Жилье в новостройках: спрос растет, цены стоят

Объем продаж строящегося жилья Петербурга и пригородов в январе - июне текущего года по сравнению с первым кварталом 2015 года вырос на 20%. Наиболее востребованными по-прежнему остаются квартиры небольшого метража, приобретаемые с привлечением ипотечных кредитов.

По данным городского комитета по строительству, за первые шесть месяцев 2016 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1,27 млн кв. м жилья. А за тот же период прошлого года – 1,44 млн кв. м. То есть примерно на 12% больше. Снижение небольшое, особенно в сравнении с общероссийской картиной. В Министерстве строительства РФ ранее заявляли, что в целом по стране жилья в этом году будет введено в эксплуатацию 76 млн кв. м, что на 40 млн. кв. м меньше, чем в 2015 году.

Если объемы сдачи жилья снижаются, то продажи на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти, наоборот, растут. Согласно итогам, подведенным Консалтинговым центром «Петербургская Недвижимость», объем продаж строящегося жилья в городе и прилегающих к нему районах Ленинградской области за первое полугодие увеличился на 20% по сравнению с январем – июнем 2015 года.

«Первое полугодие показало, что рынок недвижимости пришел к определенной стабильности. Потенциал для роста есть, и значительный, но при этом существующий спрос достаточно устойчив и, вероятно, еще не достиг своего пика. Этому способствует как государственная программа поддержки ипотеки, так и маркетинговая политика застройщиков, направленная на стимулирование продаж», – считает руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислав Жигунов.

Конечно, у каждого из застройщиков своя специфика и своя стратегия.

В инвестиционно-строительной группе NORMANN объемы продаж 1-й половины 2016 года сопоставимы с объемами аналогичного периода 2014 года и несколько ниже объемов прошлого года. Здесь отмечают, что ситуация на рынке недвижимости сейчас непростая и крупным игрокам рынка легче удержаться на плаву.

По словам директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, «в первом полугодии объем заключенных сделок, если сравнивать его с тем же периодом 2015 года, увеличился на 15%. С начала года открыты продажи в новом жилом комплексе «Пляж», а также в новых очередях ЖК «Капитал» и NEWПИТЕР».

ЛенСпецСМУ (входящее в ГК «Эталон») ввело в эксплуатацию первый корпус ЖК «Московские ворота». Его чистая реализуемая площадь составила 19 тыс. кв. м.

Компания Setl City также ввела ряд объектов в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти, рассчитанных на 78,8 тыс. кв. м продаваемой площади. В январе – июне девелопер начал строительство порядка 413 тыс.кв. жилья в составе таких проектов, как «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Чистое небо» в Приморском, «Невские паруса» в Невском, а также «Семь столиц» в Кудрово.

В ГК «РосСтройИнвест» по сравнению с первым полугодием 2014–2015 годов, объем продаж первых шести месяцев вырос на 30–50%. В апреле продажи начались во второй очереди ЖК «Старая Крепость». В июне была выведена в продажу вторая секция 24-этажного жилого комплекса «Петр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе. В первом полугодии введена в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса «Город мастеров» в Калининском районе.

«ЦДС» ввела в эксплуатацию 4 и 5 корпуса ЖК «Новое Мурино». Это 27-этажные дома, насчитывающие 576 и 537 квартир.

Данный район вообще стал одним из лидеров отчетности начала года. Вот и Navis Development Group сдала в Мурино еще одну очередь комплекса «Созвездие». Также стартовали продажи в ЖК «Итальянский квартал» от этого девелопера.

Ипотека растет на фоне слухов

Происходит это весьма приличными темпами. В Петербурге на первичном рынке порядка 60 % сделок заключается с использованием ипотечного кредита. И именно стабильностью ипотечного кредитования объясняет высокий уровень продаж руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«В частности, большую роль для сохранения спроса на строящееся жилье на высоком стабильном уровне сыграла господдержка ипотеки», – уверена она.

С таким мнением согласно большинство специалистов. Первое полугодие прошлого года, когда ставка взлетела до 30% годовых, они вообще называют «мертвым». На этом фоне текущая средняя ставка 12% годовых клиентам кажется привлекательной.

Свою роль играет и психологический фактор. Наметилась определенная стабильность. И это подталкивает людей к принятию решений и обращениям в банки. «Количество ипотечных сделок в первом полугодии, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, выросло на 39%», – констатирует Сергей Степанов.

Практика показывает, что в этом вопросе и негативные новости могут побуждать к заключению сделок. «Первый квартал 2016 года завершился с хорошими результатами. Во многом это было обусловлено слухами об отмене ипотеки с господдержкой, что дало сильный всплеск в масс-маркете», – считает генеральный директор Knight Frank St Peterburg Николай Пашков.

С ним солидарна директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая, которая констатирует: «Продажи первого полугодия прошлого года были далеки от выдающихся, поскольку в течение всего первого квартала банки предлагали очень высокие ставки по ипотеке. Покупателей, приобретавших квартиру в кредит до запуска программы субсидирования ставки, были единицы. В 2016 году сложилась обратная ситуация: государственная программа поддержки ипотеки работала с первого месяца. Более того, из-за того, что все ожидали ее завершения в конце февраля, спрос, наоборот, был выше, чем обычно. Люди, планировавшие покупку квартиры весной, летом или осенью, сделали это в январе или феврале, пока еще действуют субсидируемые ставки. И сегодня, когда программа продлена, благоприятный период для приобретения жилья продолжается».

Кстати, на днях глава Минстроя РФ Михаил Мень заявил, что на место субсидированной ипотеки придут другие методы господдержки. Для тех, кто еще сомневался, такое высказывание может стать дополнительным стимулом.

Размер имеет значение

Большинству покупателей, как и раньше, интересен небольшой метраж.

«В первом полугодие 2016 года объем реализации в объектах, возводимых компанией, составил 130 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями рекордного 2014 года. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, их доля в структуре продаж составила 48%, далее идут двух- и трехкомнатные квартиры – 33% и 14% соответственно, доля студий – 5%», – говорит коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

И в целом по городу ситуация схожая. В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» подтверждают, что чаще всего по-прежнему покупают «студии» и «однушки», на их долю приходится 62% сделок в черте города и 76% сделок в пригородах.

При этом, по мнению руководителя аналитики и маркетинга Лаборатории МЕТРОВ (АН «Метры» – эксклюзивный продавец квартир Navis Development Group) Елизаветы Яковлевой, все-таки заметна тенденция к увеличению количества комнат. «Покупатель готов приобретать более удобные планировки без лишних неиспользуемых метров, но с большим количеством комнат», – считает она.

Люди не хотят отказываться от приобретения жилья, но стараются максимально экономить. Даже если это сопряжено с определенными рисками. В настоящий момент около половины всех сделок приходится на квартиры в стадии строительства от «нуля» до 50%-ной готовности. Покупателей привлекают низкие стартовые цены. Они понимают, что в дальнейшем, по мере продвижения к завершению строительства, стоимость будет только возрастать: рост цены от старта до завершения проекта составляет 20-30%.

Постепенно поднимается и среднегородская цена «первичного» квадратного метра. Сейчас, по данным ЦИАН, в Петербурге она составляет 102,7 тыс. руб.

Конечно, здесь все очень индивидуально. Так, с начала года цены на квартиры ГК «РосСтройИнвест» выросли в среднем на 6%. Но показатели могут варьироваться в зависимости от объекта. Например, по малоэтажному микрорайону «Золотые Купола» зафиксирован рост на уровне 8–10%. В настоящий момент уже строится третий этап этого малоэтажного жилого района и осенью компания планирует вывести его в продажу. По словам председателя правления ГК Игоря Креславского, здесь сказалась и высокая строительная готовность первого этапа, и востребованность нового формата жилья – загородного малоэтажного микрорайона, предоставляющего своим жителям городской уровень комфорта.

В ЦДС планируют планомерный рост стоимости квадратного метра в границах показателя годовой инфляции. При этом отмечают, что фактическая стоимость квадратного метра в среднем по рынку поддерживается и за счет специальных акций от застройщиков. Если покупатель приобретает квартиру в период действия маркетинговых предложений, он может рассчитывать на скидку при единовременной оплате, при ипотеке – скидку на первоначальный взнос при рассрочке, получить паркинг или отделку в подарок. Последний момент становиться все более актуальным.

После сдачи дома многие владельцы квартир стараются максимально быстро в них заселиться. Сейчас в границах города порядка 50% квартир, находящихся в продаже, предлагаются с полной чистовой отделкой. Три года назад таких квартир было всего 30%.

В пригородной зоне Ленобласти ситуация немного иная. «Это объясняется большей концентрацией объектов эконом-класса, в которых девелоперы стремятся предложить минимальные цены, в том числе за счет отделки. Поэтому здесь «под ключ» предлагается только порядка 30% квартир», – говорит Ольга Трошева.

Максим Кончаров для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру