ПоделитьсяНовое поколение потребителей, не желающее привязываться к вещам, породило бум совместного пользования в разных сферах. Недвижимость как одна из самых консервативных отраслей реагирует на это чуть позже остальных.
Сегодня те, кто предпочитает ездить на каршеринге и работать в коворкинге, хотели бы еще и жить в коливинге или же снимать квартиру или апартаменты. Эксперты отмечают, что ценность обладания вещами меняется, в том числе и в плане отношения к собственному дому и офису. Однако не все в восторге от этой тенденции.
Sharing-экономика развивается как следствие смены поколений. Поколение Z — с одной стороны, сильно интровертированное, ушедшее в гаджеты, не спешащее заводить семью и детей. С другой стороны, этим людям еще больше нужно сообщество, только не семьи, а интересного социума со схожими интересами. Это — психологический аспект развития шеринга, отметила вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Экономический же аспект, по ее словам, очень прост: использовать что-то вместе попросту дешевле. Люди поколения Z не стремятся зарабатывать безумные деньги, владеть квартирами и машинами, приобретать предметы роскоши. Они дорожат гибкостью и свободой, которую дает совместное потребление, аренда и другие механизмы sharing-экономики.
Поработал сам — передай другому
— В недвижимости под влиянием идей совместного пользования меняются прежде всего b2с-услуги, — говорит Игорь Темнышев, директор департамента управления строительными проектами Colliers International. — Многие клиенты не готовы переплачивать за «пакет», они хотят получить и оплатить ровно те услуги и сервисы, которые им необходимы. Так появилась идея гибких офисов, востребованных сегодня по всему миру.
У нас коворкингами пользуются в основном фрилансеры, удаленные сотрудники, переводчики, программисты, дизайнеры и начинающие предприниматели, поясняют в Knight Frank. Тем временем за рубежом к формату коворкингов все больше интереса проявляют крупные корпорации, которые размещают часть сотрудников в таких пространствах. Например, среди клиентов сети We Work – Microsoft, Salesforce, Bank of America, HSBC и другие.
Число коворкингов в России выросло после кризиса 2014 – 2015 годов, поясняет Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью». Сокращался штат офисных сотрудников, что привело к увеличению количества фрилансеров и стартапов, да и крупные компании урезали свои расходы на аренду. Удобство коворкинга в том, что в аренду рабочего места уже включена плата за интернет, оборудование, клининг. При аренде офиса это отдельные статьи расходов. Еще одним очевидным преимуществом шеринга рабочего пространства стал нетворкинг, окружение себе подобных.
По данным Knight Frank, в Петербурге функционирует около 40 коворкингов общей площадью 60 тыс. кв. м. В среднем площадь каждого из них — около 1,5 тыс. кв. м. По данным на конец 2019 года, аренда нефиксированного рабочего места составляет в среднем 7,2 тыс. рублей в месяц, а фиксированного места — 9,7 тыс. рублей.
— При этом у коворкингов есть ряд проблем, отталкивающих крупные корпорации, — говорит Дмитрий Беляев. — Это, в первую очередь, высокий риск утечки информации и кражи оборудования. Во вторую — сложность организации переговоров из-за необходимости предварительного бронирования, ограниченного количества переговорок и залов. Планировать сложные бизнес-встречи в такой среде непросто.
Эксперт считает, что трендом следующих нескольких лет станет открытие коворкингов в больших бизнес-центрах. Они будут предназначены преимущественно для арендаторов офисов, поскольку крупные компании постоянно нуждаются в дополнительном рабочем пространстве для временных проектных групп.
Ольга Шарыгина считает, что бум коворкингов вызван паникой девелоперов: «Многие решили, что коворкинг — классный «пластырь» для неработающего актива, который можно «приложить» к любому объекту. На самом деле, это полноценный отдельный формат бизнеса, требующий очень грамотного управления, маркетинга, инвестиций и команды».
Но недостаточно поставить несколько столов и стульев, чтобы называть это коворкингом и получать с квадратного метра офисного пространства в два раза больше дохода. Поэтому, вероятно, повышенный интерес к этому формату сойдет на нет.
Общежитие для миллениала
Эксперты отмечают, что в принципе любое средство размещения, сдающееся в аренду, является частью sharing-экономики, так как в нем меняются жильцы.
— Ценность дома постепенно снижается — открываются границы, люди рациональнее подходят к своему бюджету, предпочитая тратить деньги на путешествия, обучение, мероприятия, — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. — Все зависит от психотипа людей. Коливинг, безусловно, дешевле, если люди совпадают по темпераменту, режиму. Сейчас ритм жизни очень быстрый, многие приходят в квартиру исключительно поспать, так почему бы не разделить с кем-то жилплощадь и не сэкономить? При достаточном количестве санузлов люди вполне могут жить комфортно, не мешая друг другу и даже не пересекаясь.
Безусловно, такой подход более присущ молодым людям, но эксперты признают, что и у миллениалов по-прежнему сохраняется тяготение к сохранению границ своего дома — это влияние не только старших поколений, но и российского менталитета, где дом по-прежнему признак состоятельности.
В Петербурге уже работают несколько небольших коливингов, больше похожих на съемные квартиры для единомышленников. В городе сейчас строится объект, который изначально запланирован в этом формате. Он рассчитан на 2,2 тысячи номеров и является частью гостиничного комплекса компании Becar на улице Орджоникидзе, девелопер называет его самым крупным проектом коливинга в мире.
При этом нужно помнить, что коливинг — это объект для временного размещения, арендная недвижимость, а не жилье. В этом контексте он лучше, чем коммунальная или просто съемная квартира. Лучше всем, кроме цены. «Коливинг предполагает разумную консолидацию, качество отделки и мебели, соседей по интересам, а в итоге — другое качество жизни. В коливинге человек действительно не один. В коммунальной квартире можно оказаться в окружении абсолютно любых, в том числе неприятных вам людей, и такой вариант может быть интересен только в контексте экономии», — считает Елизавета Конвей.
Но есть и противоположные мнения, что ничего хорошего в формате коливингов нет.
— Коливинг — это, по сути, общежитие, — критично настроен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. — С одной стороны, он предполагает наличие оператора, который занимается обслуживанием, с другой – получается ситуация, когда вместо нескольких съемных квартир в доме такими оказываются почти все. Вообще загонять людей в условия коливинга — не та цель, к которой должно стремиться общество и рынок. Кто по доброй воле захочет жить в квартире с чужими людьми? В основном человек вынужден делать такой выбор. Вероятно, хостелы и мини-отели в ближайшее время после закрытия тоже переквалифицируются в коливинги — будут предлагать длительную аренду вместо посуточной.
Арендные отношения
— Арендовать, а не покупать — тренд последних лет, ведь новое поколение потребителей не хочет тратить время и деньги на владение имуществом, предпочитая платить за то, чем действительно пользуется, — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. — Многие не хотят покупать автомобили — пользуются такси или каршерингом. На рынке недвижимости этот тренд отразился в активном росте сегмента апарт-отелей. При аренде остается больше свободных средств, чем при ипотеке, и их можно потратить на путешествия, питание и досуг. Ты не привязан к одному месту, не решаешь вопросы с ремонтом и другими бытовыми проблемами. Инвесторы, чутко улавливая тенденции, готовы вкладывать в этот рынок собственные инвестиции. Спрос на апарт-отели растет год от года, и аналитики обещают, что доля предпочитающих съемное жильё будет расти.
Взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, предпочтительнее для корпоративных клиентов, нежели общение с частными арендодателями. Это более цивилизованная модель, подразумевающая не только наличие всех закрывающих документов и планирование средств, но и возможность размещения всех своих сотрудников в одном месте с гостиничным сервисом.
Эксперт отметила, что апарт-отели взяли лучшее от обоих конкурентов — жилья и гостиниц. С одной стороны, вы селитесь в хорошей квартире, где все под рукой, чувствуете себя в поездке, как дома. С другой — в любой момент можно рассчитывать на помощь ресепшн, уборку, доставку еды и продуктов в номер, ресторан или фитнес-клуб при отеле. При этом стоимость аренды будет ниже, чем в обычной гостинице, хотя, возможно, выше, чем в частной съемной квартире.
Эту же мысль поддерживает и Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК». По его словам, апартаменты позволяют получить уникальный формат помещений-трансформеров, легко меняющих функции под потребности собственников. И безусловно, это сделало их важной частью sharing economy.
— Экономику шеринга поддерживает новое покупательское поколение зумеров — тех, кто родился после 2000 года, — говорит Мохнарь. — Они мобильны, но гораздо более «ленивы», чем их родители. Им проще брать вещи в прокат — от одежды до машин и недвижимости.
Бедность или стиль жизни?
Sharing — это экономика бедности, считает Николай Пашков. У формата есть перспективы развития в России из-за эффекта нулевой базы, но все же это нишевая история, которая займет лишь какую-то минимальную долю на рынке, но не станет мейнстримом.
— Людям пытаются продать идею, что не иметь ничего своего — это хорошо, что взять машину в аренду на два часа — это современно, — говорит Пашков. — Если у человека нет денег, даже чтобы снять квартиру, а ему предлагают угол или диван, утверждая, что это модно и прогрессивно, — это какой-то обман. Пройдет еще года два и появятся заголовки, что общежитие с удобствами в конце коридора — это очень прогрессивно, а своя кухня и свой санузел не нужны. К sharing economy я испытываю достаточно глубокий скепсис. Человеческому менталитету свойственно стремиться иметь что-то свое: дом, машину, рабочее место.
Например, в США, в районе Силиконовой долины, где коворкинги развиваются достаточно давно, они сейчас занимают меньше 3% от офисного рынка. По оптимистическим прогнозам, в течение следующих 5 – 10 лет эта доля вырастет до 5%. По мнению Пашкова, у нас эта идея с большой вероятностью также не получит большого развития — первенство останется за традиционными офисами.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
