ТСЖ борются за подвалы и чердаки

Смольный постарался избавить себя от необходимости заботиться о состоянии инженерных коммуникаций жилого фонда путем массового создания ТСЖ, но не хочет переводить на законную основу сдачу в аренду подвалов и чердаков домов, где управляют товарищества собственников. Город продолжает получать немалую выгоду от сдачи этих нежилых помещений, а жильцы в борьбе с заброшенными инженерными сетями просят лишь упростить доступ аварийщиков на территорию, сданную КУГИ.

Не так давно созданные товарищества собственников жилья не желают видеть в подвалах и на чердаках доставшихся им в наследство арендаторов. Причина в том, что последние часто не допускают их в занятые помещения, не дают возможности контролировать состояние инженерных сооружений и устранять неполадки в случае аварии. КУГИ заверяет, что таких ситуаций быть не должно, поскольку сдает помещения в аренду на условиях доступа для жильцов при аварии, и обещает с арендаторами, попирающими права жильцов, разбираться в судах и разрывать договора.

Только один нюанс: подвалы и чердаки должны находиться не в городской, а в общедолевой собственности, и выдавать разрешения на открытие в подвалах магазинов, складов и т.д. в жилых домах по закону должны с учетом мнений всех жильцов дома. КУГИ считает полученные от аренды миллиарды и доказывает: от такой статьи доходов город не может отказаться. Достигнуть компромисса и соблюсти интересы обеих сторон депутаты Законодательного собрания пытались на заседании постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.

Подвальные и чердачные помещения в домах ТСЖ, представители которых присутствовали на комиссии, частично принадлежат городу — в пропорции с наличествующими неприватизированными квартирами. От лица администрации они сейчас и сдаются в аренду, причем вместе с ключами от двери в тот же подвал у коммунальщиков исчезает доступ к прорванной трубе. Коммерсанты обустраиваются, делают при необходимости перепланировку, размещают там свой бизнес — чаще всего магазины. И в момент аварии их, как правило, не сильно волнуют проблемы жильцов. Хорошо, если до нового хозяина дозвонились и он приехал. Но немало помещений, хоть и сданных в аренду, но пустующих, и попасть на их территорию невозможно. Практически каждая вторая авария на сетях, которая происходит в доме, становится причиной серьезного конфликта.

Помимо ограничения доступа арендаторы доставляют еще ряд проблем жильцам. Если подвальные помещения недостаточно просторны, арендаторы начинают заниматься перепланировкой, что нередко сказывается на целостности квартир, расположенных выше. Но самое неприятное — в 90% случаев после ремонта инженерные сети оказываются изолированными (их просто зашивают гипроком, закладывают кирпичем), и даже при наличии доступа в помещение отремонтировать их невозможно. Не говоря уже о том, что в ряде случаев, не спрашивая жильцов, им закрывают парадные входы в подъезды, оставив лишь «черный» ход. Говоря об этом, один из представителей ТСЖ провел аналогию с описываемым сюжетом в романе Булгакова «Собачье сердце»: «Почему парадный подъезд Колобуховского дома надо забить досками, а ходить кругом через черный ход?». Тот самый случай.

Куда только не обращаются жильцы в поисках правды. Как рассказал один из выступавших на заседании комиссии, в жилищном комитете ему дали такой ответ: «Да, как человек я вас понимаю, но как чиновник ничего сделать не могу». Запросы в КУГИ результата не приносят. И это понятно. Ведь на самом деле сам факт заключения комитетом договоров аренды на подвалы и чердаки неправомерен, - как заверили «Фонтанку» юристы.

- Согласно Гражданскому кодексу, все помещения в доме, которые обслуживают более, чем одну квартиру, являются общим имуществом жильцов, - говорит вице-президент Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Андрей Савич. - Однако до принятия ряда законодательных актов, которые узаконили общедолевую собственность, значительная часть нежилых помещений зданий, в том числе подвалов и чердаков, оказалась уже сдана в аренду городом. В результате возник конфликт интересов, который мы и наблюдаем сейчас. Стороны пытаются решить споры в суде, однако судебная практика для решения этого вопроса еще не сложилась. Решения принимаются как в пользу ТСЖ, так и в пользу города.

Представители ЖСК заявили 20 декабря, что выступают за то, чтобы лишить город права распоряжаться подвалами. В КУГИ, может, и рады были бы чем-то помочь, да только терять миллиардные доходы от аренды тоже не хочется. По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, сегодня в городе действуют 785 договоров на чердачно-мансардные помещения общей площадью 61 тысяча квадратных метров. Из них 725 - договора с арендаторами, имеющими льготы (включая 665 помещений, являющихся творческими мастерскими). Подвалов в аренду сдается и того больше - 3429 договоров на помещения общей площадью 448 тысяч квадратных метров. Только от аренды подвалов, которые больше всего пользуются спросом у арендаторов, городская казна получает около 10 миллиардов рублей. К слову, от всей городской собственности за 9 месяцев текущего года горбюджет получил 32 миллиарда рублей.

Как считает Алексей Чичканов, вообще исключать подвальные помещения из оборота городской казне никак нельзя: целесообразно использование свободных от инженерных сетей участков.

В итоге обсуждения мысль о том, что подвалы и чердаки, которые полностью занимают коммуникации, сдаваться в аренду и продаваться не должны, все-таки закрепилась. Однако тут всплыл другой момент — отследить это практически невозможно. Есть, например, технический подвал и просто подвал. Проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы), которые занимаются инвентаризацией помещений города, слово «технический» в своей документации не применяют и в планах нигде коммуникации не рисуют. Поэтому сделки на регистрацию помещений в собственность города проходят без проблем.

Примерно такая же история происходит при инвентаризации помещений Государственным управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Эта организация тоже склонна ошибаться и передает в собственность города подвалы и чердаки с инженерными сетями. Повторные проверки не раз показывали, что выводы ГУИОН были ошибочными. Уже трижды неправомерная передача помещений в собственность города разбиралась в суде.

К однозначному ответу заседавшие так и не пришли. Понятно только, что примирить жильцов и арендаторов смогут поправки на уровне как городского, так и федерального законодательства. Но, вероятнее всего, товариществам собственников жилья еще как минимум год придется терпеть ущемление своих прав со стороны арендаторов. Именно такой срок отведен на решение вопроса. Возможно, узнать о том, каким именно образом будут делить подвалы и чердаки между ТСЖ и городом, можно будет примерно к середине февраля. Как раз к этому времени должен быть составлен план действий для устранения конфликта.

Напомним: в конце ноября 2007-го года городские власти потеряли право самостоятельно распоряжаться чердачными помещениями. Горсуд удовлетворил заявление инициативных граждан, которые уже много лет ведут судебную борьбу за свои права. Теперь КУГИ и заинтересованным коммерсантам для использования «пространства под крышей» надо будет получать письменное согласие собственников всех квартир дома. Но это не распространяется на заключенные ранее договоры.

Подробнее читайте в материале
Чердаки вернули жильцам

Анастасия Митина,
Фонтанка. ру