Жить в долг или на чемоданах

Не все отваживаются решать свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредита и предпочитают жить на съемных квартирах, лелея мечту, что когда-нибудь все образуется, а пока легче отдавать деньги хозяину, нежели банку. Корреспондент "Фонтанки" попытался понять, кто в конечном итоге прав.

Реклама банков призывает россиян брать ипотечные кредиты, хотя на сегодняшний день предполагаемый размер месячного платежа выше арендной платы за такую же квартиру. От съемной квартиры можно в любой момент отказаться, тогда как продать заложенную квартиру значительно сложнее. Арендная плата стабильно растет, но повышается также и стоимость недвижимости. Вот только далеко не все банки гарантируют стабильные ставки по кредитам.

Вечно в долгу

Сегодня двухкомнатную квартиру (не центр и не евростандарт) можно снять примерно за 20-25 тысяч рублей в месяц, плюс коммунальные платежи. Разумеется, ни один арендодатель или агентство не гарантируют, что через год цена не возрастет, а через несколько лет может удвоиться или утроиться.

Сколько же будет стоить ипотека? Ту же «двушку» на первичном рынке можно приобрести за 5-6 млн. рублей. Допустим, кредит берется на 20 лет – молодая семья решила купить квартиру, дабы рассчитаться за нее к моменту, когда планируемый ребенок достигнет совершеннолетия. Если внести 2 млн рублей сразу и взять 3,5 млн в кредит, например, в банке «ВТБ 24», то ежемесячно надо будет отдавать порядка 40 тысяч рублей. Причем банк выдаст такую сумму, только если общий месячный доход молодоженов будет не ниже 75 тысяч рублей в месяц. Аналогичные условия и в «Городском ипотечном банке». В сумме же за 20 лет счастливые обладатели жилья заплатят за квартиру стоимостью в 5,5 млн рублей примерно 11,6 млн рублей. А плата за кредит почти утраивается!

Нельзя забывать еще и о комиссионных и иных платежах, которые не входят в рассчитываемые суммы. Например, от 20 до 28 тысяч рублей банк возьмет за оформление и выдачу кредита (оценку и все прочее), а также обяжет застраховать риски (сумма зависит от ряда условий – возраста заемщика, состояния его здоровья, состояния объекта недвижимости, документов, на основании которых получено право собственности, и т.д. и в среднем составляет от 0,65 до 1,85 процента от суммы кредита).

В итоге «набегает» еще около полумиллиона рублей. То есть счастливой семье в течение 20 лет придется отдавать в сумме около 42-45 тысяч рублей в месяц (включая коммунальные и иные платежи) за возможность растить ребенка в новой благоустроенной квартире. Это почти в два раза больше арендной ставки.

Да здравствует инфляция!

Но, в отличие от арендатора, собственнику жилья очень выгодно повышение цен на недвижимость. Уже до конца 2008 года эксперты прогнозируют увеличение стоимости жилья на 20-40 процентов. Это в два-три раза выше ставок по кредиту даже с учетом всех скрытых платежей.

Доходы населения, как ни странно, тоже растут. Так, по данным Петростата, за минувший год средняя начисленная заработная плата в Санкт-Петербурге увеличилась на 32 процента. А следовательно, сумма в 42 тысячи рублей, которая сегодня составляет полторы хорошие зарплаты специалиста, через год не будет столь существенной.
Что будет через 20 лет, предсказать вряд ли кто сможет. Но можно сравнить с ситуацией 10-летней давности. В 1997 году квалифицированные специалисты могли гордиться зарплатой в 500 долларов, т.е. чуть больше 3000 рублей. За в два раза меньшую сумму можно было снять комфортную двухкомнатную квартиру. Если бы кто-нибудь тогда взял кредит на 20 лет с выплатой в месяц даже 5000 рублей (высокая зарплата и еще половинка), то сейчас бы без труда отдавал эту сумму. Возможно, уже в 2018 году прописанная в договоре ежемесячная выплата по кредиту в 40 тысяч рублей будет составлять несколько процентов от средней зарплаты.

Кто не рискует

Эти обнадеживающие для заемщика расчеты справедливы, только если ему гарантирована фиксированная кредитная ставка. «Некоторые банки предусматривают в кредитных договорах возможность изменения процентной ставки через пять лет после его выдачи, – разъясняет генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Санкт-Петербурге Елена Шевелева. - BSGV, в свою очередь, предусматривает изменение условий кредита только с согласия заемщика».

Нет нормы об изменении кредитной ставки и в типовом договоре банка «КИТ Финанс». А вот в пресс-службе банка «Санкт-Петербург» сообщили, что ставка по ипотечным кредитам не является фиксированной: банк вправе в одностороннем порядке изменить ее размер в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ, а также «по решению органов управления банка вследствие изменения процентной политики». То есть когда захочется! В случае несогласия с изменением размера процентной ставки заемщик вправе расторгнуть договор. То есть вместо тех же 42 тысяч рублей в месяц в один прекрасный день с клиента могут потребовать и 50, и 60 тысяч, либо отдавай сразу три миллиона.
На западе, в частности, в США, используются схемы ипотечного кредитования с фиксированными (fixed rate) и плавающими (ARM – adjustable interest rate) ставками. Причем последние, по данным агентства Finnews, за океаном получили большее распространение, тогда как в России большая часть ипотечных кредитов выдаются под фиксированный процент. Плавающая ставка выгодна заемщику при падении процентных ставок в стране, но если ситуация в стране ухудшается – платежи по кредитам могут оказаться непосильной ношей.

Ошибка резидента

Заемщику грозят и другие опасности. Например, в договоре банка «КИТ Финанс» указаны полтора десятка случаев, когда заемщика могут обязать досрочно погасить кредит - отдавай через месяц всю сумму, или будут начисляться штрафные санкции и т.д. Некоторые пункты могут трактоваться очень широко. Например: в случае полной или частичной утраты или повреждения квартиры, а также в случае невыполнения обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, «если, по мнению кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц».

С одной стороны, все логично: задолженность по квартплате может стать причиной ареста имущества. Вот только нигде не определены четкие границы, а банк вправе заподозрить кризис при задержке уплаты налога на имущество или коммунальных платежей даже на неделю. Причем далеко не всегда по вине гражданина: квитанции на оплату жилья часто доставляются с опозданием, а в течение нескольких лет многие петербуржцы вообще не получали уведомления от фискальных органов на уплату налога на имущество. Все эти неурядицы позволяют банку потребовать досрочного возврата кредита. И нет никаких гарантий, что в случае, например, повторения дефолта 1998 года даже самые добросовестные кредитные организации не воспользуются своим правом.

Павел Нетупский,
Фонтанка.ру

О подводных камнях ипотеки читайте в материале Кусочек квартиры в кредит