К нам можно со своим. Петербургский рынок складов стал лидером подорожания в Европе

Ставки по аренде складской недвижимости в Петербурге за год подскочили на 20% и продолжат расти. Новые объекты на лету перехватывают онлайн-ретейлеры, а дефициту не видно конца.

На прошлой неделе стало известно, что онлайн-ретейлер Ozon арендовал у PNK Group на этапе строительства логистический центр на 60 тыс. кв. м. Игроки сегмента e-commerce вообще в 2021 году стали лидерами рынка складской недвижимости в Петербурге по доле новых сделок и объему площадей. Интернет-магазины либо обеспечивают себя складами сами, либо снимают их на стадии проекта. Неудовлетворенный спрос оставшихся арендаторов заставил ставки вырасти на 20%, и это не предел, говорят опрошенные «Фонтанкой» аналитики.

Ну-ка, потеснитесь

Онлайн-ретейлеры в этом году наращивали количество складов на фоне стремительного роста спроса в России на покупки в Сети. По данным консалтинговой компании JLL, их доля в структуре сделок в 2021 году выросла с 26 до 65%. В 2019 году она составляла всего 3%.

Крупнейшие сделки по объему площадей в этом году также на счету гигантов российского e-commerce. Ozon по схеме built-to-suit (BTS, строительство под нужды определенной компании) обзаведется новыми складскими комплексами в Буграх и Шушарах общей площадью 195 тыс. кв. м. Также сеть магазинов электроники DNS договорилась об аренде комплекса в индустриальном парке Greenstate площадью 60 тыс. кв. м, который будет построен специально для нее.

Некоторые маркетплейсы и розничные сети решили купить сами площадки под строительство складов в ключевых индустриальных парках города. «Это приводит к появлению проектов самостоятельного строительства, что, помимо прочего, позволяет компаниям снижать издержки по сравнению с моделью built-to-suit. Так, один из крупнейших федеральных дистрибьюторов специализированных товаров приобрел земельный участок площадью 12 га в индустриальном парке «М10» для строительства производственно-складской базы. Ранее стало известно, что компания Wildberries приобрела 17 га в Шушарах рядом со складским комплексом Nordway», — напомнил генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.

Если продолжать о крупных сделках, ретейлер Fix Price арендовал 35,6 тыс. кв. м на территории «PNK Парк Шушары-3». Там же компания «СберЛогистика» взяла в субаренду у «Вкусвилла» построенные для него 11,5 тыс. кв. м. Курьерская служба СДЭК арендовала 17,4 тыс. кв. м в «PNK Парк Софийская КАД», сеть магазинов «Галамарт» — 12,35 тыс. кв. м в комплексе «Октавиан», производитель ортопедических матрасов и товаров для сна Askona занял почти 12 тыс. кв. м в «Армада-Парк Север».

Доля торговых компаний на рынке за 11 месяцев выросла до 77%, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Присутствие дистрибуторов и производителей, по разным данным, меняется на несколько процентов в плюс или минус. Заметнее всех на рынке сократилась доля логистических компаний.

Самые дорожающие склады в Европе

Спрос на аренду складов в Петербурге в октябре 2021 года вырос на 12,18% относительно аналогичного месяца прошлого года и почти на 38% за январь — октябрь к этому же периоду 2020 года, сообщила «Фонтанке» руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. Спрос на покупку складов в городе растёт с июля. В октябре он увеличился на 70,4% год к году.

«Стабильно высокая активность арендаторов, усилившаяся в период пандемии, а также стремительное развитие сегмента e-commerce отразились на рекордно низких показателях свободного предложения. Весь объём качественных складских площадей, выводимый девелоперами на рынок, пока еще недостаточен для удовлетворения спроса потенциальных арендаторов», — считает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.

«По итогам года мы ожидаем, что уровень вакантности в складах останется ниже 1% от общего объема складского рынка Петербурга. Дополнительное предложение формируется за счет предоставления складских площадей в субаренду. Удорожание стройматериалов на фоне острого дефицита вакантных площадей привело к стремительному повышению арендных ставок — за год запрашиваемые ставки аренды на складском рынке выросли на 20%», — отмечает Андрей Косарев.

Данные JLL подтверждают: к концу III квартала 2021 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года ставки в Петербурге выросли на 22%, и в результате город «стал лидером Европы по удорожанию складов».

Как подсчитали в KNRU, в октябре 2021 года средний складской квадратный метр в Петербурге подорожал в годовом выражении на 29,13%, до 56,9 тыс. рублей. В Ленинградской области «квадрат» стоит на уровне 42,3 тыс. рублей, но за год он прибавил еще более значительно — почти в 1,5 раза.

Некуда яблоку упасть

Петербург живет с дефицитом складских площадей, и избавиться от него в 2021 году тоже не удастся. По итогам года в городе будет введено в два раза меньше квадратных метров, чем в «коронавирусном» 2020-м. Речь идет об объеме не менее 168 тыс. кв. м. Он мог бы быть и больше, но девелоперы отложили часть проектов на 2022 год.

По данным JLL, в 2020 году было введено 302 тысячи квадратов, в 2019-м — 142 тысячи. За январь — ноябрь 2021-го прибавилось не менее 128 тыс. кв. м, но и они уже заняты арендаторами. Еще более 580 тыс. кв. м находится в стадии строительства, эти объекты выйдут на рынок не раньше 2022–2023 годов, подчеркивают в Colliers.

Большая часть введенной в этом году складской недвижимости пришлась на III квартал, говорят в Knight Frank St Petersburg. Из них 62% по схеме BTS. Оставшиеся — спекулятивные объекты, то есть вышедшие на открытый рынок аренды.

Общий объем рынка складов в Петербурге и ближайших пригородах составляет 3,4–3,5 млн. кв. м. Первое место по объему собственных площадей в сегменте, по версии JLL, занимает федеральный игрок Raven Russia, владеющий такими комплексами, как «Шушары», «Гориго», «Пулково», с общей площадью 273 тыс. кв. м. На втором — построившая логопарк «Осиновая Роща» петербургская корпорация «Стерх» с объемами 217 тыс. кв. м, на третьем — входящая в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева компания MLP, владеющая комплексом «Уткина заводь» площадью свыше 200 тыс. кв. м. Четвертое место за группой компаний Raum с комплексами объемом 190 тыс. кв. м на Парнасе и в Буграх. Пятерку замыкает владелец «Армада Парк» и «Армада Север» ХК «Адамант». По данным аналитиков, площадь ее складских помещений находится на уровне 153 тыс. кв. м.

На рынке усиливаются позиции столичных девелоперов. Так, PNK Group активно наращивает присутствие за счет реализации проектов BTS. Совокупная мощность его индустриальных парков «Софийская КАД» и «Шушары-3» составляет почти 400 тыс. кв. м. Второй пока заполнен примерно на треть. Московская ГК «Ориентир» в 20 км от КАД на трассе «М-10» вышла на рынок с логопарком «Ориентир СПб» общей мощностью 650 тыс. кв. м, 70 из которых занимает с 2019 года распределительный центр «Ленты».

Что готовит 2022 год

«Рынок и в следующем году будет испытывать дефицит качественных складов. При этом низкий уровень вакансий, а также продолжающееся увеличение стоимости строительства продолжат наметившуюся тенденцию увеличения арендных ставок», — прогнозирует Илья Князев.

«Еще несколько месяцев назад мы наблюдали высочайшую активность инвесторов, которые были готовы приобретать любые складские объекты на фоне ажиотажного спроса арендаторов. Однако рост ключевой ставки несколько охладил их пыл, и инвесторы более осторожно стали рассматривать активы для покупки, — говорит руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов. — Помимо этого, тенденциями будущего времени станут развитие определенного формата складов, в том числе городской логистики и мультитемпературных объектов. Так, необходимость быстрой доставки диктует развитие новых форматов внутри городской черты, тогда как пандемия показала необходимость развития широкой сети низкотемпературных складов для обеспечения сектора здравоохранения».

Среди других трендов на петербургском рынке складской недвижимости Полина Фиофилова выделила фулфилмент-центры (выполняющие комплекс операций с момента оформления заказа покупателем и до момента получения им покупки, востребованы интернет-магазинами, часто услуги передаются на аутсорсинг). «Такие объекты пользуются спросом со стороны небольших компаний, в структуре которых нет больших распределительных центров, но при этом они хотят полный спектр услуг, не занимаясь логистикой самостоятельно», — отметила глава профильного департамента KNRU.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру».