Стройка вступает в эпоху ручного управления (фото)

После ажиотажного февраля эксперты предрекают спад спроса на жилье и прорабатывают стресс-сценарии падения рынка. Застройщики и обманутые дольщики встретились на "круглом столе" в редакции «Фонтанки».

Февраль для рынка строящегося жилья оказался едва ли не рекордным. В банке ВТБ24 уже сравнили объем выданной ипотеки с результатом ажиотажного декабря 2014 года. Тогда, напуганные ростом цен, горожане выстраивались в очереди, чтобы купить квартиры.

В этом году ажиотаж повторился. В феврале этого года банк ВТБ24 выдал в Петербурге 1,6 тысячи ипотечных кредитов на сумму 3,7 млрд рублей. Это всего на 40 млн рублей меньше, чем в ажиотажный декабрь 2014-го, рассказал представитель банка Иван Макаров. Для сравнения: в «провальном» феврале прошлого года ВТБ24 выдал ипотечникам в три раза меньше – 1,2 млрд рублей.

В офисы застройщиков горожан в очередной раз привело федеральное правительство. Оно до последнего не могло определиться — продолжать или нет субсидирование ипотеки. Отмена означала повышение ставок по кредитам с 11 до 13 – 14%.

Однако к 1 марта программу все же продлили. Вслед за ажиотажем начался спад.

И дело не только в откате волны спроса. Платежеспособность горожан снижается, люди не уверены в завтрашнем дне. В 2015 году, по данным Центробанка, в Петербурге объемы ипотеки уже просели почти на 20% – с 41 до 33 млрд рублей. Горожане вынуждены сокращать метраж приобретаемых квартир и все чаще переезжают в областные пригороды, говорят эксперты.

В прошлом году в Петербурге и ближайшей Ленобласти было продано 3,8 млн кв. м нового жилья. Сокращение этой цифры на 10 – 20% эксперты считают оптимистичным сценарием.

Ольга Трошева поддерживает: «Мы предполагаем, что объем реализованного спроса в 2016 году составит порядка 3,5 млн кв. м. Потребность в жилье для россиян – базовая, у жителей нашей страны другой менталитет, чем, например, у европейцев или жителей других стран. Поэтому спрос на недвижимость всегда остается на высоком уровне».

Настрой застройщиков поддерживает колоссальная потребность петербуржцев в жилье.

Он не исключает, что при наихудшем сценарии спрос может на время значительно просесть: «Если ипотеки не станет, как в 2009 году, – по итогам года он составит 1,2 – 1,5 млн кв. м».
В предыдущий кризис 2008 – 2009 гг. правительство уже спасало застройщиков с помощью ручного управления. Тогда остановилось до 90% петербургских строек.

На этот раз он предлагает подстраховаться заранее и ввести новые механизмы для защиты дольщиков и кредиторов.

Фактически речь идет о проведении периодического аудита — сверки выполненных работ и заявленного объема потраченных средств. Такие проверки могут вестись ежеквартально или несколько раз за период строительства, рассказал Алексей Ковалев, генеральный директор компании «Ирбис». Стоимость одного отчета — от 700 тысяч до 2,5 млн рублей.

Вдобавок можно, наконец, заставить работать систему страхования рисков застройщиков. И начать использовать механизм эскроу-счетов. В ближайшее время должны быть приняты соответствующие поправки в 214-ФЗ. Тогда банки смогут контролировать целевое использование средств при строительстве, перечисляет Вячеслав Семененко.

И, наконец, самый кардинальный шаг — ограничение выдачи разрешений на строительство. Ежегодно Петербург и пригороды способны обеспечить инфраструктурой и спросом только около 3,5 млн кв. м жилья, полагает Вячеслав Семененко. А значит, на такие объемы нужно и выдавать разрешения. Иначе рынок неизбежно придет к затовариванию, и часть объектов останутся невостребованными, заявил он.

Глава ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин еще более радикален.

Причин появления долгостроев несколько, перечисляет Якин. Это экономические просчеты, отсутствие оборотных средств или вывод потенциальной прибыли заранее. Кроме того, на рынке популярна котловая схема строительства. Средства от всех жилых комплексов поступают в единый «котел», и на последний дом их как раз не хватает.

Неэффективность 214-ФЗ подчеркивают и пострадавшие дольщики. За последние несколько лет их число увеличилось в Петербурге в разы, высказалась Алла Андреева, дольщица ГК «Город». Документ не способен защитить покупателей жилья.

На это Смольный традиционно отвечает, что поделать с проблемными стройками на ранних этапах ничего не может. По закону, власть имеет право вмешиваться в ситуацию только после того, как объект становится проблемным, объясняют в комитете по строительству. До этого действует формула «не надо кошмарить бизнес». А внеплановые проверки возможны только по жалобам граждан.

Впрочем, пока что стрессовые сценарии маловероятны, считает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.