«Вы скоро перестанете строить, а как — мы придумаем». Минстрой попробовал «закошмарить» апартаменты, но пока дело пахнет амнистией

Заявление Минстроя о запрете апартаментов наделало много шума: в нем есть и приговор, и амнистия. Девелоперов успокаивает отсутствие официальных документов, но логика чиновников уже не нравится.

На этой неделе Минстрой заявил, что необходимо законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, но запретить их возведение в дальнейшем: как выразился замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, «закрыть лавочку». Рынок это всколыхнуло, а застройщики дали понять: винить их в том, что городу не хватает садов, поликлиник и дорог, неправильно, ведь развитие инфраструктуры — это в первую очередь задача властей, которые именно для этого и собирают налоги. В том числе — и со строителей, и с покупателей квартир.

Чуть позже замминистра уточнил: амнистируют не всех. Основной тезис: люди должны жить в комфортных и безопасных условиях. А вот что будет с теми, кто под описание не подойдет, Никита Стасишин не объяснил.

Кроме того, чиновник предложил ввести понятие «многофункциональных зданий с жилыми помещениями», в которых будут и управляющая компания, и плата за капремонт, и регистрация. До этого правительство объявило, что планирует принять законопроект о статусе апартаментов до конца 2020 года.

Объем предложения апартов падает в годовом выражении: в третьем квартале 2020-го оно сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, с 3,4 тыс. до 1,9 юнита. Но сейчас рынок на плаву и показывает рост в 16% ко второму кварталу. Прекращать свою деятельность бизнесмены точно не собираются. Как предполагают участники рынка, скорее всего, речь идет именно о запрете «псевдожилья», которое в народе иногда называют апартаментами. В Петербурге, в отличие от Москвы, таких объектов не так уж и много — по данным Becar Asset Management, около 21%.

Старая история

Перепалки власти и бизнеса по вопросам законодательного урегулирования начались еще в 2016 году. В 2018-м в Госдуму был внесен первый законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений. С тех пор особо ничего не изменилось: ни классификации, ни норм и правил так и не добавилось.

«Пока это инициатива одного из чиновников Минстроя, никакого документа на этот счет не существует, поэтому анализировать это с правовой точки зрения преждевременно, — оценивает заявление Стасишина гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. — Это некий месседж в адрес девелоперского сообщества: «Вы скоро перестанете строить апартаменты. А как перестанете — мы еще придумаем»».

«Расцениваем высказывание как риторическую интервенцию, на основе которой сложно делать какие-то реальные прогнозы», — заявила гендиректор строительной группы PLG (петербургская компания братьев Зингаревичей) Марина Павлюкевич. При этом подчеркнула: такие высказывания дискредитируют отрасль, тормозят формирование рынка и, в конце концов, сказываются на продажах в моменте.

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management уверен: в случае «бездумного» и тотального запрета строительства апартаментов мы увидим временный всплеск активности на рынке, сопровождающийся повышением цен. «Затем отрасль ждет кризис», — прогнозирует он.

Отказываться от сегмента предприниматели не собираются. Объем ввода апартаментов в Петербурге по итогам 10 месяцев — 76 тыс. кв. м (за аналогичный период 2019 г. было введено 85 тыс. кв. м). На очереди до конца года — еще как минимум 100 тыс. кв. м в пяти новых проектах. А в 2021–2022 году уже заявлено около 400 тыс. кв. м, отмечают в Colliers International.

Бизнес задается вопросом: почему власти выбирают путь запретов и ограничений вместо нормального регулирования? Одно из предложений — сформировать критерии апартаментов и гостиничных комплексов (как вариант — с кухонными зонами), которые можно строить как объекты нежилого фонда и на которые не должны распространяться нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой. По сути, сейчас девелоперы строят многофункциональные комплексы, общественно-деловые центры, гостиницы — что угодно, но не «апартаменты», так как законодательно такого термина не существует.

Зачастую с целью обхода градостроительных ограничений к апартаментам себя приписывает «псевдожилье» — обычный жилой дом там, где не разрешено жилое строительство, в котором нет гостиничных сервисов, не запроектированы помещения и инженерия, уточняет Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК VALO Service.

«Под апарт-отелями многие понимали и отели, продаваемые в розницу частным инвесторам, и жилье, которое отдельные девелоперы реализовывали на участках, к этому не предназначенных, — считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Отчасти это вина бизнеса, который за последние 5 лет так и не сумел донести и предложить власти и людям понятную классификацию, типы и виды апартаментов и отделить одно от другого».

Как отмечает Александр Шарапов, разумнее было бы не запрещать строительство апартаментов, а ввести определенную плату со стороны девелоперов, которая направлялась бы на строительство социальной инфраструктуры. А лучше — с самих покупателей. «Как это делается в США, где взносы на социальные нужды вносят собственники. Где-то она ниже, а где-то, например, на Манхеттене, она выше», — рассуждает эксперт.

На шаг впереди

Одной из причин бума апартаментов на рынке недвижимости еще лет 5 назад стал дефицит участков под жилищное строительство. Сегодня девелоперы говорят: они заняли свободную нишу. Выкупив участки, возвели на них объекты гостиничного типа. Большинство из них сняли с себя все обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой. В итоге ни садиков, ни школ, ни поликлиник, ни официальной прописки — только повышенные налоги, коммунальные расходы и недовольство чиновников.

Проблемы в присвоении статуса «жилых» уже построенным апартаментам девелоперы не видят. Другое дело — возведение социальных объектов. На это потратиться готов далеко не каждый. «То, что задним числом меняется статус, не означает, что задним числом появляются дополнительные требования и нормы, — уверен Андрей Косарев. — Если государство считает, что в определенном районе недостаточно социальных объектов, оно включает в адресную программу, выделяет бюджет и строит необходимые объекты».

Петербургских застройщиков свежая идея Минстроя почти не затронет — в отличие от московских, считает Константин Сторожев. По крайней мере, более 85% проектов, выходивших в 2019–2020 годах, — сервисные апартаменты или апарт-отели, подчеркивает он: «Они проходят гостиничную сертификацию, получают «звезды»».

«У нас все апарты в последнее время строятся только с обременением по социальной инфраструктуре. На территории города это требование уже реализовано, — отмечает гендиректор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Тут больше вопросов возникает, что делать со старыми объектами: переводить их в рамки жилых помещений — это серьезные затраты. По ним надо вводить амнистию».

Апартаменты за последние годы стали пользоваться большой популярностью у инвесторов. Присвоение несервисным объектам «жилого» статуса может увеличить их стоимость на 10–15%, уверена Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Один из минусов для покупателей: имущественный налог на апартаменты варьируется от 0,5% до 2%, а налоговая ставка на квартиру в среднем составляет от 0,1% до 0,3%.

«Как правило, апартаменты в среднем до 20% дешевле аналогичных по площади и местоположению квартир. Если говорить об апарт-отелях, то за счет сдачи в аренду профессиональной УК они приносят доход до 15% годовых. Обычные апартаменты при самостоятельной сдаче в аренду приносят доход, аналогичный доходу от аренды квартир — около 5% годовых», — уточняет Александр Шарапов.

С другой стороны, как подчеркивает Марина Павлюкевич, Петербург — «столица сервисных апартаментов России». По сравнению с квартирами, цена квадратного метра в апартаментах на этапе строительства ниже, но в процессе стройки она вырастает в 1,5 раза, объясняет эксперт. У жилой недвижимости рост возможен максимум на 30%.

Александра Сидоркина,
«Фонтанка.ру»