04:52 18.06.2018
Петербуржцам покажут безопасные «радиоактивные» эксперименты
На Петербург и область идут ливни и грозы
В Англии создали велосипед для майнинга
ДОТ времён блокады на Сестрорецком рубеже станет музеем
Петербургское «Яблоко» после конфликта выбрало нового руководителя
Авторы петиции против повышения пенсионного возраста готовят митинги
В ДТП с «матерью семейства» в Бельгии пострадали 19 велогонщиков
В центре Петербурга хозяин кабриолета «Порше» обиделся и выстрелил в таксиста
Израиль нанёс удар по сектору Газа
Тренер Панамы выпьет бутылку водки, если его команда выйдет из группы на ЧМ
Весь удар от «утки» о теракте в Петербурге достался собеседнику «Фонтанки» из Москвы
«Я не могу работать с этой женщиной»: в Германии глава МВД выдвигает Меркель ультиматум
Немецкий болельщик заявил, что в России отличные дороги
Минобороны сделало ролик про запуск баллистической ракеты «Искандером»
Полицейские Пулково надолго испортили футбольное настроение Чавесу и Чунки из Перу
Кабмин: В обмен на повышение пенсионного возраста – отказ от балльной системы
Автобусы в парке на Бухарестской выпустили плотное чёрное облако
В Афганистане новый взрыв, его устроил смертник
«Ночь храмов» придумали в Петербурге – откроются церкви, синагоги, мечети
Сборная России показала первые мгновения футболистов, прибывших на матч с Египтом, в Петербурге
В реке Новая плавает нечто непотопляемое
«Девяткино» закрывали на проветривание из-за запаха гари
Подробности ДТП с пожаром на переезде под Гатчиной: барьеры не остановили машину
Женщина с криками порезала людей во Франции
Русский гнус и резкий запах атакуют футболистов и болельщиков ЧМ в Волгограде
Один из лидеров «Аль-Каиды» захвачен в Ливии
«Принцесса Анастасия» стала футбольной ареной. Табло «подвело»
Россию и Египет в Петербурге рассудят парагвайцы и турок
Голикова объяснила, почему НДС повышают именно до 20 %
Подозреваемый в стрельбе на выставке в США задержан
Известный художник, обидевший Поклонскую, заявил о вынужденной эмиграции
СМИ: На аргентинских болельщиков в Москве с шестого этажа упал неизвестный
Располовиненный корабль нашли посредине Финского залива
Ветер разбил о землю воздушный шар в Германии, пострадали шесть человек
«К счастью, Италия не участвует в ЧМ»: Манчини помог 94-летней даме после ДТП
В Сертолово маленький ребёнок отравился жидкостью для розжига
На выставке в США произошла смертельная перестрелка, много раненых
Голикова рассказала, когда будет предложен механизм обеления «серых» зарплат
ДТП с королевской машиной в Камбодже: принц пострадал, его супруга погибла
Метро Петербурга в дни матчей ЧМ будет работать до 2-3 часов ночи
Рядом с Тучковым мостом выловили неизвестного в бордовых носках
В Екатеринбурге приютили египетского болельщика, оказавшегося на улице
Пассажирский поезд сошёл с рельсов в Казахстане, погиб подросток
В Таврическом саду петербурженку спасли от шага в вечность
Македония получила новое название
Более миллиона россиян подписали петицию против повышения пенсионного возраста
ФИФА объяснила, почему стадион в Екатеринбурге казался полупустым
Минобороны показало запуск на орбиту спутника ГЛОНАСС
Семак: Жду возвращения Дзюбы в «Зенит» и, конечно, хочу видеть его в команде
«За рулём 20 часов»: московский главк выложил видео допроса таксиста, сбившего иностранцев
Дзагоев не полетит в Петербург на матч со сборной Египта из-за травмы
После поножовщины в Чесменской церкви охранник находится в тяжёлом состоянии
Турция хочет открыть научную базу в Антарктике
Сенаторы США готовятся посетить Россию, чтобы «понять, что происходит»
Под Гатчиной поезд снёс автомобиль, залетевший сквозь шлагбаум, и начался пожар
ФИФА показала лучший момент дня на чемпионате мира
В Новой Голландии устроят суд истории
В воскресенье в Петербурге ожидается плюс 25 градусов
Поймать звезду с неба и осьминога на лету: в Китае прошёл дождь из моллюсков
В ночном клубе в Венесуэле слезоточивый газ убил 17 человек
Россия и Саудовская Аравия хотят предложить ОПЕК+ увеличить добычу нефти
Российский альпинист погиб на легендарной горе в Альпах
Разлетелись, как кегли: наезд такси на иностранцев в Москве попал на видео
В связи с ЧМ петербуржцам запретили разводить костры и – почти – ходить в лес
Россию захватывает волна акций против повышения пенсионного возраста
Таксист в Москве вылетел на тротуар и сбил мексиканских болельщиков
Второй ангар за день: пожар на Кременчугской видно с Невского, очевидцы спасают машины
Глава Афганистана продлил перемирие с талибами, незадолго до этого погибли 20 человек
Недвижимость

Офисному рынку хватит газа на 10 лет

За последние 8 лет «Газпром» превратился в главного «якорного арендатора» петербургских офисов. Однако к 2028 году рынок полностью исчерпает влияние этого фактора, и девелоперам придется соскочить с газовой иглы.
Офисному рынку хватит газа на 10 лет
Илья Галахов/Интерпресс

К концу 2019-го в помещениях «Лахта Центра» закончится отделка и 6400 сотрудников газового монополиста займут свои места. Фактор «Газпрома» будет подогревать офисный рынок в ближайшие 10 лет, но рано или поздно девелоперам придется искать альтернативу таким арендаторам.

По данным экспертов Colliers International, офисный рынок города насчитывает 300 качественных бизнес-центров классов А и Б. Структуры «Газпрома» занимают 50 зданий, или почти 500 тыс. м2 таких офисов. А к 2022 году, когда в эксплуатацию будут введены обе очереди «Лахта Центра», газовый монополист заселит 1 млн м2 на офисном рынке города.

Активнее всего газовые деньги притекали в Северную столицу в 2014 – 2016 годах, когда в город пришли такие структуры, как «Газпром нефть», «Газпром инвест», «Газпром межрегионгаз», Gazprom International, а также их дочерние подразделения и партнеры. В основном нефтегазовые арендаторы базируются в Московском районе, куда попадает и зона Пулково. На втором месте по популярности Центральный район, на третьем – Петроградская сторона. 

Крупнейшими сделками для петербургского рынка стали аренда бизнес-центров Trinity Place (наб. Адмирала Лазарева, 22, 36 800 м2) для «Газпром межрегионгаза», Renaissance Business Park (ул. Смолячкова, 6, 26 500 м2) для «Газпром переработки», Fort Tower (Московский пр., 139/1, 41 500 м2) , «Виктория Плаза» (пл. Победы, 2, 79 900 м2) и Pulkovo Sky (Внуковская ул., 2, 31 700 м2) для различных подразделений ПАО «Газпром». 

Однако в последнее время темпы переезда газовых компаний в город замедлились. Так, если за весь 2015 год они взяли в аренду 96,7 тыс. м2, то в 2017 году уже 55,7 тыс. м2, а с начала 2018 года только 8,1 тыс. м2. По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, происходит это не потому, что все подразделения и связанные с монополистом контрагенты уже сделали свой выбор, а из-за того, что закончились подходящие офисы.

Маленькая башня

Так, специалисты консалтинговой компании NAI Becar подсчитали, что свободными в Петербурге остаются не более 7,7% качественных офисных помещений. В Colliers говорят о вакансии в 6% и опасаются, что она будет стремиться к нулю, если на рынок не выйдут новые проекты. 

 «Ввод «Лахта Центра» погоды на офисном рынке не сделает, – считает генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев. Полезная площадь «Лахта Центра» невелика – всего 129 тыс. м2 при общем метраже 150 тыс. квадратов, это характерно для архитектурных шедевров». Площадь второй очереди – прилегающего к башне МФК – 190 тыс. м2, но и этот объем, скорее всего, заполнят работники «Газпрома». 

В башне смогут разместиться 6400 сотрудников из расчета 20 м2 на человека, но на деле обитателей может оказаться еще меньше, так как в ней будет дислоцироваться множество топ-менеджеров, для которых предусмотрены кабинеты площадью 100 – 200 м2. С учетом переезда в Лахту тех подразделений «Газпрома», которые сейчас арендуют офисы в Петербурге, высвободится не более 100 тыс. м2.

На деле же рынок может не увидеть и этой сотни тысяч квадратов, если они будут востребованы компаниями из числа контрагентов и сателлитов газовой монополии, которые еще не успели переехать в Северную столицу. А такая вероятность весьма велика. Эксперты Colliers указывают на то, что «Газпром» и сам продолжит органически расширяться за счет новых направлений своего бизнеса – в частности, монополист собирается активно работать над развитием собственных IT-подразделений.

В итоге качественные офисы останутся в дефиците и продолжат дорожать. Ставки, которые сейчас варьируют в пределах 1500 – 2500 рублей за 1 м2 в месяц в зависимости от класса, будут повышаться на 5 – 6% в год. Это плохая новость для простых арендаторов, но хорошая – для девелоперов офисной недвижимости, считают в Colliers. 

По оптимистичному прогнозу Андрея Косарева, все, кто инвестируют в строительство бизнес-центров класса А и Б и введут объекты в эксплуатацию к 2025 году, когда ставки аренды достигнут пика, смогут неплохо заработать – ведь вплоть до 2028 года в город продолжат прибывать компании, для которых важно находиться поближе к «Газпрому».

Разные горизонты планирования

Однако управляющий директор крупнейшей в городе сети бизнес-центров класса А «Сенатор» Дмитрий Золин указывает на то, что рано или поздно газовые деньги закончатся. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию два новых БЦ, а в этом ничего строить не планирует. «Ставки аренды  уже третий год показывают 5-процентный рост, но доходность офисных проектов так и не вернулась к уровню 2008 года. При этом из-за разницы курсов выросла себестоимость строительства, подорожали  заемные средства. Даже под 12% годовых сегодня сложно найти проектное финансирование. Вот почему офисный девелопмент сегодня рискован», – поясняет Дмитрий Золин.

По его словам, уровень арендных ставок, который сделал бы офисные проекты интересными для инвесторов, начинается от 3 тыс. рублей за 1 м2. Но такие офисы не по карману большинству простых бизнесменов. Даже арендаторы из числа представителей IT-отрасли, которые занимают второе место по активности после нефтегазовых, предпочитают не переплачивать за аренду. «Если ставки резко возрастут, собственникам будет проще перевести центры разработки ПО в города с более демократичными ценами – например, в тот же Киев», – говорит Дмитрий Золин.

Вот и получается, что «Газпром» остается единственным арендатором, готовым платить девелоперам цену, приемлемую для окупаемости новых проектов. Но влияние этого фактора рынок полностью исчерпает к 2028 году, после чего ему понадобятся новые стимулы для развития. Генеральный директор EKE Group Андрей Хитров (построенный компанией бизнес-центр Pulkovo Sky полностью арендован «Газпромом») согласен с коллегой. «Конечно,  для любого девелопера «Газпром» – решение всех проблем, но в долгосрочной перспективе для рынка более важно, чтобы развивалась экономическая среда, основа которой малый и средний бизнес», – говорит Андрей Хитров. А число таких арендаторов стремительно сокращается, и нет никаких предпосылок к тому, что бы эта ситуация изменилась, добавляет Дмитрий Золин.

Анна Невская, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на каналы "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform