ДДУ: читаем правильно

Как правильно читать договор долевого участия, чтобы потом не добиваться своей квартиры с помощью голодовки, «Фонтанка» спросила ведущих строителей Петербурга.

Все тонкости отношений дольщика и застройщика исчерпывающе описаны законом о долевом строительстве 214-ФЗ, Гражданским кодексом РФ и законом о защите прав потребителей. Однако на практике спорные ситуации возникают с завидным постоянством. Разбираемся, на какие аспекты договора долевого участия нужно обращать особое внимание, чтобы избежать проблем.

Основные моменты

Хоть 214-ФЗ и нельзя назвать панацеей от всех бед, именно этот способ приобретения жилья на сегодняшний день является самым надежным для покупателей. Поэтому прежде, чем заключать сделку, обратите внимание на тип договора. «Убедитесь, что вам предлагают подписать именно ДДУ, а не договор предварительной купли-продажи, ЖСК либо иной формы», – предупреждает коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

В любом договоре долевого участия должен быть предусмотрен ряд обязательных условий, без которых документ можно признать недействительным. Эксперты выделяют следующие основные моменты: предмет договора, то есть обязательства застройщика, связанные с созданием объекта недвижимости; объект долевого строительства, который должен содержать информацию о том, в каком доме будет располагаться купленная квартира, какой она площади и в каком виде будет передаваться; срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику, позволяющий установить дату, когда квартира должна быть фактически передана по акту приема-передачи; цена договора, сроки и порядок уплаты стоимости квартиры; гарантийный срок на объект долевого строительства; ответственность застройщика перед дольщиком за невыполнение своих обязательств.

В договоре должен быть указан залог земельного участка, принадлежащего застройщику и строящиеся на нем объекты. Еще один момент, ставший актуальным не так давно – наличие в документе одного из двух дополнительных способов подтверждения ответственности строительной компании – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика.

«В первую очередь необходимо обратить внимание именно на наличие данных условий в договоре, поскольку все иные обязательства застройщика и дольщика прямо урегулированы законом. При их нарушении, в случае возникновения спора, судебные органы вынесут решение в пользу дольщиков», – говорит старший юрист по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Алексей Томилин. Помимо этого эксперт советует обратить внимание на полноту и правильность разрешительных документов застройщика, на основании которых он ведет строительство, и на наличие полномочий лица, подписывающего договор со стороны застройщика.

«Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание при подписании договора долевого участия, – это предмет договора, сроки и цена. Также рекомендуется оценить наличие дополнительных условий, которые не предусмотрены законом», – дополняет директор юридического департамента Группы компаний «Эталон» Виктория Цытрина.

Например, некоторые компании включают в договоры долевого участия пункт о том, что объекты социальной инфраструктуры могут строиться в том числе и за счет будущих жильцов. Между тем привлекать на эти цели средства дольщиков абсолютно незаконно.

Есть нюансы

Отметив в договоре все вышеперечисленные условия, следует не только внимательно их прочитать, но и разобраться, что конкретно имеется в виду. «Один из самых важных пунктов договора долевого участия – сроки передачи ключей от готовой квартиры. Если застройщик не уложится в срок, в силу вступят штрафные санкции, которые также прописаны в ДДУ. По 214-ФЗ застройщик обязан выплатить дольщику пени за каждый день просрочки при передаче квартиры», – напоминает Алексей Гусев.

Между тем далеко не всегда покупатели понимают разницу между двумя принципиально разными понятиями – «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Так, квартиры должны быть переданы дольщикам не позднее зафиксированной в договоре даты. Несоблюдение этого срока уже можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями квартир и нарушение закона. А время ввода дома в эксплуатацию – плановое, и в определенных ситуациях подлежит изменению. «Дело в том, что застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств, планируют ввод дома в эксплуатацию заблаговременно. В частности, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев до срока передачи квартир покупателям. И когда дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики, забыв о том, что написано в договоре, начинают требовать ключи от квартир, хотя до их получения остается довольно много времени», – поясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

В городском комитете по строительству полагают, что разница между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам должна составлять от двух до шести месяцев. Включение в ДДУ гораздо большего временного промежутка – до года и более, должно насторожить дольщика.

Отступление от формы

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества, причем, как для застройщиков, так и для дольщиков. «На практике встречаются случаи, когда гражданам при заключении договора участия в долевом строительстве навязываются различные дополнительные услуги за отдельную плату (бронирование квартиры, услуги по государственной регистрации договора и оформлению права собственности). Такие действия застройщика прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», – предупреждает Алексей Томилин.

Бывает, что инициатива изменения условий договора долевого строительства исходит и от дольщиков – покупатели хотят максимально себя обезопасить. Закон этого не запрещает, но прежде чем менять договор, стоит задуматься, к каким последствиям это может привести. «Например, наш стандартный договор долевого участия составлен с учетом всех требований 214-го закона. Внесение в него изменений может привести к тому, что этот документ не будет зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу», – говорит Юлия Ружицкая.

С тем, что предлагать свои изменения и вносить дополнения в договор с юридической точки зрения возможно, но не всегда целесообразно, соглашаются и в Группе Компаний Normann. «Единый шаблон, который мы предлагаем покупателям для подписания, – гарантия того, что и дольщик, и застройщик будут одинаково правильно понимать и трактовать все условия договора», – сообщили в отделе продаж компании.

Близкое знакомство

Чтобы максимально себя обезопасить, дольщику не обязательно что-то менять в договоре. Достаточно внимательно изучить документ и обсудить с застройщиком непонятные моменты. Времени для этого у покупателей сколько угодно: текст договора можно скачать на сайте застройщика, проштудировать его самостоятельно или привлечь юристов. Например, в ГК Normann не возражают, даже если клиент компании приедет на подписание договора вместе с независимым экспертом. К подобной щепетильности застройщики относятся спокойно. «Если покупатель – новичок на рынке недвижимости и сомневается, насколько договор защищает его интересы, это – разумный вариант. Он поможет снять сомнения и сделать правильный выбор в пользу надежного застройщика», – считает Алексей Гусев.

Правовая грамотность покупателей жилья за последние годы значительно выросла, но отказываться от профессиональной помощи все равно не стоит. Особенно в нынешних условиях. Тем более что в процессе приобретения жилья возникает множество вопросов, требующих дополнительных специальных знаний. «Как правило, речь идет об оценке возможных рисков сотрудничества с конкретным застройщиком, или принятии решения на основании анализа сведений о технических характеристиках многоквартирного дома, в котором приобретается квартира. Не все потребители знают, как правильно вести переговоры с застройщиком, чтобы получить всю интересующую информацию до заключения договора», – говорит Алексей Томилин.

В любом случае, проще обратиться к независимым специалистам на стадии ведения переговоров с застройщиком, чем потом отстаивать свои интересы в суде.

Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»