ПоделитьсяКогда в 1978 году открывалась станция метро «Комсомольская», более известная нам как «Девяткино», никто и не подозревал, что вокруг нее построят больше 10 млн кв. м жилья. За последние 10 лет Всеволожский район превратился в самый крупный по населению район в России, и теперь в его составе уже два города — Мурино и Кудрово.
В последние пару лет, говорят эксперты, люди стали менее охотно покупать жилье в пригородах. Но по итогам первого квартала 2020 года здесь продано 162,5 тыс. кв. м жилья — это второй показатель в агломерации после Приморского района. А в разной степени готовности находится еще 6,7 млн кв. м новостроек.
С чего все начиналось
За десять последних лет Всеволожский превратился в самый большой по численности населения муниципальный район в России — только по официальным данным здесь проживает почти 440 тыс. человек, а с учетом постоянной миграции людей из города в область и обратно, наверняка, больше.
Зампред правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин напомнил, что его активное освоение девелоперами началось не так давно — на рубеже 2010-х годов с застройки Всеволожска, северного Кудрово и Новодевяткино. Настоящий же строительный бум случился, когда в силу ряда причин петербургские власти поставили выдачу разрешений на строительство на паузу. Именно тогда в области оказались почти все крупные городские застройщики. Но несколько лет назад маятник качнулся обратно — сейчас спрос в области падает, в городе растет. Это тоже логичный процесс, связанный с вовлечением в оборот новых земель в Петербурге и активизацией строительства в городе.
В точке начала роста Всеволожского района все полномочия по выдаче разрешений на строительство и ввод домов принадлежали муниципальным властям. Они же утверждали документы территориального планирования: градостроительные планы и проекты планировки территории. О каком-то целостном планировании жилых районов в сочетании с дорожной, инженерной инфраструктурой в начале 2010-х годов, к сожалению, говорить не приходилось.
— С конца «нулевых» началась активная жилая застройка именно локаций, которые имели наилучшую транспортную доступность — это Мурино и Кудрово, — объяснила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Застройка велась максимально урбанизированно, эти локации сложно назвать пригородным строительством. Это крупные спальные микрорайоны, которые уже стали символом неорганизованной застройки и примером того, какие проблемы могут возникнуть при отсутствии комплексного подхода.
— Первые попытки отрегулировать ситуацию появились в начале 2012 года, когда утвердили региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области, вводившие принцип обеспеченности новых районов всеми элементами инфраструктуры, — рассказал Москвин. — В 2015 году почти все градостроительные полномочия перешли на региональный уровень, затем была снижена этажность до 12 этажей — для городских поселений.
Эта граница ясно видна и сейчас: когда проезжаешь по КАД, видно 25-этажное Мурино, где разрешения выдавали муниципалы, а через дорогу Бугры, с домами вдвое меньше — там проекты были утверждены уже областью.
Всего, по данным руководства региона, с 2012 по 2019 годы в Ленинградской области построено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, и примерно две трети, то есть примерно 11,3 млн кв.м приходится на Всеволожский район. Это все жилье: многоэтажки Мурино и Кудрово, среднеэтажное жилье Сертолово и Щеглово, малоэтажка и ИЖС в небольших поселках. На самом деле структура новостроек последних лет очень разнообразна, но самый большой процент дает многоквартирное жилье — в силу своей природы.
Наиболее активными периодами для локации стал период 2016–2019 годов, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 1,2–1,7 млн кв. м, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В основном в это время строились масштабные проекты в Мурино-Девяткино и Кудрово крупнейшими девелоперами. Сейчас в пригородной зоне объем предложения составляет примерно 700 тыс. кв. м, из них 77% занимает Всеволожский район.
— Начало строительства в Кудрово многие застройщики оценили как рисковое мероприятие, опасаясь отсутствия спроса, но покупатели активно начали раскупать квартиры в 47 регионе, — вспоминает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Здесь строители предложили наиболее доступное жилье, позволив многим семьям все-таки задуматься о своей собственной квартире. Проблемы появились, когда население этих локаций стало прирастать большими темпами и имеющаяся социальная инфраструктура, дороги перестали справляться с возросшей нагрузкой. Власти региона вынуждены были срочно искать решение этой проблемы. У строителей появились дополнительные инвестиционные обязательства, которые ложились на экономику проектов.
Стройка продолжается
Постепенно возвращаться обратно на городские территории застройщики стали в 2014–2015 — это годы ввода санкций против РФ, резкого повышения валютного курса, повышения учетной ставки ЦБ РФ. Рентабельность проектов в Ленобласти подходила к критической точке. Кроме того, земельный ресурс этих территорий также исчерпывался.
Но невооруженным взглядом это вряд ли можно заметить — сейчас в области строительство ведется на 589 строительных площадках с общей площадью возводимого жилья 8,13 млн. кв. м. Доля Всеволожского района — 6,7 млн кв. м. Сюда входят и проблемные объекты, где стройка приостановлена, и те проекты, где получено разрешение, но работы еще не начались.
В сервисе «Фонтанки» по подбору квартир представлено почти 7800 квартир во Всеволожском районе. Около трети предложения — однокомнатные квартиры, еще около 30% — студии, 27% — двухкомнатные квартиры. Трехкомнатных квартир в продаже всего 10% от общего предложения, а четырехкомнатных во всей базе нашлось всего 15. Стоимость квадратного метра в районе колеблется от 48 тыс. до 150 тыс. рублей. Самая дешевая студия, согласно базе «Фонтанки», продается сейчас за 1,3 млн, а самая дорогая — за 5,14 млн рублей. При этом чуть дороже — за 5,4 млн рублей можно купить самую дешевую четырехкомнатную квартиру в локации. Самая дорогая квартира в базе на сегодняшний момент стоит около 16 млн рублей — это трехкомнатная квартира в малоэтажном комплексе в поселке Кузьмолово.
У застройщиков, которые строят в соседнем регионе, как правило, здесь не по одному объекту. Компания «Полис Групп», например, активно работает и в Мурино, и в Кудрово. В Мурино реализованы проекты КОТ — ЖК «Мой город», «Краски лета» общей площадью около 605 тыс. кв. м, сегодня строится ЖК «Мой мир». В Кудрово компания построила ЖК «Березовая роща», «Австрийский квартал», проект комплексного освоения территорий «Вернисаж» и в 2020 году завершила строительство проекта «ПаркЛэнд».
Группа ЦДС также активно участвует в развитии Всеволожского района в самых разных локациях: у компании есть завершённые проекты в Кудрово, Мурино, Янино, в Буграх, где сейчас как раз активно разрабатывает большой участок перспективного строительства и рассчитывает скоро вывести его на рынок.
Холдинг Setl Group семь лет занимался реализацией самого масштабного проекта комплексного освоения в Ленобласти «GreenЛандия». С 2012 года до конца 2019 года было построено свыше 1 млн 73 тыс. кв. м недвижимости, 8 муниципальных детсадов на 880 малышей и общеобразовательная школа на 1175 ребят. В 2018 году холдинг завершил строительство жилья во втором по величине проекте в Ленобласти — «Семь столиц» в Кудрово. Реализация проекта заняла восемь лет, с 2010 года. Общая площадь построенной Setl City недвижимости составила около 960 тыс. кв. м, из них площадь квартир — около 630 тыс. кв. м. К настоящему времени полностью завершено возведение жилой части, в стадии строительства находятся социальные объекты.
ГК «КВС» реализует проект «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» в локациях, соответствующих названиям.
В Янино «Ленстройтрест» реализует крупный проект КОТ «Янила» — он занимает территорию в 42 га и рассчитан на 11 тыс. человек. Проект реализуется по проекту архитектора Рюрда Гитема (KCAP Architects&Planners, Нидерланды), воплощая концепцию уютного европейского пригорода, с балансом высотности корпусов, продуманной транспортной и пешеходной логистикой, комфортными общественными пространствами, зонами отдыха, разнообразной детской и спортивной инфраструктурой.
Секрет привлекательности
Из всех пригородов именно этот район получил столь активное развитие по ряду причин.
— Во-первых, благодаря тому, что он занимает большую территорию, — пояснила специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — К нему относятся Кудрово, Мурино, Новое Девяткино, Бугры, а также Янино, сам Всеволожск, Сертолово и множество других населённых пунктов, окружающих Петербург практически с трёх сторон. То есть населённые пункты, где велось и ведётся масштабное строительство, рассредоточены почти вдоль всей границы с городом.
Во-вторых, развитию пригородных районов способствует наличие метро. Без станции «Девяткино» ожидать такого строительного бума на бывших сельхозтерриториях рядом с ней было бы сложно. Жители Кудрово активно пользуются станцией метро «Улица Дыбенко», до которой можно добраться пешком или на общественном транспорте — в зависимости от расположения ЖК. Не говоря уже о перспективной станции метро в самом Кудрово, которую все ждут с нетерпением. Эксперты уточняют — когда у пригорода есть стабильная транспортная связь с городом, он развивается гораздо активнее, чем без нее.
Михаил Москвин также отметил как один из факторов популярности района близость к метро «Улица Дыбенко» и «Девяткино». То есть жилье покупали в основном люди, работающие в городе, отсюда и спрос, родивший предложение. Во-вторых, хорошая инженерная подготовка — в основном все необходимые для начала строительства ресурсы в наличии. Последнее — это наличие свободных земель и активных девелоперов.
— Всеволожский район Ленинградской области очень выгодно расположен, — подчеркнула Ольга Ульянова. — Фактически жители этого района вполне могут комфортно ездить на работу в мегаполис, пользоваться его инфраструктурой, но при этом жить в более благоприятной экологической обстановке. Похожих по популярности территорий в границах области пока не нашлось. Какое-то строительство ведется в Ломоносовском районе (Новоселье, Аннино), в Кировском районе, но масштабы застройки пока невелики.
Качели спроса
По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в 2016–2019 годах во Всеволожском районе было введено около 5,5 млн кв. м жилья. При этом с первого квартала 2019 года суммарный объем предложения в строящихся объектах района снизился более, чем на 35%. В этом он видит причину переноса спроса на городские локации.
Снижение объема продаж в пригородной зоне обусловлено сокращением предложения (за последние пять лет с 1,8 млн до 0,8 млн кв. м жилья, подтверждает Ольга Трошева. В общем объеме по агломерации доля пригорода снизилась на 21 п. п. — с 41% до 20%, в особенности — в наиболее популярных локациях Мурино и Кудрово, при сохранении масштабного строительства в спальных районах города и наращивании объемов строительства в зоне редевелопмента в городской черте.
— На примере нашего проекта «Янила» мы видим, что спрос на качественные объекты остается стабильным, — говорит Ян Фельдман. — Покупателей интересуют жилые комплексы в формате КОТ, с собственной инфраструктурой и сформированным спросом. Возможно даже увеличение темпов продаж в таких проектах за счёт переключения спроса с других областных объектов. В целом в среднесрочной перспективе рынок уравновесится, объем предложения будет стабилен.
— Значительное снижение активности девелоперов в пригороде (с 2015 г. доля пригородной черты в выводе новых объектов снизилась с 35% до 15% в 2019 году) связано также и с законодательными изменениями, — поясняет Трошева. — Например, со сменой программы финансирования строительства социальных объектов «Соцобъекты в обмен на налоги» на «Светофор» и «Стимул» с более жесткими правилами, с ограничением высотности и плотности застройки и т.д. При этом средняя цена жилья в пригороде ЛО остается на 30–35% ниже, чем в городе.
Также влияние оказало сокращение объема предложения на земельном рынке в наиболее популярных локациях — объем реализации земельных участков под жилье в пригородной черте в натуральном выражении держится на минимальном уровне, и с 2017 года на рынке пригорода фиксируются единичные сделки.
Трансформация и дисбаланс
Эксперты отмечают — развитие района выразилось не только в масштабах застройки, но и в ее характере и качестве. То, что строили на заре освоения, разительно отличается от современных проектов.
Ближайшие пригороды, к которым относится и Всеволожский район, находятся на границе двух регионов — с одной стороны еще Петербурга, а с другой уже Ленобласть, подчеркивает Ян Фельдман. А это разные нормативы, разное законодательство. Отсюда дисбаланс в застройке приграничных территорий. Сегодня здесь можно встретить как 25-этажные «муравейники», так и комфортные малоэтажные комплексы.
— Когда происходил бум застройки пригородных локаций, приоритеты и у девелоперов, и у потребителей были иными, — добавил он. —- Первые, руководствуясь экономическими интересами, максимально использовали возможности и строили как можно больше доступного востребованного жилья. Вторые искали недорогие квартиры с приемлемой транспортной доступностью. Поэтому многие пригороды Петербурга сегодня нельзя называть комфортными в европейском понимании. В Европе пригороды — это всегда малоэтажная и среднеэтажная застройка, грамотно зонированная и благоустроенная территория, развитая коммерческая, социальная и транспортная инфраструктура. При реализации проекта голландского квартала «Янила» в Янино мы сделали ставку на жилье малой и средней этажности, развитую внутреннюю инфраструктуру, комплексное благоустройство и создание центров притяжения для жителей.
— Если смотреть в глубь истории застройки Всеволожского района, то меняется не столько этажность, сколько качество жилых проектов, — говорит Наталья Кукушкина. — Сегодняшние проекты разительно отличаются в лучшую сторону от проектов 5–7-летней давности. Появляются закрытые от машин дворы, современная архитектура, продуманные пространства для прогулок, удобные входные группы, при этом жильё остаётся доступным. Если обратиться к опыту нашей компании, то в этой локации у нас сейчас активно строится ЖК ЦДС «Северный» — это комфортное, современное жильё с хорошими планировками, с магазинами на первом этаже, с большими закрытыми дворами. Здоровая конкуренция в популярной локации приводит к тому, что все застройщики делают свой продукт максимально привлекательным для покупателя.
По словам Анжелики Альшаевой, постепенно жилая застройка в Ленобласти трансформируется в более подходящий ей формат европейского пригорода, с домами средней или малой этажности, развитой инфраструктурой. Это пространство для жизни и отдыха, которое можно противопоставить городу — месту для делового общения, учебы, работы и культурных событий.
— По такому принципу сейчас развивается, например, Янино — одна из активно застраиваемых территорий во Всеволожском районе. Высота домов здесь не превышает 12 этажей, есть большие современные пространства для отдыха, рядом — рекреационные зоны. Например, в нашем «Ясно.Янино» бонусом для жильцов служит соседство с лесопарком. Высота всех домов в микрорайоне — 8 этажей, небольшая плотность застройки.
— В Янино 5 лет назад вообще практически не было новостроек, сейчас же ситуация кардинально изменилась — есть интересные проекты с концепцией загородной жизни, при этом организован городской комфорт и относительно развита инфраструктура, — отмечает генеральный директор сервиса по подбору и покупке квартир Living.ru Кирилл Тимофеев. — Янино — это место, где строят комфортное жилье относительно невысокой застройки — всего 12 этажей, так как действует ограничение по высотности. Если план расширения Колтушского шоссе будет реализован, то район станет одним из самых популярных во Всеволожском районе и стоимость недвижимости увеличивается примерно на 10%.
— Я бы не сказал, что парадигма сильно сместилась от многоэтажного к среднеэтажному строительству, — считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Тут больше зависит от экономики проекта и спроса. Областные территории, ближе всего расположенные к городской черте и к метро, есть и в Кудрово, и в Мурино, и в Девяткино. Естественно, они супервостребованы. Но при этом такая земля изначально стоит дороже, а учитывая, что помимо домов еще надо построить дороги для выезда в город, социалку, коммуникации, меньше, чем 20–25 этажей здесь строить — себе в убыток.
Если говорить о Кудрово, то такие близкие к метро участки уже все застроены и заселены. Например, ЖК «Новый Оккервиль» на северном берегу реки Оккервиль. Из всей кудровской застройки он ближе всего к метро «Улица Дыбенко» (15 минут пешком) и сложившейся городской застройке. По словам Гражданкина, поскольку ближайшие к городу участки уже освоены, застройщики идут дальше, в более отдаленные населенные пункты — в том числе за КАД.
— Изменение парадигмы застройки и переход от высоток к малоэтажным жилым комплексам — общая тенденция, характерная сегодня для строительства вблизи границ Санкт-Петербурга, — комментирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Когда эти территории только начинали осваиваться, важно было возвести как можно больше квадратных метров жилья — при этом развитию социальной инфраструктуры и транспортной доступности внимания уделялось мало. Но приоритеты сместились. Нынешние покупатели квартир предпочитают жить в зеленых районах, вблизи водоемов, рядом с лесопарковой зоной, уделяют большое значение экологической составляющей. В этом отношении Всеволожский район отвечает всем требованиям современности, к тому же имеет в комплексе всю необходимую инфраструктуру и готовую транспортную доступность. Застройщики активно возводят жилье в этой локации, и резервов для нового строительства пока достаточно.
Вдогонку за жильем
Инфраструктура, к сожалению, не успевает за жильём, хотя улучшения есть и в этом направлении. В большинстве современных жилых комплексов на первых этажах запроектированы магазины и коммерческие помещения под сервисы первой необходимости, их хорошо выкупают и почти сразу после заселения дома туда заезжают арендаторы, добавляет Наталья Кукушкина.
Поэтапно вводится и социальная инфраструктура, заявленная в проектах. Например, Группа ЦДС планирует к 1 сентября открыть детский сад на 180 мест в квартале ЦДС «Муринский Посад». Через пару лет после ввода первых домов новый квартал обычно уже практически полностью обеспечен необходимой инфраструктурой.
— Когда вы въезжаете в новую квартиру, там все время чего-то не хватает, так и тут, — говорит Михаил Москвин. — Мы потихоньку подтягиваем инфраструктуру: с 2012 года было введено в эксплуатацию 77 детских садов на 12,6 тысяч мест, построено 17 школ на 8,4 тысячи учеников, мы заканчиваем первую очередь областной детской больницы в Сертолово, активно строится медцентр в Юкках, поликлиника в Кудрово, не позднее следующего года начнется возведение поликлиники в Мурино. Отделение полиции в Кудрово уже строится, в Мурино идет подготовка к выходу на площадку рабочих, вопрос с пожарной безопасностью в Кудрово будет полностью решен после ввода третьего депо за два года — оно сейчас уже под крышей.
Также в этом году введут развязку с КАД в Кудрово, идет строительство путепровода в Мельничном ручье, готовятся расширять Колтушское шоссе. Областные власти вместе с петербургским коллегами движутся к созданию станции метро в Кудрово в 2025 году.
— Конечно, мы учитываем маятниковую миграцию: до двух миллионов петербуржцев приезжают в область в летний период на дачи, до полумиллиона ленинградцев ездят по рабочим дням в город, — подчеркнул вице-губернатор. — У нас есть совместные инфраструктурные планы с Санкт-Петербургом. Конечная цель в том, чтобы человек вовсе не чувствовал, что существует какая-то граница, чтобы социальные стандарты были едиными.
Только часть населения совершает так называемую «маятниковую миграцию», то есть утром едет на работу в город, а вечером возвращается в пригород, уточнила Наталья Кукушкина. Есть и те, кто работает из дома или где-то неподалеку, находятся в отпуске по уходу за детьми. Поэтому важно и в пригородах создавать полноценную жилую среду, а не просто спальные районы.
В создании транспортной и социальной инфраструктуры новых микрорайонов принимают участие крупные застройщики. Например, Setl Group построил несколько внутриквартальных дорог в Мурино и Кудрово, обеспечил комплексы социальной и торгово-сервисной инфраструктурой. На территории ЖК «Вена» работают три муниципальных детских сада и общеобразовательная школа, рассчитанная на 600 учеников. В настоящее время девелопер строит в квартале «Лондон» 3 детских сада и 1 школу. Также в 2019 году холдинг построил первое пожарное депо в Кудрово, а в текущем году по поручению губернатора Ленобласти компания направила почти 76 млн рублей на строительство здания полиции на Европейском проспекте в Кудрово.
Еще есть, где строить
По словам Михаила Москвина, перспектива нового строительства в районе еще есть. Например, не все проекты реализованы в Кудрово, Мурино, Янино, Буграх, Сертолово, хотя таких, безусловно, уже немного.
— Резервы, конечно, есть, но не везде одинаково перспективные, — добавляет Наталья Кукушкина. — В целом про Кудрово можно сказать, что там расти уже почти некуда, потому что нет свободной земли. А вот в локациях Янино, Мурино, Бугры участков под строительство хватит ещё на 10–15 лет. В перспективе поля между Мурино и Буграми должны превратиться в единый квартал современной застройки.
Совокупно во Всеволожском районе объем перспективного строительства с действующими разрешениями на строительство составляет 3,3 млн кв. м, говорят в «Петербургской Недвижимости».
Основная часть проектов расположена в локациях Бугры — Мурино — Новое Девяткино, Новосаратовка, Всеволожск (с окрестностями) и Янино. В разработке находятся такие крупные проекты, как ЖК «Нева-Сити» (ЦДС, Новосаратовка, 4,4 млн кв. м, разрешения на строительство в наличии на первую очередь строительства) и проект в Ковалево компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» (990 тыс. кв. м). Также в разработке остаются очереди уже реализуемых проектов. Помимо этого, в открытом предложении на земельном рынке в границах района представлено примерно 1,9 тыс. га под строительство около 13 млн кв. м. улучшений (оценочно).
— Мы ожидаем старта проекта ЛСР на Ржевке, «миллионника» в Новосаратовке. Не возьмусь делать прогнозы, очень многие аналитики говорят, что после карантина и пандемии в рост пойдет ИЖС, отдаленная от города малоэтажка и квартиры большого метража, где можно будет полегче провести карантин. Но мне кажется, что размер жилья будет диктоваться рынком, — добавил Михаил Москвин. — У нас есть агломерационный план, разработанный совместно с администрацией Петербурга. Он предполагает южный вектор развития — смещение жилищного строительства в Гатчинский, Тосненский, Ломоносовский районы. Это хорошее направление с точки зрения дорожной и инженерной инфраструктуры. Мне кажется, будущее за ним.
По словам Ольги Трошевой, так же как и Всеволожский, Ломоносовский район граничит с городом, и в локациях Горелово, Новоселье идет активное строительство. В открытом предложении на земельном рынке здесь оценочно представлено порядка 800 га под возведение 4,7 млн кв. м улучшений. Также, по мнению эксперта, значительный объем потенциального строительства есть в Пушкинском районе, расположенном за пределами КАД, но в административных границах города. Здесь в реализации находится не менее 1,6 тыс. га под строительство около 8,8 млн кв. м жилья.
— Дальнейшая застройка самых популярных локаций района сейчас нецелесообразна, — считает Анжелика Альшаева. — Они перенасыщены предложением жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, при этом остро ощущается нехватка инфраструктуры — транспортных развязок, детских садов, школ, поликлиник. Развитие этих локаций еще долгие годы будет идти в направлении создания недостающей инфраструктуры, и только когда ситуация выровняется, можно будет говорить о дальнейшем строительстве на этих территориях. Спрос на качественное жилье в Ленобласти остается стабильным — мы видим это по нашим проектам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино».
По мнению Альшаевой, наиболее активно сейчас будут застраиваться заКАДовые локации на юге в черте Петербурга. Здесь сосредоточен достаточный объем свободных участков, есть хорошая дорожная инфраструктура, историческое окружение, дополнительные точки притяжения, такие как Пушкин, Павловск, Петергоф. В частности, новый крупный проект ГК «КВС» разместится именно в этой части агломерации, на территории Стрельны.
Рынок уже не готов поглотить миллионы квадратных метров в поле, не обеспеченном дорогами и инфраструктурой. Всеволожский район располагает крупными участками для ведения застройки, но темпы развития жилого строительства в Ленобласти напрямую связаны с объемами финансирования инфраструктуры, добавила Анжелика Альшаева. Кварталы, состоящие исключительно из жилых зданий, не интересны ни покупателям, ни девелоперам. А без поддержки бюджета в части строительства дорог и соцобъектов застройщик не сможет выстроить экономику проекта.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
