Рекорды благодаря и вопреки: сколько квартир продали в новостройках Петербурга и Ленобласти в 2023 году

Всего в Петербурге и Ленинградской области за прошлый год зарегистрировали 89 190 договоров долевого участия — это на 4,6% больше, чем по результатам 2022 года. При этом последний месяц года оказался успешным для Петербурга — здесь зарегистрировали 6747 ДДУ, что на 21% превышает показатели декабря 2022 года. А вот в Ленобласти число сделок, заключенных под Новый год, сократилось на 5,8% год к году, хотя и стало самым большим за последние 12 месяцев.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за 2023 год в городе было зарегистрировано 64 510 ДДУ, что на 4,2%, чем в 2022 году. Областное Управление Росреестра говорит о 24 680 договорах, зарегистрированных в прошлом году, — это на 6% больше, чем годом ранее.

Объем спроса на рынке Петербурга и пригородов в 2023 году предварительно оценивается в 3,6 млн кв. м, что на 29% больше показателей 2022 года, рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

«После того как Банк России экстренно начал поднимать ключевую ставку, спрос тоже стал расти. В августе он поднялся до 6,4 тыс., в сентябре — до 7,1 тыс., пик пришелся на октябрь — 7,3 тыс. ДДУ, — рассказывает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — В этот период рынок подогревали также ослабление рубля, инфляция, высокие ипотечные ставки на готовое жилье. Напомню, что в конце сентября и октябре первоначальный взнос по льготным ипотекам вырос с 15 до 20%, начали действовать надбавки по коэффициенту риска и включилась более детальная процедура скоринга. Эти меры урегулировали рынок, после ажиотажа он вернулся к норме. Декабрь показал неплохие результаты — 6747 ДДУ, это сравнимо с результатами ноября (6823 ДДУ)».

«Декабрь можно отнести к удачным месяцам в прошлом году — в сравнении с декабрем 2022 года объем продаж вырос в 2 раза, по сравнению с ноябрем 2023 он незначительно сократился, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Финансовые итоги года более чем успешные — мы увеличили выручку на 40%».

«2023 год был довольно непростым для рынка, но тем не менее вполне успешным, — комментирует Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — В ноябре-декабре ситуация стала стабилизироваться. В декабре продажи выросли на 28% год сравнению к показателям декабря 2022 года. В целом по итогам года продажи выросли на 24%».

«Прошедший год стал лучшим в истории компании с точки зрения продаж, — прокомментировал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина. — Стоимость заключенных договоров за 12 месяцев составила 106 млрд рублей, что на 80% выше результата 2022 года и на 25% выше рекордных показателей 2021 года. В октябре — декабре продажи были особенно активными: последний квартал стал самым сильным в истории Группы «Эталон» по объему продаж в натуральном и денежном выражении». По его словам, главной причиной быстрого роста в 2023 году стало расширение регионального присутствия «Эталона»: с января компания вывела на рынок новые площади в 9 региональных проектах, в результате продажи в регионах показали почти четырехкратный прирост и достигли 35% от общего объема реализации недвижимости, при росте цены на уровне 16% на конец года.

«Если смотреть динамику наших продаж за прошлый год, то январь 2023 года стал традиционно самым «низким», что логично из-за длинных новогодних праздников. Затем спрос стабилизировался и был примерно одинаковым в течение нескольких месяцев, до конца ноября — начала декабря, когда произошел всплеск продаж, который продержался до конца года, — рассказала Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Связано это, очевидно, с увеличением процентной ставки по ипотеке (вслед за ростом ключевой ставки ЦБ). Образно говоря, люди старались успеть запрыгнуть в вагон уходящего поезда и заключить ипотечный договор до того, как банки повысят ставки».

По ее словам, на результаты конкретно в компании повлияло открытие продаж на новом объекте, поскольку на старте застройщик обычно дает приличные скидки.

«2023-й стал годом своеобразных рекордов для РСТИ, — поделилась Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга. — В течение года было заключено 2505 договоров долевого участия (на 103 тыс. кв. м), что в 2,4 раза больше, чем в прошлом году, когда было продано 1026 квартир (45 тыс. кв. м)».

«Декабрь был чуть слабее октября и ноября в связи с произошедшими в конце месяца изменениями в условиях выдачи льготной ипотеки, — отметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — В итоге на последней неделе декабря мы увидели снижение продаж, но ему предшествовал всплеск спроса в середине месяца. В целом весь конец года, начиная с августа, прошел под эгидой очень активного спроса, существенно превышающего плановые показатели. Это позволило нам завершить 2023 год с результатом на 15% лучше результатов 2022 года. Фактические продажи в прошлом году также на 10–15% превысили плановые объемы, заложенные на год».

Сергей Софронов отметил, что прошедший год почти поровну можно разделить на две части: с начала года и до июля продажи были невысокие, а с июля выросли в 1,5–2 раза и оставались на этом уровне почти всю вторую половину года.

«Сам по себе год оказался более спокойным в информационном плане, — считает он. — Обозначились определенные экономические успехи — выросли инвестиции в основной капитал в промышленности. Уровень безработицы остался очень низким. Внутренний туризм снова вырос. И тому подобное. И если давать обобщенное наблюдение за потребительским поведением в прошлом году, то можно констатировать, что деньги у людей есть. В этом контексте даже негативные факторы, как снижение курса рубля до психологических отметок и рост ключевой ставки, также способствовали оживлению рынка недвижимости. Проявились желания этими деньгами все же распорядиться и вложить средства в надежный актив. К тому же с недорогим, относительно потребительского, ипотечным кредитованием».

Екатерина Немченко также отмечает, что начало 2023 года выдалось достаточно спокойным как по части динамики спроса, так и по выводу на рынок нового предложения, а основная активность началась с летнего периода.

«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ, которая за период с июля 2023 до конца года повышалась 5 раз, совокупно чуть больше, чем в 2 раза с 7,5% до 16%, — подчеркнула она. — Банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре».

«Можно говорить о позитивных итогах продаж для всех участников рынка Санкт-Петербурга и области, — резюмировал Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Так, в 2023 году покупатели больше интересовались новостройками масс-маркета по сравнению с 2022-м: спрос увеличился на 33%. Однако сам по себе 2023-й был неоднородным с точки зрения объемов продаж: пик покупательской активности пришелся на август-сентябрь — в среднем по рынку продали порядка 360 тыс. кв. м, — уже к концу года этот показатель не превышал 300 тысяч. Для «Главстрой Санкт-Петербург» год также сложился удачно: на наш взгляд, удалось выполнить плановые показатели продажи».

По его словам, в 2023 году в основном покупателей интересовали однокомнатные квартиры (43%) и студии (33%), доля двухкомнатных квартир составила около 19%. «Мы наблюдали повышенный интерес к небольшому жилью, так что можно говорить о снижении среднего размера площади квартиры и в 2024 году, — добавил Дмитрий Ефремов. — Количество квартир, которые девелоперы предлагали своим клиентам в новостройках в прошлом году, увеличилось на 10% по сравнению с 2022-м. Однако мы прогнозируем в наступившем году сдерживание старта строительства новых проектов».

Нужно отметить, что вторичный рынок в Петербурге показал еще более впечатляющий рост: общее количество зарегистрированных прав собственности на жилые помещения на основании договора купли-продажи, мены в Петербурге число таких сделок выросло на 38% — до 115 714. В Ленобласти таких сделок зарегистрировано 41 534.

Увеличилось и количество зарегистрированной ипотеки (данные включают как первичный, так и вторичный рынок и рефинансирование): в Петербурге это 175 883 сделки, что на 21% больше, чем в прошлом году. В Ленобласти, по данным Управления Росреестра, рост составил почти 40% — всего зарегистрировано 101 286 ипотечных сделок. О значительном росте говорят и банки, например, ВТБ в 2023 году только в Петербурге и Ленобласти выдал 138,3 млрд рублей ипотеки, побив предыдущий рекорд 2021 года.

На ипотеку как на драйвер рынка строители указывают уже очень давно, причем с 2022 года основная масса заемщиков брали кредиты по госпрограммам — ипотеке с господдержкой-2020 и семейной ипотеке, доступ к которой упростился с начала 2023 года. К ним добавилась IT-ипотека, которая, впрочем, все равно не стала массовой в силу специфики.

Так, в Объединении «Строительный трест» общая доля сделок с использованием ипотечного кредитования в 2023 году составила 90%, из них более 46% — сделки с использованием семейной ипотеки.

В структуре продаж РСТИ доля сделок с использованием заемных банковских средств в 2023 году составила 90%, рассказала Екатерина Немченко: заметно увеличилась доля семейной ипотеки — до 31%, также в прошедшем году был отмечен прирост IT-ипотеки — от единичных сделок в 2022 году к заметной доле в 10% в 2023 году.

На фоне роста ключевой ставки изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой, заметила она. При этом заметнее пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на жилье вторичного рынка. Отдельным мотиватором для принятия решения о покупке новостройки послужило увеличение в сентябре 2023 года минимального первоначального взноса с 15% до 20% и анонс увеличения размера первого взноса до 30%.

Дмитрий Ефремов также считает, что политика ЦБ, которая состояла в довольно жестком регулировании ипотечного кредитования, влияла на рынок недвижимости в целом. «В итоге основная доля продаж строительного сегмента в 2023 году за семейной ипотекой, — отметил он. — Мы предполагаем, что в 2024-м эта программа станет главным драйвером рынка».

«Именно ипотека, по большей части — льготные программы, поддерживала высокий уровень продаж в 2023 году, — подтвердила Ольга Трошева. — Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%, что побудило потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий».

«В конце года новости про ипотеку позитива не внушали и, конечно, часть покупателей поспешила воспользоваться старыми, более выгодными условиями», — согласился Сергей Софронов.

«Усложнение ипотечного кредитования как раз можно обозначить одним из факторов, влияющим на динамику продаж, — считает и Наталия Коротаевская. — Столько раз ключевая ставка не увеличивалась раньше никогда. Понятны опасения регуляторов, но в то же время все понимают, что ипотека в настоящее время самый действенный инструмент приобретения недвижимости. Над ним нужно работать и развивать».

По ее словам, увеличение сроков выплаты ипотеки привело к тому, что покупатели стали более тщательно подходить к выбору жилья — их интересуют не просто квадратные метры и планировки, но и сопутствующая инфраструктура.

Сергей Терентьев также считает, что повышение первоначального взноса по программе «классической» льготной ипотеки сначала с 15 до 20% в сентябре и до 30% в декабре стало одним из ключевых факторов, повлиявших на спрос в 2023 году. Свой вклад внесло и повышение ключевой ставки, что вызвало опасения об ужесточении условий выдачи льготных кредитов, что и произошло в конце года.

«В этой ситуации максимально правы были покупатели, которые заключили сделки во второй половине лета, — говорит он. — Они получили наиболее комфортные условия приобретения квартир как с точки зрения цены, так и условий по ипотеке. Но и покупатели, совершившие сделки в октябре — декабре, тоже оказались в выигрыше. В последние недели ряд банков стали выдвигать требование об оплате комиссионного вознаграждения за выдачу кредита по программе льготной ипотеки. К большому сожалению, оно будет по большей части ложиться на плечи заемщиков. В связи с этим все, кто приобрел квартиру в 2023 году, приняли правильное решение».

При этом, например, в Группе «Эталон» считают, что и в нынешних условиях есть куда развиваться. «Несмотря на увеличение ключевой ставки, мы видим значительный потенциал для дальнейшего роста нашего бизнеса в этом году: повышение рыночных ипотечных ставок переориентирует покупателей на приобретение недвижимости на первичном рынке, а сохранение льготных ипотечных программ в регионах позволяет рассчитывать на устойчивый спрос в тех городах, где мы наращиваем наше предложение», — говорит Геннадий Щербина.

В целом по агломерации основным трендом в 2023 году была стабилизация стоимости жилья, считает Мария Орлова. Так, в среднем в Ленинградской области стоимость квадратного метра поднялась на 0,9%, до 145,5 тыс. руб., а, например, в спальных районах Петербурга даже слегка опустилась — на 1,4%, до 253,8 тыс. руб.

Однако, по ее словам, такой «штиль» наблюдается не везде: так, например, в Ломоносовском районе, где ГК «А101» начала строительство жилого комплекса, стоимость квадратного метра выросла за год на 16,5% — со 118,8 тыс. до 138,3 тыс. рублей.

По словам Ольги Трошевой цены растут на протяжении последних лет, и в 2023 году стоимость жилья также увеличилась. В целом по итогам года цены на квартиры в новостройках класса масс-маркет в Северной столице выросли на 7,4%, до 235,4 тыс. руб / кв. м, отметила она.

«Цены выросли примерно на 7,5%, — подтверждает Сергей Софронов. — Это сопоставимо с инфляцией и соответствует прогнозу, который мы сформировали в начале года. В рублях средняя стоимость «квадрата» в Петербурге в 2023 году достигла 234 тыс. рублей».

Ольга Тихомирова считает, что в целом цены выросли ненамного — от 3 до 5 процентов в зависимости от класса жилья и типа квартиры.

В течение года по строящимся объектам РСТИ динамика цен варьировалась от 4% до 15%, и в среднем достигла показателя роста цен в 6% за год, что соответствует среднерыночному показателю, отметила Екатерина Немченко.

«В 2023 году динамика средневзвешенной цены первичного рынка жилья в Петербурге составила около 9%, — добавила она. — Это обусловлено и ростом себестоимости строительства за счет удорожания некоторых строительных материалов и рабочей силы, и всплеском покупательского спроса на первичное жилье, и увеличением ключевой ставки, которое отразилось на росте процентной ставки по проектному финансированию объектов».

«В первой половине 2023 года рост цен был не очень заметным, во второй половине года он ускорился на фоне всплесков ажиотажного спроса, — говорит Сергей Терентьев. — По своим объектам мы зафиксировали рост цен в пределах 15% за счет фактора увеличения строительной готовности и повышенного спроса в конце третьего и четвертом кварталах».

Дмитрий Ефремов добавил, что строить девелоперам стало дороже после повышения ключевой ставки, так что средняя стоимость квартиры в новостройках увеличилась на 5% и выше (все зависит от класса жилья), цена сделки за период декабрь 2022-го — декабрь 2023 года возросла на 12%.