Бизнес на апартаментах

Рынок апартаментов в Петербурга за последний год удвоился. Что будет, если вместо «однушки» купить номер в апарт-отеле, и как разобраться в разнообразии предложений.

Апартаменты в последнее время развиваются активнее других сегментов рынка: за прошлый год их доля в общем объеме петербургской недвижимости выросла с четырех до восьми процентов. Однако покупатели в большинстве своем толком не знают, в чем особенности владения таким активом и каким образом он может приносить доход.

Согласно данным аналитиков Knight Frank, еще четыре года назад петербуржцы могли выбирать не более чем из 500 – 600 предложений апартаментов. Лишь в конце 2013-го их число в городе превысило первую тысячу. С тех пор рынок вырос в пять раз: сегодня в Петербурге продажи открыты в 31 проекте, а объем предложения по всему городу — почти пять тысяч апартаментов. В первом полугодии 2017 года в продажу вышло семь новых апарт-отелей и одна новая очередь уже работающего проекта — в сумме это 306 тысяч кв. м.

Два процента из всех готовых к продаже апартаментов относятся к «лакшери»-сегменту (7 проектов, 415 апартаментов). Это нишевые проекты в «золотых» местах — такие, как Royal Park на Петровском или Императорский яхт-клуб на Бычьем острове.

Долю в 21% занимают рекреационные апартаменты, приобретаемые для отдыха, обычно в Курортном и Приморском районах (7 проектов, 1173 апартамента) — например, такие проекты, как «Светлый мир: Внутри» на месте бывшего пансионата «Дюны» или «Первая Линия. Apartments» в Комарово на границе с Зеленогорском.

«Несервисные» апартаменты, то есть приобретаемые для себя, а не для сдачи в аренду, составляют 31% (7 проектов, 788 апартаментов в продаже): это ЖК «Елагин Апарт» на улице Савушкина или клубный дом «Loft na Srednem» на Васильевском острове.

И наконец, 46%, то есть почти половина, – так называемые «сервисные» апартаменты в апарт-отелях (10 проектов, 2559 апартаментов) – для сдачи в аренду, с полной отделкой и меблировкой. Управляет такими отелями всегда специализированная компания, предоставляющая полный спектр гостиничных услуг. Эксперты выделяют апарт-отели «YE'S» на улице Хошимина и Социалистической, «SALUT!» на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Цивилизованная аренда

«Новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, это в основном сервисные апартаменты – обычно уже полностью отделанные меблированные гостиничные номера, имеющие программы получения дохода, – рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. – Конкуренция на рынке аренды жилья растет, а спрос уменьшается: в таких условиях перспектива у сервисных апартаментов неплохая. И она связана с развитием рынка «цивилизованной аренды», которую обеспечивает управляющая компания. Кроме того, участков, пригодных для нового жилищного строительства, в городе все меньше, а гостиницы можно строить там, где нельзя строить жилье: так что апарт-отели имеют все шансы на быстрое развитие. В стадии проектов и замыслов в городе имеется еще около 2 млн кв. м. недвижимости, которая потенциально может выйти на рынок в виде апартаментов».

Эксперты Knight Frank уточняют, что их статистика складывается из всех объектов, которые официально заявляются как апартаменты. Это важно: ни в какой рекламе вы не найдете ранжирования на «сервисные», «несервисные», «рекреационые» или «элитные» апартаменты — до всего этого нужно будет доходить своим умом. Так же как и самостоятельно прикидывать доходность и ликвидность такого актива. Вопросы снимаются, если вы хотите приобрести апартаменты для собственных нужд — чтобы иметь второе жилье, чтобы отдыхать на берегу залива летом и т. д., доходности тут никакой не предполагается. Два процента элитных апартаментов — это отдельный рынок, на котором действуют свои законы.

Таким образом, вопрос о ликвидности и доходности касается в основном сервисных апартаментов. Проще говоря, вопрос в том, что выгоднее сделать, если у вас есть в «кубышке» три-четыре миллиона рублей, которые хочется приумножить: купить «однушку» в надежде ее выгодно сдавать или купить номер в апарт-отеле?

Покупай, но различай

«Апарт-отели для Петербурга вещь новая: таким проектам не больше трех лет, так что покупатели еще не успели присмотреться, – рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин. – Ключевое слово тут «отель». Это не квартиры и не студии. Это гостиничные номера с кухонной зоной. Большинство не живет здесь постоянно, а покупка почти всегда нацелена исключительно на получение дохода. Это инвестиция. Сюда приходят, как правило, те, кто уже прикидывал для себя покупки жилья как вложение средств. Есть, конечно, и такие, кто покупает для себя лично, но их меньшинство. И есть собственники — как физические лица, так и юридические, — которые покупают не один апартамент, а несколько и даже десятки».

Любопытно, что петербургский рынок апартаментов довольно сильно отличается от более агрессивного московского. По словам Александра Погодина, процентов 30 столичных так называемых «апартаментов» фактически представляют собой обычные жилые многоподъездные дома, без всякой отельной функции. Что, естественно, не добавляет рынку прозрачности, а строителям подобных домов — репутации, так как фактически жилье строится на территориях, где строить его запрещено. В Петербурге ситуация лучше: такого вала жилья, маскирующегося под апартаменты, не наблюдается и с точки зрения закона ситуация лучше. «Согласовывать такие объекты бывает сложно, потому что у участников процесса предубеждение — якобы мы мечтаем жилье строить под видом апартаментов. Но, как только видят проект, понимают, что это обычный отель, гостиничный комплекс с единым холлом и дополнительной инфраструктурой, вопросы снимаются, – говорит гендиректор сети YE'S . – Потому что по факту мы строим гостиницу».

Схема работы такого отеля, по словам Погодина, не подходит для традиционных гостиничных операторов, потому что они не готовы работать с десятками и сотнями собственников. Поэтому для сети YE'S было принято решение создать свою управляющаю компанию.

«Если вы покупаете однушку и потом ее сдаете, то вы должны заниматься всеми нюансами арендных отношений. Это серьезная головная боль, – поясняет Погодин. – Если же вы покупаете номер в апарт-отеле и заключаете договор с управляющей компанией, то вы не занимаетесь ни сдачей в аренду, ни оплатой коммуналки, ни ремонтом. Все проблемы берет на себя УК, которая берет за это определенный процент. Такова общая схема работы в подобных проектах. Вы покупаете апартамент, заключаете договор и с этого момента получаете доход на свой счет. Вам не нужно сюда приезжать, не нужно ни в чем участвовать. Есть, конечно, и такие собственники, которые все эти заботы по сдаче в аренду оставляют за собой, плюс сами отделывают номера, сами ремонтируют. Им так ближе. Тогда они платят управляющей компании только за некоторые услуги апарт-отеля, которых в обычном жилом доме нет — например, за ночное заселение клиента в номер, за ту же регистрацию, если вы сами не хотите этим озабочиваться, и так далее».

Считаем экономику

Строить апарт-отель для девелопера сложнее, чем жилой дом: другая логистика, сложнее инженерия. Однако, как говорят игроки рынка, апартаменты, кроме того, что снимают с собственника заботы об арендных отношениях, как правило, приносят больший доход, чем самостоятельная сдача квартир. Как показывает практика, в среднем доходность без учета капитализации объекта может составлять 10%. У традиционных квартир этот показатель в 1,5 – 2 раза ниже.

«Аренда апартаментов выходит дороже, чем аренда квартиры на другой стороне улицы, но и качество жилья выше, и, кроме того, есть возможность пользоваться всей отельной инфраструктурой – ресторанами, фитнесом, химчисткой и так далее, – рассказывает Погодин. – Наиболее доходный сегмент по уровню соответствует отелям в три-четыре звезды. Это заблуждение – считать, что инвестиция, скажем, в дорогую квартиру в центре принесет вам большой процент дохода. Средние или даже низкие ценовые сегменты могут оказаться гораздо прибыльнее. Есть, конечно, штучные объекты типа апартаментов в пентхаусах пятизвездочных отелей, и есть люди, которых там живут годами. Но это эксклюзив, его экономику просчитывают отдельно».

По итогам первой половины 2017 года в Петербурге было продано 1023 апартамента – на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 года. С начала прошлого года цена элитных апартаментов стабильно растет — с уровня 420 тысяч рублей за метр до 510 тысяч в первой половине 2017-го. Цена рекреационных апартаментов, наоборот, падает: с начала 2016-го она опустилась с 200 тысяч до среднего уровня в 156 тысяч рублей за метр. Несервисные апартаменты колеблются все это время в пределах 100 – 130 тысяч рублей за метр. А цена сервисных, немного опустившись в конце 2016 года, в первом полугодии 2017-го поднялась до 130 – 140 тысяч рублей за метр (по данным Knight Frank).

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру