ПоделитьсяСобственники помещений, где совсем недавно магазины «Перекресток» сменили супермаркеты Prisma, снова ищут новых арендаторов. Как стало известно «Фонтанке», после назначения на пост гендиректора экс-главы лоукостера «Победа» Андрея Калмыкова ретейлер начал жесткие переговоры с арендодателями, намереваясь избавиться от лишних площадей и сбить ставки. Второй розничный проект X5 Retail Group, сеть магазинов у дома «Пятерочка», тоже корректирует стратегию — вернувшись к развитию по франчайзингу.
О том, что сеть «Перекресток» занялась оптимизацией портфеля в Петербурге, «Фонтанке» рассказали несколько участников рынка. В начале февраля компания закрыла супермаркет в торговом центре «Европолис» — он уже пропал с сайта ТРК и самого ретейлера. Следующим на очереди может быть ТРК «Пять озер», знают два собеседника. «Управляющая компания ищет нового арендатора», — говорит один из них, впрочем, финального решения пока нет.
Оба ТЦ принадлежат Fort Group, раньше на месте «Перекрестков» там работали магазины Prisma. Но после решения финской сети покинуть Россию 11 ее торговых точек арендовал российский ретейлер: чтобы открыть новые супермаркеты, несмотря на превышение порога в 25% объема рынка, понадобилось принятие специального закона. Всего к X5 перешли 14 объектов Prisma, в 13 разместились «Перекрестки», еще в одном «Пятерочка».
Перекрестки-пятерочки
Отраслевой портал producttoday.ru со ссылкой на источники, близкие к ретейлеру, сообщает о переговорах компании с ТЦ Leo Mall и бизнес-центром «Лидер», где «Перекресток» также сменил Prisma. По данным издания, компания намерена отказаться от части площадей, предлагая собственникам найти на них других арендаторов. Но если договориться не получится, не исключен выход и из этих объектов. «Специально выдушивают, чтобы снизить цены, уходить ниоткуда не хотят, но не все с ними соглашаются», — комментирует стратегию компании один из собеседников «Фонтанки». Впрочем, в холдинге «Адамант», который владеет большинством помещений, перешедших «Перекрестку» от Prisma, сообщили, что арендатор уходить не собирается и требований, которые могут привести к разрыву отношений, не выдвигает.
Но наследством Prisma дело не ограничивается. По данным «Фонтанки», ретейлер готов вот-вот освободить помещение на проспекте Энгельса. Туда собирается заехать местная сеть «Пловдив», подтвердил близкий к ней источник. Собеседник на рынке торговой недвижимости также знает, что Х5 выставила на продажу некоторые помещения, в которых находятся ее магазины, при этом сами торговые точки закрывать не собирается. В то же время Х5 готова рассматривать новые объекты: если коммерческие условия окажутся более выгодными, магазины переезжают на новое место, говорит другой брокер.
В пресс-службе X5 Group не стали комментировать конкретные адреса, но подтвердили стремление избавиться от избыточных площадей и снизить расходы на аренду. «Мы постоянно находимся в процессе оптимизации нашего портфеля недвижимости для того, чтобы каждый магазин достигал необходимого уровня рентабельности. Среди мер могут быть уменьшение площади аренды и, как следствие, ее стоимости, переезд в соседнее помещение на более выгодных условиях и закрытие магазина», — прокомментировали в компании. Как уточнили в пресс-службе, этот процесс ведётся в отношении всех супермаркетов сети «Перекрёсток» и не является индивидуальным подходом к объектам, которые ранее работали под брендом Prisma.
Данные о том, сколько магазинов было открыто и закрыто в Петербурге по итогам 2022 года, компания не предоставляет.
Собеседники «Фонтанки» связывают курс на оптимизацию со сменой руководства «Перекрестка» — в конце августа пост директора сети занял экс-руководитель лоукостера «Победа» Андрей Калмыков. Вступив в должность, он пообещал сделать ретейлера «самой эффективной сетью супермаркетов с уникальным ассортиментом».
Другая причина оптимизации может заключаться в желании Х5 вывести на рынок Петербурга перспективный формат дискаунтера «Чижик». Открывать магазины прямо сейчас ретейлер не может, поскольку, как было сказано выше, еще несколько лет назад достиг доли рынка в 25%. Но на днях президент ретейлера Екатерина Лобачева сообщила, что X5 Retail Group может открыть дискаунтеры «Чижик» в Петербурге в 2025 году. https://www.fontanka.ru/2023/02/10/72050969/ Точные планы будут известны в апреле 2023 года, после того как УФАС и Росстат посчитают доли рынка. Сейчас, по оценке Х5, ее доля уже около 25%, даже с учетом приобретенных магазинов Prisma.
«Возможно, чуть выше, возможно, чуть ниже. Но то, что Петербург будет открыт для нашего развития в течение ближайших нескольких лет, мы уже понимаем», — отметила президент Х5. По словам Екатерины Лобачевой, это произошло за счёт того, что в течение нескольких лет Х5 в Петербурге не запускала новые точки, тогда как конкуренты развивались более активно.
При этом Х5 находит способы расширять сеть, несмотря на антимонопольные ограничения. В частности, компания вновь стала использовать модель франчайзинга для второго своего бренда — «Пятерочки». Ранее в Петербурге работали партнерские точки, но затем они либо закрылись, либо перешли в собственность самого ретейлера.
В сентябре 2022 года компания перезапустила франшизу в городе, первый магазин в рамках этой модели открылся в Парголово. В Ленобласти работает 27 партнерских «Пятерочек». Участники рынка торговой недвижимости знают о переговорах об открытии франчайзинговых точек и по другим адресам.
«Когда заинтересованы в объекте, но из-за ФАС не могут взять, предлагают собственнику поработать с партнером», — рассказала Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU. По ее словам, в декабре и январе было несколько таких запросов, но переговоры к сделке не привели.
А что у остальных?
Оптимизация торговых площадей Х5 происходит на фоне снижения покупательской способности. Так, по данным Петростата, в 2022 году продажи продуктов питания составили 730 млрд рублей, что в сопоставимых (очищенных от инфляции) ценах на 2,1% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Для сравнения: в 2021 году темпы роста составляли 4,4%. В то же время игроков на рынке стало меньше: помимо сети Prisma, ушедшей из России из-за событий на Украине, окончательно прекратила существование премиальная сеть «Лэнд».
На освободившиеся площади готовы приходить другие компании. По информации «Фонтанки», в «Европолисе» на месте «Перекрестка» во втором квартале откроется гипермаркет «О'кей». Директор северо-западного региона группы Хонор Илавски подтвердил, что сейчас идут финальные согласования договора аренды. По его словам, «О'кей» займет всю площадь Prisma, тогда как «Перекресток» работал лишь на половине. Топ-менеджер не исключил, что ретейлер будет открывать и другие магазины на площадях конкурентов, но пока конкретики нет.
Расширяться планирует и сеть «Пловдив». Исторически ретейлер присутствовал только на юге города. Магазин на проспекте Энгельса может стать началом экспансии в северные районы. Впрочем, собеседники «Фонтанки» отмечают, что это пока «разовый проект».
По словам брокеров, в прошлом году активнее всего в Петербурге открывал новые магазины в формате стрит-ретейла «Магнит». Компания NF Group насчитала девять открытий и одно закрытие. Также ретейлер забрал одно из помещений покинувшей рынок сети «Лэнд» в ТЦ «Променад».
Площади «Лэнда» в «Гарден сити» заняла «Азбука вкуса». По информации участников рынка, точку на Вязовой улице на Крестовском острове намерен арендовать универсам «Пулковский», еще несколько объектов рассматривает ретейлер «Щедрый». В формате встроенных помещений новые точки запускали «Дикси» (принадлежит «Магниту»), «ВкусВилл», «Мини Лента», «Вкустер». Закрывали магазины «Великолукский мясокомбинат» и франчайзинговый проект Metro Cash&Carry «Фасоль».
Прочие игроки тестируют новые концепции на уже имеющихся площадях. К примеру, «Лента» перевела один из своих магазинов в формат «эконом». «Реалъ» часть своих магазинов переделает в «дисконт». Впрочем, компания также хочет открыть несколько новых точек еще одного проекта в бюджетном сегменте «Ценбери», первые точки которого уже открылись в ближайшей Ленобласти.
«В прошлом году некоторые сети искали площадки для открытия, но основные игроки поставили развитие на стоп в связи с политической и экономической ситуацией», — говорит владелица агентства недвижимости Екатерина Лапина. По ее словам, в основном ретейлеров интересуют помещения до 1000 кв. м со ставкой аренды не дороже 1000 рублей за 1 кв. м в месяц без НДС для формата дискаунтера. Из-за невысокой активности и отсутствия конкуренции ставки аренды в основном идут вниз.
В NF Group отмечают, что в сегменте стрит-ретейла доля продуктовых магазинов среди всех арендаторов выросла с 3 до 5%. Но ставки падали только в центре города, тогда как в других районах остались на том же уровне или подросли на 1–4%.
По словам ретейлеров, более желанными для них являются помещения в новостройках, в том числе в ближайших пригородах. Однако там подходящих помещений мало, и — как результат — ставки аренды и не думают опускаться. Тем более что зачастую соседствующие площади принадлежат одним и тем же собственникам. В итоге ретейлеры захватывают территорию кварталами, чтобы не впускать конкурентов. «Партизанят у застройщика и забирают все подходящие площадки. Потом за счет контроля цен на продукцию окупают затраты», — комментирует Екатерина Лапина.
Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»
