ПоделитьсяНесмотря на общее снижение продаж, первичный рынок по популярности среди покупателей опережает рынок готового жилья, где активность снизилась существеннее.
Наличие ипотеки с более низкими ставками, скидки и акции от застройщиков и более гуманные цены «квадрата» на фоне несговорчивости продавцов жилья на вторичном рынке выглядят более привлекательно.
Причина – в ипотеке
Традиционно на вторичном рынке в июле оживление: приезжают иногородние покупатели. Не стал исключением и 2015 год. Но с той лишь разницей, что объем сделок по сравнению с прошлым годом снизился, по разным оценкам, на 20 – 30%. Основной причиной затянувшейся с января «паузы» на рынке вторичного жилья называют отсутствие ипотеки с господдержкой со ставкой не более 12%, которая действует только на новостройки. Если в 2014 году доля ипотечных сделок с готовым жильем составляла в агентствах недвижимости 40 – 50%, то в июле 2015 года она составляет 20 – 30%. Но сейчас ситуация выравнивается: в августе Сбербанк и ВТБ-24 снизили ставки для сделок на вторичном рынке до 13,5 – 13,75%.
На первичном рынке за счет субсидирования ипотеки ставки по-прежнему более выгодные. По словам Артема Босова, руководителя отдела продаж ГК «КВС», одна из причин популярности новостроек – наличие ипотеки с господдержкой со ставкой от 11,4% годовых. Для ипотечных покупателей «Петербургской Недвижимости» действуют ставки от 10,5%. В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» уже во втором квартале доля ипотеки в продажах вернулась на докризисный уровень – 38%.
Такие разные цены
Если сравнивать средние цены «квадрата» на двух рынках, то они почти равны. По данным БН, на вторичном рынке средняя цена предложения – 104,7 тыс. руб. за кв. м. При этом на первичном рынке, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена – 104,3 тыс. руб. за кв.м. Но в реальности цены могут сильно отличаться от среднего значения. На первичном рынке они стартуют примерно от 65 тыс. руб. за кв. м. И различаются в зависимости от локации, проекта, стадии строительства, репутации застройщика. На вторичном рынке в среднем цены предложения – 85-120 тыс. руб. И зависят от объекта – типа квартиры, года постройки и категории дома, его локации и аппетитов продавца.
Если допустить, что покупатель жилья готов подождать, пока дом будет построен, то условия на первичном рынке более выгодные. Возьмем, к примеру, Красносельский район – он входит в тройку самых популярных. Например, в комплексе «Солнечный город» от Setl City у Петергофского шоссе однокомнатную квартиру можно купить за 2,5 млн. руб. Это современное жилье с готовой отделкой – на полу ламинат, на стенах – обои под покраску, в санузле – плитка. Но срок сдачи дома – 4-й квартал 2017 года. При этом, согласно БН, самая дешевая «однушка» в «корабле» примерно в той же локации стоит 2,8 млн. руб. Но въехать можно сразу, если есть готовность жить в доме возрастом 35 – 40 лет в квартире со старым ремонтом и кухней в 6,3 кв. м.
Аналогичная ситуация и в пригородах. В микрорайоне «Ясно.Янино» от ГК «КВС» продаются квартиры по цене от 58 тыс. руб. за кв.м. В домах, построенных в советское время в Янино, цена «квадрата» – от 63 тыс. руб.
Оплатить покупку жилья на вторичном рынке придется единовременно – либо при помощи ипотеки, либо без нее. На рынке новостроек есть и другие варианты. «Практически все застройщики предлагают рассрочки, – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Еще один момент – сделка на рынке готового жилья занимает больше времени, чем покупка жилья в новостройке. Цены на квартиры у застройщиков – в рублях, стоимость сделки можно быстро зафиксировать, подписав договор». Несмотря на то что сейчас рынок покупателя, продавцы готовой недвижимости зачастую не желают «подвинуться» в цене, и сделки «разваливаются».
Новая и старая «вторичка»
Наибольшую долю в предложении на вторичном рынке занимает жилье в сданных и заселенных новостройках – «новая вторичка». Цена «квадрата» – одна из самых высоких, до 130 тыс. руб. и более. Завышенной стоимостью, а также отсутствием выгодной ипотеки объясняется сегодня снижение интереса к этой категории ранее популярной недвижимости. Однако именно такое жилье в перспективе будет являться одним из самых ликвидных.
Альтернативой «новой вторичке» может стать переуступка, когда квартиру на последних этапах строительства дома одни дольщики переуступают другим. Число таких предложений сейчас растет, и такая квартира в перспективе также ликвидна. Подобное жилье выгодно отличается от «новой вторички» – его цена ниже в среднем на 5 – 15%. Но в случае переуступки от частного лица не всегда можно взять ипотеку, нет рассрочки. А если в том же доме остались аналогичные квартиры от застройщика, то все это есть, а по цене предложения будут примерно одинаковые. Впрочем, по словам Артема Босова, как правило, «хорошие» квартиры на момент ввода жилого комплекса в эксплуатацию уже распроданы, остаются не самые удачные.
«Существенную долю на вторичном рынке занимает жилье в «старой панели» – «брежневках», «хрущевках», «кораблях», – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – В неблагоприятные периоды число покупок таких квартир растет – это одно из самых дешевых предложений среди готового жилья на рынке. Стоимость «квадрата» начинается от 86 тыс. руб. Наибольший спрос в этой категории – на «двушки», так как они самые недорогие среди жилья с таким числом комнат. Большинство таких квартир участвует в «обменных» сделках, когда люди переезжают в другую квартиру с доплатой. Покупателям, само собой, нужно уже готовое жилье».
Приобретая квартиру в «старой панели», надо понимать, что подобные дома устарели как морально, так и физически. И если для «хрущевок» придумана программа реновации, то расселения «брежневок» и «кораблей» мы вряд ли дождемся. «Цены таких квартир в перспективе будут снижаться по мере изнашивания дома, ухудшения состояния инженерии и в целом качества объекта, – уверена Екатерина Гуртовая. – А цена квартиры в новостройке растет по мере строительства объекта, и еще больше – после его ввода в эксплуатацию. И даже если стоимость жилья в строящемся доме сопоставима с подобным предложением на вторичном рынке, то все равно в перспективе цены будут отличаться. Квартира в новостройке станет еще дороже, а в «старой панели» – потеряет в цене». Не стоит забывать и об отделке новостроек. «Многих наших покупателей, продающих имеющееся у них жилье, привлекает то, что они могут приобрести квартиру сразу с полной финской отделкой «под ключ» и быстро переехать в новую квартиру», - отметила Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
«В районе станции метро «Парнас» разница между стоимостью жилья на нулевом цикле и в сданном доме составляет около 20%, – говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – После оформления права собственности на квартиру ее цена вырастает еще примерно на 5%. Так, в проекте «Северная долина» «однушка» в сданном доме стоит около 3,5 млн. руб. А в 9-й очереди на начальном этапе строительства цена однокомнатных квартир – от 2,6 млн. руб.».
Старое – на новое
Большой объем сделок для вторичного рынка обеспечивает продажа готового жилья с целью покупки квартиры в новостройке. По данным «Главстрой-СПБ», примерно в 40% сделок люди продают уже имеющееся жилье для покупки новой квартиры. В ГК «Эталон» 35% покупателей приобретают новое жилье, используя средства от продажи имеющегося. Для них действует множество программ, чтобы можно было, внеся первый платеж, закрыть сделку по продаже своей старой квартиры и внести остаток средств за новое жилье.
По словам Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», если есть возможность немного подождать квартиру, то большая часть петербуржцев рассматривает именно новостройки, чему есть целый ряд причин. «Во-первых, в квартире никто до этого не жил, нет атмосферы других людей, на что особое внимание обращают молодые семьи, – говорит она. – Во-вторых, новую квартиру можно купить как с отделкой, так и без, что безгранично увеличивает возможности по созданию идеального жилья, о котором мечтают все покупатели».
«Покупатель квартиры в строящемся доме после заселения начинает жизнь в новом жилом комплексе с однородной жилой средой, – добавляет Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон». – Многие строящиеся объекты рассчитаны на определенный «формат» покупателя. Это молодые семьи и люди, впервые приобретающие свое жилье; семьи, желающие улучшить свои жилищные условия и переехать в новый жилой комплекс комфорт-класса в престижном районе города».
По мнению Петра Буслова, вторичный рынок выбирают граждане, не желающие рисковать. Готовое жилье остается единственным выходом для тех, кто хочет жить в конкретном районе, где не ведется новое строительство. Безусловно, покупка на первичном рынке несет в себе всегда некоторый риск. Тем не менее, приобретая квартиру у опытного застройщика, работающего по 214-ФЗ, соблюдающего сроки сдачи, риск сводится к минимуму. А зачастую именно покупка вторичного жилья становится более рискованной из-за неизвестности продавца. Что касается покупки жилья в конкретном микрорайоне, увы, порадовать нечем – число новостроек в застроенных кварталах продолжит снижаться.
Александра Ширяева для «Фонтанки.ру»
