Банки разделились: Где в Петербурге взять льготную ипотеку без комиссии и насколько она дешевле

Банковский рынок бурлит. Стремление ЦБ отказаться от льготной ипотеки вылилось в ужесточение условий ее субсидирования, которые свели прибыль от работы с ней практически к нулю. По сути банкам предложено самим искать способы зарабатывать на ней, что три крупнейших игрока с 90 % рынка и не преминули сделать, введя с начала января дополнительные сборы со строителей. Более мелкие игроки увидели для себя шанс резко нарастить долю, которая пока ничтожно мала по сравнению с гегемонами.

В итоге банки жестко разделились на тех, кто кредитует покупателей квартир по программам с господдержкой только при условии получения «субсидии» от застройщика, которая увеличивает стоимость квартиры на 7,5–8 %, и тех, кто принципиально отказался перекладывать издержки на партнеров и клиентов. Строители тоже отказываются от работы на невыгодных условиях и ищут наилучшие предложения от своих финансовых партнеров. Все противоборствующие стороны говорят о своей главной заботе — лишь бы не схлопнулся рынок жилья.

Важность этого вопроса очевидна даже для тех, кто не собирается в ближайшее время покупать квартиру. Ведь сейчас более 90 % квартир в новостройках продаются по льготным программам. Брать ипотеку без госсубсидий, под 18–20 % годовых, — это не просто дорого. Это означает настолько высокий ежемесячный взнос, что число потенциальных покупателей сократится в разы. Например, 10-летняя ипотека на 5 млн рублей под 8 % — это 60 тыс. рублей в месяц, а под 20 % — 96 тысяч. При том что Центробанк постоянно повышает требования к качеству заемщиков, согласовывать такую ипотеку банки будут совсем небольшому числу покупателей.

Это будет автоматически означать, что уже запущенные стройки могут встать, а новые перестанут запускаться — квартиры просто некуда будет девать. И снижение цен не поможет, ведь застройщикам надо будет расплачиваться с теми же банками по проектному финансированию. Следующим вопросом встанут не только налоговые платежи строителей, которые сейчас выступают одними из самых крупных налогоплательщиков в стране, но и судьба тысяч и тысяч предприятий поставщиков и подрядчиков на стройках, а также многомиллионная армия строителей, которой надо будет куда-то деваться и чем-то зарабатывать на жизнь.

«Фонтанка» обратилась к трем крупнейшим застройщикам и узнала, где в начале января 2024 года выгоднее кредитоваться.

На данный момент точно известно, что среди банков условия выдачи ипотеки по льготным программам изменили Сбербанк, ВТБ и Альфа Банк. Первый еще до Нового года заявил строителям, что с 11 января они должны платить ему «субсидию» в размере 7–11 % от суммы кредита в зависимости от той или иной программы, чтобы покупатели могли получить желанный жилищный заем под низкий процент. Такие выплаты называют субсидиями по аналогии с теми, которые на льготную ипотеку дает государство, а от термина «комиссия», что, по сути, более правильно, кредитные организации старательно дистанцируются. Хотя в офисах продаж используют именно его, чтобы клиенту было понятнее, почему ему придется заплатить больше.

«Пока с удорожанием у нас пойдет только Сбербанк, ВТБ и Альфа. Что это значит? Вы сейчас не можете взять семейную ипотеку, госпрограмму либо IT-ипотеку от банка, потому что банк требует от застройщиков простимулировать ставку госпрограмм. Эта стимуляция составляет где-то от 7 % до 10 % в зависимости от программы, банка и застройщика. Стимуляция будет накладываться на удорожание по квартире. То есть если квартира стоит 6 миллионов рублей и вы захотите взять ставку Сбербанка, допустим, 8 % госпрограммы, то закладывайте плюс 8 % в среднем на квартиру на удорожание, — объясняет по телефону клиенту менеджер одного из крупнейших агентств недвижимости Петербурга. — Повторюсь, у каждого застройщика это индивидуально. Пока от других банков у нас не было никаких таких [уведомлений], но я думаю, что это не за горами».

Квартира-студия на Васильевском острове, на которую по легенде нацелился покупатель с «Фонтанки», стоит у крупнейшего застройщика Петербурга по объемам ввода жилья в ипотеку 8,8 млн рублей. То есть с удорожанием стоимость поднимается до 9,5 млн рублей. Впрочем, эта компания уже объявила своим риелторам, что отказалась из-за «субсидий» работать с тремя крупнейшими банками по льготным программам.

«Мы не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из-за которых строящееся жилье становится дороже. Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого», — прокомментировали «Фонтанке» в пресс-службе компании.

Входящее в группу агентство недвижимости порекомендовало партнерам подавать заявки в банки, которые работают без субсидирования. Среди них указывались Банк «Санкт-Петербург», МТС, Совкомбанк, «Уралсиб», «Ак Барс банк», Уральский банк реконструкции и развития.

В банке «Санкт-Петербург», например, практику субсидирования решительно отвергли. «В БСПБ никогда не было субсидированной ставки и программ с взиманием комиссионного вознаграждения от партнеров. Мы изначально осознавали, что оплата возмещения пониженной ставки, скорее всего, будет производиться за счет дольщика, и намеренно не допускали своего присутствия на рынке субсидированных ставок, — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе кредитной организации. — Что касается нововведений в части льготной ипотеки, Банк «Санкт-Петербург» на текущий момент рассматривает иной механизм для того, чтобы предложить конкурентоспособные условия рынку. Планируем озвучить условия на следующей неделе».

«Ряд банков объявили о том, что будут предоставлять льготную ипотеку только при покупке жилья у аккредитованного застройщика с условием субсидирования им процентной ставки. Эта мера связана в первую очередь с тем, что правительством в декабре было принято решение снизить размер компенсации из бюджета кредитным учреждениям на оформление льготных жилищных кредитов. Сейчас размер этой субсидии рассчитывается по формуле: «ключевая ставка, увеличенная на 1,5 процентного пункта, за вычетом ставки по кредиту» (ранее: ключевая ставка плюс 2 процентных пункта), — объясняет Алина Буслова, управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР. — По нашим прогнозам, результатом станет частичное перераспределение спроса клиентов в пользу тех банков, которые готовы продолжать работу по госпрограммам без дополнительного субсидирования ставки со стороны застройщика или покупателя. УБРиР сегодня не меняет условия по льготным ипотечным программам и не вводит дополнительных требований ни для застройщиков, ни для заемщиков. Экономика продукта позволяет нам на данном этапе сохранять текущие условия».

Решение небольшого уральского банка идти против течения уже дает свои плоды. «В первые рабочие дни января мы видим, что объем входящих ипотечных заявок в нашем банке находится на уровне августа — сентября — пиковых с точки зрения спроса месяцев 2023 года», — поделилась Алина Буслова.

Не все однозначно пока и с «Росбанком». На прямой вопрос «Фонтанки», планирует ли банк вводить субсидирование от застройщика, там не ответили.

«Действительно, в связи со вступлением в силу постановления правительства о снижении размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам ряд крупных игроков ипотечного рынка объявили о пересмотре условий кредитования в начале января 2024 года и планируют выдавать ипотеку по льготным государственным программам только с применением субсидирования от застройщиков, — отметила Ирина Илясова, начальник управления «Росбанк Дом» в Северо-Западном федеральном округе. — Специальные программы застройщиков и банков помогают гражданам решить жилищный вопрос. Банк рассматривает возможность расширения взаимодействия с застройщиками по льготным программам».

В отделе продаж крупнейшей строительной группы компаний России «ПИК» тоже сообщили, что со Сбербанком временно не работают.

«На государственном уровне же всё обговаривалось, то есть до 25 декабря 2023 года ещё можно было с первоначальным взносом по всем ипотечным программам в 20 %. Потом обговаривали, что 30 % сделают, и в итоге утвердили 30 %. Сейчас опять изменения вводятся по семейной ипотеке и IT-ипотеке. Плюс Центральный банк повысил ставку, и сейчас банки регламент пересматривают, — объяснил потенциальному покупателю менеджер по продажам. — Наши организации делают таким образом, чтобы для клиентов это было удобно. Если нам какие-нибудь банки не подходят или мы не можем с ними договориться, то отказываем им в работе или выдвигаем какие-либо свои условия. Банк это рассматривает, соглашается или не соглашается. Пока Сбербанк пересматривает свои программы на данном этапе, и мы с ними согласовываем. Сейчас нам не подходят те условия, которые выдвигает Сбербанк».

По словам продавца, окончательное решение по сотрудничеству с крупнейшим игроком рынка ожидается 15 января, а пока клиент может взять ипотеку у других партнеров. Менеджер отметил, что удорожания при этом не произойдет. У застройщика есть свои специальные ипотечные программы, и также он работает с Банком ДОМ.РФ. По сведениям агентства недвижимости, как минимум до 19 января там действуют старые условия и о планах их менять ничего не известно.

«На текущий момент бизнес-модель нашего взаимодействия с партнерами не предполагает взимания комиссии за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. Вместе с тем в целях повышения доступности ипотеки мы реализуем с застройщиками партнерские программы, позволяющие дополнительно снизить ипотечную ставку в рамках требований положения Банка России 590-П», — заявил ранее «Фонтанке» вице-президент Банка «ДОМ.РФ» Кирилл Варенцов.

При этом официально в «ПИК» не подтвердили и не опровергли информацию об отказе сотрудничать со Сбером. «"ПИК" всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами. Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как и условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — прокомментировали в пресс-службе компании.

В офисе продаж крупнейшей по объему текущего строительства компании Петербурга ипотечный менеджер предположил, что введение комиссий связано с тем, что крупнейшие банки активно наращивали свои портфели за 2023 год и почти исчерпали лимиты по льготной ипотеке. Те, кто увеличивал объем кредитования менее высокими темпами, сейчас могут позволить себе работать без комиссии и предложить клиенту при прочих равных несколько более выгодные условия.

Например, студия с чистовой отделкой в строящемся ЖК на территории Красногвардейского района у застройщика стоит 3,75 млн рублей. Теперь первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8 % годовых составляет 30 %, а значит, покупателю нужно на старте заплатить 1,13 млн рублей. Тогда сумма кредита составит около 2,6 млн рублей. Банк «Санкт-Петербург» сейчас готов выдать эту сумму на старых условиях под 7,9 % на 30 лет с ежемесячным платежом около 19 тыс. рублей. Плюс расходы на страхование — примерно 13 тыс. рублей в первый год, в последующие годы сумма будет уменьшаться пропорционально сумме кредита.

Для сравнения: если брать льготную ипотеку на ту же квартиру в Сбербанке, ее стоимость, по словам менеджера, вырастет примерно на 7,5 %, до 4 млн рублей. Тогда требуемый первоначальный взнос составит уже 1,2 млн рублей. В кредит придется взять 2,82 млн рублей. Тогда заемщику ежемесячно надо будет платить около 20,7 тыс. рублей и примерно 14 тыс. страховых. По итогу разница в переплате составит более 600 тысяч. Насколько разница существенна — решать покупателю.

Застройщики предоставляют способы уменьшить первоначальный взнос, например, заплатить часть суммы за клиента, но это, разумеется, приводит к увеличению итоговой стоимости объекта. Поскольку в такие программы готовы вписаться не все банки, без еще одного подорожания тут не обойдется. «Фонтанке» подобрали два возможных варианта: льготную ипотеку в Промсвязьбанке, взяв которую, по словам сотрудника, и без того увеличенная стоимость квартиры вырастет еще на 7,5 %, и ипотеку под 5 % от Совкомбанка. В последнем случае клиент получает низкие по рыночным меркам первоначальный и ежемесячный платежи, но стоимость объекта дополнительно увеличится на 13 %.

«Есть банки, которые заявляют нам, что они готовы сохранить ставку в 8 % без комиссии. Пока они это заявляют на уровне звонков, переговоров, которые у нас с ними были. Официальная информация должна быть на следующей неделе. Потому что, по сути, только-только началась рабочая неделя, банки сами еще не всё до конца понимают, как у них это будет выглядеть, руководство их решает эти моменты, но на словах нам обещали. Кто это обещал? Банк «ДОМ.РФ», «Ак Барс Банк», Банк «Санкт-Петербург», но я думаю, что будут и другие», — подчеркнул менеджер.

Аналитики ГК «Страна Девелопмент» прогнозируют рост количества банков, которые не станут вводить дополнительных условий субсидирования для застройщиков. «Есть достаточное количество банков, которые не берут дополнительный процент. В данный момент к их числу относятся Банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, Тинькофф, Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефтегазбанк», — перечисляют в «Стране Девелопмент».

Вместе с тем когорта банков, идущих по пути мейджоров, уверена, что рано или поздно к этому придут все, даже те, кто пока упрямится. Причем, говоря о необходимости переходить к новым условиям, они оговариваются: всегда есть возможности для снижения нагрузки на покупателя за счет специальных программ.

«Банк «Уралсиб» приостановил ряд программ льготной ипотеки с 23 декабря прошлого года. Банк планирует все активности in-line с рынком (субсидии от застройщиков), а также собираемся активно развивать спецпрограммы, которые отлично комбинируются с госпрограммой, в частности рассрочку и сверхлимит в семейной ипотеке. В настоящий момент приостановлены программы классической льготной и семейной ипотеки, но продолжают работать программы с опцией рассрочки оплаты, есть отдельные программы и для семейной ипотеки», — рассказали в пресс-службе банка.

«Сейчас покупают не квартиры, а способность оплачивать ежемесячный ипотечный платеж. Блага и смыслы, которые вкладывает застройщик в свои ЖК, ушли, увы, на второй план, — рассуждает Евгений Колганов, руководитель одного из крупнейших в стране сервисов по продаже квартир в новостройках «НМаркет.ПРО». — Банки, которые вводят субсидирование уже более 90 % рынка А ипотеки сейчас в структуре сделок любого массового застройщика 95 %. Думаю, продолжать бессмысленно — придётся работать на условиях банкиров».

Кстати, отдельно стоит отметить, что в споре крупнейших банков с крупнейшими строителями аргумент заботы о клиентах, который используют обе стороны, не стоит понимать так уж буквально. Это всего лишь бизнес, и надо воспринимать его таким, какой он есть.

К примеру, когда банк обязывает строителя заплатить 7,5 % от суммы кредита, для покупателя возникает интересная картина. Ведь требование к застройщику — это процент именно от суммы кредита, которая при минимальном первоначальном взносе в 30 % за квартиру стоимостью 10 млн рублей должна высчитываться из 7 миллионов, которые банк дает непосредственно клиенту. То есть речь о 525 тысячах рублей. Однако строители увеличивают на означенные 7,5 % полную стоимость квартиры, то есть на 750 тысяч. Разница между требованиями банка и строителей — в данном случае 225 тыс. рублей — вызывает вопросы. Так что спор о том, кто сейчас больше заботится о выгоде клиентов, вводя дополнительные сборы, — банк или застройщик, — можно вести бесконечно.

Очевидно, что в эти дни многие банки и застройщики ведут напряженные переговоры об условиях продолжения сотрудничества — даже те, кто сейчас выглядит непримиримым и беспринципным бойцом. В конечном счете в ряде случаев это может привести к смягчению требований, к примеру, отказу банков от субсидий за «семейную» ипотеку. А в ближайшие месяцы ожидается отказ государства от базовой программы субсидирования «для всех» (под 8 %). Это существенно сократит клиентскую базу и так или иначе обрушит рынок продаж. Так что вполне возможно, что нынешние баталии уже не имеют никакого смысла в долгосрочной перспективе.

P. S. Пока писалась эта статья, в соцсетях появились сообщения, что два крупных банка из числа тех, которые пока не требовали субсидий от строителей и пребывал в «зеленых» списках крупных застройщиков, похоже, примкнули к лидерам рынка. Без официальных объявлений.

Денис Лебедев, Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»