Вирус против студий. Как пандемия изменила взгляд на жилье

Великая самоизоляция 2020 года заставляет иначе смотреть на квартиры — и те, в которых живем, и те, которые хотим купить. Разбираемся, что произошло и как с этим быть.

Показательны результаты опроса, который провели ВЦИОМ и ДОМ.РФ. Они предложили участникам назвать три характеристики жилья, которые стали для них наиболее важными в 2020 году. Жители многоквартирных домов назвали близость к объектам социальной инфраструктуры (37%), лесу или лесопарку (21%), быстрый интернет (16%), транспортная доступность (16%) и наличие двора с детскими площадками (15%).

Близкое окружение

— Новые условия жизни во время пандемии меняли предпочтения потенциальных покупателей, — подтвердила Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg. — Как никогда стала цениться функциональность планировочных решений, наличие балконов, благоустройство придомовой территории, озеленение, внутренняя инфраструктура.

Действительно, во время локдауна все необходимое для повседневной жизни и досуга должно быть в шаговой доступности или просто поблизости. Вместо того, чтобы ехать за покупками в крупный торговый центр, люди отправляются в магазин на соседней улице либо небольшой локальный супермаркет. Из социальной инфраструктуры на первый план выходят поликлиники и детские сады с дежурными группами.

— Что касается жилых комплексов, сегодня девелоперы конкурируют за клиента размерами и детальностью проработки инфраструктуры дворовых территорий. Например, в одном из московских ЖК застройщик создает собственную зону отдыха у воды — пруд с пляжем, — сообщила Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.

Двор — важное для пространство для жителей разных возрастов. В нем должны быть оборудованы зоны для релаксации, спокойных прогулок и тихого отдыха — в отдалении от детских площадок, где малыши и родители будут проводить время за шумными играми. И конечно, должно найтись место для спорта, чтобы поклонники здорового образа жизни никому не мешали.

Особенно везет жителям многоквартирных домов, неподалеку от которых есть крупный зеленый массив. Не всегда это должен быть лес — большие сады и парки также дают возможность подышать свежим воздухом и восстановить душевное равновесие.

Комфорт для всех

Пришлось во время пандемии переосмыслить и пространство квартир, которые перестали быть местом семейного отдыха по вечерам и выходным. Оказалось, что в них должно найтись и рабочее место для родителей, и «школьная парта» для ребенка. При этом квадратных метров должно быть достаточно для того, чтобы разные поколения могли с комфортом провести время друг с другом и при необходимости — уединиться.

— Пандемия изменила критерии привлекательности жилья: люди больше ценят освещенность комнат, возможность их зонирования, удобные лоджии и балконы, — отметила Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. — По данным нашей аналитики спроса и предложения рынка жилой недвижимости комфорт- и бизнес-класса за первый квартал 2021 года, покупатели выбирают более просторные и удобные квартиры. Средние метражи проданных лотов в проектах изучаемых классов составляют 55,6 и 60,5 кв.м. Среди покупателей все больше тех, кто получает жизненный опыт в цифровую эпоху, что меняет отношение к системам умного дома. Бесконтактный доступ, климат-контроль и другие сервисы в мобильном приложении становятся нормой. В некоторых домах за качество воздуха уже отвечает искусственный интеллект.

Новая реальность показала, что студия или однокомнатная квартира — вариант далеко не оптимальный. Поэтому неудивительно, что большинство россиян, задумавшихся во время пандемии о покупке жилья, выбирали двух- и трехкомнатные квартиры. Согласно еще одному исследованию 2020 года, такие планировки предпочли 85% опрошенных. Из этой суммарной цифры 44% составили желающие приобрести двушку площадью от 45–70 кв.м, а 41% — те, кого привлекает трешка 60–90 кв.м. Лишь 6% опрошенных были готовы обойтись одной комнатой.

Также пандемия продемонстрировала, что существенны не только характеристики жилья, но и то, находится ли оно в собственности. Многие люди, снимающие квартиры, столкнулись в 2020 году с уменьшением или полным исчезновением дохода. А ситуация, когда денег на арендную плату нет, чревата конфликтом с хозяином и выселением после расторжения договора. В такой ситуации поневоле задумаешься о собственных квадратных метрах.

Проницательные инвесторы

В высоких сегментах — бизнес и премиум — люди, для которых жилье является финансовым вложением, оказались не склонны менять предпочтения.

— В первую очередь, надо подчеркнуть постоянство петербургского покупателя, который рассматривает недвижимость как надежную инвестицию, особенно в высоком сегменте, где бизнес — это разумное сочетание качественной концепции и приемлемой цены, а премиум — удачная возможность войти в центральную локацию с потенциалом элитного жилья, — прокомментировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости консалтинговой компании Colliers. — Изменился ли девелоперский продукт или запрос покупателя в этих сегментах? Скорее нет, так как именно эта целевая аудитория с охотой рассматривала загородное проживание как альтернативу городскому, оставляя квартиру в Петербурге в качестве постоянного актива.

Елизавета Конвей отмечает, что инвестиционные покупки стали более «проницательными». Покупатель отлично считает экономическую рентабельность приобретения городской квартиры, но девелоперский ажиотаж, возникший во время пандемии, заставил многих пересмотреть отношение к расположению в центре и рядом с ним и переоценить недвижимость с точки зрения инвестиционных характеристик и ликвидности проекта.

Что есть на рынке Петербурга?

По информации Colliers, за первые три месяца 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Суммарно за первый квартал в двух сегментах было введено в эксплуатацию 59 тыс. кв. м. Стоимость жилья бизнес-класса в марте этого года была на 22% выше, чем в том же месяце прошлого, и составила 209 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе подорожание было еще ощутимее — на 29% (до 312 тыс. рублей за кв.м). Всего, по данным Colliers, сейчас в продаже находятся 55 комплексов бизнес-класса (5,6 тыс. квартир) и 15 — премиум-класса (920 квартир).

Что касается жилья массового спроса: по подсчетам Knight Frank StPetersburg, за первый квартал 2021 года девелоперы вывели в продажу значительные площади — около 721 тыс. кв.м. Средняя цена одного метра составила 166 тыс. рублей. Рост стоимости квартир за последний год специалисты компании оценили в 29,5%.

— В Петербурге в сегменте массового спроса представлено 111 проектов, 55 из них — в классе комфорт, 56 — в эконом, — сообщила Светлана Московченко. — Объем свободного предложения в новостройках на текущий момент составляет порядка 1,3 млн кв.м. жилья (30 тыс. квартир), которые распределены по подклассам комфорт и эконом примерно в равных доля — 46% и 54% соответственно.

Ищем квартиру по новым стандартам

Задавшись целью купить жилье, в котором комфортно даже во время пандемии, можно обнаружить, что пока на рынке рынок преобладают менее просторные варианты.

— По нашим данным, доля студий и квартир с одной спальней в новостройках Санкт-Петербурга составляет 61%, — говорит Светлана Московченко. — Основной объем компактного жилья обеспечивает сегмент массового спроса (к нему относятся 80% строящихся объектов), а основой предложения являются малогабаритные квартиры (от 50% и выше). Снижение средней площади происходит под влиянием нескольких факторов, в числе которых — высокий спрос на подобные предложения в городе и ограниченный бюджет покупки.

Тем не менее, найти жилье, соответствующее новым требованиям, можно: например, в квартале комфорт-класса «Принцип»,* который строится сейчас в Кировском районе. Для него был разработан особый проект благоустройства, максимально учитывающий потребности будущих жителей. Созданием этой концепции занималась рабочая группа, в которую вошли представители компании-застройщика, архитекторы и покупатели квартир. Внутренний двор спланировали как систему «островов» разной высоты, на которых будут расти небольшие деревья и кустарники. Это создаст ощущение природного ландшафта, тихого и умиротворенного пространства, где можно отдохнуть в окружении зелени.

Квартал расположен так, что в нем можно будет чувствовать себя жителем мегаполиса, но при этом избегать суеты и шума большого города. До центра Петербурга отсюда можно доехать на автомобиле всего 10 минут. В пяти минутах — выезд на ЗСД. Пешеходы за 20 минут доберутся до станции метро «Нарвская».

«Принцип» состоит из 4 секций высотой от 7 до 8 этажей. Всего в проекте 194 квартиры, при этом каждая вторая — уникальна. Предусмотрено около 90 планировок семейных квартир, часть из них — в формате евро, то есть с объединенной кухней-гостиной. Есть варианты с лоджиями и шесть квартир с террасой. В продаже — двухкомнатные (от 8 501 200 рублей) и трехкомнатные (от 11 522 400 рублей) квартиры. А до 1 июля их все еще можно приобрести по программе льготной ипотеки со ставкой 5,5%.

^{*ЖК «Принцип», застройщик ООО «Специализированный застройщик «Страна.78», проектная декларация на сайте наш.дом.рф}

^{Материал подготовлен специально для ГК «Страна Девелопмент».}

^{Автор: Мария Семенова}