Реновация хрущевок никому не выгодна

Первые кварталы хрущевок, подпадающие под реновацию, выставлены на торги. Однако закон о реновации оказался уникальным — мнения жителей и строительных компаний о нем полностью совпадают: в том виде, в каком он существует, этот проект никуда не годится.

Сомнения у девелоперов вызывают и стоимость земли в кварталах, подлежащих реновации, и вероятные убытки, которые понесет инвестор, и даже юридические аспекты проекта. К тому же, в том, что после реализации проекта не пострадают интересы жителей снесенных домов, сомневаются и сами потенциальные инвесторы.

«Для того, чтобы окупить вложения в проект, инвестор должен построить на 1 квадратный метр старого жилья 4 квадратных метра нового. То, что такое количество площадей можно будет разместить в кварталах, идущих на реновацию, - это абсолютная химера, - считает Лев Каплан, вице-президент компании «Союзпетрострой». - Инвестор, взявшийся за этот проект, понесет от 20 до 50% убытка».

«Если текущие условия не изменятся – проекты однозначно убыточные, - согласен с ним Алексей Бражниченко, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж». "Посчитать самостоятельно очень легко, - поясняют в дирекции по маркетингу "Стромонтажа". - По условиям города, построить можно в 3 раза больше, чем снесли. На каждую условную тысячу сносимых метров строим три тысячи. Из них 1700 метров (возьмём среднее) отдаём расселенцам, 1300 метров продаём. Даже без учёта остальных затрат, затраты на одни только строительно-монтажные работы составят $1500 на м2 (это если строить скромно), следовательно, общая их стоимость будет $4,5 млн. И эти затраты нужно отбить продажей 1300 метров: $4,5 млн. разделить на 1300, получается $3461 - приходится на каждый продаваемый метр. Это уже сопоставимо с продажной ценой в этом районе. Однако теперь добавьте снос, инженерию, проектирование, отделку, коммерческие затраты, постоянные затраты – и себестоимость, даже без учёта стоимости земли, уже зашкаливает далеко за $4000».

Для того, чтобы проекты стали экономически привлекательными, нужно, по мнению Бражниченко, либо кардинально увеличивать технико-экономические показатели — например, существенно повышать этажность, либо финансировать за счет бюджета большее число мероприятий - от инженерии до расселения. Сегодня при реновации кварталов бюджет готов взять на себя только финансирование строительства школ и детских дошкольных учреждений. Этого, как считают строители, явно недостаточно.

Вызывает у девелоперов и строителей сомнение и обещание властей, что «жители, не желающие переезжать в другой район, останутся в том же микрорайоне, в котором и жили». «При той цене на землю, которая заявлена, затраты можно окупить только в том случае, если в этом квартале будет построено элитное жилье, - комментирует Лев Каплан. - Поэтому представить себе, что инвестор будет строить жилье массовое, невозможно. В итоге кварталы будут застроены дорогими домами, кое-где рядом с ними останутся дома массовых серий — кстати, о какой социально однородной среде тут можно говорить? - а жители хрущевок будут переселены в районы комплексного освоения территорий. То есть, туда, где нет ни транспорта, ни рабочих мест, ни нормальной социальной инфраструктуры».

С точки зрения Сергея Себелева, заместителя генерального директора Консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость», неизбежно должны пострадать «первые переселенцы». «Когда будет снесена первая хрущевка, и на ее месте построен дом, жители следующей хрущевки могут в него переселиться. Ну, а куда деть первых? - недоумевает он. - Или надо идти по московскому сценарию — строить новый дом в уже существующем квартале, тогда жители получат стройку в трех метрах от своих окон».

Себелев предполагает, что при реализации этого проекта неизбежно повысится социальная напряженность, и «город мог бы взять на себя проблему по ее ликвидации». «В последние годы в нашем городе основная бюджетообразующая статья — это продажа земельных участков под инвестиционное строительство. Разумеется, город заинтересован в том, чтобы выставить максимальную цену за земельные участки, но именно поэтому в некоторых случаях городские власти могли бы пойти на какие-то уступки», - считает он. Поскольку жилье, доступное хотя бы среднему классу, можно построить в кварталах, идущих на реновацию, лишь при снижении затрат на строительство, было бы желательно, чтоб инвестиционные условия хоть как-то изменились бы в пользу застройщика, - считает он.

К тому же, добавляет Сергей Себелев, почему-то из поля зрения и властей, и инвесторов выпадает еще одна проблема — создание социальной инфраструктуры в «реновируемых» кварталах. «Кварталы хрущевок — это были кварталы комплексной застройки. Вся социальная инфраструктура в них расчитана на ту плотность населения, которая существует на данный момент, - поясняет он. - Мы застраиваем эти кварталы, повышая этажность, плотность населения, естественно, увеличивается, следовательно — нужно расширять социальную инфраструктуру. А новые объекты строить попросту негде».

По словам Евгения Каплана, директора НКО «Союзпетрострой-Стандарт», проект реновации попросту противозаконен. «В Градостроительном кодексе, статья 46, часть 1, сформулировано, что под снос могут идти только те кварталы, в которых абсолютно все дома признаны аварийными. В этих кварталах не должно быть ни объектов социальной, ни объектов инженерной инфраструктуры — таких кварталов не было даже в Сталинграде в 1943 году», - комментирует он и добавляет: «Достаточно, чтобы на участке оказалось бомбоубежище, котельная, даже проложенная под землей труба, и нашлась хотя бы одна въедливая бабушка, которая возьмет на себя труд написать в прокуратуру. И все — реновация будет незаконна, а отвечать придется инвестору».

Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук признает, что проект реновации далек от совершенства и едва ли может считаться прогрессивным. «Я пытался доказать, что все, что сейчас предлагается на строительном рынке — это автомобили прошлого столетия, но меня обвинили в наветах на государственные программы», - рассказал он. Между тем, по словам Полищука, именно такие дома, как хрущевки, сейчас и строятся в развитых европейских странах. «Их нигде не сносят — в Финляндии проводят санацию, это отнимает три недели и дом стоит себе спокойно дальше. А у нас обязательно надо сносить и строить взамен высотки»,- развел руками зампредседателя КГА. По мнению Льва Каплана, именно санация и замена инженерных коммуникаций и могли бы быть наилучшим решением наболевшей проблемы хрущевок. «Эти дома построила Советская власть, власть последующая должна бы отдать долги предыдущей», -заявил он.

С точки зрения девелоперскгого сообщества, проект реновации хрущевок никак нельзя признать удачным. «Его никто не хочет — ни горожане, ни строители, хочет только город», - ответили корреспонденту «Фонтанки» в компании «Строймонтаж». «Этот проект — политический мыльный пузырь», - более резко и определенно высказался Евгений Каплан.

По мнению Виктора Полищука, проект реновации хрущевок никак не позволит решить жилищную проблему в Петербурге — выход может быть только один: единый комплексный план развития. Но «беда в том, что у города нет единых программ развития», - сокрушается он: «Все расчеты делаются на основании частных инвестиций, а проблемы перекладываются на плечи инвесторов. Нам в целом совершенно ясно, как надо делать проекты, но у нас не создан институт девелопмента, существует только ряд отдельных компаний, у каждой из которых свои интересы. Проблема в том виде, в каком она есть сейчас, не имеет решения».

Кира Обухова,
Фонтанка.ру