Авто Недвижимость Работа Признание & Влияние Доктор Питер Афиша Plus
18+
Проекты
JPG / PNG / GIF, до 15 Мб

Я принимаю все условия Пользовательского соглашения

19:56 20.11.2019

Деньги на обочине. «Фонтанка» выяснила, кто получит тройную цену за свою землю вдоль «Скандинавии»

Чтобы расширить трассу в Финляндию, государство заберет десятки гектаров у владельцев придорожных участков. Размер компенсации — от 20 тысяч рублей до 750 тысяч рублей за сотку. «Фонтанка» нашла всех, кому достанутся 150 млн рублей.

Деньги на обочине. «Фонтанка» выяснила, кто получит тройную цену за свою землю вдоль «Скандинавии»

Антон Ваганов/Коммерсантъ

Деньги получат не только крупные сельхозпредприятия и АЗС, но и мелкие фермеры и садоводы. Методика расчета выплат такова, что кого-то могут обвинить в желании нажиться на них: за некоторые участки оценщики насчитали цену втрое, а то и вчетверо выше рыночной. 

В рамках масштабного 90-миллиардного проекта реконструкции трассы «Скандинавия» чиновники заложили серьезный бюджет на выкуп земли у собственников. Вдоль двух отрезков от Огоньков до Выборга расположено почти 30 участков, которые были по заказу дорожников оценены примерно в 150 млн рублей. «Фонтанка» нашла землевладельцев, которых дорожники пока держат в неведении о цене выкупа. Почти все они надеются на лучшее, но понимают, что с государством бодаться бесполезно.

Сейчас в той или иной стадии ведутся работы по двум участкам — 35 км от Огоньков до Кирилловского и еще примерно столько же от Кирилловского почти до самого Выборга. На первом отрезке уже завершается вырубка леса и расчищается зона строительных работ, второй — пока лишь в подготовительной стадии. И там, и там подрядчик — АО «ВАД». 

Смотря как считать

В конкурсной документации, размещенной на сайте госзаказа, доступны подробные проекты разных этапов  расширения трассы. Именно в них содержатся отчеты ООО «Геосервис» о выкупной стоимости изымаемых участков, выполненные по заказу ФКУ «Упрдор Северо-Запад». Согласно этим внушительным по объему и вызывающим уважение по глубине аргументации цифр документам, большая часть земель вдоль дороги — это владения лесхозов. Однако права примерно на 200 тыс. м2 изымаемых земель принадлежат частникам и коммерческим фирмам. В «Геосервисе» их оценили в 151,6 млн рублей. 


Эта цена почти в три раза выше рыночной, следует из документов. Дело в том, что на участке от Огоньков до Кирилловского при оценке размера компенсаций эксперты плюсовали к определенной ими «по рынку» стоимости дополнительные выплаты: компенсацию расходов, связанных с освоением новых земель взамен изымаемых, а также упущенную выгоду. Для владельцев лугов, к примеру, учитывался потенциальный объем скошенной травы, который по определенной формуле переводился в надоенное молоко, а молоко — в рубли. 

Для примера, рыночная цена относительно небольшого участка сельхозпредприятия «Смена» (чуть меньше гектара) была определена в 2013 году, когда готовился проект, в 2 млн рублей.  В этом году, с учетом примененного коэффициента инфляции, цифры выросли до 2,3 млн рублей. Это примерно соответствует реальным ценам, о которых сейчас говорят тамошние землевладельцы. Еще 460 тысяч — НДС (добавляется только юрлицам). Далее, на расходы по освоению новых земель закладывается 3 млн рублей, а размер упущенной выгоды был признан в 1,8 млн рублей. Итого набегает 7,7 млн рублей, что для сельскохозяйственного гектара в 50 км от КАД весьма немало. 

Впрочем, в документации на второй участок — до Выборга упущенную выгоду и освоение новой земли уже никому не посчитали. И аналогичный по площади участок той же «Смены» в другом месте оценен всего в 4 млн рублей.

«Фонтанка» обратилась за разъяснениями подхода дорожников к «Упрдор Северо-Запад». Его специалисты прислали довольно подробное изложение своей юридической позиции, которое, впрочем, не внесло ясности в конкретные вопросы выкупа земли вдоль «Скандинавии». 

«Площади земельных участков, подлежащих изъятию, в том числе путем выкупа, для государственных нужд для размещения объекта строительства, определены на основании проектных решений», – подтвердили в «Упрдоре». Причем дополнительные выплаты, сверх рыночной цены, прямо прописаны в процедуре изъятия.

При этом по закону для запуска процесса выкупа земель необходимо распоряжение Росавтодора. Его еще нет, пока готовится лишь ходатайство для его получения. Именно в нем будут окончательно определены цены на выкуп конкретных участков, и, судя по ответу дорожников, вполне возможно, что они будут отличаться от тех, что сейчас фигурируют в проекте.

Фермерское хобби

Большинство из изымаемых участков расположены не вплотную к трассе, а чуть в отдалении — там, где планируется строить развязки. 

Самый большой по площади участок, который понадобится дорожникам, — у ЗАО «Цвелодубово», почти 3,5 га. За него оценщики предлагали отдать 28,6 млн рублей. Это небольшая часть большого надела в 225 га, принадлежащего компании. Владелец ЗАО — крупный подрядчик на инженерных сетях ООО «Инженерная компания» Николая Бабяка. У него семейная компания, с ним работают сыновья. В лучшие годы компания получала заказов под 2 млрд рублей в год и даже могла похвастаться статусом крупнейшего подрядчика комитета по энергетике Петербурга. В 2017 году выручка была почти миллиард, в прошлом — только господрядов было получено на 1,2 млрд рублей.

Много лет назад он купил ферму в Цвелодубово у «Евросиб-Девелопмент» и с тех пор ведет там молочное хозяйство. До финансовых показателей основного бизнеса ей далеко: согласно последней отчетности выручку в 33 млн рублей почти «съела» себестоимость. На руках остаются даже не миллионы, а сотни тысяч рублей. Так что сельское хозяйство, скорее, можно считать хобби Николая Бабяка.

«Сейчас на этих землях у нас сенокос, убираем однолетние травы. Наше хозяйство выпускает шикарное молоко, творог, масло», – рассказывает Николай Бабяк. О том, что его землю должно выкупать государство, он узнал от корреспондента «Фонтанки». «Никто с нами никаких разговоров об этом не вел, и я даже не знаю, какой именно участок они хотят забрать. Так что не могу сказать, устраивает ли нас выкупная цена. Но, как я понимаю, это дело государственное, и повлиять на процесс мы вряд ли сможем», – считает землевладелец.

Вряд ли ему стоит особо спорить. Ведь специалистами «Геосервиса» рыночная стоимость этого участка изначально была определена в 7,5 млн рублей. То есть примерно 2 млн рублей за гектар, что многие землевладельцы сейчас посчитали бы вполне приемлемой ценой, а кто-то и выстроился бы в очередь, чтобы продать свой надел. 

Но экономика дорожных изъятий земель работает по-другому. К моменту публикации проекта с учетом инфляции эта цифра выросла до 8,6 млн рублей. Чтобы компенсировать НДС, дорожники планируют доплатить Николаю Бабяку еще 1,7 млн рублей. Дальше — расходы, связанные с освоением новых земель, 11 млн рублей. И размер упущенной выгоды — 6,8 млн рублей. Итого выходит больше 8 млн рублей за гектар. 

Можно предположить, что фермеру придется еще побороться за эти деньги, доказывая размер упущенной выгоды и необходимые расходы. Но у него в руках козырь: в проекте расширения дороги заложена именно такая цена за его участок. 

Дела семейные

Косит траву сейчас и частный владелец 2,5 га в районе будущей развязки Андрей Клюкач. «Эта земля мне досталась по наследству, я тут, можно сказать, вырос. Мой отец работал в колхозе, получил паи. Кто-то продал их по дешевке, а он сохранил. Сейчас вот я тут дом собираюсь строить, все никак разрешения на строительство не дождусь», – рассказал фермер. То, что часть земли придется отдать, а под окнами будет шестиполосная трасса, его не очень смущает.  

С Андреем Клюкачом разговор о выкупе земли велся, но довольно давно — 2-3 года назад. Отрезать у него хотят почти полгектара. Переговоры были поставлены на паузу на этапе межевания. В каком сейчас состоянии этот процесс, он не знает. Цену ему, кстати, тоже не называли. Указанную в документации сумму в 3,9 млн рублей он считает приемлемой, спорить с ней тоже вряд ли станет. И правильно. Согласно документам, его 47 соток изначально были оценены в 1,3 млн рублей, а итоговая цифра выросла втрое за счет компенсаций.

Куда менее благодушно настроен Эдуард Саркисян, владелец 1,5 га в Огоньках, прямо напротив АЗС. В последние годы проезжающие по трассе автомобилисты могли видеть там магазин под открытым небом — саженцы от питомника «Зеленый город». Сейчас его не видно — он закрыт от проезжающих защитными щитами. 

Участок Эдуард Саркисян купил еще в 2011 году, когда ни о каком расширении «Скандинавии» речь не шла, а в последние годы оказался буквально на стройплощадке. Около 1 тыс. м2 из его надела — в плане на выкуп в рамках третьей очереди строительства от Огоньков до Кирилловского. Обозначенная оценщиками цена — 948 тыс. рублей. Это втрое выше рассчитанной рыночной цены его 10 соток. Но иногда дело не в деньгах.

«Надо минимум в сто раз больше, чтобы я отказался от своего участка. Это же единственный заезд ко мне. Что же мне, отдать, а потом в судах добиваться сервитута?!» – возмущается землевладелец. Он, к слову, считает, что его вся эта история с выкупом уже не касается. «Мне выдали бумагу, что мой участок им не нужен, так что про цену мы даже не говорили», – объясняет Эдуард Саркисян. Впрочем, судя по выписке Росреестра, именно этот надел в Огоньках ему в феврале этого года придется отдать Рипсиме Саркисян — в рамках судебного дела о разделе совместно нажитого имущества между супругами. А какие у нее будут планы на придорожный участок, неизвестно. 

Девушка из города

Активно использует свой участок, попадающий в зону изъятия, и Елена Ермолаева, частный фермер. Забрать у нее хотят лишь немногим меньше, чем у Николая Бабяка, — 2,6 га собственной земли и еще почти 40 соток — арендуемой у государства. 

На своей земле петербурженка и выпускница Химико-фармацевтической академии Елена Ермолаева занимается молочным животноводством. У нее 30 коров — дойное стадо и еще 40-50 телят. По образованию она инженер-технолог микробного синтеза, но найти в родном городе работу по специальности не удалось. Работала в Ленинградском зоопарке и на «Фармаконе», но денег там было мало, и пришлось искать другие варианты заработка. Сперва шила на дому, а потом они с мужем решили по примеру знакомого купить ферму. 

«Дальше я начала ездить по выставкам и покупать поросят, коров. На первых порах пробовали держать всех: и кроликов, и коз. Опытным путем остались только коровы и свиньи, но потом свиней нам держать запретили из-за африканской чумы, пришлось всех «аннулировать». Теперь только коровы и немного бройлеров», – рассказывает фермер. Близость к трассе и многочисленным садоводствам дает дополнительный заработок — три раза в неделю Елена Ермолаева открывает свой магазин и продает свежее молоко (70 рублей за литр), а также кефир, йогурт, сыр. Как-то даже мороженое из своих сливок делали, а иногда бывают пельмени с говядиной. 

«Сегодня за три часа работы я обслужила около 100 покупателей, в кармане выручка — 150 тысяч», – вполне заслуженно гордится своим трудом Елена Ермолаева.

Изымаемые у нее дорожниками участки — это почти 90% ее собственной земли, которую ее семья купила в далеком 2004 году. «Когда я поняла, что это будет моей работой, я искала землю и нашла тут. В первую волну фермеров все нахапали, и они стояли пустые. Один такой мы и взяли», – рассказывает фермер. Вести хозяйство теперь придется на арендованной — там еще около 8 га. Цена, которую ей определили за землю, — почти 25 млн рублей, Елену Ермолаеву более чем устраивает. Ведь изначально она была оценена в 7,9 миллиона.

«Знакомые, которые уже так продавали государству землю, говорили мне ориентироваться на 50 тыс. рублей за сотку. Если мне правда заплатят столько, во сколько оценили, я смогу купить у соседа пустующий участок, чтобы продолжить работать. Он просит где-то 3 млн рублей за гектар. Со мной дорожники говорили три года назад, я подписала бумагу, мол, понимаю, что стране это нужно, но цену мне тогда не называли», – рассказывает Елена Ермолаева.

Если план сработает, то отдав дорожникам 3 гектара за 24,7 млн рублей и купив у соседа аналогичный надел за 9 млн рублей, Елена Ермолаева останется с приличной суммой на обустройство запущенного участка, и что-то еще может остаться на развитие фермы.

Крупный формат

Из крупных предприятий, которые лишатся в ходе модернизации «Скандинавии» земель, — птицефабрика «Роскар» и сельхозпредприятие «Смена», «дочка» Пискаревского молокозавода. 

У «Смены» много наделов: четыре вдоль первого участка трассы и еще один — у второго. В общей сложности набирается почти 8 га, за которые оценщики насчитали почти 30 млн рублей. У «Роскара» изымается три участка — всего 8,9 тыс. м2, которые оценены (с упущенной выгодой и компенсацией) в 7,6 млн рублей.

Еще небольшой участок в 223 м2 из примерно гектара, который занят под АЗС, придется отдать ЛУКОЙЛу. Примечательно, что ему насчитали рекордную стоимость земли — даже без учета освоения новых земель и упущенной выгоды. Всего 1,7 млн рублей, то есть где-то 776 тыс. рублей за сотку. Лишь немногим меньше стоимость сотки определена для ООО «УК «Седьмой форт». Ему принадлежит грузовой шиномонтаж в Огоньках, и отрезать у него планируется 764 м2 от общего участка в 5 тыс. м2. Выходит, 771 тыс. рублей за сотку. Компания принадлежит Максиму Лапину, владельцу петербургской сети автосервисов «Петромакс» Но, возможно, его, как и соседа Эдуарда Саркисяна, изъятие земель не коснется, ведь основные работы в Огоньках уже закончены.

Также довольно высоко оценена земля на месте будущей развязки у Выборга ЗАО «Специализированное управление отделочных работ-66» – за 1,8 тыс. м2 земли им положено 7,2 млн рублей, то есть почти 400 тыс. рублей за сотку. Не сказать, что отделочные работы у этого управления идут полным ходом — согласно СПАРК, там лишь один сотрудник, директор и владелец предприятия выборжец Анатолий Гольник. Все его телефоны выключены, и уточнить, чем именно он занимается на изымаемой земле, «Фонтанке» не удалось. 

А самая дешевая земля, по данным оценщиков, — все у той же «Смены». За второй по размеру изымаемый участок в 3,3 га на будущей развязке с дорогой на Стрельцово сельхозпредприятию насчитали всего 9,2 млн рублей, то есть 27,8 тыс. рублей за сотку.

На дачу

Наиболее тяжелой может оказаться ситуация с изъятием земель у садоводств. Если на участке в районе Цвелодубово они все же находятся чуть в стороне от дороги, и там, может, как-нибудь обойдется, то на развилке к Лейпясуо и Стрельцово дачные домики вплотную к дороге. Так, от ближайших к трассе участков СНТ «Красногвардеец» – 50 метров до трассы, в СНТ «Смена» – 90 метров. 

В «Красногвардейце» дорожники планируют, судя по документации, изымать три земельных надела с десятками участков садоводов. Всего 8 тыс. м2. Выкупная цена не поражает размером — от 116 до 160 тыс. рублей за сотку.

«С нами разговаривали три года назад. Мы тоже подписывали какие-то документы. Но цену с нами не обсуждали, и вообще пообещали, что не будут нас беспокоить. То, что землю у нас все же будут изымать, — это новость для нас. А цена, которую вы называете, — очень маленькая», – расстраивается представитель «Красногвардейца».

Справедливости ради, на сайтах объявлений есть предложения о продаже участков в этом садоводстве, цены в которых даже ниже, чем заложили в свои сметы дорожники. Так, «маленький, но очень уютный домик» на шести сотках предлагается за 490 тыс. рублей. В соседней «Астре», где также планируется изъять 1300 м2 по 160 тыс. рублей за сотку, пустой участок 11 соток продается за 800 тыс. рублей. 

Но понятно, что дело не только в цене. Многие люди ездят в свои садоводства и налаживают там быт десятилетиями. Так что они надеются, что дорожники не станут сносить их дома.

«Когда вологодская компания (ООО «ПИИ «Севзапдорпроект». – «Фонтанка») делала проект, нам обещали, что нас не тронут. Будут ли вообще изымать — непонятно. У нас же все участки в собственности у людей. Может, будут забирать только земли общего пользования — где у нас дороги, например», – надеется Джамиля Волкова, председатель СНТ «Красногвардеец».

Пока что представители «Упрдор Северо-Запад» не идут на контакт с садоводами и не объясняют им, как будут обстоять дела. Хорошая новость в том, что до дачных домиков в Лейпясуо доберутся не скоро. По плану активная стройка туда придет не раньше чем в 2022 году. 

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»

Читайте также
Яндекс.Рекомендации

Жильё в Санкт-Петербурге

    Работа в Санкт-Петербурге

      Наши партнёры

      СМИ2

      Lentainform

      Загрузка...

      24СМИ. Агрегатор