Восстановленному верить: как на Обводном канале создается новая городская среда

Район Обводного канала рядом с бывшим Варшавским вокзалом постепенно превращается из депрессивной зоны в престижное и удобное место для жизни. И особенно ценно, когда новые здания не просто строятся с нуля, а восстанавливаются, сохраняя исторический облик кварталов.

Рассмотрим, как меняется жизнь в этой локации на примере пятиэтажного здания, построенного в 1933 году на набережной Обводного канала. Когда-то это был жилой дом, но долгое время он находился в крайне тяжелом аварийном состоянии. Недавно компания City Solutions начала его капитальный ремонт — и уже совсем скоро на месте практически разрушенного объекта появится жилье класса «комфорт». Около 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м будут продаваться с отделкой и частичной или полной меблировкой. Меняется и среда вокруг дома, так что будущим жильцам будет удобно не только в своих квартирах.

Взгляд изнутри

Построить новый дом на свободном участке проще, чем восстановить старый, разрушенный, полный сюрпризов. Тем более, что современное жилье очень сильно отличается по многим параметрам от того, что строилось в 30-х годах.

«К сожалению, здание досталось нам в удручающе плохом состоянии, — рассказывает Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions. — В ходе проведенной независимой экспертизы состояние стен из шлакоблоков, перекрытий, перегородок, несущих конструкций крыши, кровли, обрешетки, внутренних лестниц, крылец, приямков и наружного организованного водостока было определено, в основном, как аварийное».

Конечно, оставлять поврежденные элементы никто не планирует: основные несущие конструкции и все инженерные коммуникации полностью заменят на новые. При этом будут воссозданы исторические фасады. Не будет увеличена и высота дома — он останется пятиэтажным, а это значит, что исторический ландшафт района сохранится, но обретет более благоустроенный вид.

Реконструкция зданий — процесс сложный и трудоемкий, он требует профессионального подхода и больших вложений, отмечают в компании. При работе с такими объектами необходимо получать много разрешений и согласований. Чтобы сохранить хотя бы часть из имеющихся конструкций, нужно убедиться в их надежности. Особое место, по словам Василия Тимофеева, уделяется экологичности строительных материалов и методов выполнения работ:

— утилизация и вторичное использование элементов разборки;

— уменьшение пыли и разбрасывания материалов;

— снижение уровня шума и вибрации.

При этом все работы должны проводиться в комплексе, так как только таким образом можно качественно изменить параметры сооружения и повысить эффективность его эксплуатации.

Взгляд снаружи

Сегодня редевелопмент участков, который были или остаются промзонами, — главный тренд в строительстве. Действительно, эти площадки в большинстве случаев находятся вблизи станций метро, социальных, культурных и развлекательных объектов. Строительство жилья здесь позволяет «поймать двух зайцев»: не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого развития.

Процесс преобразования, конечно, непростой: когда у земли есть бэкграунд, да еще и непростой, то для девелопера это — дополнительные сложности и расходы на инженерную подготовку, сохранение исторических объектов и приспособление их для современного использования и т.п. «Впрочем, эти недостатки можно обратить в достоинства — историческое окружение новых домов повышает их статус», — отмечает Василий Тимофеев.

Воссоздание дома на Обводном канале — часть масштабного процесса по преобразованию этого района. «Мы видим, как постепенно сокращается это большое «серое пятно», — комментирует Василий Тимофеев. — Стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших железнодорожных территорий за Варшавским вокзалом, появились новые дома на улице Шкапина. Мы уверены, что со временем бывшая депрессивная промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем».

Руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg) Игорь Кокорев оценивает рыночный потенциал окружения Варшавского вокзала как высокий за счет близости к центру городу и развитой инфраструктуры. При этом часть территории уже освоена: наиболее крупный проект — это ЖК «Галактика» от «Эталона». Также реализованы, строятся или планируются объекты коммерческой недвижимости: ТЦ «Варшавский экспресс» в процессе реконцепции, несколько бизнес-центров.

Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris, также считает зону Балтийского-Варшавского вокзалов одной из наиболее перспективных в Петербурге:

«Близость к историческому центру здесь сочетается с хорошо развитой транспортной сетью. Поэтому в этой локации будут востребованы объекты самого высокого класса практически во всех сегментах. С точки зрения окупаемости для девелопера наиболее выгодным вариантом будут жилье/апартаменты, но хорошую окупаемость здесь покажут и офисы, и ретейл — но не в формате крупного ТЦ, а как сопутствующая функция».

По словам Алексея Федорова, для понимания перспектив Обводного канала достаточно посмотреть на Петроградскую и Выборгскую набережные: если 10–15 лет назад там были сплошные заводы, то теперь все набережные блестят стеклянными фасадами бизнес-центров и современных жилых комплексов. Такая же судьба ждет и Обводный канал на всем его протяжении.

Пока же — в середине пути — этот район выглядит, конечно, весьма контрастно: друг напротив друга могут размещаться складской комплекс и современный бизнес-центр высокого уровня, отреставрированное и руинизированное исторические здания. И все это соединяется с городскими магистралями не очень презентабельными проездами/проходами, отмечает Игорь Кокорев.

«Территории к югу от Варшавского вокзала расценивались как один из лучших вариантов вариант для реализации городского «сити», но развитие деловой недвижимости в Санкт-Петербурге пошло по полицентричному сценарию, — отметил эксперт. — С учетом актуального тренда развития территории можно прогнозировать формирование современного многофункционального района. Причем взятый темп развития позволяет допустить, что в ближайшие 5–10 лет этот район будет в основном сформирован».

Потенциал территории был бы еще выше, если бы у нее существовал единый мастер-план — особенно с точки зрения перспектив коммерческой недвижимости.

Найти дорогу

Важная часть развития территорий — это инфраструктура: в первую очередь, транспортная. Если новый район прекрасен внутри, но в него невозможно въехать и выехать, то ценность его значительно снижается.

У района, окружающего Варшавский вокзал, хороший стартовый задел: тут и близость к двум значимым транзитным магистралям — Московскому проспекту и набережной Обводного канала, — и выезд на ЗСД неподалеку, и две станции метро — «Балтийская» и «Фрунзенская» — в пешеходной доступности.

Илья Резников, эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника», рассказывает, что окрестности Варшавского вокзала и вся полоса южнее Обводного канала — это территории, которые сегодня активно меняются, в том числе и в части транспортной системы:

«Радует, что кроме жилых домов здесь строятся и новые улицы. В целом, ситуация здесь лучше, чем в периферийных районах: есть станции метро, довольно высокая плотность улиц. Хотя проблемы конечно тоже есть. Основные: недостаточная связность с соседними районами и нехватка наземного общественного транспорта».

Будут ли эти проблемы решаться в ближайшие годы — пока вопрос, отмечает эксперт: из имеющихся городских планов — строительство второго выхода со станции метро «Балтийская» в районе Варшавского вокзала, а также достройка улиц в рассматриваемом районе. Все более глобальные перспективы (например, по созданию новых пересечений железнодорожных линий) отодвинуты на неопределённый срок.

Эксперт отмечает, что можно было бы пересмотреть городские планы в сторону реконструкции набережных в виде классического городского проспекта: с трамвайной линией, комфортными тротуарами и переходами, зелёными полосами. Тем более, что ширина набережных вполне это позволяет. И это более логичный подход, учитывая новую застройку прилегающих кварталов и планы создания широтной магистрали скоростного движения южнее, вдоль железнодорожного полукольца.

Район для активных

Единовременное развитие такой территории — прекрасный шанс для города получить среду, созданную совместно несколькими девелоперами и привлекательную для жизни.

Квартиры в новом микрорайоне подойдут для разных категорий покупателей: от студентов и их родителей — рядом находятся Технологический институт, ГАСУ и другие учебные заведения — до инвесторов, которые смогут сдавать жилье в аренду в популярном месте. А отделка и меблировка квартир позволит переехать сразу после получения ключей.

Реклама, OOO «СИТИСТРОЙПРОЕКТ», https://obvodniy118.ru