![](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/23205ac37d4b8d11c357bb3056bb68d407eb8996_3000_1834.jpg)
Район Обводного канала рядом с бывшим Варшавским вокзалом постепенно превращается из депрессивной зоны в престижное и удобное место для жизни. И особенно ценно, когда новые здания не просто строятся с нуля, а восстанавливаются, сохраняя исторический облик кварталов.
Рассмотрим, как меняется жизнь в этой локации на примере пятиэтажного здания, построенного в 1933 году на набережной Обводного канала. Когда-то это был жилой дом, но долгое время он находился в крайне тяжелом аварийном состоянии. Недавно компания City Solutions начала его капитальный ремонт — и уже совсем скоро на месте практически разрушенного объекта появится жилье класса «комфорт». Около 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м будут продаваться с отделкой и частичной или полной меблировкой. Меняется и среда вокруг дома, так что будущим жильцам будет удобно не только в своих квартирах.
![Обводный 118Б](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/a8b960590146bdb4598c3de5e81edca70378cf21_710_464.jpg)
![Обводный 118Б](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/efc18dcebcc77c852ba02c2de50dec140e8248c3_710_464.jpg)
![Обводный 118Б](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/89962756505480ab7c588d3866a69a4b001ffadb_710_464.jpg)
Взгляд изнутри
Построить новый дом на свободном участке проще, чем восстановить старый, разрушенный, полный сюрпризов. Тем более, что современное жилье очень сильно отличается по многим параметрам от того, что строилось в 30-х годах.
«К сожалению, здание досталось нам в удручающе плохом состоянии, — рассказывает Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions. — В ходе проведенной независимой экспертизы состояние стен из шлакоблоков, перекрытий, перегородок, несущих конструкций крыши, кровли, обрешетки, внутренних лестниц, крылец, приямков и наружного организованного водостока было определено, в основном, как аварийное».
![Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/6b93ab99e4f27bd55efdb145678245c503dea5d5_1280_934.jpg)
Конечно, оставлять поврежденные элементы никто не планирует: основные несущие конструкции и все инженерные коммуникации полностью заменят на новые. При этом будут воссозданы исторические фасады. Не будет увеличена и высота дома — он останется пятиэтажным, а это значит, что исторический ландшафт района сохранится, но обретет более благоустроенный вид.
Реконструкция зданий — процесс сложный и трудоемкий, он требует профессионального подхода и больших вложений, отмечают в компании. При работе с такими объектами необходимо получать много разрешений и согласований. Чтобы сохранить хотя бы часть из имеющихся конструкций, нужно убедиться в их надежности. Особое место, по словам Василия Тимофеева, уделяется экологичности строительных материалов и методов выполнения работ:
— утилизация и вторичное использование элементов разборки;
— уменьшение пыли и разбрасывания материалов;
— снижение уровня шума и вибрации.
При этом все работы должны проводиться в комплексе, так как только таким образом можно качественно изменить параметры сооружения и повысить эффективность его эксплуатации.
Взгляд снаружи
Сегодня редевелопмент участков, который были или остаются промзонами, — главный тренд в строительстве. Действительно, эти площадки в большинстве случаев находятся вблизи станций метро, социальных, культурных и развлекательных объектов. Строительство жилья здесь позволяет «поймать двух зайцев»: не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого развития.
Процесс преобразования, конечно, непростой: когда у земли есть бэкграунд, да еще и непростой, то для девелопера это — дополнительные сложности и расходы на инженерную подготовку, сохранение исторических объектов и приспособление их для современного использования и т.п. «Впрочем, эти недостатки можно обратить в достоинства — историческое окружение новых домов повышает их статус», — отмечает Василий Тимофеев.
Воссоздание дома на Обводном канале — часть масштабного процесса по преобразованию этого района. «Мы видим, как постепенно сокращается это большое «серое пятно», — комментирует Василий Тимофеев. — Стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших железнодорожных территорий за Варшавским вокзалом, появились новые дома на улице Шкапина. Мы уверены, что со временем бывшая депрессивная промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем».
![Актуальную информацию о деталях, внешнем виде фасадов объекта и прилегающей территории вы можете узнать по телефону: 244 20 32](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/49f6546dc63e27d03583a4fdcf59c0230f99104d_710_464.jpg)
Руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg) Игорь Кокорев оценивает рыночный потенциал окружения Варшавского вокзала как высокий за счет близости к центру городу и развитой инфраструктуры. При этом часть территории уже освоена: наиболее крупный проект — это ЖК «Галактика» от «Эталона». Также реализованы, строятся или планируются объекты коммерческой недвижимости: ТЦ «Варшавский экспресс» в процессе реконцепции, несколько бизнес-центров.
Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris, также считает зону Балтийского-Варшавского вокзалов одной из наиболее перспективных в Петербурге:
«Близость к историческому центру здесь сочетается с хорошо развитой транспортной сетью. Поэтому в этой локации будут востребованы объекты самого высокого класса практически во всех сегментах. С точки зрения окупаемости для девелопера наиболее выгодным вариантом будут жилье/апартаменты, но хорошую окупаемость здесь покажут и офисы, и ретейл — но не в формате крупного ТЦ, а как сопутствующая функция».
По словам Алексея Федорова, для понимания перспектив Обводного канала достаточно посмотреть на Петроградскую и Выборгскую набережные: если 10–15 лет назад там были сплошные заводы, то теперь все набережные блестят стеклянными фасадами бизнес-центров и современных жилых комплексов. Такая же судьба ждет и Обводный канал на всем его протяжении.
Пока же — в середине пути — этот район выглядит, конечно, весьма контрастно: друг напротив друга могут размещаться складской комплекс и современный бизнес-центр высокого уровня, отреставрированное и руинизированное исторические здания. И все это соединяется с городскими магистралями не очень презентабельными проездами/проходами, отмечает Игорь Кокорев.
«Территории к югу от Варшавского вокзала расценивались как один из лучших вариантов вариант для реализации городского «сити», но развитие деловой недвижимости в Санкт-Петербурге пошло по полицентричному сценарию, — отметил эксперт. — С учетом актуального тренда развития территории можно прогнозировать формирование современного многофункционального района. Причем взятый темп развития позволяет допустить, что в ближайшие 5–10 лет этот район будет в основном сформирован».
Потенциал территории был бы еще выше, если бы у нее существовал единый мастер-план — особенно с точки зрения перспектив коммерческой недвижимости.
Найти дорогу
Важная часть развития территорий — это инфраструктура: в первую очередь, транспортная. Если новый район прекрасен внутри, но в него невозможно въехать и выехать, то ценность его значительно снижается.
У района, окружающего Варшавский вокзал, хороший стартовый задел: тут и близость к двум значимым транзитным магистралям — Московскому проспекту и набережной Обводного канала, — и выезд на ЗСД неподалеку, и две станции метро — «Балтийская» и «Фрунзенская» — в пешеходной доступности.
Илья Резников, эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника», рассказывает, что окрестности Варшавского вокзала и вся полоса южнее Обводного канала — это территории, которые сегодня активно меняются, в том числе и в части транспортной системы:
«Радует, что кроме жилых домов здесь строятся и новые улицы. В целом, ситуация здесь лучше, чем в периферийных районах: есть станции метро, довольно высокая плотность улиц. Хотя проблемы конечно тоже есть. Основные: недостаточная связность с соседними районами и нехватка наземного общественного транспорта».
Будут ли эти проблемы решаться в ближайшие годы — пока вопрос, отмечает эксперт: из имеющихся городских планов — строительство второго выхода со станции метро «Балтийская» в районе Варшавского вокзала, а также достройка улиц в рассматриваемом районе. Все более глобальные перспективы (например, по созданию новых пересечений железнодорожных линий) отодвинуты на неопределённый срок.
Эксперт отмечает, что можно было бы пересмотреть городские планы в сторону реконструкции набережных в виде классического городского проспекта: с трамвайной линией, комфортными тротуарами и переходами, зелёными полосами. Тем более, что ширина набережных вполне это позволяет. И это более логичный подход, учитывая новую застройку прилегающих кварталов и планы создания широтной магистрали скоростного движения южнее, вдоль железнодорожного полукольца.
Район для активных
Единовременное развитие такой территории — прекрасный шанс для города получить среду, созданную совместно несколькими девелоперами и привлекательную для жизни.
Квартиры в новом микрорайоне подойдут для разных категорий покупателей: от студентов и их родителей — рядом находятся Технологический институт, ГАСУ и другие учебные заведения — до инвесторов, которые смогут сдавать жилье в аренду в популярном месте. А отделка и меблировка квартир позволит переехать сразу после получения ключей.
Реклама, OOO «СИТИСТРОЙПРОЕКТ», https://obvodniy118.ru
![](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/23205ac37d4b8d11c357bb3056bb68d407eb8996_3000_1834.jpg)
![Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/6b93ab99e4f27bd55efdb145678245c503dea5d5_1280_934.jpg)
![Актуальную информацию о деталях, внешнем виде фасадов объекта и прилегающей территории вы можете узнать по телефону: 244 20 32](https://cdn.iportal.ru/news/2015/99/preview/49f6546dc63e27d03583a4fdcf59c0230f99104d_710_464.jpg)