Поселился замечательный сосед. Исторический дом Розенштейна дрожит и мокнет — коммуналку в нем режут на студии

В самом известном доме на Петроградке проблемную квартиру над театром им. Андрея Миронова, в которой были «публичный дом», хостел и гостиница, теперь взял в оборот бизнес по возведению студий. Новый собственник дал о себе знать потопом. По словам жителей, в выкупленной коммуналке сносят перегородки для обустройства 11 студий. В квартире сверху тоже непросто: пошли трещины по кафелю, а в нескольких местах наклонился пол. Сам новый сосед, оказавшийся между недовольными, утверждает, что ничего незаконного не делает, а снести перегородки и вовсе велела управляющая компания.

Всего в доме на Каменноостровском проспекте, 35/75, семь этажей, два из которых занимает театр. На третьем, четвертом и пятом этажах по две квартиры, на шестом их три, а седьмой — нежилой, там «тусуются художники». Владимир Пальчевский проживает в доме Розенштейна уже около 10 лет. Его квартира находится на четвертом этаже, прямо под башнями. Прошлых соседей снизу он, по его словам, прекрасно помнит: «Это был сначала публичный дом, потом хостел, который мы с соседями закрыли, а потом гостиница. Так как квартира проблемная, мы следили за ее судьбой, мониторили сайты объявлений».

Потекло по стенам

Новый собственник дал о себе знать в майские праздники — с третьего этажа пошли шум и пыль. Несколько дней жильцы жаловались коммунальщикам, но положение дел это не меняло. Вскоре «нерадивые» соседи эффектно постучались к Владимиру снизу. «В один момент смотрю, а пол у меня просел, доски стали расходиться, кафель трескаться. Спустился поинтересоваться, что там у них там происходит, и увидел, что вовсю сносят перегородки, рабочие ничего толком не объяснили», — рассказывает он. Другие жильцы обеспокоены общедомовым имуществом, «ведь, согласно сайтам объявлений, контора «Smart Метры» делает там студии, и теперь только в одной квартире могут поселиться 11 семей».

Решительные меры были предприняты сразу. Собственники вызывали полицию, МЧС, аварийную бригаду, но дверь квартиры № 2 перед служителями государства не распахнулась. Отреагировать на жалобы поспешила УК и 5 мая выдала предписание: «Ведутся строительные работы — демонтаж межкомнатных перегородок. Разрешительная документация не предоставлена». Но это ремонтников, по словам жильцов, не остановило.

Дали о себе знать новые собственники и театру Миронова, устроив потоп. «Мы готовились к премьере спектакля «Сорок Первый», которая состоялась 27 мая, — утверждает заместитель художественного директора Елена Феофанова, — нас затопило во время репетиции в середине мая. Пришли рабочие, извинились и пообещали сделать нам небольшой косметический ремонт. Пока к работам не приступили, но театр сейчас на гастролях, поэтому к этой ситуации мы вернемся, когда приедем».

Беспокойство театра также вызвано тем, что квартира расположена над большим репетиционным залом. Оттуда ведется трансляция «Театральной гостиной», которая после смерти родоначальника телепередачи Рудольфа Фурманова продолжает свое существование. «В репетиционном зале у нас паркетный пол, при реконструкции был восстановлен интерьер, лепка и другие элементы, за которые сейчас особенно переживаем», — добавляет Феофанова.

До этого квартиру над театром занимал хостел, который также периодически напоминал о себе потопами, но проблемы решались по-соседки. «Так как хостелы в жилых домах у нас запретили, по всей видимости, пошел другой бизнес, но и к нему не было бы претензий, если бы он не ознаменовался вот так. Основное для нас беспокойство — это разговоры о том, что там могут быть студии с коммуникациями», — уточняет заместитель художественного директора театра.

Ремонтников квартиры сверху сотрудники театра встречают на общей черной лестнице. Однажды при вывозе мусора рабочие сломали световой короб, но его также обещали починить. «В целом они ведут себя корректно, грязь за собой убирают, возможно, это лишь из-за нашего пристального взгляда, но во время трансляций они останавливают работы. Пока ждём, что будет дальше. Что стоит за работами над театром, мы не знаем. Если протечки будут продолжаться, придётся реагировать жестче. Дом — памятник архитектуры, и любая перепланировка утверждается», — заключает Феофанова.

Пока в театре замерли в ожидании очередного потопа, Владимир пригласил к себе коммунальщиков. В акте от 14 мая сказано, что в одной из комнат на покрытии пола возле двери имеется наклон, а в другой разошелся ламинат, кое-где есть раскрытие паркетной доски, а в коридоре по периметру межкомнатной двери появились трещины. «Причина происходящего: в нижерасположенной квартире происходит демонтаж межкомнатных перегородок», — резюмируется в акте.

После повторной проверки 31 мая уже указано, что произошло увеличение посадки пола, пошел уклон в правом углу кухни, на кафеле теперь трещины с раскрытием, их обнаружили и в других местах, а также заметили и отслоение плинтусов. «По всей видимости, после сноса перегородок длинные балки в перекрытии, которые взяли на себя всю нагрузку, прогнулись. Конечно, я опасаюсь, квартира пошла ходуном, у меня даже ребенок собрал рюкзак со всем необходимым, на всякий случай», — говорит Владимир.

Он направил обращения губернатору Петербурга Александру Беглову, в городскую прокуратуру, жилищный комитет и комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры: «По имеющимся у меня данным, в квартире № 2 производится самовольная перепланировка со сносом несущих стен. В принадлежащей мне квартире выявлены проседания пола и трещины в несущих стенах. Продолжение работ по демонтажу может привести к повреждению памятника и причинению вреда жизни и здоровья граждан. Прошу принять меры по приостановке работ в кратчайшие сроки».

Снести, нельзя оставить

Демонтировать перегородки в квартире № 2, как оказалось, потребовала сама управляющая компания. В администрации Петроградского района заявили, что ЖКС еще 20 апреля составила акт. Согласно ему, при визуальном осмотре установлено, что «межкомнатные перегородки находятся в аварийном состоянии и подлежат демонтажу с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан с возведением новых перегородок». Исполнить требование необходимо до 1 августа. В районной администрации объяснили, что если предписание не будет выполнено, то чиновники обратятся в районную межведомственную комиссию, которая также обяжет собственника выполнить его. «Если он пойдет в отказ, то дальше суд», — добавили там.

При этом, напомним, в мае ЖКС заявил, что демонтаж производится без разрешения. Вопросы корреспондента главный инженер управляющей компании Юрий Зайченко оставил без ответа. Как предполагает Владимир, акт от 20 апреля мог быть составлен «задним числом».

На сайтах объявлений действительно красуются предложения компании «Smart Метры» о возможности приобрести квартиру-студию в доме Розенштейна. Так, помещение в 19,57 кв. м обойдется в 4,7 млн рублей. Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, всего площадь квартиры составляет 255 кв. м. Компания заявляет заинтересовавшимся, что там перепланировка уже согласована и есть полностью оборудованный санузел, однако объявление сопровождают фото из другого объекта. Среди плюсов: низкие коммунальные платежи — 1000–1500 рублей в месяц.

Дом Розенштейна — объект культурного наследия. Как рассказали «Фонтанке» в КГИОП, по данному адресу собственники обратились с заявлением на приспособление квартиры для современного использования. Было выдано задание, однако проектная документация пока не поступала, разрешение на проведение работ не выдавалось. Но в комитет поступили жалобы, и в ближайшее время будет организована проверка, в случае выявленных нарушений их потребуют устранить.

Согласно данным СПАРК, ООО «Смарт-Метры Девелопмент» существует с конца 2018 года. Гендиректором является Александр Сахманов. В реестре субъектов малого и среднего предпринимательства компания числится как микропредприятие. В прошлом году она ушла в минус на 1,4 млн рублей.

В офисе компании «Фонтанку» направили к пиар-менеджеру. Трубку взяла девушка, которая отказалась представляться и сообщила, что будущие студии в квартире № 2 по Каменноостровскому, 35/75, уже проданы, в ближайшие полгода работы будут завершены: «Там 11 помещений. Мы купили этот объект для своих целей». Немногословный разговор с перерывами на вопрос «цель вашего звонка» мало что прояснил. Узнать, как именно изменится планировка квартиры, можно из тех же объявлений. Сравнить это сама же компания предлагает по техническому паспорту от 2014 года, где видно шесть основных помещений, и по представленному проекту, где их 11.

Вскоре с «Фонтанкой» связался юрист «Smart Метров» Татьяна, которая оказалась более расположена к разговору. Она сообщила свою фамилию, но отказалась представлять ее в материале, так как «не хотела бы становиться невольным участником разбирательств между жильцами». Демонтаж, как вторит администрации застенчивый собеседник, происходит по требованию ЖКС. «Это старый фонд, где используется дранка, такие деревянные плетения, которым свойственно прогнивать. Данные перегородки не несущие, и упор с верхних этажей на них не идет. Одномоментно заменить и возвести новые невозможно, поэтому были установлены подпорки, это подтверждается в акте ЖКС (есть в распоряжении «Фонтанки». — Прим. ред.)», — сказала Татьяна.

Представление о том, что будет дальше в этой квартире, у компании есть, но пока проект только разрабатывается и требует согласования. Процедура, как признается специалист, привычная. Этапы такие: сначала заявка в КГИОП на получение задания, дальше подготовка проекта, проверка его в КГИОП, в межведомственной комиссии, а затем можно приступать к работам, которые в итоге должен опять-таки принять КГИОП. Пока выдано только задание. В нем, как заверяет Татьяна, указано, какие моменты стоит учесть при проведении работ, и пока проект не пройдет согласование, «никаких перепланировок в квартире не будет».

Вопрос о том, будут ли во всех 11 студиях туалет и ванная, Татьяна резко прервала и поправила: «В обиходе мы можем называть это студиями, но по факту это доли в большой коммунальной квартире, комнаты в которой разделяют перегородки». По ее словам, подобные помещения не могут считаться отдельными квартирами, так как у каждого собственника будет просто своя часть в большой коммуналке, вся площадь которой находится под одним кадастровым номером. «Насчет коммуникаций, будут ли они в комнатах или общие, мы пока не знаем. Это отдельный раздел проекта. Прежде, чем согласовывать, мы изучаем все технические условия, рассматривается возможность увеличения мощностей, если их нужно увеличить, поэтому всё зависит от этих параметров, которые в настоящий момент мы только изучаем. Ситуация оценивается заранее, чтобы действовать без ущерба для всего дома. Если инженерные коммуникации будут позволять технически установить в квартире 11 санузлов, то почему нет. Если не будут, то значит мы не сможем этого сделать», — утверждает юрист.

По ее словам, если проект, направленный на согласование, учитывает законодательство, то контролирующие органы, как правило, не препятствуют его реализации. Не отказалась Татьяна и пофантазировать о том, как может развернуться ситуация, если проекту не согласуют 11 санузлов. Предположим, что из-за отказа возвести в каждом помещении по туалету теперь есть просто 11 комнат и только один санузел, а жильцы рассчитывали на коммуникации. Тогда компания, по словам специалиста, должна с каждым из собственников обсуждать, как действовать дальше. «Потому что кого-то в целом может устроить такой поворот событий, он согласен на такое предложение и общий санузел его не смущает, а кто-то нет. Взять все в свои руки, конечно, должна будет компания», — сказала она.

История не единственная

Из-за незаконных работ квартиры исторического центра Петербурга страдают не первый год. В мае жители сообщили, что в доме страхового общества «Россия» на Моховой компания по возведению студий снесла не только перегородки, но и часть межэтажного перекрытия. У фирмы также не оказалось согласованной документации. В прошлом году на Васильевском острове в дореволюционном здании обрушились перекрытия, по предварительной версии, причиной стала несогласованная перепланировка. Ущерб там оценивали с помощью экспертиз, которые заказали собственники и УК.

В том же Петроградском районе в 2017 году в доме № 57 по Каменноостровскому проспекту из-за перепланировки двух квартир произошло частичное обрушение. Нескольких жителей по аварийному стояку расселили в маневренный фонд. КГИОП тогда заявлял, что согласовал компании, которая делала в квартирах ремонт, только замену перекрытий, а не перепланировку и снос несущих конструкций. Виновным был признан гендиректор специализирующейся на дизайне фирмы «Базис» Александр Свиридов, которого приговорили к 2 годам ограничения свободы и 2 годам запрета заниматься деятельностью, связанной со строительством.

После восстановительных работ район потребовал его возместить затраты — более 56 млн рублей. Жилищному агентству добиться компенсации оказалось просто — всё есть в сметах, а вот собственникам пострадавших квартир в этом было отказано, так как не были предоставлены чеки и квитанции о понесенных расходах. Наличие и размер материального ущерба им необходимо было доказывать в судах самим.

Оно и верно, утверждают в администрации Петроградского района. Если рассматривать ситуацию с домом Розенштейна, вопрос касается гражданско-правовых отношений, так как квартиры в частной собственности, и вины управляющей компании здесь нет. «Можно через суд потребовать возмещение ущерба. Для этого необходимо заказать строительную экспертизу, в которой будет отражена вина, если это произошло из-за квартиры снизу», — добавляют там.

Если речь идет об объекте культурного наследия, то работы по его сохранению регулирует статья 45 Федерального закона № 73-ФЗ. Согласно ей, ремонтировать квартиру в историческом здании можно только с письменного разрешения и соответствующего задания, выданных КГИОП. При этом должен осуществляться технический, авторский и государственный надзор, ремонт проводить могут только юрлица и предприниматели, у которых есть лицензии на реставрацию памятников истории и культуры.

Но ситуация делится на две истории — общедомовое имущество и отдельная квартира. Если речь идет, например, о подъезде, то с этим нужно идти в управляющую компанию и Государственную жилищную инспекцию. В случае с отдельной квартирой необходимо связываться не только с УК, но и районной администрацией, полицией, а если памятник, то еще и с КГИОП. Там подчеркнули, что привлечь к ответственности нерадивых собственников в исторических домах чаще всего удается благодаря своевременным обращениям. Топ нарушений: самовольные работы, в том числе замена исторических окон и установка каких-либо сооружений. «Несмотря на то, что зачастую финансовая ответственность может быть не слишком значительной, серьезным стимулом предотвращения противоправных действий является обязанность пользователей по решению суда провести в установленном порядке работы по сохранению», — сказали в комитете.

Тема переустройства коммуналок в студии без согласования давно уже поднимается в Смольном. По словам члена общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Санкт-Петербурга Кирилла Захаряна, он неоднократно пытался вынести проблему на обсуждение, однако разбирать детально вопрос чиновники так и не начали. «Эта проблема вся идет от хостелов, много чего происходит с квартирами, но это отдельный подвид. Сначала они делали хостелы, потом превращали их в гостиницы, когда сдача не удалась, выставляли на продажу. У таких студий зачастую нет согласованной документации и разрешения на ввод объекта после проведенных работ в эксплуатацию. Это введение в заблуждение относительно объекта иногородних жителей, которые не знакомы с особенностями коммунальных квартир и жизни в объектах культурного наследия», — говорит он.

Проведение перепланировок в Петербурге контролируют администрации районов, в Москве это передали жилищной инспекции, продолжает эксперт. В городе на Неве полномочия разделены — инспекция только штрафует за незаконную перепланировку, а администрация уполномочена подавать иски в суд о приведении помещений в первоначальное состояние. Однако зачастую, по словам Захаряна, чиновники не доводят дело до конца. «Условно, один человек, который в районной администрации занимается незаконными перепланировками, который не может подготовить больше 15–20 исков в год. А количество создаваемых студий растет очень быстро. У меня много примеров, где администрации районов выигрывают иски на приведение о приведении помещения в первоначальное состояние, но реализация решения умирает на стадии исполнения. Суд выиграть, конечно, хорошо, но самое главное — исполнить его решение», — заявляет он.

Привлечь компании за нарушения закона можно, и «для этого есть все рычаги», но смотря на какой стадии. «В гражданском кодексе есть хорошая статья 293 ГК РФ, которая гласит: «Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, нарушает права и интересы соседей, допускает его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить его о необходимости устранить нарушения. Если он продолжит их, то суд по иску районной администрации может принять решение о продаже данной собственности с публичных торгов с выплатой вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения». Однако на практике данная статья не работает, как и многие подобные нормы. Видимо, бегать и устранять граффити после жалобы на любимом городском портале «Наш Санкт-Петербург» куда веселее, чем заниматься такими сложными вопросами», — говорит Захарян.

Захарян не исключает ситуацию, когда фирмы специально стараются быстрее возвести и продать студии, чтобы согласование легло на плечи новых собственников: «Компания обещала долю в квартире, люди ее и получили, а если уж к ним на порог придет районная администрация и скажет всё восстановить, то собственники начнут звонить в компанию, которая это всё им продала, а там им скорее всего ответят: «Ну, бывает, не выгорел проект, не получилось» — и положат трубку».

Такие студии создают большую нагрузку на инженерные сети, ведь в коммуналках люди моются поочередно, а в подобном жилье мест личного пользования больше. Согласовать такой проект можно, утверждает эксперт, и чаще предприниматели выбирают квартиры на втором этаже над нежилым помещением.

Мария Долбиш, «Фонтанка.ру»