Земли много, а дом построить негде

Строительный бум, начавшийся еще в конце прошлого века, привел к тому, что свободных территорий для строительства в Петербурге не осталось. Добыть землю для того, чтобы что-то построить, можно тремя способами — снести то, что было построено раньше, уйти за город и строить там с нуля, или переместить заводы и фабрики за городскую черту, после чего - возводить на их земле. Первый способ не нравится жителям города, второй - строителям, третий - устроил бы всех, но... Здесь возникает слишком много трудностей.

Самая острая проблема рынка недвижимости — дефицит земли под застройку в городской черте. До сих пор рынок эксплуатировал наследие советских времен - главным образом, свободные территории, образовавшиеся во время Второй мировой войны, или свободные площади, оставшиеся неосвоенными во времена массового жилищного строительства 60-80-х годов.

Сейчас эти возможности исчерпаны почти полностью. По оценке Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость», земли в городской черте, пригодной для застройки, хватит примерно до 2012 года. Дальше наступит кризис — строить будет просто негде. Осваивать новые территории девелоперам и невыгодно, и хлопотно. По оценкам экспертов, прокладка инженерных коммуникаций составляет около 20-30% от общих затрат на строительство — в том случае, если проблема с источниками электроэнергии, газа и воды уже решена. С учетом затрат на различные «пожертвования» чиновникам, стоимость инженерной подготовки территории может увеличиться в 2-3 раза и составить 50-60% от общих затрат на всё строительство. К расходам на инженерную подготовку добавляются и затраты на создание социальной инфраструктуры, которые также ложатся на плечи инвестора. И, разумеется, при освоении новых территорий девелоперу приходится сталкиваться с необходимостью решать транспортную проблему, что никакому застройщику не по силам.

Еще один путь развития рынка — перевод промышленных предприятий за черту города и освоение освободившихся территорий. По словам Алексея Шаскольского, руководителя отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, особенность Петербурга — это выраженный дисбаланс между жилой и промышленной застройкой в городской черте. «У нас промышленные зоны занимают около 40% городских площадей, в то время как в европейских городах — не более 10%. Ну, где еще в мире в центре города может быть расположено предприятие, изготавливающее ракетное топливо? Да никому такое в голову не придет», - комментирует он. По его мнению, которое, кстати, разделяют и многие ведущие игроки рынка недвижимости, вывод промышленных предприятий из города и последующее освоение освободившихся земель — самый разумный и здоровый, вполне европейский путь развития рынка. Впрочем, и в этом случае всё упирается в комплекс специфических российских проблем.

В первую очередь остается неясным правовой статус земель многих промышленных предприятий — значительная часть из них, переживая трудные девяностые годы, распродавали свои площади, в итоге количество мелких собственников на территории одного небольшого заводика может составлять два-три десятка, а то и больше. «С каждым из собственников вопрос приходится решать отдельно, - рассказывает Алексей Шаскольский. - А у них бывают совершенно фантастические представления о стоимости своей земли и своего имущества. В итоге процесс выкупа территории растягивается на годы и годы».

Следующая проблема — перевод предприятия на новое место. Как правило, вырученных от продажи денег недостаточно для оборудования производства на новой территории, поэтому переезжают фабрики и заводы крайне медленно и неохотно. К тому же с переносом производства на новое место обостряется и кадровая проблема. «Одна ситуация — найти рабочих на завод, который расположен в центре города, и совсем другое — привлечь их на предприятие, расположенное за городской чертой», - объясняет Михаил Бимон.

Но и после того, как земля благополучно выкуплена, а ее прежний хозяин не менее благополучно устроен на новом месте, проблемы инвестора не заканчиваются — необходимо провести очистку​, а в некоторых случаях и рекультивацию территории. Земли, на которой располагались промышленные предприятия, могут содержать всё что угодно — от тяжелых металлов до фенола и других, не менее ядовитых органических соединений. В итоге перевод промышленного предприятия и очистка земли могут, по оценке Михаила Бимона, увеличить стоимость проекта на порядок. «Впрочем, если речь идет о земле в центре города, то такие затраты оправданы», - считает он. Однако расходы при освоении промышленных территорий настолько велики, что мысль отвести эти земли под массовую жилую застройку в головы застройщиков не приходит в принципе. Затраты надо окупать, и поэтому все реализуемые в Петербурге проекты по освоению промзон - это либо строительство коммерческой недвижимости, либо создание микса из коммерческой и застройки, хоть и жилой, но относящейся к повышенной ценовой категории.

Еще одна проблема, с которой сталкивается девелопер, пожелавший застроить территорию бывшего предприятия — статус построек. Здания почти всех крупных промышленных предприятий, существующих в городе с конца XIX — начала ХХ века, относятся к памятникам архитектуры и сносу не подлежат. Единственный случай использования памятника промышленной архитектуры под жилье - перестройка Сестрорецкого инструментального завода (комплекс «Петровский Арсенал»). Этот проект, по общему признанию, уникален не только для Петербурга, но и вообще для России: помещения бывших цехов завода будут реконструированы под жилые. Высота потолков в цехах — 6 метров, поэтому девелопер — Sestra River Developments - предполагает создать здесь квартиры повышенной этажности, так называемые лофты. «Такого в России не делал еще никто, хотя в Европе квартиры такого типа пользуются очень высоким спросом, - рассказывает Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости Sestra River Developments. - Безусловно, они будут относиться к категории элитного жилья». По мнению Алексея Шаскольского, с учетом удачно выбранного места — курортная зона и вид на залив — этот проект, при всей его непривычности для нашей страны, должен оказаться успешным.

Успешным эксперты считают и проект застройки территории завода «Красный выборжец». «Это не совсем центр, но достаточно близко к нему, - комментирует Игорь Лучков, директор департамента «Бекар-Консалтинг». - Кроме того, это — выход к воде. Из окон квартир в тех домах, которые тут будут построены, будет открываться вид на Смольный собор, поэтому квартиры, скорее всего, можно будет отнести к жилью высокой комфортности, во всяком случае — цены будут высокими».

Проект компании «ЛЭК» на земле бывшего завода «Вулкан» - многоэтажный дом, который также позиционируется как элитный. Жилье очень высокой ценовой категории запланировано возвести и на месте бывшего ГИПХа (проект «Набережная Европы»). Жилье, хоть и не массовое, но хотя бы бизнес-класса предполагалось возвести на территориях Московской и Варшавской товарных зон, но эти проекты сейчас находятся в подвешенном состоянии. По новому закону, эти территории перешли в федеральную собственность. Правда, как уточняют эксперты, те инвестиционные договоры, которые успели заключить, расторгнуты не будут, но судьбу всех остальных «знает только Медведев».

Остается еще и третий путь борьбы с дефицитом земли под застройку — поквартальный снос, и именно эта идея с 2004 года настойчиво будоражит умы чиновников и некоторых застройщиков. Правда, у горожан этот способ решения проблем рынка недвижимости восторга не вызывает.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру