Собственность на квартиру, вашу? Не смешите! (фото)

Пятиэтажный дом в Коломягах задумывался как индивидуальный, но в нем чудом зарегистрировали собственность на 23 квартиры. К ответу за это жильцов призывает не только Госстройнадзор, но и Росреестр, который в свое время легализовал права на недвижимость. После заявки жалобщика-профи на портале «Наш Санкт-Петербург».

Госстройнадзор пытается через суд обязать собственников квартир в пятиэтажном доме на Малой Десятинной улице снести здание за свой счет как самострой. Росреестр, который, несмотря на отсутствующее разрешение на ввод в эксплуатацию, регистрировал и подтверждал там право собственности на недвижимость последние 8 лет, предусмотрительно завалил жильцов штрафами.

В январе Госстройнадзор преподнес 28 собственникам пятиэтажного дома на Малой Десятинной улице, 16, корпус А, сюрприз в виде иска с требованием снести здание за свой счет. Коломяги — настоящий рассадник самостроя, подобных зданий в Петербурге насчитывается около двух сотен. Дом на 23 квартиры был возведен на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства (ИЖС), соответственно, превратившись в многоквартирный, автоматически стал незаконным. Более того, пандус подземной парковки вылез за границы территории, что служба расценила как самовольное занятие участка. Беды жильцов, которые покупали квартиры на Малой Десятинной с 2011-го по 2018 год, начались с того, что «профессиональный жалобщик» Максим П., на счету которого почти 6,5 тысяч обращений, опубликовал на портале «Наш Санкт-Петербург» свои подозрения и просьбу проверить, не вылез ли железобетонный пандус за пределы участка. Проверили, подтвердили, пошли в суд.

В исковом заявлении ГАСН указывает, что в 2007 году было получено разрешение на строительство индивидуального дома в 3 этажа с мансардой и максимальной высотой 15 м. Вместо него выросло пятиэтажное здание с шестым уровнем — подземным паркингом. Ни разрешение на строительство мноквартирного дома, ни ввод в эксплуатацию службой не выдавались.

В историях, подобной этой, например в Сергиево (бывший поселок Володарский) или знаменитого ЖК «Никитинская усадьба», схема применялась одинаковая. Застройщик получал разрешение на возведение здания для индивидуального проживания, а после ввода делил помещения на отдельное жилье, но официально оно не являлось квартирой. Его продавали в виде долей — другого способа легализации не было. Когда чиновники обращали внимание на самострой и шли в суды, отдуваться приходилось тем, кто успел приобрести такую недвижимость. Об опасностях подобных покупок, как правило, сплошь и рядом предупреждают и форумы в Интернете, и риелторы, и юристы.

Ситуация с домом на Малой Десятинной развивалась несколько иначе, как будто участок и дом «жили» каждый своей жизнью. Если верить выписке из Росреестра, единственным владельцем участка с 2006 года и до проведения сделок купли-продажи жилья являлся Алексей Владимирович Чаус. Однако предприимчивый горожанин сумел официально зарегистрировать право собственности не на доли, а на квартиры в этом доме. Как ему это удалось в отсутствие разрешения на ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию — загадка.

В разговоре в «Фонтанкой» Чаус заявил, что действовал в рамках закона, отказался обсуждать обстоятельства превращения индивидуального дома в многоквартирный и отправил журналиста за комментариями в профильные органы власти.

В свою очередь, в управлении Росреестра по Петербургу пролить свет отказались, сославшись на то, что информация относится к «сведениям ограниченного доступа». На вопрос, как управление вообще зарегистрировало квартиры в здании, построенном за землях ИЖС, в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, чиновники, не смутившись, сообщили: к их компетенции «не относится разъяснение практики применения законодательства РФ по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности управления».

Госстройнадзор не согласился с доводами застройщика, что строительство велось в соответствии с законом, и в своем иске, в частности, отметил, что здание возведено со «значительным нарушением» градостроительных норм и правил.

Отметим, что ответчики по искам — добросовестные покупатели. Никого из тех, кому квартиры продавал непосредственно Алексей Чаус, в доме уже не осталось, все прошли через цепочки в три и более собственников.

Вопросы у профильных органов не возникли ни к застройщику и первому владельцу всех квартир в одном лице, ни к Росреестру, который в 2011 году зарегистрировал право собственности Чауса на квартиры и благополучно фиксировал все последующие сделки. Причем большинством квартир мужчина владел не более двух месяцев, затем они были проданы. Вместо этого петербургское управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ринулось искать виноватых среди нынешних собственников.

В апреле чиновники нагрянули в Коломяги с проверкой, которая подтвердила: пандус действительно немного «вылез», и составили акты об административных правонарушениях. При этом в тексте протокола, составленного в отношении одной из собственниц (есть в распоряжении «Фонтанки»), утверждается, что «бетонное ограждение» установила именно получательница штрафа. Свою квартиру, к слову, дама приобрела только в 2014 году.

«Оба нарушения были допущены застройщиком, а не нынешними жильцами. Мы не знали и, главное, не могли знать об этих нарушениях при покупке квартир, потому что чистоту сделки физические лица могут проверить только до точки получения от Росреестра подтверждения законности права собственности. Но у всех предыдущих собственников, у которых я и мои соседи покупали квартиры, со свидетельствами о собственности все было в порядке!» — говорит владелица одной из квартир.

Юрист Дмитрий Волик, в качестве представителя нескольких жильцов побывавший на приеме в Росреестре, говорит, что добиться от управления внятного ответа, на каких основаниях ведомство в таком случае регистрировало права собственности на жилье, не удалось. Должны были сами проверять, упрекнули чиновники. К слову, выход за границы участка Росреестру пришлось определять с помощью спутниковой геодезической аппаратуры.

Протоколы о нарушении границ, подтверждает Волик, написаны как под копирку. В них упоминается, что здание стоит на землях ИЖС. Соответственно, те из жильцов, которые согласились признать правонарушение, фактически расписались и под тем, что владеют квартирой в самострое. По словам юристов, всем отказавшимся признать правонарушение выписали штраф по-максимуму — десять вместо пяти тысяч рублей. А заодно припугнули 100-тысячным штрафом за многоквартирный самострой на участке для индивидуального строительства. Побывавшие на приеме владельцы квартир, в свою очередь, вспоминают, что на их риторический вопрос «как?» чиновник с легкой руки констатировал: «Какой-то "космонавт" из Росреестра регистрировал, а вы не проверяли».

«Получается, Росреестр специально подводит людей, чтобы они согласились с вменяемой виной, которую они не совершали. Люди получили зарегистрированные квартиры. Они их купили. Сейчас управление начинает им выписывать протоколы об административных правонарушениях, которые они не могли совершить», — резюмирует юрист Денис Арсентьев, защищающий интересы ряда собственников. — Мы будем подавать в суд на Росреестр. Будем выяснять, кто и каким образом это сделал». Кроме того, юристы намерены истребовать в судебном порядке у Росреестра документы, на основании которых управление зарегистрировало право на квартиры первого собственника — Чауса.

Между тем ничего подозрительно в квартирах на Малой Десятинной не увидели не только чиновники. Для покупки недвижимости различные банки выдавали ипотечные кредиты, кто-то из жильцов использовал для покупки материнский капитал.

Адвокат Евгений Баклагин в комментарии «Фонтанке» усомнился, что изначально квартиры были зарегистрированы с соблюдением законодательства. «Ввести в эксплуатацию этот многоквартирный дом и зарегистрировать право собственности на квартиру там было нельзя. Полагаю, что регистрация права собственности на квартиры в данном доме была осуществлена незаконно». Эксперт не исключил, что регистрация могла быть осуществлена на основании решения суда. Однако на сайте Приморского районного суда дела, в которых истцом выступал бы Чаус, отсутствуют.

«Для регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме нужно представить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Чтобы его получить, у застройщика должно быть разрешение на строительство, а построенный объект должен был соответствовать градостроительному плану. Данное требование не могло быть выполнено», — резюмирует Баклагин.

В статье 55 Гражданского кодекса РФ говорится, что «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка».

В случае если будет подтверждено, что при регистрации ошибка была допущена по вине Росреестра, собственники имеют право требовать компенсацию с того, кто ее допустил.

Эксперт также отметил, что к иску приложена очень странная выписка о праве собственности на землю. Это выписка о долевой собственности на долю в праве собственности на земельный участок многоквартирного дома. В случае если на земельном участке расположен многоквартирный дом, выписки выдаются на квартиры, а на земельный участок не выдаются», — пояснил он.

«Возможно, в данной ситуации применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса и 22-й статьи ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». При наличии зарегистрированных прав собственности на квартиры, даже если этот дом будет признан самовольной постройкой, сносу он подлежать не будет, однако собственников могут обязать привести построенное в соответствие с действующими нормами», — говорит юрист Юлия Севостьянова. Эксперт подчеркнула, что жителям необходимо детально восстановить «историю» и самого дома, и земельного участка под ним. Для этого необходимо сделать запросы во все профильные органы исполнительной власти и государственные организации.

Заседание по иску Госстройнадзора состоится 13 августа в Приморском районном суде.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»