Кто уехал в Комарово? Всплеск интереса к жизни за городом выявил проблемы рынка

Первое полугодие 2020 года показало рекордный спрос на загородные участки за всю историю наблюдений: он вырос на 43% относительно того же периода в прошлом году. Новая реальность заставила петербуржцев задуматься о переезде за город на постоянной основе.

Рост числа желающих пожить вдали от мегаполиса вскрыл и проблемы этих мест — среда и инфраструктура оказались не совсем пригодны для долгосрочной комфортной жизни. Вместе с экспертами на круглом столе «Фонтанка» изучила проблему.

Изменение спроса

Загородный рынок сегодня представлен в множестве форматов: от ИЖС и домов в коттеджных поселках до сервисных апартаментов и полноценных жилых комплексов, только малоэтажных.

— Мы лакмусовая бумажка состояния загородного рынка, так как у нас представлено множество типов недвижимости в сегментах бизнес и премиум, и интерес мы видим во всех, — рассказала руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Аналитика показала, что даже при существенном снижении рекламных бюджетов в пандемию мы вышли на темпы продаж, в два раза превышающие месяцы с полноценной рекламной кампанией. Сейчас возобновили работу с клиентами, но наш промо-бюджет на 40% ниже, чем был до пандемии, и при этом мы не теряем объемов.

Даже премиум-сегмент, который обычно очень стабилен в динамике спроса, темпах, емкости и ценообразовании, несколько дрогнул перед новыми реалиями. А в ценовом сегменте от 10 до 25 млн рублей поток клиентов увеличился в два раза.

— Мир меняется, а вместе с ним и требования к недвижимости: множество людей перебирается за город, в том числе и потому, что понимает, что пандемия — это надолго, и придется трансформировать жилое пространство. Включился инстинкт самосохранения— сообщила Наталья Осетрова.

— В настоящее время мы наблюдаем оживление спроса на загородную недвижимость, — заявил Антон Гаринов, руководитель отдела продаж загородной недвижимости объединения «Строительный трест». — Покупательский интерес отмечается как в сегменте бизнес-класса, так и в более бюджетных проектах. До сих пор большинство стран закрыты для петербуржцев, поэтому собственные загородные дома являются хорошей альтернативой для отдыха. Люди покупают как недорогие участки в удаленных от города локациях, так и участки с коттеджами в престижной застройке рядом с Петербургом. Наша компания реализует коттеджные поселки «Небо» в Кузьмолово, «Сад Времени» в Петергофе и «Озерный край» в Токсово, в непосредственной близости от города, где стабильно высокий спрос на домовладения и земельные участки.

Сегодня на рынке представлены разные форматы загородного жилья — от отдельно стоящих домов до дуплексов и лейнхаусов, — но, по словам эксперта, наибольшей популярностью пользуются коттеджи на собственных земельных участках. «Строительный трест» предлагает клиентам отдельно стоящие дома из натурального кирпича. Архитекторы и проектировщики компании создали проекты площадью от 140 до 527 квадратных метров. Выбирая один из них, клиент затем работает с архитектором, который адаптирует выбранный дом под потребности покупателя. Так, есть возможность изменить планировку, фасадные элементы, поменять облицовочные материалы. Минимальная стоимость домовладения в проектах компании составляет 17,4 млн рублей — это коттедж с участком в посёлке «Сад времени».

Несмотря на ситуацию с карантином, в первом полугодии текущего года «Строительный трест» реализовал три земельных участка и семь домовладений. В настоящее время ведутся переговоры еще по ряду объектов.

— Такой спрос не удивителен, — пояснил Гаринов.— Современные загородные дома позволяют жильцам пользоваться всеми благами, к которым они уже привыкли в городских квартирах: водоснабжение, отопление, газ, канализация и прочее. При этом свобода передвижения в загородном доме намного выше, чем в квартире. Например, в коттеджном посёлке «Сад времени» готовый кирпичный дом в собственности площадью 200 кв.м на участке 12 соток со всеми подключёнными коммуникациями обойдётся покупателю всего в 20 млн рублей. Эта стоимость сопоставима со стоимостью небольшой квартиры в хорошем месте Петербурга.

В отдельных локациях спрос вырос в премиальном и низком ценовых сегментах, а средний немного выпал из этой статистики, добавил директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез» Владимир Иванов. По его словам, пандемия изменила образ жизни — это стало видно по запросам клиентов.

— Многие, кто раньше ездил отдыхать в Италию, Грецию, Нью-Йорк, активно захотели свои дома, — сказал Иванов. — Как только начался коронавирус, у нас сразу возросло число заказов, только техзадание изменилось на проектирование и реконструкцию уже существующих домов. В загородном доме сразу стал актуален кабинет, а то и два, отдельные рабочие места для членов семьи, также вырос запрос на погреба, в том числе и винные, цокольные этажи. Все зависит от бюджета — у нас есть заказы даже на бункеры. Утратив возможность путешествовать, владельцы дач изменили свое отношение к ним — теперь это не просто летний домик. Многие хотят утеплить дачу, иметь резервные источники питания — электростанцию, запас дизельного топлива. Люди понимают, что теперь дача становится местом, где, возможно, придется проводить не только лето.

Трансформация среды

Как рассказал Владимир Иванов, при оценке любого коттеджа инфраструктура составит примерно 90%. Есть коттеджные поселки на первой линии Финского залива — и они не востребованы из-за того, что там нет почти ничего, кроме земли и домов на ней. А есть места, где за участками стоит очередь — Охтинский Парк, Репино Парк. Множество людей готовы купить загородную недвижимость именно из-за близости магазинов, детских площадок, прогулочных зон. А вот инженерия— одно из «больных мест» этого рынка.

— Я 20 лет живу за городом, в большом СНТ около Токсово, где сих пор нет газа, хотя все работы по подключению к газоснабжению выполнены, его просто очень долго не могут согласовать, — поделился эксперт. — Мы сами можем многое сделать в поселке, но в этом вопросе зависим от государства. Все, что касается инфраструктуры, нереально сложно, и многих это отпугивает. От этого страдают и наши заказчики — например, рядом с «Охта парком» уже строят дома по 30–50, по 100 млн, но просто не могут получить даже технические условия для проведения газа.

Еще одна из проблем, вскрывшихся в новых условиях, — отсутствие досуга. По словам Иванова, за городом некуда пойти и нечего делать: все развлечения остались в Петербурге.

— Микрогорода вроде Всеволожска, Токсово, Сестрорецка не обросли инфраструктурой, — уточнил он, — а множество СНТ, ДНП и малых коттеджных поселков вообще удалены от всего — поликлиник, пожарных депо... К тому же там еще и плохие дороги. Поэтому важно продумать на многолетнюю перспективу, как сделать жизнь за городом полноценной, как развивать в подобных локациях комфортную среду на случай, если люди и дальше будут стремиться прочь из города, чтобы жить там и работать дистанционно.

— Мы много говорили о комфортной жилой среде, парках и иммуномодулирующих общественных пространствах, спортивной инфраструктуре, комплексной инженерной подготовке, но по-настоящему важно и ощутимо это стало лишь в период самоизоляции, — заявила Наталья Осетрова. — Что удивляет: все ожидают второй волны пандемии, счёт идёт на часы, но практически никто не трансформирует жилую среду — ничего не происходит в парках, мы не готовим велосипедные маршруты и дорожки для пешеходов, не разработаны методы социального дистанцирования для общественных пространств. А ведь всем известно — готовь сани летом!

Сейчас практически во всем мире архитекторы разработали концепции парковых зон и деловых пространств с учётом социального дистанцирования. Почему бы не воспользоваться этими рекомендациями — ведь речь идёт о устойчивости экономики и здоровье людей. Парки и общественные места должны работать и в сезон пандемии — это запрос общества. Перестроить их под требования социального дистанцирования достаточно просто: это вопрос зонирования, замены МАФов, строительство велодорожек и модернизация детских площадок. По сути, для хорошего градостроителя это вопрос 3–4 месяцев, необходима только политическая воля — и мы обеспечим должный уровень устойчивости в новой волне пандемии.

Сидя дома, в изоляции, люди поняли, что просто жилье само по себе не имеет большой ценности, если оно не обеспечено комфортной жилой средой, возможностью выйти на прогулку, пробежку, отметила эксперт. Особенно в пандемию важно иметь места, куда можно выйти из четырех стен, не подвергая себя опасности заражения. У клиентов вырос запрос на рекреационные пространства: если раньше, например, патио-сады считали просто красивым бонусом, то сегодня это первое, о чем спрашивают клиенты, как и про близость парка, возможности выхода в зеленую зону.

— Обратите внимание: при обсуждении на высшем уровне до сих пор говорят только с позиции ввода в эксплуатацию количества квадратных метров, которые стоит задача построить, — сказала также Осетрова. — Мы не видим активного обсуждения качества жилой среды. Сколько теперь, в новых реалиях, зелени, велодорожек, парков, публичных пространств, и детских площадок нужно дополнительно этому жилью построить с учётом норм социального дистанцирования? Мы не можем оставаться в прошлом и при этом надеяться на успешное развитие в будущем. Все это необходимо строить, чтобы квадратные метры стали по-настоящему пригодными для жизни — и, конечно, не без участия и помощи правительства. Пришло время синхронизировать работу бизнеса и власти по улучшению качества жилой среды.

Деньги и вокруг них

— С точки зрения ликвидности наш рынок немножко «дикий», — считает Владимир Иванов. — Многие думают, что кирпичный дом очень дорогой, а каркасный — дешёвый. На самом деле, если купить участок, подключить сети, построить полностью дом, то разница в стоимости кирпичного и каркасного будет вообще минимальной. То есть стены дома — это не более 9–10% затрат.

По словам Иванова, цена на загородные объекты практически никак не меняется: на ней отражается разве что стоимость материалов — подрастает цена бетона, нестабильна цена арматуры. В целом, себестоимость дома последние 5–6 лет стояла на одном уровне. Но пандемия все поменяла: возросла стоимость даже недостроенных домов, их раскупили буквально за два месяца ограничений. Те, кто приобретал дом 3–4 года назад за 20 млн рублей, сейчас мог продать его, к примеру, уже за 30 млн. Но этот эффект, по мнению эксперта, уйдет достаточно быстро.

Как правило, корректировка стоимости в кирпичных проектах «Строительного треста» происходит один или два раза в год. В портфеле компании есть предложения в коттеджных поселках «Сад времени», «Небо» и «Озерный край», которые относятся к бизнес- и премиум-классу.

— Территории, где расположены наши коттеджные поселки, являются урбанизированными, поэтому не подходят под программу «сельской ипотеки», — добавил Антон Гаринов. — Более того, согласно статистике, в секторе загородной недвижимости количество сделок с использованием ипотечного кредита не превышает 10%. У «Строительного треста» достаточно удобная система рассрочки, поэтому в нашем случае количество ипотечных сделок вряд ли покажет большой рост.

По словам Осетровой, в сегментах «премиум» и «бизнес», в которых работает компания, на ценообразование прежде всего повлияла именно рекреационная инфраструктура для отдыха и занятий спортом, открытые зелёные пространства — то есть то, что раньше недооценивали.

— Цены выросли существенно, но на хорошие проекты, где есть все необходимое, цена всегда будет расти, потому что такой продукт реально в дефиците, — уточнила Наталья Осетрова. — Современная недвижимость очень быстро утрачивает ликвидность, некоторые проекты морально устаревают за 15–20 лет. Но если взять пригороды, построенные 300 лет назад, — недвижимость там хорошо продается до сих пор из-за стандартов комфортной среды, актуальных и в наше время. Пушкин, Павловск, Ораниенбаум сегодня олицетворяют то, как и должны выглядеть пригороды — малоэтажные, зеленые, комфортные для семейного проживания. Такие вещи не устаревают, так почему мы не можем работать с уже зарекомендовавшими себя стандартами комфортной среды?

По словам эксперта, недвижимость может легко обесцениться за счёт неправильно спланированной градостроительной политики. Например, можно построить комфортный малоэтажный комплекс, а скоро вокруг появятся районы повышенной плотности, которые «уронят» цену на всю идею и саму малоэтажную недвижимость — такие примеры не редкость. За городом примерно то же самое: как рассказал Владимир Иванов, рядом с хорошим лесом или озером участки продаются моментально и застраиваются полностью — нормативы по зелени не соблюдаются, от леса ничего не остается. Выходом здесь может стать только комплексный подход и введение контроля качества загородного строительства.

Есть, над чем работать

Пандемия сильно оживила загородный рынок, однако это имело и побочные эффекты. Появляются объекты, построенные на скорую руку, а экономия практически на всем в стройке сказывается на качестве. Кроме того, этот сегмент недвижимости развивается неравномерно, появилось много недостроенных объектов и целых коттеджных поселков— люди взялись, а потом у них просто кончились деньги.

— Проблема в том, что у нас нет нормативной классификации для загорода — что такое дом-вилла, летний дом, дом для постоянного проживания, — сообщил Владимир Иванов. — Сейчас любой человек может построить любой дом даже без фундамента, с использованием любых технологий — хоть из шпал. В итоге на рынке появляется множество домов, не соответствующих никаким нормам и стандартам, в том числе и безопасности. Возможно, нужна какая-то экспертиза таких домов.

По мнению Иванова, именно по причине той самой «дикости» загородного рынка здесь не смогут работать многие добросовестные застройщики из города. Они будут строить по правилам и с соблюдением всех нормативов, в итоге цена жилья у такого застройщика окажется на 40–50% дороже.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»