ПоделитьсяПопытки Смольного создать парки и скверы за счет застройщиков не сделают Петербург зеленым городом. Каменный мешок сможет победить только конгломерат власти, бизнеса и населения.
Поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязывают застройщиков закладывать в новых проектах зеленые зоны, станут еще одной инфраструктурной нагрузкой. Сейчас строительные компании строят за свой счет школы, детские сады, поликлиники и дороги. Новые правила скажутся на рынке в целом и так или иначе коснутся каждой компании, реализующей строительные проекты в черте Петербурга. При этом мнения застройщиков и экспертов в сфере строительства и недвижимости разделились. Одни считают, что новые обязательства – слезы по сравнению с другими видами давления, другие уверены, что роста цен не избежать, третьи относят инициативу властей к разряду полезных.
«Мы понимаем, что город преследует благие цели и хочет сделать проживание людей более комфортным. Однако почему-то мы наблюдаем исключительно движение по пути дополнительной нагрузки на застройщиков», – сетует Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. По ее мнению, нововведение ужесточает ситуацию, потому что озеленять кварталы застройщики будут за счет земельных участков, в том числе купленных на торгах. «Чем большая площадь земельного участка уходит подо что-то, кроме застройки, тем меньше можно построить на ней объектов. В конечном счете это влияет на себестоимость строительства, а значит, и на конечную стоимость для клиентов», – говорит эксперт.
«В нынешней экономической ситуации любое ужесточение требований к застройщикам, ведущее к сокращению коэффициента использования территорий купленных ими земельных участков, негативным образом отразится на строительном бизнесе и осложнит инвестиционный климат в городе, – поддерживает мнение эксперта генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Данные поправки вынуждают застройщиков корректировать в сторону ухудшения ту экономическую модель, которую они предполагали реализовать на этих землях. Следствием такого шага может стать остановка строительства. Поэтому, прежде чем принимать поправки, необходимо тщательно взвесить все их последствия для строительного комплекса Санкт-Петербурга.
Надежда Виролайнен, начальник проектного отдела ООО «КВС-Юг», считает, что рынок строительства теперь сократится, а поправки неминуемо повлекут рост себестоимости объектов. Во-первых, в уже существующей застройке не будет возможности нового строительства. Во-вторых, из-за уменьшения площади застройки произойдет удорожание квартир. «Все это негативно отразится на бизнесе строительных компаний. Ведь застройщики уже сейчас работают на пределе рентабельности», – полагает Виролайнен.
Однако не стоит забывать, что благоустройство и озеленение придомовой территории жилых комплексов в крупных городах уже давно является обязательным атрибутом. Причем это актуально для всех сегментов недвижимости.
«Сегодня покупатели приобретают не просто квартиру, а комфортную среду обитания, поэтому данная инициатива, безусловно, положительная. Как она отразится на рынке, сейчас спрогнозировать сложно, так как оснащенность дома «зелеными зонами» напрямую зависит от местности, где реализуется проект, размера земельного участка и экономической модели строительства», – рассуждает генеральный директор «ПСК-недвижимость» Сергей Мохнарь.
В некоторых крупных проектах запланированы скверы, парки, аллеи, организацию которых осуществляют застройщики самостоятельно и за свой счет. Более того, такие зеленые зоны могут быть созданы не только непосредственно на участке застройки, но и даже на прилегающей территории, которая не входит в проект.
Например, компания SetlCity рядом со своим крупным проектом «Солнечный город» в Красносельском районе за свой счет создает собственный парк с футбольным стадионом. «Компания уже приступила к его оформлению. В ближайшие дни начнется высадка деревья. Будет высажено 2200 деревьев и кустарников. Парк, который по размерам не уступает саду «Василеостровец», Строгановскому, Вяземскому саду, планируют открыть в III квартале 2018 года. Его оформят по уникальному дизайнерскому проекту. В центре разместится мощеная площадь для проведения фестивалей и ярмарок, а по периметру будут проложены дорожки для бега», – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Площадь парков рассчитают исходя из количества жителей
Площадь будущих зеленых зон планируется высчитывать из расчета числа жильцов в районе. Поэтому застройщикам с портфелем комплексного освоения придется изыскать под парки большие территории. Но девелоперам с проектами точечной застройки также придется несладко – нормативы нужно будет выдержать в границах уже сформированного участка.
«Полагаю, что застройщики, реализующие комплексные проекты, окажутся в более затруднительном положении, чем те, кто занимается точечным строительством в черте города», – считает Сергей Мохнарь.
«Дополнительная нагрузка скажется на застройщиках с любым объемом портфеля, но особенно это касается точечной застройки. Это связано с тем, что участок точечной застройки обычно находится в границах сформированной застройки и нормативы нужно будет выдержать в границах текущего земельного участка. При комплексном освоении территории проще соблюсти все требования, так как территория более масштабна, а значит, больше вариантов для планировочной организации земельного участка. При строительстве в рамках сформированной территории это гораздо сложнее», – комментирует ситуацию Екатерина Тейдер.
Например, в портфеле проектов «ПСК» есть объекты разного ценового сегмента и расположения. По словам спикера, застройщику удается сохранить, а в некоторых случаях даже приумножить количество зеленых зон в рамках каждого проекта. Например, в ЖК комфорт-класса «Славянка, 128» в Пушкинском районе города построен девятиэтажный дом на 608 квартир, рядом с которым создаются 2 парка общей площадью 10,5 га. А в клубном доме бизнес-класса LOOK на Лиговском проспекте, рассчитанном всего на 96 квартир, компания благоустроила общественный парк для жителей района и гостей города с детской и спортивной площадкой, зоной отдыха, прогулочными аллеями. Планируется также обустройство еще одного сквера рядом с домом. А вот в ЖК бизнес-класса «Дипломат» в Центральном районе в условиях стесненной застройки девелопер намерен создать «зеленый» проект благоустройства внутридомовой территории, которая будет закрытой. Аналогичный подход применен и в апарт-комплексе LIKE. Несмотря на довольно обширное парковое окружение, внутренний двор также будет озеленяться. «Для нас важно формировать новый экологичный облик района, где построен наш жилой дом», – говорит Сергей Мохнарь.
По новым правилам заниматься застройкой уже освоенной территории станет невыгодно или даже невозможно. «Обе категории застройщиков пострадают в полной мере, но сначала эта поправка отразится на тех, кто намерен возвести отдельные дома в уже застроенной локации. Раньше действовали другие правила, поэтому велика вероятность, что в данных локациях уже нет достаточного озеленения. При увеличении норм по озеленению и, соответственно, снижении возможного количества потенциальных метров жилья себестоимость строительства опять увеличится. Добавьте к этому отсутствие роста платежеспособности населения, и можно ожидать снижение спроса на подорожавшее жилье», – полагает Надежда Виролайнен.
Проблему озеленения нужно решать комплексно
К сожалению, новое правило не решит проблему озеленения и экологии. Данные вопросы необходимо решать комплексно и в долгосрочном периоде. Дополнительное озеленение без устранения основных причин загрязнения воздуха малоэффективно. «Речь идет о борьбе с результатами и последствиями, вместо того чтобы работать с причинами проблемы. В любом случае дополнительное озеленение – это всегда приятно и более комфортно. Но у нас город снова пытается решить эти проблемы за счет интересов застройщиков – конечно, это отразится на ценах жилья», – говорит Екатерина Тейдер.
«Сокращение возможности строить само по себе зеленых насаждений не добавит. Если строительство жилого дома с соблюдением новых норм по озеленению будет невыгодным, то на участке либо останется пустырь, либо будет очередной коммерческий объект. Новые правила не решат проблему экологии. На экологию влияют другие факторы, загрязняющие атмосферу и гидросферу. Их нужно предотвращать комплексно», – соглашается с коллегой Надежда Виролайнен.
Например, за рубежом роль благоустройства жилых районов и создания в нем комфортной среды для проживания берет на себя город. Там не принято создавать дополнительную нагрузку для частных девелоперов, которые застраивают кварталы. Под зеленые рекреационные зоны выделяют дополнительных территории.
«За рубежом озеленение внутридворовых территорий происходит по другой схеме. Люди высаживают деревья и целые сады в своих дворах, выносят растения в вазах к дверям. Это своеобразная массовая культура, которая меняет жилую среду. У нас эта культура не развивается и не приветствуется», – рассказывает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.
Сергей Мохнарь также считает, что, несмотря на все старания, до европейского опыта нам еще далеко. «Наши градостроительные принципы значительно отличаются от западных. На этапе разработки и планирования проекта иностранные застройщики всегда исходят из имеющихся возможностей земельного участка – если нужно сохранить взрослое дерево, то «подвинут» дом. У нас же, скорее всего, ситуация будет обратная. В целом такое положение дел закономерно и обусловлено рядом социальных, экономических, географических факторов. Далеко не каждый успешный опыт озеленения европейских городов сможет прижиться в Петербурге. Мы территориально ближе к странам Северной Европы, у нас схожие климат и рельеф местности, полагаю, их опыт мог бы быть полезен нашему городу», – заключает эксперт.
Анжелина Штимм,
специально для «Фонтанки.ру»
