Метраж, но не комната. Под какие вещи и занятия создают новые нежилые помещения в новостройках

Сокращение площади квартир ведет к всё большей оптимизации планировок — теперь почти каждый квадратный метр несет свою функцию. Помимо жилых комнат в современных планировках появляются ниши, помещения для хранения или зоны для определенных занятий. Для покупателей это оптимизация пространства и дополнительный комфорт, а для застройщиков — повышение привлекательности и функциональности квартиры как продукта.

Вспомогательные помещения в квартирах — это не новый тренд. Как отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», уже многие застройщики ушли от концепции продажи «бетонометров» и перешли к созданию добавленной ценности продукта в том числе за счет создания дополнительного функционала планировок квартир. Так на рынке появились квартиры с гардеробными, хобби-румами или домашним офисом.

— Финские застройщики долгое время экспериментировали с саунами в квартирах, что вызывало интерес 10 лет назад, и сегодня это предложение находит своего покупателя, — говорит он. — Постирочные в квартирах — это тоже нишевый продукт, который клиент может адаптировать в кладовку или гардеробную уже по факту проживания. Если мы говорим об инфраструктуре дома, индивидуальные кладовые также активно набирающий популярность тренд как у застройщиков, так и у клиентов. Свое имущество и личные вещи надо где-то хранить, следовательно, спрос будет всегда, главное, балансировать с количеством этих кладовок по сравнению с количеством квартир в доме.

Дополнительные помещения появляются как в квартирах, так и в МОПах. Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, уточнила, что это два взаимодополняющих тренда, вызванных постоянной оптимизацией площадей во всех сегментах и типах квартир в последние 5–7 лет. Как следствие, часть функций хранения выносится за пределы привычных мест — например, в МОПах появляются места для колясок, велосипедов, кладовые в цокольном этаже. Они либо полностью бесплатны для жителей, либо стоят меньше, чем квадратный метр в квартире. Таким образом компенсируется сокращение жилой площади и рост стоимости недвижимости.

По словам эксперта, на рынке присутствует и более радикальный тренд на максимальное сокращение частной площади и переход всё большего числа функций в общественные пространства — это формат коливинга или апартаментов. У человека в собственности минимальная жилая ячейка площадью 12–15 кв. м, что компенсируется большим числом общественных функций в здании. На первом этаже могут располагаться фуд-корт, коворкинг, прачечная и другие общественные пространства.

— Но для классических жилых комплексов такой радикальный переход пока не свойственен, — говорит она. — Мы видим отдельные элементы, например, появление в новых кварталах соседских центров. Там располагаются клубы по интересам, спортивные залы, коворкинги, которыми на льготных условиях могут пользоваться жители. Это позволяет вынести многие функции из квартир. Такой центр предусмотрен во второй очереди нашего ЖК «Город Первых» в Новосаратовке.

— Все подсобные помещения можно условно разделить на домовые и квартирные, — добавляет Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR GloraX. — Домовые подсобные помещения, такие как прачечные, постирочные и т. д., в проектах на рынке новостроек представлены в ограниченном количестве, поскольку обычно они являются общедомовым имуществом, за эксплуатацию которого приходится дополнительно платить, что зачастую вызывает сопротивление жителей. Помимо стандартных помещений на первых этажах — таких, как колясочные, застройщики зачастую проектируют гостевые санузлы в лобби. Чаще всего эта опция обязательно присутствует в жилых комплексах высоких ценовых сегментов. В проектах стандарт- и комфорт-класса редко можно встретить общественный санузел во многом потому, что не все жители готовы оплачивать его обслуживание.

В основе организации любого пространства лежит эргономика, к которой в плане квартиры относится в первую очередь планировочное решение, но важную роль играют также дизайн, оборудование, мебель и общее взаимодействие всех элементов.

— Попробуем разобраться на примере систем хранения, — поясняет Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — На входе в квартиру обязательно должна быть ниша под шкаф, а еще лучше — небольшое отдельное помещение — гардеробная, где все члены семьи смогут оставить верхнюю одежду и обувь. Коляску и велосипед можно оставить в специальном общем помещении на первом этаже — колясочной, не занося их в квартиру. Сезонные вещи, в которых нет частой необходимости, удобно хранить в отдельной кладовой комнате вне квартиры, а не на балконе. Хорошо, когда рядом или в самой спальне есть гардеробная или ниша для встроенного шкафа. В жилом пространстве квартиры больше нет лишних, мешающих и раздражающих вещей. При этом размер квартиры не увеличивается, но за счет функциональности и упорядоченности достигаются удобство и эстетика пространства.

Также, по словам эксперта, стиральную машину действительно лучше располагать не на кухне и не в ванной, а в специальной технической комнате, где также можно разместить инвентарь для уборки, инструменты и т. п.

Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой», отметила, что сегодня ценятся выделенные пространства для хранения, — гардеробные или кладовые, пусть даже не в пространстве квартиры, а возможно, в подвале, а еще — квартиры с террасами на верхних этажах, двухуровневые квартиры, кабинеты, постирочные, гардеробные, сауны, ниши, рабочие зоны, колясочные, кладовые.

— Необычных элементов МОП придумано множество, — продолжила эксперт. — Здорово смотрятся двусветные вестибюли — вход домой должен быть парадным. Есть транзитные пространства — антресоли первого этажа, связывающие разные секции дома единой функцией. Вообще расширение функционала МОП — общая тенденция сейчас в современной архитектуре, здесь и колясочные, и гостиные для жителей, и постирочные, и прочие пространства для совместного досуга соседей.

— В целом же в течение последних 10 лет на рынке Петербурга средние площади квартир снижались: застройщики шли по пути рационализации планировок, — дополнила Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Вместо длинных коридоров появились отдельные кладовые в домах, а не в квартирах. На первых этажах разместились колясочные. В отдельных проектах высокого комфорт-класса и бизнес-класса застройщики открывают соседские пространства, включающие в себя коворкинги, небольшие кинотеатры, помещение для балетной или фитнес-студии, детскую игровую комнату.

— У проектов комфорт-класса обязательными стали те элементы, которые еще недавно воспринимались как большое преимущество, — считает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов. — Это, например, гардеробные, мастер-спальни. Покупателям также важна «функциональность метров» — пятнадцатиметровый коридор, который значительно удорожает квартиру, но несет мало полезных функций, воспринимается как неудачное решение, поэтому растет спрос на евроформаты с кухнями-гостиными. Также в сегменте востребованы колясочные и кладовые, подземные паркинги, куда можно спуститься на лифте, глубокие балконы. Последние фактически становятся дополнительным помещением. Также в комфорт-классе появляются патио, в том числе и в наших проектах во Всеволожске и Лаголово. Это небольшие внутренние дворики, еще одно пространство с возможностью использовать его на свое усмотрение. Раньше они были присущи только проектам бизнес-класса и выше. Постирочные пока остаются прерогативой бизнес-класса, но в нашем сегменте большое внимание покупатели уделяют гостевым санузлам.

В квартирах комфорт-класса всё чаще появляются дополнительные помещения и опции, которые раньше были присущи только высокобюджетным проектам, потому что требования к будущему дому растут у клиентов во всех сегментах рынка, отмечает Булат Мирзаханов. По его словам, чем выше класс проекта, тем заметнее увеличивается метраж квартир. Этот простор дает возможность для разнообразия планировок. Обязательно закладывается отдельным помещением постирочная и появляются рабочие кабинеты, библиотеки, террасы от 20 до 100 квадратных метров. Аналогию можно провести с автомобилями — чем выше уровень, тем больше комфорта.

— Если смотреть за пределы квартиры, в высокобюджетном сегменте пока остаются лобби, общие кабинеты, где дети могут позаниматься с репетиторами или где можно провести встречи, поработать, провести небольшую конференцию, — добавил эксперт. — В премиальных проектах можно увидеть дополнительный вход в квартиру с сервисной лестницей или лифтом — ими могут пользоваться различные доставщики или горничная. Тут можно вспомнить опыт петербургских доходных домов начала прошлого века. Обслуживающий персонал пользовался черная лестницей, а арендаторы — парадной.

— Конечно, чем выше класс жилья, тем больше опций, в том числе касающихся дополнительных помещений, — говорит Ольга Трошева. — В проектах премиум-сегмента это могут быть фитнес-студия, переговорная, закрытый сигарный или винный клуб, бассейн, сауна, хаммам и другие помещения в доме. Но и в массмаркете встречаются необычные варианты квартир, чаще всего с возможностью установки сауны — это семейные варианты достаточно большой площади, дополнительная фишка проекта для привлечения отдельных покупателей.

Как отметила Екатерина Ульянова, инфраструктурные подсобные помещения по большей части представлены в высоких классах жилья — например, соседские центры, где можно организовать праздник для детей, провести время с соседями и т. д. Например, GloraX проектирует в комьюнити-центры, которые предлагают для жителей пространство для общения, коворкинги, мини-залы для фитнеса и йоги, детские игровые комнаты. В премиальных проектах компании открывают клубы резидентов, где программа мероприятий не так насыщена, но жители могут прийти сюда пообщаться, провести переговоры, поработать, собраться вместе и посмотреть, например, футбол. Там может быть организована деловая гостиная, комната переговоров и т. п.

— Дополнительные помещения внутри квартир — это особенность более высокого ценового сегмента, — подчеркнула Наталья Кукушкина. — Общий тренд — на уменьшение площади квартир, поэтому любые дополнительные метры должны быть оправданы. В высоком ценовом сегменте появляются дополнительные гардеробные в холле, мастер-спальне, можно встретить постирочные, сауны. В очень дорогих проектах возможны винные и сигарные комнаты, помещения для водителей, закрытые фитнес-клубы, но это — единичные случаи. Во всех остальных классах любая подобная инфраструктура должна быть направлена как на жителей дома, так и на внешних пользователей, иначе она не будет окупаться.

Дмитрий Ефремов напомнил, что последние исследования показывают, что в первую очередь клиенту важны базовые характеристики квартиры (площадь, наличие балкона или лоджии, виды из окон). Далее они выделяют важные для себя характеристики (по приоритетности): наличие гардеробной, кладовки, кухни-гостиной, количество и тип санузлов, наличие спальни с отдельным санузлом, зоны для работы.

— Колясочные и велосипедные востребованы в связи с тем, что общество меняется, развивается, люди пересаживаются с машин на более мобильные средства передвижения — самокаты и велосипеды, — продолжила Екатерина Ульянова. — Причем в каждой семье может быть не один велосипед, а до четырех-пяти. Поэтому эти помещения всегда востребованы жителями.

По словам эксперта, самые распространенные подсобные помещения, которые, как правило, приобретают вместе с квартирой — это кладовые. В основном они проектируются на минусовых этажах, в том числе в паркинге. Самые ликвидные кладовые помещения площадью от 3 до 7 кв. м, продаются они, как правило, по фиксированной цене за помещение, а не за квадратный метр. Сейчас, как считает Ульянова, когда площади квартир уменьшаются и зачастую достигают 20 кв. м, покупка кладовой является единственно возможным решением организовать хранение своих личных вещей. А помещения внутри квартиры, которые до сих пор пользуются спросом, — это выделенные гардеробные площадью от 1 до 5 — причем и в прихожей, и в составе мастер-спален.

— В своих проектах помимо классических гардеробных мы также проектируем ниши под глубокий шкаф-купе — альковы, — говорит она. — По размеру они меньше полноценной гардеробной, однако позволяют эргономично использовать пространство. Ранее застройщики часто включали в проекты лапомойки, однако практика показала, что они не решают проблему грязных лап у животных и не востребованы среди жителей, поэтому сегодня этот тренд ушел в прошлое.

Каролина Гогунова считает, что запрос создают не жильцы, а симбиоз направленной работы архитектора и заказчика (застройщика). Архитектор может предложить что-то, если считает уместным в этом проекте, если заказчик готов это реализовать, то жильцы будут только рады.

— Стоит отметить, что у нас появляется всё больше клиентов, у которых есть опыт покупки квартиры, ремонта, некоторые жили в нескольких разных квартирах, — говорит Булат Мирзаханов. — У людей уже сформирован некий пользовательский опыт и есть понимание, что жилье должно быть не просто недорогим или в нужной локации, оно должно быть современным. Поэтому, даже если девелопер снижает среднюю площадь квартир в своих проектах, то он при этом старается сделать пространство функциональнее.

— Несмотря на то, что все покупатели являются современниками, предпочтения оказываются у всех разные, они напрямую зависят от состава семьи, образа жизни и привычек, — уточнила Екатерина Немченко. — В связи с этим нет «золотых стандартов», идеальная для одного покупателя планировка не подойдет другому. Например, отношение к европланировкам с объединенным пространством кухни и гостиной нельзя назвать единодушным, есть покупатели, которые предпочитают классическую планировку с изолированной кухней или вообще крайне редко готовят дома и предпочитают выделить под кухню небольшую нишу, и никого из них нельзя упрекнуть в несовременности.

— Наличие помещений для хранения детского транспорта стало уже практически обязательным для всех новых проектов, — добавила Наталья Кукушкина. — Люди активно интересуются, есть ли они у застройщика, так как на этажах нельзя хранить коляски по правилам пожарной безопасности, а в квартирах для них бывает сложно найти место. Кладовки в цокольном этаже также становятся обязательным решением. Вместе с этим некоторые функции, такие как лапомойки для собак, не становятся повсеместно распространенными и востребованными, оставаясь на усмотрение застройщика. В квартирах также максимально востребованы опции по хранению. В Петербурге погодные условия меняются часто, поэтому объем сезонных вещей значителен, для маленьких детей также требуется много дополнительных вещей.

— Наша компания строит жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса и ориентируется в первую очередь на семейного покупателя, что отражается на подходе к квартирографии, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Семьям с детьми важны комфорт и возможность разграничить пространство квартиры, поэтому мы предлагаем планировочные решения с нишами для гардероба или системы хранения, просторной кухней-гостиной, изолированными спальнями, постирочными, двумя и более санузлами. Также в каждом проекте «Строительного треста» в МОПах есть колясочные, где можно оставить детские коляски и спортивный инвентарь. Кроме того, многие покупатели заинтересованы в кладовых помещениях, чтобы не держать в квартире крупногабаритные сезонные вещи — сноуборды, горные лыжи, велосипеды, спортивную экипировку или автомобильные шины, а воспользоваться специально предназначенным для этого помещением.

10–15 лет назад рассуждения о специальных помещениях в квартирах касались только объектов высокого ценового сегмента, а сегодня они стали атрибутами жилых комплексов любого формата, отметила Екатерина Немченко. Малогабаритные квартиры-студии тоже были не всегда, а сейчас прочно занимают существенную долю в квартирографиях жилых комплексов эконом-класса и класса «комфорт» и даже стали появляться в дорогих проектах. По сути происходит заимствование хороших идей из одного класса жилья другими.

— Можно констатировать, что уходят в прошлое планировки с маленькой кухней, отдельным залом и столовой, — добавила Наталья Кукушкина. — Люди переориентировались на единое большое пространство, где эти функции совмещены. Параллельно с этим уменьшается площадь спален. Неиспользуемые метры оттуда выносятся в том числе в гардеробные и другие места для хранения.

— Помещения под сауны в России ушли в прошлое и больше не пользуются популярностью, — говорит Екатерина Ульянова. — Сегодня сауны есть почти во всех фитнес-центрах, поэтому необходимость оборудовать их дома отпала. Поскольку сегодня клиенты стремятся к минимализму, чистым пространствам для дизайна, очень ценится возможность организовать прачечную. Это действительно удобно — в постирочной можно запроектировать глубокую хозяйственную раковину, в которой можно помыть обувь, чтобы не делать это в красивой дизайнерской раковине в основном санузле.

При этом эксперт прогнозирует в будущем спрос на помещения или ниши в МОПах, где будут установлены локеры для маркетплейсов. Маркетплейсами пользуются абсолютно все люди любого уровня достатка, проживающие в любом классе жилья. По ее словам, если раньше были популярны полноценные пункты выдачи, то сейчас начинают набирать популярность именно локеры.

Конечно, дополнительные функции влекут небольшое увеличение цены. Но, по словам Булата Мирзаханова, если рассматривать те же колясочные (которые обычно относятся к общедомовому имуществу), их цена практически не заметна в стоимости квартиры. И хранить коляску в квартире стоит гораздо дороже, чем в специально отведенном для этого месте в парадной.

— Непременно запрос на индивидуальность, оригинальность влияет на ценообразование, — акцентировала Каролина Гогунова. — Мы же понимаем, что строительство — это бизнес, а задача бизнеса — приносить деньги. Поэтому и проектирование, используемые материалы, и конечно, пространства, отданные для МОП, будут пропорционально включены в стоимость жилья.

Как отметила Екатерина Немченко, на стоимость квартир любого проекта влияет совокупность факторов и главную роль в ценообразовании играет продукт и его характеристики. Вот почему маркетологи тщательно изучают потребности целевой аудитории, следят за изменениями в обществе, анализируют тренды и тенденции.

— Все дополнительные опции «зашиты» в стоимость метра, так как они повышают комфорт проживания, — добавила Наталья Кукушкина. — Но в какой-то момент эти опции станут обязательными, и уже нельзя будет создать успешный проект без них. Не наличие колясочной станет бонусом для застройщика, но ее отсутствие заставит давать скидку покупателям.