Активный спрос и новые проекты: строительная отрасль подводит итоги года

Главным трендом 2023 года участники строительного рынка называют высокий спрос на недвижимость, который даже превзошел прогнозы многих экспертов. Жилья в агломерации купили больше почти на треть, чем в 2022 году, — 3,6 млн кв. м. Увеличился и вывод новых объектов на рынок — 3,7 млн кв. м против 3,3 млн кв. м годом ранее. »Фонтанка» вместе с Ассоциацией «Объединение строителей СПб» опросила ведущих представителей строительной отрасли региона, чтобы обозначить главные тренды уходящего года и обозначить планы на будущее.

«За счет активизации продаж осенью объем спроса в 2023 году оказался выше на 29%, чем в 2022 году, всего было продано 3,6 млн кв. м», — рассказывает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

«Мы ожидали, что 2023 год для рынка недвижимости пройдет в положительном ключе, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — События 2022 года показали, что спрос на новостройки сохраняется, люди продолжают покупать квартиры. Вместе с этим в экономику стали вливаться дополнительные средства, часть из которых «осела» на рынке недвижимости. Вложения в «бетон» у большинства граждан по-прежнему являются одним из основных способов сохранения сбережений. Особенно на фоне значительного сокращения инструментов для их инвестирования на внешних рынках».

По ее словам, в 2023 году хорошо продавались все типы квартир во всех классах жилья: от масс-маркета до премиальных проектов. «К моменту ввода домов в эксплуатацию в продаже обычно остаются единичные квартиры, — добавила Кукушкина. — Например, в корпусах первой очереди нашего квартала ЦДС Dreamline к сдаче были распроданы 95% лотов. Это очень высокий показатель».

«На первичном рынке жилья спрос на качественные проекты в хороших локациях высокий — это подтверждают результаты «на старте» наших новых проектов, — подтверждает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. — К примеру, в проекте «Струны» на Шостаковича за первую неделю продаж оказалось забронировано 25% от всего выведенного товарного запаса. Это тренд — и он вселяет оптимизм».

«Ковид и другие шоки, которые возникали на протяжении последних трех лет, научили девелоперов всегда быть готовым практически ко всему, — отмечает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — Большинство застройщиков научились быстро мобилизоваться, полностью настроены процессы удаленной работы и продажи объектов онлайн, созданы и продолжают развиваться специальные программы с банками. Компания «Главстрой Санкт-Петербург» завершает свой год в плановых показателях. Мы довольны своими результатами».

«Мы вышли на прогнозируемый уровень продаж и, если сначала квартирами в наших проектах по традиции интересовались инвесторы, то уже в сентябре мы заметили, что портрет покупателя изменился в сторону семейных людей, которые приобретают жилье для себя, — рассказывает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Также мы фиксировали большой интерес к коммерческой недвижимости и со стороны инвесторов, и со стороны будущих жителей. В некоторые месяцы план по продажам таких лотов в жилых районах группы в Ленинградской области перевыполнялся на 166%».

Продажи, в первую очередь, поддержала ипотека, а именно льготные программы, прокомментировала Ольга Трошева: «Доля ипотечных сделок — около 87% в структуре спроса за год». При этом она отмечает, что в текущем году первичный рынок недвижимости продемонстрировал свою адаптивность, несмотря на многочисленные изменения, а банки и застройщики — готовность к совместной работе.

По словам Марии Орловой, заметное влияние на рынок оказала и продолжает оказывать семейная ипотека, которую расширили еще в начале 2023 года. Эта программа хорошо поддерживает сегмент комфорт-класса: почти 60% наших клиентов пользуются семейной ипотекой со ставкой 6%, остальные — программой господдержки на новостройки со ставкой 8% и ИТ-ипотекой.

«С конца сентября на рынке начала сказываться денежно-кредитная политика Банка России — первоначальный взнос по льготным ипотекам вырос с 15 до 20%, начали действовать надбавки по коэффициенту риска и включилась более детальная процедура скоринга, — добавила она. — Эти меры урегулировали спрос на жилье, после ажиотажа он вернулся к нормальным показателям».

«Рынок продолжает находиться в сильной зависимости от ставок ипотечного кредитования и их господдержки, в 2024 году в этом смысле ничего не изменится, — считает Эдуард Тиктинский. — Заметный рост ставок во второй половине 2023-го снизил доступность ипотеки в первую очередь на вторичном рынке, где пока нет льготных программ».

При этом тренд на повышение ипотечных ставок был ожидаем. «Столь привлекательные условия кредитования не могли сохраняться долго, надувая пузырь на ипотечном рынке», — говорит Наталья Кукушкина.

Ответом на активный спрос стал высокий объем стартов новых проектов, отметила Ольга Трошева: выведено 3,7 млн кв. м, а в прошлом году было 3,3 млн.

«Мы дали старт двум новым проектам — «Куинджи» на Лиговском и «Струны» на ул. Шостаковича, а хотели, чтобы их было больше, — рассказывает Эдуард Тиктинский. — Но процесс градсогласований сегодня становится все более сложным и длительным, это объективный тренд, — и в результате целый ряд стартов ждет нас уже в 2024 году. В том числе много проектов в историческом центре, — и каждый из них, уверен, станет событием для рынка».

У Setl Group на рынок в этом году вышел проект высокого комфорт-класса «Титул» на Кубинской улице в Петербурге. А завершилось строительство жилья в двух проектах-миллионниках: «Солнечный город» и «Чистое небо».

ГК «А101» в 2023 году запустила на рынок петербургской агломерации сразу два больших проекта суммарно на 636 тыс. кв. метров жилья и коммерческой инфраструктуры — «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово».

«Осенью новые запуски происходили практически каждую неделю, — комментирует Мария Орлова. — Это логичное продолжение деятельности девелоперов в 2022 году, — компании приобретали новые участки, проекты в разной степени готовности — как раз они и выходили этой осенью на рынок».

При этом, по ее словам, продолжается тренд на сокращение новых объемов строительства в самом Петербурге — за 10 месяцев текущего года минус 11% относительно того же периода прошлого года, и стремительно растет объем новых проектов в Ленинградской области — плюс 74%. В целом по агломерации за 10 месяцев на рынок вывели 2,62 млн кв. м жилья, а это на 11% больше по сравнению с январем — октябрем 2022 года. «В целом, мы видим, что рынок первичной недвижимости петербургской агломерации растет, аналитики фиксируют достаточный уровень спроса, что коррелирует с ростом предложения», — добавила Мария Орлова.

То, что в 2023 году основной объем новых проектов начал перетекать в удаленные областные локации, подтвердила и Юлия Ружицкая: предложение в городе становится меньше, а новые проекты выходят по более высоким ценам.

«Постепенно начинает проявляться тренд укрупнения рынка, — добавила она. — Более уверенно себя чувствуют компании с широким портфелем проектов, за счет которых они могут балансировать при снижении спроса на определенный класс квартир».

При этом рост цен в 2023 году на первичном рынке был умеренным. По словам Ольги Трошевой, средняя цена «квадрата» в петербургских новостройках класса масс-маркет за год выросла на 7,4% до 235,4 тыс. руб.

По оценкам аналитиков ГК «А101», с января 2022 по ноябрь 2023, то есть почти за два года, цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 15% до 227 тыс. руб., а в Ленинградской области — на 12% до 147 тыс. руб. «Отчасти среднюю стоимость сдерживал и активный запуск новых проектов», — комментирует Мария Орлова.

Эксперты прогнозируют, что, в отличие от активного четвертого квартала 2023 года, первый квартал 2024 года будет сдержанным по продажам.

«Все покупатели будут стараться закрыть сделки до Нового года, пока еще можно получить льготную ипотеку на старых условиях, — пояснила Наталья Кукушкина. — Для Петербурга изменение условий будет особенно чувствительным за счет двукратного снижения суммы кредита по льготным ставкам — с 12 до 6 млн руб. При первоначальном взносе в 30% (3 млн рублей) условная квартира, подходящая под новые условия кредитования, должна стоить не более 9 млн рублей». Она отметила, что под эту сумму подпадают практически все квартиры в Ленинградской области, но в Петербурге речь будет идти, в основном, о студиях и однокомнатных квартирах. «Для всех остальных покупок покупателям придется изыскивать существенно больший первоначальный взнос, — продолжила Кукушкина. — При этом для некоторых проектов, как наш квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка», льготная ипотека станет практически неприменимым инструментом. Там просто не будет квартир в подходящем бюджете».

При этом корректировки цен в 2024 году на первичном рынке не предвидится: растет себестоимость строительства, застройщики выводят меньше новых проектов, все они реализуются с помощью проектного финансирования, что ограничивает возможности предоставления скидок. Поэтому прогнозируется, что цены будут находиться приблизительно на текущем уровне, без резких колебаний вверх или вниз.

«Влияние на рынок в следующем году могут оказать следующие факторы: повышение первого взноса до 30%, высокая ключевая ставка ЦБ, снижение размера кредита по госпрограммам до 6 млн рублей и новое условие — только 1 льготная ипотека «в одни руки»», — добавила Ольга Трошева.

«Динамика спроса в будущем году будет зависеть от макроэкономической ситуации — от стабильности экономики, различных шоков, которые будут происходить в будущем, — продолжила Юлия Ружицкая. — В новый, 2024 год строительная отрасль вновь вступает в состоянии трансформации: меняются условия по льготным программам ипотеки, растет ключевая ставка. Таким образом, на традиционный сезонный спад в начале года приходится и период адаптации к новым условиях. Рынку требуется время, чтобы найти баланс и перестроиться на новые рейсы».

По оценкам Марии Орловой, повышение минимального первоначального взноса до 30%, вероятный рост ключевой ставки и изменение ставок льготных ипотек могут пролонгировать замедление рынка недвижимости в 2024 году — аналитики прогнозируют снижение спроса на 20–25%.

«Этот тренд может повлиять на стремление девелоперов выводить новые проекты на рынок. Полагаем, что некоторые застройщики решат отложить запуски, что скажется и на ценах, — считает она. — Пожалуй, рост цен на недвижимость видится наиболее вероятным сценарием в 2024 году. По прогнозам, в следующем году они могут подняться в среднем по агломерации на 8–10% до 160 тыс. рублей за кв. м. В отдельных качественных и насыщенных инфраструктурой проектах средняя стоимость кв. метра может достигнуть 180 тыс. руб. На рынке усилится продуктовая конкуренция».

На ценах также может сказаться рост ключевой ставки, который влияет на стоимость проектного финансирования и бридж-кредитов для застройщиков. Также не исключено, что продолжится рост цен на земельные участки и стройматериалы.