ПоделитьсяНа 22 центральных магистралях города будет приостановлена продажа свободных помещений, цены на городскую аренду понижаться пока не будут, а финансовый кризис продлится до лета следующего года. Об этом и многом другом читайте в интервью “Фонтанки” с главой комитета по управлению городским имуществом Игорем Метельским.
- Игорь Михайлович, уже 1 января 2009 года должен вступить в силу закон о преимущественном выкупе предпринимателями арендуемых помещений. Но поскольку закон сложный и имеет множество нюансов, вопросов становится все больше и больше. В частности, читателей «Фонтанки» интересует, будет ли возможность целевого выкупа у тех, кто сдает помещения в субаренду?
- В федеральном законе прописано понятие добросовестности арендатора только в смысле выполнения финансовых обязательств, то есть своевременной оплаты аренды. У тех, кто арендует у города по рыночным ставкам, а предприниматели арендуют именно так, ограничений по сдаче в субаренду нет. Поэтому такой арендатор будет иметь такое же право, как и любой другой.
- Как быть с ликвидными помещениями, которые попадают под действие закона? Будут ли они приватизированы?
- Ликвидные помещения, с выходами на основные магистрали, не будут приватизированы. Они будут включены в фонд поддержки малого и среднего предпринимательства и сдаваться в аренду этой категории бизнеса, но не продаваться. Планируется, что магистралей, включенных в список, будет 22. При этом недоступными для приватизации будут все помещения в конкретном доме, если он со всех сторон окружен улицами. Если же есть вход со двора и другого входа в помещение нет, то его можно будет выкупить даже в этом ликвидном здании.
- Какой объем помещений может быть выкуплен в рамках закона?
- По тем критериям, о которых мы заявляли, то есть до 500 квадратных метров, получается около 5 тысяч помещений.
- Арендаторы, которые занимают специфические помещения, например, колясочные, могут ли претендовать на участие в приватизации?
- Как правило, когда договоры аренды по таким помещениям подходят к концу, мы прекращаем их и передаем помещение в качестве общего имущества дома ТСЖ. И сами жильцы уже должны решать, что делать дальше с этими помещениями.
- Депутаты ЗакСа уверяют, что если не принять поправку в закон об ипотеке, который позволит оформлять так же, как квартиры, нежилые помещения, то закон о выкупе работать не будет. Так ли это?
- Представителей малого бизнеса, конечно, беспокоит выкуп по наименьшей цене. И мотивируют они это тем, что привлечение денег очень затруднительно. Когда мы начинали говорить о законе, кризис еще так живо в обществе не обсуждался и таких потрясений не было, но в то же время мы понимали, что появятся проблемы с кредитованием. Поэтому вопрос кредитования, это зачастую, вопрос залогов под это кредитование. В сегодняшней ситуации банки будут еще более жестко контролировать погашение обязательств предметами залога. А у нас фактически получается, что до того, как ты приобрел это имущество, ты не можешь дать юридических гарантий банку, а он, соответственно, не может тебе выдать деньги под приобретение, не имея определенной законодательной базы. С депутатом Мещеряковым, который как раз является инициатором внесения поправок, у нас согласованная позиция. Есть такое положение в законе об ипотеке, но оно касается жилищного фонда, когда имущество, приобретенное в будущем, может быть залогом. Банк дает деньги, проплачивает сделку, при этом деньги уходят продавцу, а имущество поступает лицу приобретающему, являющемуся получателем кредита и в то же время попадает в залог банку. Но в отношении нежилых помещений такого правила нет. Это, по сути дела, сдерживает привлечение банковских средств в эту сферу. И принятие такого закона на федеральном уровне даст еще один инструмент привлечения денег под выкуп помещений.
- То есть, если не внести эту поправку, то выкупиться смогут единицы?
- Такого говорить нельзя, потому что есть разные способы привлечения денег. Как собственных средств, либо у банка под залог другого имущества. Просто это, на наш взгляд, довольно существенное расширение.
- Будущие покупатели спорят о том, что если эти помещения разом выйдут на рынок, то это существенно демпингует цены?
- Если брать по итогам прошлого года, у нас превышение примерно на 40% по итогам торгов. Можно говорить о том, что это средняя температура по больнице. В среднем мы теряем около 40% цены. С учетом рассрочки на 2 года, которую предлагают, мы теряем еще где-то 25 %, и это минус. Здесь все зависит также от состояния рынка: падающий он, значит, проигрывает покупатель, на растущем, наоборот, проигрывает продавец по сравнению с тем, что он выиграл на падающем.
- Как вы считаете, сколько может стоить один квадратный метр по оценочной стоимости?
- Стоимость метра зависит исключительно от места расположения. В центре города мы рассчитывали вариант выставления на торги того же Невского,19, у нас разброс был от первых этажей до лицевой части от 30 тысяч долларов за квадратный метр до 5 тысяч на верхних этажах. Если сегодня собственник, предлагающий нам продать помещения вместе с нашими (экс-президент «Корпорации-С» Василий Сопромазде совладелец здания — прим. автора), решит вопрос с другими собственниками, то мы готовы его продать на торгах.
- Там много собственников. Этот процесс сколько времени займет?
- Действительно, собственники разные. Но вот у Русского музея часть здания в безвозмездном пользовании. Этот вопрос урегулирован, а с другими нет. Мы считаем, что есть смысл продавать здание только целиком, а не по частям. Когда будет единый хозяин, дело пойдет, будет смысл в этом проекте.
- Читатели «Фонтанки» буквально забросали вопросами о судьбе дома на Гражданском проспекте, 107. Там сложная ситуация с дольщиками. Скажите, когда город решит их проблему?
- Решение мы уже нашли. Заключили мировое соглашение, по которому договорились, что признаем незавершенное строительство государственной собственностью, в свою очередь город обязуется выставить этот объект на торги в целях достройки с обязательством инвестора заключить с прежними дольщиками по реестру, который имеется, договора на тех условиях, которые были заключены ранее. То есть, по сути дела должны быть соблюдены права дольщиков. Подготовкой проекта постановления сейчас занимается комитет по строительству. Как только будет постановление, мы в течение недели сможем провести торги. Мы надеемся, что это сработает, хотя накладка на кризис может дать отрицательный эффект. Если этого не произойдет, мы будем садиться вместе с нашими коллегами, с некоммерческим партнерством, которое объединяет дольщиков, и решать вопрос по изменению условий с учетом рынка. Но пока планируем те обязательства, которые заключены в мировом соглашении, выполнить. Может быть, будут допустимые по законодательству изменения параметров проекта, высотных, допустим.
- А вообще ситуация с дольщиками в городе, на Ваш взгляд, сдвинулась с мертвой точки?
- На самом деле ситуация с дольщиками урегулирована сегодня федеральным законом. Есть порядок представления декларации проекта, порядок регистрации. Конечно, 100 % гарантии нет, попадем мы в кризисную ситуацию на рынке, и любые обязательства, как бы они гарантированы ни были, будут находиться в рисковой зоне. И город может оказаться точно таким же обиженным или обманутым дольщиком, который пострадал. Потому что деньги, которые должен заплатить инвестор, они тоже должны пойти в бюджет, на социальные нужды, на дороги и так далее. И здесь страдают тоже граждане, которые опосредованно финансируются через городской бюджет. Любое решение должно быть более взвешенным и от риска в предпринимательской деятельности никуда не уйдешь. И каждый делает этот выбор сам. Хочется и дешево, и много - тогда рискуйте. Покупайте с оплатой сейчас и получением через два года и несите этот риск.
- Есть ли заповедь для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве?
- Я бы стремился средства вкладывать в более или менее готовые проекты. Проекты с коротким сроком реализации, находящиеся на завершающем этапе. При этом нужно, естественно, смотреть на разрешения на строительство, договор аренды земельного участка под строительство. Потому что практика показывает, что некоторые организации, не получив всего этого, уже строят. А там есть юридический риск не получить разрешение. На мой взгляд, строительство без разрешений – порочная практика. Она, с одной стороны, нацелена на то, чтобы быстрее что-то сделать, с другой стороны, создается ненужная вещь, которая, в конечном итоге, может отразиться на тех же кризисных явлениях. Потому что нереализованная вещь с зависшими деньгами дольщиков – это начало волны. И такие волны и микроволны могут сложиться в бурю или ураган, который потом уже начинает сметать все подряд. Ведь рынок американский, из-за которого все кризисные явления начались, в принципе, это кризис перепроизводства дешевого жилья. Которое все намеревались продать дорого. А когда оказалось, что это все никому не нужно, возник разрыв, огромный денежный разрыв. И пошла волна, сначала на банки, кредитовавшие сделки, потом на фондовый рынок, потом на все остальное. Когда вступаешь в эти отношения, нужно трезво оценивать и риски, и финансовые возможности, и понимать, как это все будет реализовываться. Когда человек непродуманно на вывеску клюет, это потом отражается на качестве того, что он приобрел.
- Получается, что сейчас все упирается в кризис…
- Эти явления были и до кризиса, просто не столь явные, не столь острые. Сейчас это все обостряется. Деньги изымаются в кубышку, инфляция-то все равно идет, они не работают. А деньги должны работать.
- Что делать простым гражданам? Кому верить?
- Я бы все-таки верил в банковскую систему. Сегодняшний городской мониторинг показывает, что у большинства городских банков проблем нет. Они ужесточили свою политику. Но там нет рисков, что это никому не нужно. Нужно юридически грамотно понимать, что погоня за супердоходом к хорошему не приводит. Например, есть интересная практика сдачи в аренду на европейском рынке, где сдаются в основном частные помещения. Человек сдает помещение, например, под булочную, понимает, что его помещение находится в хорошем месте, и там можно было бы сделать бутик и получать от аренды в десять раз больше. Но с другой стороны, он понимает, что хлеб будет всегда и булочная вряд ли разорится, а вот бутик может «лопнуть» через месяц, тогда бизнесмену придется искать нового арендатора и вновь рисковать. То есть либо я живу на небольшой, но стабильный доход, либо я начинаю играть, и тогда уже мои сбережения не будут защищены — это нужно понимать всем. Должна быть культура существования человека в мире рыночной экономики. Кризис — это жизненный урок, который показывает каждому человеку, что надо задуматься, что сделано неправильно.
- Как, на Ваш взгляд, сегодняшний кризис — это больше экономический спад или истерика, которая топит рынок?
- Любой кризис несет в себе две эти составляющие. Чего в этом кризисе больше, сказать сложно, понятно, что когда эта волна поднимается, идет и пена. У кого-то появляется желание попросить у государства денег или снижения налогов «в связи с кризисом». Каждый на этом стремится либо заработать, либо сэкономить. Так что пока «вода» не осядет и не успокоится, понять, какой составляющей больше, сложно.
Я сегодня по ситуации в городе не вижу глобального серьезного кризиса. Например, последние прошедшие в Фонде имущества торги показали среднее превышение стартовой цены в 1,5 раза. Также нет сбоев платежей, которые идут через КУГИ. Это говорит о том, что, по крайней мере, в нашей сфере никаких изменений нет. Известно, что в других сферах все не так благополучно, но насколько эти изменения действительно сущностные, понять сложно. Панике поддаваться точно не следует. Нужно спокойно работать, считать затраты, быть более «рискоустойчивыми», не идти на лишние риски.
- Сколько, на Ваш взгляд, продлится нестабильная экономическая ситуация?
- Мои оценки могут быть неточными, сложно оценить состояние мировой экономики в целом, но я считаю, что к концу следующего года ситуация будет урегулирована.
- Оправданы ли, на Ваш взгляд, те существенные вливания, которые федеральный бюджет делает в финансовую сферу для поддержания экономики?
- Оказание финансовой поддержки может оказаться просто «соской», с которой поток идет, но не повышает производительность компаний, и эффективность банковской сферы. Это деньги в никуда. Город пошел другим путем — мы стимулируем бизнес закупками через систему горзаказа. Нам нужно жилье для ветеранов — на него мы готовы потратить 12 миллиардов рублей. Мы стимулируем работу отрасли, которая дает нам этот продукт.
Тогда начинает работать экономика. А когда возникает ситуация, что просто дали денег, не факт, что они будут потрачены на поддержание экономики. Такие меры возможны только в крайнем случае, если завтра крах, то сегодня можно влить денег. Но это может быть разовая мера, а как системная мера — это может быть только закупка товаров и услуг, нужных государству и населению.
- Город по программе закупки жилья для ветеранов будет покупать уже построенное жилье?
- Нет, это будет большей частью долевое строительство с короткими сроками ввода в
эксплуатацию. До трех-четырех месяцев. То есть на окончательной стадии строительства. Частично – уже готовое жилье. Среди компаний будут конкурсы. Выиграет тот, кто предложит цену ниже. Мы уже ведем рекламную компанию, параллельно
взаимодействуем с Ассоциацией домостроителей, со строительными организациями, чтобы оценить объем предложения.
- Читатели спрашивают, возможна ли в связи с кризисом коррекция цен на городскую аренду в сторону понижения?
- Законодательная база четко регламентирует этот процесс. Мы в свое время вели повышение ставок, сейчас этот этап пройден. Пока городские цены все равно отстают от рыночных. Для меня показатель заниженности ставок городской аренды — уровень субаренды в Петербурге, который сейчас достаточно высок. А вот очередного повышения пока, действительно, не планируется.
- В прошлом году КУГИ отчитывалось о рекордных доходах в бюджет за счет продажи и сдачи в аренду собственности. Изменилась ли ситуация в этом году?
- Действительно, в прошлом году у нас продавались крупные объекты - "Северная долина", "Шкапина-Розенштейна" и другие. В этом году таких крупных пятен мы не выставляли. Сравнение может быть не совсем корректным, наш доход зависит от количества предложения. В этом году есть ряд несостоявшихся торгов по земельным участкам. Как правило, это коснулось крупных участков, где требуется большой объем затрат и увеличены риски. Пока такие покупки бизнес приостанавливает.Таких доходов, как в прошлом году, не будет, но итоги подводить еще рано. Сейчас у нас есть время подготовить торги следующего года, сделать максимум «полных пакетов», то есть территорий с собранной документацией, необходимыми согласованиями.
- Какую продажу Вы бы назвали сделкой года 2008?
- Наверно, сделка по Апраксину двору стала самой запоминающейся. И запуск государственно-частного партнерства по реконструкции аэропорта Пулково, пожалуй.
- Недавно были первые торги по программе расселения хрущевок. Насколько успешными, на Ваш взгляд, они оказались?
- Считаю, что торги показали жизнеспособность этой схемы. Не скроем, у многих участников рынка был скептический настрой, и сам я внимательно смотрел за ситуацией. Но первый опыт показал целесообразность программы, и вместе с тем, ее сложность. Понятно, что мы будет дорабатывать детали, двигаться вперед.
- Глава Фонда имущества после торгов сообщил, что по второму участку, претендентов на который не нашлось, возможно, условия продажи будут скорректированы. Так ли это?
- Да. Корректировка может быть различной, в том числе и по стартовой цене.
- Будет ли выставлен до конца года на торги еще один «хрущевский» квартал, как предполагалось ранее?
- Документацию готовит комитет по строительству, поэтому мне сложно сказать, на какой стадии подготовки сейчас находятся кварталы. К нам они поступают только на реализацию, когда материалы готовы и решение правительства о продаже принято.
- На какой стадии переговоры о передаче Петербургу части городских памятников?
- Списки на передачу находятся в высокой степени готовности, прошли все согласования в министерствах и ведомствах. Надеюсь, что в ноябре выйдет Постановление правительства РФ. После этого мы займемся спорным списком памятников.
- Читатели спросили, существует ли, на Ваш взгляд, проблема коррумпированности в Вашем ведомстве?
- Думаю, что полностью исключить эту проблему ни в одном ведомстве нельзя. В нашем комитете есть приказ, который описывает правила работы с заявителями, и предполагает исключение ситуаций, провоцирующих возникновение признаков коррупции. Считаю, что эта схема себя хорошо зарекомендовала и работает. Если кто-то мне скажет, что факты коррупции в комитете есть, то за этим последует самое жесткое разбирательство, без малейшего снисхождения. Наша репутация должна быть незапятнанной, так как на рынке мы представляем лицо города.
- Сейчас на правительственном уровне принимается большой пакет антикоррупционных законов. Как Вы считаете, что нужно сделать для того, чтобы избавить страну от коррумпированности.
- Панацеи от этой болезни нет, нужна серьезная системная работа. Нужно создать условия открытости, прозрачности всех госпроцессов. С другой стороны, требуется воспитывать соответствующую культуру: через кино, через театр, через книги. Но на это требуется десятки лет. Я знаю две страны из постсоветского пространства, где нет коррупции в сфере дорожной милиции — это Эстония и Грузия. Вы знаете, что в Грузии нет коррупции?
- Нет, почему, очень интересно?
- Саакашвили очень серьезно реформировал систему органов внутренних дел. Он объединил ГАИ с участковой милицией. Сделал нормальные зарплаты и заставил смотреть не только за дорогой, но и расследовать мелкие правонарушения. Интересную вещь придумали в Италии. Полиция поняла, что автоматические видеофиксаторы нарушений ПДД не работают. Все водители знают, в каких местах они расположены, и снижают скорость движения прямо перед ними. Теперь же видеофиксаторы стали ставить только на въездах и съездах с трасс. Они сканируют время соответственно въезда и выезда и делят время на расстояние, если средняя скорость движения превышает разрешенную - водителю высылают штраф.
- Вы очень занятый человек, а как Вы отдыхаете?
- Я занимаюсь фотографией, но это требует много времени, включая муки творчества. Нужно очень много времени, чтобы подготовить выставку, например. А вообще, очень люблю путешествовать. Особенно мне нравятся провинциальная Франция, Португалия, огромные впечатления оставило Чили. Пока еще не до конца изучил Америку. Хотел бы посмотреть Австралию.
Беседовала Маша Могилевская,
Фонтанка.ру
