Всё в одном. Кто покупает квартиры-студии и почему их не становится меньше

Мировые тренды говорят о том, что жилье становится всё компактнее. В Петербурге квартиры-студии неизменно популярны, но льготная ипотека показала — когда есть возможность, люди предпочитают купить жилье побольше.

При желании и умении на площади в 30 кв. м можно разместить все необходимое для комфортной жизни, уверены специалисты по дизайну и проектировщики. Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, почему спрос на студии не ослабевает.

Студий много не бывает?

Идея создания квартир небольшого формата заключалась в максимуме полезной площади на минимальном метраже. В 2001 году Компания Л1 вывела на рынок Петербурга этот формат под девизом «квартира по цене комнаты» и, сама того не ожидая, создала моду на компактное жилье. Потом студии появились в портфелях каждого застройщика, доля их в квартирографии росла с каждым годом.

— Были периоды, когда они были наиболее востребованы среди всех форматов, что было связано в первую очередь с низкой покупательной способностью населения, — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. — Но с запуском льготной ипотеки мы увидели рост спроса на квартиры большего метража. Экспериментально мы пришли к площади примерно в 30 квадратов, хотя раньше студии у нас были меньшего метража, а сейчас это самый ходовой размер. На 30 кв. м можно оптимально разместить все необходимые для жизни зоны — рабочую зону, гостиную, кухню, столовую и спальню, и такие квартиры пользуются большим спросом. Сейчас доля студий в классе комфорт в Компании Л1 приближается к 30 %, стало больше двух- и трехкомнатных квартир, а в ЖК «Поэт» студий, например, нет совсем, так как это семейный жилой комплекс. А в конце года мы готовим три премьеры на юге города — это будут ЖК бизнес-класса, где мы запланировали некоторое количество квартир-студий в 30 кв. м с отдельной, практически изолированной рабочей зоной. Будут и квартиры большего метража с кабинетами. Сегодня на повестке покупательских предпочтений два очевидных тренда: локация лучше метров, во-первых, и, во-вторых, — в квартире должна быть изолированная зона для работы или возможность ее обустроить.

В жилом районе «Новое Горелово» в самом начале строительства проектировали в домах около 10 % студий. Как рассказал Сергей Коковин, главный архитектор-дизайнер проектов ГК «ЛенРусСтрой», в последнем квартале района этот процент снизили до 3,4 %, чтобы улучшить внутреннюю среду, создать поистине семейный квартал с однородной социальной средой и минимальным количеством квартир на этаже (4–6). В проектах компании площадь квартир-студий начинается от 25 кв. м, самая просторная — 32,5 кв. м с двумя окнами и функциональной планировкой.

Доля квартир-студий зависит от локации, позиционирования компании на рынке, нормативных актов и экономических факторов, пояснил Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис Групп»:

— В Мурино и Кудрово их доля может достигать существенно большего процента, чем в центре, где она будет в пределах 5–10 %, в том числе и в классе «бизнес», — добавил он. — Если квадратный метр студии оказывается дороже, чем квадратный метр однокомнатной, то тогда оптимально сохранять такой процент студий. В наших объектах доля студий составляет ощутимый процент, площадь — от совсем компактных до 26 кв. м, при этом однокомнатные квартиры начинаются от 28 кв. м.

В вопросе комфорта сама планировка квартиры-студии важна не меньше, чем площадь, предупреждает Игорь Молодцов, главный дизайнер онлайн-сервиса по ремонту UGOL. Важно еще до покупки оценить будущее обустройство. Нестандартные решения в интерьере — это дороже, чем изначально доплатить за более удачную конфигурацию квартиры.

— Самые комфортные — Г-образные студии с нишами. В них легко отделить зону кухни или даже превратить их в «однушку». Также удачные — с квадратной комнатой, особенно если в квартире 2 окна. Самые неудобные — вытянутые студии-вагоны. Здесь порой даже невозможно поставить раскладной диван, чтобы он полностью не отрезал проход. Если в продаже только они, лучше выбрать ту, где расстояние между боковыми стенами не меньше 3,5 м. Это минимум, чтобы удобно расставить мебель. Например, для кровати или раскладного дивана нужно 2–2,3 метра, для ТВ-тумбы / шкафа / рабочего стола напротив — до 60 см. Итого для прохода останется 60–80 см. При расстоянии меньше ходить будет трудно и травмоопасно.

Кто покупает студии

Студии долгое время считались «жильем для бедных», и позиционирование некоторых проектов как «ЖК без студий» связано с тем, что этот формат чаще всего ассоциируется со сдачей в аренду.

— На мой взгляд, студия изначально появилась на рынке, чтобы решить жилищный вопрос для людей с ограниченными финансовыми возможностями, — добавил Сергей Коковин. — В целом на рынке студия больше востребована для молодежи в возрасте 20–30, молодых пар без детей. Более 50 % покупок студий — инвестиционные. 80 % наших клиентов покупают квартиры в ипотеку, после появления льготных ипотечных программ заметно выросла цена квадратного метра, и зачастую для человека студия — единственная возможность приобретения хоть какой-нибудь недвижимости.

Но сейчас это отношение частично меняется — эксперты отмечают, что малогабаритное жилье часто покупают обеспеченные люди, и вовсе не из экономии (хотя большая квартира — это налоги, коммуналка и затраты на содержание), а из-за разумного потребления. Им просто не нужны две ванных и пять комнат.

Надежда Калашникова отметила, что люди готовы платить больше за удобное и престижное расположение дома и только за полезные метры квартиры. Осознанное потребление привело к спросу на студии даже в бизнес-классе, то есть люди настолько дорожат локацией, что готовы пожертвовать метрами.

В Л1 студии покупают, как правило, очень молодые люди до 36 лет. Для многих это первое жилье, стартовая позиция, которую улучшают в течение жизни.

—У этих людей другая парадигма потребления, они относятся к покупке как к инвестиции, на первом месте для них — ликвидность, возможность быстро продать или сдать квартиру, — поясняет Надежда Калашникова. — Они очень мобильны, в отличие от более старшего поколения с советскими установками, когда человек каждый день может ездить на работу через весь город, а дом там, где прописан. Это поколение не терпит такого неудобства — они легко сдают свою квартиру и снимают другую в удобном месте. И понятно, что локация — это главное в понятии ликвидности.

Основатель и генеральный директор компании Furnibotics Аркадий Черняков отметил несколько тенденций, влияющих на рост интереса покупателей к студиям:

— Прежде всего — это общемировая тенденция. У европейских, американских и азиатских девелоперов растет конкуренция за места для застройки, пригодных мест всё меньше, прибыль найти всё сложнее. И у игроков рынка тут два варианта — либо строить более дорогое жилье, либо делать застройку плотнее, что предполагает сокращение площади квартир. Кроме того, города экстенсивно развиваются, хотя всему есть предел, и расти бесконечно нельзя. На этом фоне видна тенденция к рациональному использованию пространства. С другой стороны, крупные города-миллионники всё еще остаются центрами притяжения населения. Новый приток в Петербург и Москву всегда будет, как и доля тех, кто живет в крупных городах всю жизнь и не собирается никуда переезжать.

—То есть, с одной стороны, у нас ограничение возможностей строительства, а с другой — спрос, — продолжил эксперт. — И еще два фактора популярности студий: увеличение стоимости квадратного метра и осознанное потребление. Люди начинают анализировать свои затраты и понимать, что большие площади не так уж и нужны. С учетом технологий и возможностей по трансформации жилого пространства локация становится важнее количества квадратных метров.

Высокий процент покупок компактных квартир среди иногородних покупателей, в основном это молодые люди до 30 лет, говорит Дмитрий Макаров. При этом велика доля инвесторов — первая категория инвестирует с целью перепродажи, как минимум компенсируя инфляцию за счет роста стоимости, — их цель заработать на росте цены объекта. Вторая категория — сдает в аренду. Сюда же можно отнести и будущих пенсионеров, которые хотят заработать прибавку к пенсии, и тех, кто покупает жилье для детей «на вырост», сдавая его до момента, пока ребёнок не сможет жить самостоятельно. Доля таких покупок от 30 до 50 %. Есть те, кто улучшает свои жилищные условия за счет сдачи студии, гасит кредит на новую квартиру или получает с ее продажи первый взнос на покупку квартиры большей площади.

— Под каждый формат жизни у нас есть варианты — кому-то нужна инвестиционная квартира с минимальными вложениями, у кого-то нет возможности приобрести однокомнатную квартиру, — уточнил Дмитрий Макаров. — Студий может быть около 10 разных типов под определенного клиента — вытянутые и широкие, с двумя окнами и возможностью установить перегородку, с одним окном под кухонную зону и так далее.

Как трансформируется формат

Формирование статичных традиционных пространств, к которому все привыкли, устарело, считает Аркадий Черняков. Некоторые предметы мебели в квартире нужны лишь ограниченное время — во время работы, например, не нужна кровать, а во время сна — шкаф. По мнению эксперта, жилое пространство должно трансформироваться под ежедневно (а то и ежечасно) меняющиеся потребности человека, а не наоборот. В квартире должно быть утром место для йоги, днем — место для удаленной работы. Если пришли гости, квартира должна трансформироваться так, чтобы их разместить.

— Для увеличения пространства есть множество приемов, но многие дизайнеры решают эту задачу традиционно — цветовыми решениями, отражающими поверхностями, — продолжил он. — Есть трансформируемая мебель, откидные кровати, шкаф-кровать, который крепится к стене. Российские дизайнеры и девелоперы пока не очень любят задумываться над эффективным выстраиванием небольшого пространства. Во-первых, потому что набор приемов на маленькой площади ограничен, во-вторых, трудозатраты такие же, как в большом пространстве, а прибыль — ниже. Дизайнеры в основном работают со статичными пространствами, а мы подходим к этому с точки зрения технологий, — мы долго к этому шли, изучали мировой опыт. Наши мебельные роботы-трансформеры, занимая 5 квадратных метров, позволяют добавить 18–20 квадратных метров пространства для жизни, при этом по цене одного квадратного метра. Я считаю такие решения будущим для студий, однокомнатных квартир и апартаментов.

— Такие «фишки» в маленькой квартире, как мебель-трансформер и прочие хитрости совмещения функционала, а также трансформации пространства и адаптации его под определенный стиль жизни, — это больше про более высокий класс жилья в престижной локации, — считает Сергей Коковин. — Это не самая дешевая опция сама по себе, и зачастую ее цена сопоставима со стоимостью дополнительных квадратных метров. Надо внимательно считать эффективность таких преобразований. В отдаленных районах города студия должна быть комфортной площади, и ее функционал должен работать безо всяких хитростей. Если студия не подходит под ваши задачи, проще взять квартиру нужной конфигурации, чем тратиться на ее изменение.

Не всегда сложные системы, которые позволяют буквально всю квартиру убрать в шкаф, нужны и самому владельцу, соглашается Игорь Молодцов. Сборка и разборка таких конструкций требует времени, которого зачастую не хватает, да и стоимость нетиповых решений выше. «Чаще всего сегодня заказчики выбирают мобильную мебель на каждый день: раскладной стол и диван, легкие приставные тумбы, стулья, которые складываются друг на друга, пуфы и диваны с хранением и так далее», — отметил эксперт.

Можно сделать лучше

Цель дизайна и ремонта — не просто «навести красоту», а закрыть потребности человека. Чем меньше квартира — тем детальнее нужно продумывать решения по ремонту, напомнил Игорь Молодцов. Это касается даже разводки электрики — если в большой квартире ошибки с разводкой можно скорректировать перестановкой мебели, то в студии такое часто невозможно.

— Чаще всего, к сожалению, покупатели сначала выбирают планировку, делают ремонт, а потом думают о мебели, — продолжил эксперт. — Всё это накладывается на ограниченный бюджет, так как мебель под заказ может позволить себе не каждый. И неизбежно люди сталкиваются с нехваткой розеток, неудобными углами, отсутствием нужных зон. Мы сейчас пытаемся изменить эту типовую модель поведения. В UGOL первый и обязательный этап ремонта — это дизайн-проект, который создается с учетом того, кто будет жить в квартире, их образа жизни, увлечений, вкусов в отделке, бюджета. Для клиентов такая профессиональная помощь по дизайну никак не увеличивает затраты на отделку, поскольку стоимость проекта для студий — всего 10 тысяч рублей.

Еще одно хорошее решение для студий — натяжные потолки. За конструкциями можно спрятать всю проводку и при этом минимально «съесть» высоту стен. «Также лучше отказаться от встроенных в потолок светильников в пользу накладных, которые не требуют дополнительного пространства при монтаже. Чем выше потолки — тем визуально помещение смотрится больше», — уточнил эксперт компании UGOL.

Надежда Калашникова не согласилась с тезисом, что застройщики мало думают об эргономике пространства малых форматов и все ложится на плечи дизайнеров или самих новоселов.

— Мы даже периодически проводим конкурсы среди дизайнеров на обустройство жилого пространства, — говорит она. — К этим экспериментам у нас добавился формат «квартира под тапочки» — где всё уже отделано и полностью оборудовано для жизни. Например, такие форматы ищут родители, которые хотят купить жилье с мебелью и текстилем для ребенка-студента. Потребность в полностью оборудованных студиях растет, как и в квартирах, которые трансформируются под задачи жильцов.

История спроса

Надежда Калашникова напомнила, что спрос на маленькие квартиры вырастает в трудные времена. Ипотека поддержала спрос, позволив покупателям выбирать более выгодные локации и большие квартиры. Но осознанное потребление мотивирует искать квартиры небольшого размера, около 30 кв. м. Сейчас они востребованы во всех ЖК — и комфорт, и бизнес-класса, средний чек на их покупку около пяти миллионов.

— Клиент всегда голосует рублем, и если мы видим, что студий стали покупать меньше, то и в будущих проектах их будет меньше, — говорит Дмитрий Макаров. — Если у клиента не позволяют ресурсы купить однокомнатную квартиру, а потребность в собственном жилье имеется, то, скорее всего, он возьмет студию. А на изменение условий льготной ипотеки рынок отреагирует ростом цен на те квартиры, которые подпадают под условия программы.

— В бизнес- и элитном классе тоже есть студии метров по 35–40, — добавил Аркадий Черняков. — Спрос на студии в дорогих домах формируется локацией и осознанностью. Это уже заметно за границей, у нас же пока еще очень консервативный покупатель, для которого недвижимость — это страховка на все случаи жизни. У нас есть заказчик, который на Манхэттене купил студию за 1,7 млн долларов и поставил нашу мебельную систему. У него было желание жить в определенном месте и понимание, что для одного человека или небольшой семьи не нужны большие площади.

Будущее формата

— За последние полтора года ввод новых объектов по разным оценкам сократился до 30 %, и на фоне роста себестоимости становится понятно, что «квадрат» в хорошей локации будет дорожать, — добавила Надежда Калашникова. — Так что, думаю, малые форматы в таких местах никуда не денутся. Некоторые локации в городе больше не будут застраиваться — например, на Московском проспекте уже нет новых пятен под застройку, но как локация — это место знаковое и очень востребованное. А значит, люди будут стремиться приобрести здесь хотя бы небольшое жилье, понимая, что оно будет расти в цене за счет ограниченности предложения.

Но если студий в доме будет больше 60 %, это неизбежно скажется на жилой среде — получится уже почти общежитие с длинным коридором, долго ждать лифт, долго парковаться, выезжать из двора и т. п. Так что студии — это, конечно, хорошо, но не нужно забывать об удобстве пространства и жилой среды в доме, у нас, например, во всех жилых комплексах эта нагрузка рассчитывается. Сейчас в домах от Л1 на 6 квартир приходится целых три лифта, два из них — грузовые, — добавила Надежда Калашникова.

Аркадий Черняков также считает, что студии продолжат пользоваться спросом за счет желающих жить в конкретном месте. Чтобы насытить существующий спрос и обеспечить себе норму прибыли, девелоперы будут вынуждены трансформироваться и строить больше малых форматов. К сокращению общей площади будет приводить и подорожание квадрата.

По его словам, сейчас в США и крупных городах Европы строится много ЖК, где в принципе представлено только малогабаритное жилье. Центры городов — это очень дорогие комплексы с продвинутой инфраструктурой и квартирами площадью не более 50 кв. м, а средняя площадь жилья вообще даже меньше 25 кв. м. А поскольку Россия отстает от трендов Европы и США лет на 15, можно ожидать, что и к нам скоро придет эта тенденция.

— На мой взгляд, в разных странах есть культурные отличия, и говорить о большом рынке малогабаритного жилья с космическим ценником в крупных мировых мегаполисах не совсем корректно, — считает Сергей Коковин. — Если жители Японии в крупном мегаполисе в престижной локации будет довольствоваться 12 квадратными метрами, то в других странах минимальная комфортная площадь совершенно иная. Будет неправильно строить только студии 18 кв. м, считая это общемировой нормой. Люди готовы отказываться от определенного функционала квартир, им не нужно стирать, готовить, заниматься гимнастикой, иметь место для работы, потому что всё это есть рядом, и они могут это оплачивать дополнительно. Есть определенный менталитет и сложившийся образ жизни. И мы как раз делаем квартиры под разные сценарии жизни человека, они отличаются и по планировке, и по возможному функционалу.

— Если на девелоперов извне не подействуют законодательными инициативами и не ограничат строительство студий, либо не введут минимальную площадь студий выше средней площади однокомнатной квартир, то данный формат жилья будет развиваться, и спрос на них будет, — подытожил Дмитрий Макаров.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»