«Хоть торговый центр и закрыт, ты мог зайти в свой магазин и там попить чаю»

Роман Чистяков, старший юрист ЮБ «Григорьев и партнеры», рассказал, как спорили арендаторы и арендодатели по поводу ковидной арендной платы, и как суды разрешали их споры в 2020 году.

И бизнес, и юристы сейчас живут в абсолютно новое, никому ранее не известное время. Актуальна поговорка «выживает сильнейший» — тот, кто может реагировать на новые внешние факторы, кто может быть гибким и действительно захочет, чтобы его бизнес выжил и продолжал существовать.

Конец марта был для бизнеса шокирующим, никто не понимал, что делать, как работать, как исполнять договоры. За апрель 2020 года в России было закрыто 31542 предприятия и ИП — это на треть больше, чем годом ранее. Но апрель был только началом: заходя в торговый центр, каждый из нас видит эти пустые глазницы витрин. Кто-то расторг свои договоры, кто-то ушел на какое-то время, до того как все нормализуется.

В этих условиях бизнесу надо было что-то делать, искать какой-то выход. У большинства бизнесменов первой надеждой стали условия о форс-мажоре. Все их вспомнили и решили, что надо попробовать ими воспользоваться. Естественно, все эти попытки вылились в обращение в Торгово-промышленную палату РФ и ее территориальные подразделения, и апрель был абсолютно шокирующим в плане работы этой организации: за эти 30 дней ТПП рассмотрела более 11 тысяч заявлений о форс-мажоре по внутрироссийским сделкам и 430 — по внешнеторговым. Из российских было возвращено или отклонено 10,7 тысяч, и только по 530 были выданы сертификаты. Из внешнеторговых сертификаты получили 100 заявителей. В общем, довольно быстро бизнес понял, что форс-мажор — это не панацея для каждого.

Спустя короткое время, уже к концу марта 2020 года, пошла волна новых законов, подзаконных актов, указов президента и постановлений правительства РФ и региональных властей, которые пытались стабилизировать ситуацию в том числе для бизнеса, установить некие критерии работы, показать, как стоит работать и как выходить из сложившейся ситуации. Если начать читать все эти постановления, особенно в текущих редакциях, то в них разбираться было очень тяжело. Количество поправок в каждый из этих актов просто зашкаливало, и для юриста важно было быстро вникнуть в это — как это сейчас любят называть — коронавирусное право. Попробовать разобраться, чтобы потом действительно быстро и эффективно помочь бизнесу.

Что попробовало сделать Правительство и в последующем законодатель? Они попытались выстроить некий скелет поведения для, в том числе, арендного рынка — как поступать в период невозможности осуществления деятельности и последующий период. Одни нормы касались арендодателей публичных (региональные и муниципальные органы власти) и частных — юрлица и ИП. Для публичного собственника понимание было простое: что, если пользоваться имуществом арендатор не может, на этот период нужно снижать арендную плату или предоставлять отсрочку. Для арендаторов из пострадавших отраслей экономики было предложено и то, и другое. Отсрочка и рассрочка установлены так, что первые выплаты пойдут с 1 января 2021 года, а полное погашение обязательств должно наступить в 2023 году. Возможно, это действительно помогает каким-то арендаторам.

Для нас как для юристов это было очень приятно, когда мы стали работать с конкретным бизнесом, когда стали появляться вопросы о том, куда двигаться дальше и как решать вопросы с арендой, публичные собственники недвижимости действительно шли навстречу и не пытались ждать каких-то обращений, а зачастую сами приходили к арендаторам с предложением изменить договор в связи с тяжелой ситуацией. По большей части на период невозможности использования помещений — с апреля по июль — предоставлялись скидки до 50% или отсрочки на период до 2023 года. Действительно для бизнеса, который в этот период вообще ничего не получал, это не сильно спасало положение, но хотя бы давало некую возможность для маневра: попробовать сохранить свой бизнес и действовать дальше.

Была прекрасная оговорка в постановлении правительства РФ №439, что такие правила игры должны распространяться не только на те помещения, которые принадлежат РФ и сдаются непосредственно ею, но и для имущества, которое сдают субъекты и муниципальные образования. Также это было рекомендовано юрлицам и ИП, являющимся арендодателями.

Что касается арендодателей ИП и юрлиц. Наверное, это самая популярная в нашей стране категория: это большинство бизнес-центров, торговых центров, которые очень длительный период времени не работали. Здесь возможность помочь арендаторам, войти в их ситуацию, немного шире. К возможностям относятся отсрочки, уменьшение арендной платы на период невозможности использования помещений, а также отсрочка на период до восстановления финансовой стабильности — на срок до года после того, как арендатор снова смог пользоваться арендуемым имуществом.

Интересную мысль высказал Верховный суд в своем обзоре, посвященном вопросам аренды: что, если стороны уже ушли в суд со своим спором относительно невозможности использования арендуемых помещений, то срок этой невозможности не имеет принципиального значения для рассмотрения вопроса об отсрочке. Одним из популярных контрдоводов арендодателей было, что, хоть торговые центры были закрыты для посетителей, сами арендаторы могли зайти в свой магазин и посидеть там попить чаю. А то и вести дистанционную торговлю. Эти разъяснения создали еще одну точку для стабильности.

Если арендатор попытался получить рассрочку, отсрочку или скидку, но не смог договориться: что ему делать дальше? Возможности мы увидели две: отказ от договора аренды или обращение в суд с иском о понуждении арендодателя пойти на изменение договора аренды или о заключении дополнительного соглашения.

У нас бизнес по-разному относится к суду, многие ему не доверяют, не понимая, как там и что будет происходить. Обращение в суд — это попытка преодоления отказа арендодателя от изменений договора аренды. И в то же время это возможность создать цепную реакцию: если я смогу жестко защитить свое право и выстроить свою дальнейшую работу, то может и другие тоже попытаются использовать эти механизмы.

Обращение в суд может иметь и негативные результаты. Арендодатель может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Например, по мотиву длительного невнесения арендной платы. Также могут ограничивать доступ в помещения — с этим мы тоже часто сталкивались. Это связано с тем, что арендодатели пытаются подтолкнуть арендаторов к переговорам. То есть, когда решается вопрос идти в суд, или нет, надо учитывать, были ли переговоры, и если да, то какая была позиция сторон — чтобы не бежать в суд с каждым банальным вопросом, пытаясь переложить на него бремя решения проблем.

Все вопросы относительно предоставления отсрочек-отсрочек и уменьшения арендной платы начались с мая-июня, а первые суды в больших городах начались уже ближе к июлю-августу. Но, если сейчас начать смотреть практику, то ее действительно стало уже довольно много. Я насчитал больше 100 решений, уже некоторые дела дошли до апелляции-кассации, и позиции у судов довольно интересные.

Что мне больше всего понравилось в точке зрения судов — это то, что они подходят к вопросу коронавирусной аренды жестко с точки зрения баланса интересов. Чтобы не вставать на позицию только арендатора, который защищает свой бизнес, но и понять арендодателя, из чего он исходил. Эти решения все как на подбор очень большие, очень обоснованные и взвешенные. Разбирается каждый аргумент, и это действительно редкая категория дел, где сейчас судам и самим интересно рассматривать такие споры.

Можно выделить три типа дел. Первый — о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Таких дел много, связаны они с тем, что арендодатели отказываются расторгать договор, говорят, что оснований для этого нет. Такие иски нужны тем арендаторам, которые хотят закрывать свой бизнес и понимают, что они уже не смогут восстановить былые обороты, у них есть долги и с ними уже ничего не сделать. Вторая большая категория дел — о взыскании задолженности по арендной плате. Таких дел я насчитал уже 50–70, и по ним уже есть кассационные постановления. Именно в таких делах суды сразу пытаются узнать, были ли попытки переговоров, предоставлялись ли сторонами какие-то адекватные аргументы. Если суды видят, что арендатор вел себя добросовестно и не просто так не платил арендную плату, а пытался найти выход из ситуации, то арендную плату взыскивают, но в меньшем размере, и существенно уменьшают неустойку — иногда вообще до нуля.

И третья категория, на которой я хотел бы остановиться отдельно — это иски о понуждении к изменению условий договора в части уменьшения арендной платы за период невозможности использования помещений и на дальнейший период. Не так давно у нас состоялось первое решение по такому спору. Мы представляли интересы клиента, ИП, микробизнес, который пытался выжить как мог. Когда он понял, что пользоваться помещениями не может, обратился к арендодателю с просьбой снизить арендную плату, приводил действительно сильные аргументы, предоставлял выписки по счетам, книги продаж, из которых было видно, что бизнес встал, и продаж нет. Поступления минимальны и связаны только с тем, что он очень интенсивно работал до карантина. Арендодатель навстречу не пошел.

Наш клиент заявил требование об уменьшении арендной платы до 25% от договорной и до 50% — с момента возобновления работы торгового центра и до восстановления финансовой стабильности. Суд очень внимательно изучил доводы арендатора: что он действительно не мог пользоваться помещением, что на расчетные счета ИП действительно не было никаких поступлений — и по итогу принял сбалансированное решение: с 1 апреля по 26 июля установил плату в размере 35% от договорной и со следующего дня — 65%. До этого решения мы действительно очень пристально следили за практикой по таким делам и не видели, чтобы суды других субъектов снижали арендную плату настолько сильно. Как я понимаю, суд исходил из четкого баланса интересов арендатора и арендодателя. И эта сбалансированная позиция суда, я считаю, действительно помогает бизнесу выжить в это тяжелое время.

Все правовые дискуссии и анонсы будущих событий — здесь.