ПоделитьсяБорьба за стоимость квадратного метра в Петербурге достигла пика. Застройщик исчерпал ресурсы оптимизации, у покупателя закончились деньги. Задача стоит непростая: снизить расходы и удерживать цены без ущерба качеству.
Сокращать расходы без ущерба для качества жилья девелоперам становится все сложнее. За год себестоимость строительства возросла на 4 – 7%. Цена на арматурную сталь, прокат, нефтепродукты и кирпич увеличилась почти на треть. О повышении стоимости жилья речи не идет, застройщик крутится в поиске оптимизации затрат с единственной целью — удержать цены на сегодняшнем уровне. Но все труднее сопротивляться законам рынка, в условиях, когда кризис в позицию сильного поставил покупателя.
В ответ на снижение спроса на новостройки в 2015 году компании искали новых поставщиков материалов и оборудования, предлагающих аналогичную по качеству, но меньшую по стоимости продукцию.
– В частности, в некоторых позициях шла смена импорта на российскую продукцию, – говорит директор по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонид Кузнецов. – Например, нам удалось подобрать российские аналоги вентиляционного оборудования, систем контроля доступа, счетчиков водо- и теплоснабжения без потери качества. При этом надо понимать, что любой материал, оборудование, используемое при строительстве жилых зданий, должны соответствовать всем принятым нормам и регламентам
Сейчас застройщики признаются: потенциал оптимизации себестоимости строительства на сегодняшний день практически исчерпан – больше сокращать и оптимизировать, по сути, нечего. Однако ситуация в экономике остается непростой. Рост цен на жилье в нынешних условиях маловероятен, а себестоимость строительства на петербургском рынке продолжает расти.
– За предыдущий год себестоимость строительства выросла на 4 – 7%. Это связано с ростом стоимости основных строительных материалов: арматурная сталь, прокат, нефтепродукты, кирпич, – добавляет Леонид Кузнецов. – В среднем повышение цен составило от 8 до 30%. В меньшей степени повышение коснулось местных строительных материалов, таких как щебень, песок, раствор, товарный бетон. Рост стоимости составил 1 – 4%.
Впрочем, себестоимость – это еще не все. За счет применения индивидуальных тарифов растут цены на присоединение к наружным сетям, земля тоже не дешевеет.
– Возможностей для маневра у застройщиков и подрядчиков осталось немного, – считает директор по строительству ГК «РосСтройИнвест» Виктор Тарасов. – Если раньше была возможность снижать затраты за счет сокращения сроков строительства на механизмах и накладных расходах, то сегодня скорость возведения жилья диктует график финансирования. Возможность использования кредитных средств доступна только крупным застройщикам, и далеко не на льготных условиях.
Вынужденное второе дыхание
Перед застройщиками сегодня стоит непростая задача: снизить расходы на строительство и удерживать цены без ущерба качеству строительства.
– Качественные материалы нельзя купить в два раза дешевле. В этой области застройщики уже достигли определенного предела своих и рыночных возможностей, – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Сейчас более актуальна оптимизация бизнес-процессов, сокращение накладных расходов, пересмотр логистики и так далее. У многих российских компаний эта сторона всегда была слабым звеном, и сейчас самое время, чтобы навести в ней порядок. Причем такой работой нужно заниматься на постоянной основе, а не только в кризисы. Это нормальная практика для рачительного хозяина.
Некоторые компании стремятся строить как можно быстрее (это сокращает себестоимость проекта), уменьшая, например, расходы на аренду земельного участка, строительной техники, выплату зарплаты сотрудникам. Так, застройщик «Терминал-Ресурс» сдал свой ЖК «Образцовый квартал» в октябре 2016-го, на два года раньше заявленного срока, что позволило начать строительство следующего ЖК – «Образцовый квартал 2», который также планируется ввести в эксплуатацию на год раньше, в IV квартале 2017-го.
– Оптимизировать процессы и сокращать сроки помогают повышение качества проектирования, использование новых технологий и ведение строительства и благоустройства параллельно, – добавили в компании «Терминал-Ресурс». – Так, озеленением мы занимаемся с момента котлована, что позволяет получать к моменту сдачи объекта готовый благоустроенный жилой комплекс с детскими площадками и зеленой территорией.
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» делает упор на качественное проектирование. Застройщик активно задействует BIM-технологии, применение которых является одним из способов добиться эффективного контроля за себестоимостью и получить возможность для ее снижения. А это значит, что застройщик может удерживать цены на квартиры.
– У нас в концерне ЮИТ разработан собственный продукт на основе BIM-технологий – «Квинтет», который применяется во всех странах, где работает концерн, в том числе в Петербурге и других регионах России, – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Технологии BIM дают возможность под различными углами зрения посмотреть на объект – проконтролировать и проектирование, и строительство объекта, и его реализацию, четко контролируя на всех этапах бюджет проекта. Эти технологии позволяют обеспечивать нормальный контроль ситуации на объекте – в частности связанной с привлечением подрядчиков, и за счет этого достигать зачастую существенной экономии. Благодаря использованию BIM-технологий, в том числе, становятся более заметны минусы, оказавшиеся заложенными на этапе проектирования, которые можно нивелировать уже на этапе строительства. Практическая значимость внедрения этих технологий очевидна.
Капля в море экономии
По мнению Виктора Тарасова, оптимизировать сегодня можно лишь небольшой сегмент работ – внутренние инженерные сети, фасадные работы, холодное остекление балконов.
– На качестве жилья это пока не отражается, – говорит эксперт. – Например, мы приобрели производственное оборудование для переработки алюминиевых конструкций и сегодня выполняем работы по их изготовлению и монтажу собственными силами, хотя раньше отдавали на субподряд. То же и с отделочными работами, металлоконструкциями, лабораторными исследованиями качества бетона, электромонтажных работ. Пытаемся экономить и на накладных расходах, хотя это, конечно, капля в море. А наиболее подвержена «оптимизации» прибыль застройщика, она уменьшается, что не лучшим образом сказывается на развитии отрасли.
А вот директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов уверен: экономить в нынешних условиях можно только в ущерб качеству.
– Сейчас реальность такова: себестоимость качественного продукта объективно высока. И это связано не с экономией застройщика и не с оптимизацией, а со стоимостью строительных и отделочных материалов, качественных работ, – говорит эксперт. – Бесплатных (или дешевых) сыров в мышеловке не было, нет и быть не может, особенно в сфере строительства. И не стоит тешить себя иллюзиями, покупаясь на рекламу «прекрасная квартира от 1,3 млн». Прекрасными в ней будут только цена на рекламном щите и красивая картинка в буклете.
Как бы то ни было, высокая конкуренция на рынке новостроек Петербурга заставляет компании вкладываться в свои проекты. Ведь современный покупатель давно перестал мыслить категориями своей квартиры и выбирает не только жилье, но и окружение, комфортную среду.
– В борьбе за покупателя застройщики стараются изменить свои проекты к лучшему, в частности уделяют внимание обустройству мест общего пользования, благоустройству территории, – говорит генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. – Организуют современные детские и спортивные площадки, велосипедные дорожки, wi-fi во дворах, обеспечивают возможность установки систем видеонаблюдения и многое другое. Все это дополнительные затраты застройщика, которые по большей части идут за счет увеличения себестоимости и сокращения маржи. А как известно, стоимость жилья определяет прежде всего рынок.
На пути к жесткой экономии?
Вряд ли в ближайшее время экономика страны стабилизируется, а значит, девелоперы вынуждены будут искать очередные резервы для оптимизации. Виктор Тарасов полагает, что следующим ее этапом будут фасадные решения – всеобщий утепленный штукатурный фасад и отмена остекления балконов.
– Так что вполне возможно, что архитектурными шедеврами будущего будут «дорощенные» до требований высотного регламента «хрущевки», – говорит он. – А так бы хотелось оптимизировать себестоимость уменьшением стоимости земли, низкими процентными ставками по доступным кредитам, бесплатным подключением к сетям! Тогда и дома стали бы «умными», и фасады даже в спальных районах радовали бы глаз. И цены стали бы доступнее.
По мнению Всеволода Глазунова, дальнейшая оптимизация, ресурсов для которой у строительных компаний не осталось, ни к чему хорошему не приведет. Уже сейчас качество строящегося в Петербурге жилья оставляет желать лучшего.
– Если до кризиса был взят некий тренд на качество, то кризис, за счет снижения платежеспособного спроса, создал необходимость упрощать, удешевлять, чтобы попасть в бюджет и не уйти «в минус» по экономике проекта, – поясняет Всеволод Глазунов. – Потребители тоже перестали что-либо требовать. Они верят до последнего, что все будет хорошо, а потом радуются только тому, что дом сдан и они не потеряли деньги. С точки зрения застройщика, кто же будет вкладываться в качество, когда рентабельность упала, по сути, до нулевой и надо спасать экономику проекта.
Екатерина Дмитриева, специально для «Фонтанки.ру»
