Арендаторов ждет революция

Аренда городского имущества в ближайшие месяцы может оказаться невозможной. Вступившие 2 июля в силу поправки к федеральному закону «О концессионных соглашениях» и отдельным законодательным актам РФ могут произвести революцию в системе предоставления в аренду городской собственности и, вероятно, вынудят Смольный полностью пересматривать ранее установленные правила. Нововведение несомненно ударит по малому бизнесу, а главное поставит под сомнение возможность работы ряда организаций, имеющих статус «социально значимых». Как следствие, в Петербурге десятки тысяч человек могут остаться без работы.

Речь идет о статье 6 упомянутого документа, которая вносит изменения в федеральный закон №135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласно принятой поправке, отныне заключение договоров аренды, безвозмездного пользования или доверительного управления имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион. Исключение могут составить лишь договоры, заключенные на основании президентских актов, решений правительства РФ, вступившего в законную силу решения суда или федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом. Изменения в законодательстве также не распространяются на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным, Водным, Лесным кодексами и законодательством РФ о недрах.

Как оказалось, в петербургском КУГИ о внесенных в закон изменениях не знали. В связи с чем пока затрудняются давать комментарии на эту тему — нужно разобраться в тонкостях вопроса. Скорее всего, Смольному теперь придется кардинально менять систему предоставления помещений в аренду. И вряд ли в ближайшие шесть месяцев будут заключаться новые договоры.

Напомним, что до настоящего времени правила предоставления в аренду объектов нежилого фонда регулировались распоряжением городской администрации №187-р от 1 февраля 2000 года. Информация о свободных нежилых помещениях публиковалась в СМИ, затем от потенциальных арендаторов принимались заявки в КУГИ , которые рассматривались на городских комиссиях.

Не так давно, в апреле, Смольный уже изменил правила игры для бизнеса. Предпринимателям была предоставлена возможность на преимущественное право аренды помещений в центральных районах города. Так выполнялось распоряжение губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, которая призвала чиновников обеспечить центр продовольственными магазинами и недорогими закусочными (в которых не будут продавать алкоголь), детскими кафе и предприятиями бытового обслуживания. Выход из положения в Смольном нашли быстро. Высвобождаемые от прежних арендаторов помещения решили сдавать новым только при условии, если те обязуются открыть там предприятие рекомендованного профиля.

Кроме того, существовала методика определения арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, которая включала в себя ряд льгот. То есть для социально значимых организаций арендная ставка рассчитывалась с учетом понижающих коэффициентов. Так, согласно закону «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», для общественных объединений инвалидов она составляла 0,05; для некоммерческих научных, культурных и социальных учреждений — 0,1, для творческих мастерских — 0,03; бань — 0,5; для сельхозрынков — 0,3; для СМИ и издательств — 0,1 и т.п.

Многие из организаций, относящихся к перечисленным категориям, имеют краткосрочные договоры с КУГИ. Получается, что когда срок их действия подойдет к концу, чтобы вновь претендовать на помещение, им придется участвовать в конкурсе. Учитывая, что многие из учреждений находятся в привлекательных для других инвесторов местах, желание побороться за право аренды могут проявить крупные компании, обладающие достаточными финансовыми ресурсами. А в поправках к закону пока не говорится о каких-то привилегиях. И, вероятно, потребуется еще один законодательный акт, который бы как-то «разрулил» ситуацию.

«Я совершенно согласен с тем, что ряду организаций должны предоставляться льготы, - так прокомментировал корреспонденту «Фонтанки» ситуацию председатель Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга Сергей Федоров (хотя поправки к закону он пока еще не видел). - Им должны выделяться помещения на основе решений попечительского совета. Мы обязательно исследуем документ, рассмотрим его на Общественном совете и вынесем свои предложения на правительство».

При этом в целом Сергей Федоров оценивает нововведение, скорее, как положительное. «Конкурсные отношения всегда лучше, чем решения чиновников. Это открытая процедура. И если участники конкурса не согласны с результатами аукциона, они всегда могут защитить свои интересы в суде», - говорит он.

По мнению руководителя Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергея Веснова, проведение конкурсов и аукционов способствует снижению коррупции. Однако, как говорится, есть нюанс. «Я смотрел бы положительно на такие изменения, - говорит глава ассоциации, - если бы было ограничение на участие в конкурсах только субъектов малого предпринимательства. Но антимонопольные органы этого не допустят. В итоге получится так, что кто больше даст денег, тот и получит право на аренду, произойдет «вымывание» малого бизнеса».

Стоит отметить, что в принятом законе нет ни слова о разработке конкурсной документации. На это потребуется еще немало времени, по крайней мере, не меньше года. До этого же сдача городских помещений в аренду будет незаконной.

Кстати, совсем недавно предприятиям малого бизнеса фактически дали право на выкуп помещений. 4 июля в третьем чтении Госдума приняла закон «Об особенностях порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ дает значительные послабления для арендаторов госимущества и позволяет добросовестным арендаторам претендовать на выкуп своих помещений вне конкурса.

Предполагается, что это облегчит жизнь малому бизнесу, которому не всегда удается выкупить арендуемые помещения на торгах. 11 июля данный закон должен быть вынесен на рассмотрение Совета Федерации. Однако конкретика, а главное — площадь подлежащих выкупу помещений — отдается на усмотрение региональных властей.

Судя по всему, утверждая поправки в закон «О концессионных соглашениях» еще 6 июня, депутаты в документ сильно не вникали. Само название закона аналогий с малым бизнесом никак не проводит. По данным «Фонтанки», документ разрабатывался при участии федеральной антимонопольной службы, которая, вероятно, имела на то свой интерес.

К слову, в соответствии со статьей 17.1 закона «О защите конкуренции» действие поправки не распространяется на имущество, в отношении которого установлен иной порядок распоряжения. Такой порядок установлен законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Следовательно, при предоставлении объектов недвижимости субъектам малого и среднего предпринимательства, скорее всего, будут руководствоваться именно этим документом.

Но пока городские власти будут разбираться в коллизиях законодательства и вырабатывать новую политику работы с арендаторами, срок действия многих договоров аренды уже истечет. Ряд организаций рискуют попросту оказаться на улице. Проводить конкурс будет еще нельзя, а выкупить помещения тем самым «социально значимым» организациям не предоставится возможным. То есть поправка к закону «О защите конкуренции» ударит, прежде всего, по образовательным, культурным, научным и социальным организациям, которые не смогут конкурировать с бизнесом. Учитывая, что в настоящее время городом заключено больше 20 тысяч договоров аренды, можно предположить, что десятки тысяч человек могут лишиться работы.

Таким образом, закон, который должен был способствовать конкуренции и развитию бизнеса, ставит под угрозу существование ряда общественных и социально значимых организаций.

Анастасия Митина,
Фонтанка.ру