Цена на петербургскую недвижимость растет на два процента в месяц

Цены на жилье в Петербурге продолжают расти, и вероятность того, что этот рост остановится, очень небольшая. Есть несколько благоприятных факторов, подстегивающих рынок недвижимости: падающий доллар, благоприятная экономическая ситуация, выгодное положение Петербурга, из которого родом наш президент, значительное превышение спроса над предложением, огромный потенциал ипотеки. Да и новые городские власти, всерьез размышляющие над изменением условий выделения пятен под новое строительство, заставляют многих поторопиться с выбором. Правила игры поменяются, но как это скажется на рынке, никто предугадать не может.

Прокомментировать нынешнюю ситуацию на рынке жилья «Фонтанка» попросила заместителя директора компании «Бекар» Леонида Рысева, который уже несколько лет внимательно наблюдает за тенденциями в сфере петербургской недвижимости.

- Первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге, – шок. Предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены растут на глазах. Рост сегодня составляет не менее двух процентов в месяц. Спрос высокий, особенно на те квартиры, которые можно быстро купить. Наиболее перспективными, с точки зрения вложения денег, становятся либо квартиры в неповторимых петербургских местах, либо в новых или реконструируемых домах, особенно в исторической части.

Самым яркая новация рынка - количество москвичей, покупающих жилье в Петербурге. Их стало много, они и покупают помногу. Им сложно выбирать, потому что качественный уровень недвижимости Питера не сравним с Москвой. К тому же в столице несколько иная практика продаж, там практически ушли от торговли квартирами на стадии котлована. В Петербурге нет насыщения рынка, а потому в отличие от Москвы у нас нет новых сданных домов, в которых остались бы непроданные квартиры.

В городе много и иностранцев. Предпочтения иностранцев совсем другие, чем у "новых русских" покупателей. Они считают, что в квартире есть только три преимущества - место, место и еще раз место. Их не пугает состояние дома, коммуникаций, соседство коммунальных квартир. Для них удивительно, что стоимость квартиры на Удельной почти такая же, как рядом с Невским.

Наш покупатель ценит однородное социальное окружение, соответствующее его уровню, он предпочитает новые коммуникации. Но в его поведении обнаруживаются и иные мотивы. В агентства недвижимости все чаще приходят люди, желающие обладать квартирой в неповторимом месте и понимающие, что возможности, упущенные сегодня, потом станут недоступными.

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997 годах. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-х годов постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же выясняется, что в соседних квартирах по-прежнему процветают коммуналки, и очень мало остается надежд на то, что подъезд станет когда-нибудь чистым и охраняемым, что по дороге домой не придется перешагивать через спящие тела,. К тому же ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют нынешним стандартам.

Многие собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.

И здесь наиболее вероятная альтернатива - опять таки новое строительство, предоставляющее покупателю "крепкие стены" и единое социальное окружение, с которым уже можно договориться о том, чтобы скинуться по $300 на обустройство подъезда и двора.

На рынке строящейся недвижимости, по словам самих девелоперов, наиболее острая конкуренция возникает между строительными компаниями в борьбе за "пятна" для будущих зданий. Несомненно, в ближайшие месяцы члены правительства Петербурга, вышедшие из строительных компаний, направят значительные усилия на решение этой и других проблем строительного комплекса Петербурга.

Несомненным плюсом покупки квартиры в строящемся доме является возможность рассрочки при оплате, что практически невозможно при покупке "исторической" квартиры. Зачастую это обстоятельство - "все деньги сразу" - не дает возможности покупателю приобрести интересную квартиру на вторичном рынке. И объясняет долгие сроки продаж дорогих и даже "очень хороших" квартир вторичного рынка.

Нахваливая новые дома, хочу, однако, заметить следующее: инвестиции в строительство - это хороший заработок. Но если вы ищете квартиру для себя, то постарайтесь избежать разочарований. Мощный поток покупателей, перетекший на первичный рынок, уже столкнулся с несоответствием того, что им обещали построить, и того, что получилось в результате. За те 2-4 года, что покупатель проводит в ожидании новой квартиры, у него порой меняются и жизненные планы, и приоритеты, а иногда и размер семьи. Технологии тоже не стоят на месте, и суперпроект, приобретенный вами пару лет назад, на глазах превращается в добротную квартиру эконом класса.

Высокий спрос имеет и другие недостатки. Так, он не позволяет покупателю заставить строителя отвечать за свои обязательства. Договора долевого участия, предлагаемые сегодня девелоперами, очень слабо отвечают интересам дольщиков. Они не могут требовать соблюдения сроков строительства, сроков регистрации собственности, качества жилья и т.д. Эта ситуация может вновь привести к появлению на рынке недобропорядочных компаний и новых скандальных строительных адресов.

Ценовой уровень на строящуюся недвижимость следующий:

Типовые дома в спальных районах: от 900 $/м2

Индивидуальные проекты в спальных районах и в "зеленой прослойке" между центром и новостройками: 1000-1500 $/м2

В центре минимальный уровень цен около 1200 $/м2. Дома более презентабельные - около 1500 - 2500 $/м2. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах - 3000-7000 $/м2.

Цены на элитную недвижимость перешагнули докризисный уровень. Продажа квартир стоимостью $150000-200000, практически, стало обыденным событием. Все больше сделок стоимостью 300-600 тысяч.

Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" - обычно 30-32 рубля за УЕ. Робко появляется Евро и на вторичном рынке.

Вторичный рынок сегодня очень мало насыщен. Несмотря на кажущееся обилие вариантов, реально купить что-то очень непросто. Только процентов 10 из всех предложений - реальные - с готовыми документами, уже не проданные, не снятые с продажи, с правильно просчитанной ценой и подготовленными продавцами (в случае встречной покупки).

Очень вяло продаются типовые квартиры в домах 60-80-х годов, особенно корабли и хрущевки. Их покупают только приезжие или "обменщики", например, те, кто смог накопить 2-6 тысяч долларов для обмена на большую квартиру. Если покупатели могут заработать больше денег, такие квартиры они не покупают и из подобных домов стараются уехать.

Сложные варианты с длинными цепочками также утрачивают популярность у покупателей. Они занимают недели или месяцы и часто разваливаются. При росте цен такая потеря времени устроит немногих. Квартиры со «встречной покупкой» берут, если только они очень индивидуальны, нетипичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 5-15%), или если квартиры со "встречкой" хорошо проработаны агентом и превратились в почти прямую продажу с подобранной или четко просчитанной легко покупаемой встречной квартирой.

(Более подробную аналитическую информацию по рынку недвижимости Петербурга можно получить на сайте Леонида Рысева).

Фонтанка.ру