Офисному рынку хватит газа на 10 лет

За последние 8 лет «Газпром» превратился в главного «якорного арендатора» петербургских офисов. Однако к 2028 году рынок полностью исчерпает влияние этого фактора, и девелоперам придется соскочить с газовой иглы.

К концу 2019-го в помещениях «Лахта Центра» закончится отделка и 6400 сотрудников газового монополиста займут свои места. Фактор «Газпрома» будет подогревать офисный рынок в ближайшие 10 лет, но рано или поздно девелоперам придется искать альтернативу таким арендаторам.

По данным экспертов Colliers International, офисный рынок города насчитывает 300 качественных бизнес-центров классов А и Б. Структуры «Газпрома» занимают 50 зданий, или почти 500 тыс. м² таких офисов. А к 2022 году, когда в эксплуатацию будут введены обе очереди «Лахта Центра», газовый монополист заселит 1 млн м² на офисном рынке города.

Активнее всего газовые деньги притекали в Северную столицу в 2014 – 2016 годах, когда в город пришли такие структуры, как «Газпром нефть», «Газпром инвест», «Газпром межрегионгаз», Gazprom International, а также их дочерние подразделения и партнеры. В основном нефтегазовые арендаторы базируются в Московском районе, куда попадает и зона Пулково. На втором месте по популярности Центральный район, на третьем – Петроградская сторона. 

Крупнейшими сделками для петербургского рынка стали аренда бизнес-центров Trinity Place (наб. Адмирала Лазарева, 22, 36 800 м²) для «Газпром межрегионгаза», Renaissance Business Park (ул. Смолячкова, 6, 26 500 м²) для «Газпром переработки», Fort Tower (Московский пр., 139/1, 41 500 м²) , «Виктория Плаза» (пл. Победы, 2, 79 900 м²) и Pulkovo Sky (Внуковская ул., 2, 31 700 м²) для различных подразделений ПАО «Газпром». 

Однако в последнее время темпы переезда газовых компаний в город замедлились. Так, если за весь 2015 год они взяли в аренду 96,7 тыс. м², то в 2017 году уже 55,7 тыс. м², а с начала 2018 года только 8,1 тыс. м². По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, происходит это не потому, что все подразделения и связанные с монополистом контрагенты уже сделали свой выбор, а из-за того, что закончились подходящие офисы.

Маленькая башня

Так, специалисты консалтинговой компании NAI Becar подсчитали, что свободными в Петербурге остаются не более 7,7% качественных офисных помещений. В Colliers говорят о вакансии в 6% и опасаются, что она будет стремиться к нулю, если на рынок не выйдут новые проекты. 

 «Ввод «Лахта Центра» погоды на офисном рынке не сделает, – считает генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев. Полезная площадь «Лахта Центра» невелика – всего 129 тыс. м² при общем метраже 150 тыс. квадратов, это характерно для архитектурных шедевров». Площадь второй очереди – прилегающего к башне МФК – 190 тыс. м², но и этот объем, скорее всего, заполнят работники «Газпрома». 

В башне смогут разместиться 6400 сотрудников из расчета 20 м² на человека, но на деле обитателей может оказаться еще меньше, так как в ней будет дислоцироваться множество топ-менеджеров, для которых предусмотрены кабинеты площадью 100 – 200 м². С учетом переезда в Лахту тех подразделений «Газпрома», которые сейчас арендуют офисы в Петербурге, высвободится не более 100 тыс. м².

На деле же рынок может не увидеть и этой сотни тысяч квадратов, если они будут востребованы компаниями из числа контрагентов и сателлитов газовой монополии, которые еще не успели переехать в Северную столицу. А такая вероятность весьма велика. Эксперты Colliers указывают на то, что «Газпром» и сам продолжит органически расширяться за счет новых направлений своего бизнеса – в частности, монополист собирается активно работать над развитием собственных IT-подразделений.

В итоге качественные офисы останутся в дефиците и продолжат дорожать. Ставки, которые сейчас варьируют в пределах 1500 – 2500 рублей за 1 м² в месяц в зависимости от класса, будут повышаться на 5 – 6% в год. Это плохая новость для простых арендаторов, но хорошая – для девелоперов офисной недвижимости, считают в Colliers. 

По оптимистичному прогнозу Андрея Косарева, все, кто инвестируют в строительство бизнес-центров класса А и Б и введут объекты в эксплуатацию к 2025 году, когда ставки аренды достигнут пика, смогут неплохо заработать – ведь вплоть до 2028 года в город продолжат прибывать компании, для которых важно находиться поближе к «Газпрому».

Разные горизонты планирования

Однако управляющий директор крупнейшей в городе сети бизнес-центров класса А «Сенатор» Дмитрий Золин указывает на то, что рано или поздно газовые деньги закончатся. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию два новых БЦ, а в этом ничего строить не планирует. «Ставки аренды  уже третий год показывают 5-процентный рост, но доходность офисных проектов так и не вернулась к уровню 2008 года. При этом из-за разницы курсов выросла себестоимость строительства, подорожали  заемные средства. Даже под 12% годовых сегодня сложно найти проектное финансирование. Вот почему офисный девелопмент сегодня рискован», – поясняет Дмитрий Золин.

По его словам, уровень арендных ставок, который сделал бы офисные проекты интересными для инвесторов, начинается от 3 тыс. рублей за 1 м². Но такие офисы не по карману большинству простых бизнесменов. Даже арендаторы из числа представителей IT-отрасли, которые занимают второе место по активности после нефтегазовых, предпочитают не переплачивать за аренду. «Если ставки резко возрастут, собственникам будет проще перевести центры разработки ПО в города с более демократичными ценами – например, в тот же Киев», – говорит Дмитрий Золин.

Вот и получается, что «Газпром» остается единственным арендатором, готовым платить девелоперам цену, приемлемую для окупаемости новых проектов. Но влияние этого фактора рынок полностью исчерпает к 2028 году, после чего ему понадобятся новые стимулы для развития. Генеральный директор EKE Group Андрей Хитров (построенный компанией бизнес-центр Pulkovo Sky полностью арендован «Газпромом») согласен с коллегой. «Конечно,  для любого девелопера «Газпром» – решение всех проблем, но в долгосрочной перспективе для рынка более важно, чтобы развивалась экономическая среда, основа которой малый и средний бизнес», – говорит Андрей Хитров. А число таких арендаторов стремительно сокращается, и нет никаких предпосылок к тому, что бы эта ситуация изменилась, добавляет Дмитрий Золин.

Анна Невская, «Фонтанка.ру»