Новостройка, но не совсем. Где и почему сегодня выбирают «новую вторичку» в Петербурге

Эксперты отмечают рост интереса ко всем объектам вторичной недвижимости, но к новой вторичке — особенно. В объеме спроса в городе и области на такие квартиры приходится больше половины, а количество сделок с ними с начала года увеличилось практически вдвое. Самыми популярными локациями на вторичном рынке стали Приморский, Красносельский и Московский районы. Дома не старше 10 лет считаются одним из наиболее ликвидных продуктов — покупатели любят такое жилье за современные планировки и благоустройство, обжитые районы.

На конец первого квартала этого года объем предложения на вторичном рынке на территории города и области оценивается в 35,6 тыс. квартир, из которых в границах города — 27,3 тыс. (77 %). При этом «новая вторичка» занимает около 44 % в общем объеме предложения, отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

В целом, по словам эксперта, с третьего квартала 2022 года объем предложения плавно и равномерно снижается — в тот период проходили срочные продажи с большими дисконтами из-за релокации продавцов. Начиная с зимы, дисконты снижаются, и рынок — в стадии ожидания восстановления спроса. Количество объявлений о продаже вторичной недвижимости, которое значительно превышает спрос, вынуждает продавца идти на уступки, а покупателю дает возможность выбирать из множества предложений.

Пригородная зона Ленобласти на конец первого квартала 2023 г. продемонстрировала прирост объема предложения «новой вторички» — 32 % всего предложения этого вида жилья агломерации сейчас сосредоточено в пригородной зоне. А 68 % «новой вторички» в предложении представлено в городских локациях.

— Стремительный рост доли предложения новой вторички был зафиксирован в первом квартале 2022, следующий виток — в третьем квартале 2022 года — люди срочно продавали свои квартиры и переводили средства в наличные деньги или рассматривали продажу недвижимости в связи с релокацией, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

Как добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в Санкт-Петербурге примерно можно оценить долю новой вторички в 39 %. Еще около 13 % приходится на предложения на вторичном рынке в домах, построенных с 2003 по 2012 годы. При этом стоимость новой вторички на 10–15 % выше, чем в среднем по рынку вторичного жилья.

В последние годы рынок новой недвижимости постоянно развивался: от планировок до благоустройства, от оснащения до архитектуры, говорит Сергей Сафронов, и квартиры в домах, построенных 10 или 20 лет назад, отличаются от того, что строится сейчас.

— У них проще МОПы, менее удобные или менее вариативные планировки, проще оформлена придомовая территория и сама она меньше, не всегда есть достаточно мест в паркинге и многое другое, — пояснил эксперт. Это как сравнивать автомобиль одной и той же модели, выпускаемой сейчас и 15 лет назад.

Основное преимущество вторичных квартир в домах не старше 10 лет — то, что не надо ждать сдачи дома, можно сразу оценить вид из окон, уровень отделки, благоустройства и прочее, отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». При этом, поскольку собственность оформлена на застройщика (то есть продавцом является юрлицо), то можно воспользоваться льготными программами ипотеки — с господдержкой, семейной, субсидированной.

— По сравнению со старой вторичкой (даже в домах, построенных 10 лет назад), здесь более современные планировки и технологии, закрытые дворы без машин, трендовое оформление дворовых территорий, — добавил Гражданкин. — При этом, если дом начинал строиться до введения эскроу-счетов, то цены на готовые квартиры в нем будут сопоставимы с ценами на строящиеся квартиры в доме, реализуемом по эскроу-схеме. В любом случае под каждый продукт найдется свой покупатель. Например, те, кто приходит с определенным запросом по планировке, этажу, ориентации по сторонам света и так далее, выберет строящуюся квартиру. Кому важна скорость переезда и возможность оценить квартиру своими глазами, выберет готовую.

Что касается расположения, то, по словам Ольги Трошевой, административно подчиненные районы Петербурга сохраняют долю присутствия в предложении на уровне 13 % (стабильная доля предложения наблюдается во всех районах, колебания составляют не более 1 %). Премиальные объекты (классов «элита» + «бизнес») в центральных районах сохраняются в предложении на уровне в среднем 7–8 %. Структура предложения в спальных районах стабильна уже год и держится в пределах 79–81 %.

— Приморский район удерживает первое место по объему предложения, достигая практически четверти (22 %), — продолжила Трошева. — Московский и Невский продолжают планомерно снижать долю в объеме предложения. На конец первого квартала Приморский, Выборгский и Красносельский являются лидерами, удерживая 47 % от общего объема «новой вторички» на рынке Петербурга, а Пушкинский район начиная со второй половины прошлого года устойчиво закрепился на 4 месте по объему предложения в городе.

По словам Дмитрия Ефремова, основной объем сделок в новых домах приходится на квартиры небольших площадей, дефицит которых есть в домах более ранних годов постройки и на которые формировался в предыдущие периоды основной инвестиционный спрос. Из локаций наибольший объем спроса эксперт отметил в Василеостровском и Калининском районах.

— В одних из крупнейших районов массовой застройки у КАД, Кудрово и Мурино, почти все предложение на вторичном рынке приходится на объекты от 2013 г. постройки — 96–97 %, добавил Сергей Софронов.

— Большой объем новой вторички сосредоточен в районах с активной застройкой, — продолжил Николай Гражданкин, — когда в одной локации высока конкуренция и выводится на рынок большой объем предложения, застройщики не успевают распродать все квартиры до сдачи дома. Отсюда образуется так называемая новая вторичка — квартиры с оформленной собственностью, в которых никто не жил.

Новая вторичка сегодня занимает более 50 % спроса от общего объема продаж на вторичном рынке, причем на территории области на этот сектор приходится почти 80 % спроса, прежде всего, ввиду небольшого объема предложения квартир в домах более ранних годов постройки, отметил Дмитрий Ефремов.

— В первом квартале года на вторичном рынке в петербургской агломерации было реализовано 20,9 тыс. квартир, это на 12 % меньше относительно четвертого квартала прошлого года и на 26 % меньше к аналогичному периоду прошлого года, продолжила Ольга Трошева. — В объеме спроса в агломерации «новая вторичка» занимает первое место — 52 % (при этом в Петербурге — 46 %, а дома, построенные до 2000 года — 47 %; в Ленобласти «новая вторичка» занимает долю в 78 % спроса).

К концу первого квартала этого года спрос стал плавно оживляться и прирос на 45 % относительно февраля. К районам-лидерам по спросу эксперт отнесла Всеволожский в области и Приморский и Красносельский в городе, на конец первого квартала добавился еще Московский район. Заметен прирост доли Кировского района в структуре спроса — с 3 % до 6 %.

— Спрос на вторичном рынке в основном поддерживается за счет альтернативных сделок (встречных покупок) и покупателей со 100 % оплатой, для которых важно сразу переехать в готовую квартиру, — говорит Трошева. — На первичном рынке в отличие от вторичного действуют разнообразные ипотечные программы (госпрограмма, семейная ипотека, траншевая). Даже с учетом повышения минимальных ставок в апреле и мае, ипотека на первичном рынке по-прежнему остается ведущим инструментом покупки жилья — доля ипотечных сделок составила 88 % по итогам апреля.

В апреле средняя цена на вторичном рынке жилья в городе составила 186,9 тыс. руб. за кв. м. В сравнении с предыдущим месяцем — минус -0,9 %. По данным «Петербургской недвижимости» на вторичном рынке области в отчетном периоде средняя цена была 129,5 тыс. руб. за кв.м, что на 0,8 % ниже относительно прошлого месяца.

Что касается новой вторички Петербурга, то цена квадрата на рынке жилья, введенного в эксплуатацию с 2010 года, составила 204,9 тыс. руб., снижение составило -0,3 % относительно прошлого месяца. В области цена «новой вторички» составила в среднем 150,6 тыс. руб.за «квадрат», прибавив 0,2 %.

По словам Сергея Софронова, цена на вторичном рынке зачастую определяется субъективным видением продавца. Суммы реальных сделок могут отличаться от цен, указанных в объявлениях о продаже. Цены могут расти по мере инфраструктурного развития локации или, например, такого редкого для Петербурга явления, как открытие станции метро неподалеку.

— Если говорить о дорогой недвижимости, в исторических районах, то цена может расти на вторичном рынке ввиду отсутствия иных предложений в локации, — говорит он. — По уровню цен «новая вторичка» находится примерно между общей «вторичкой» и «первичкой». В последнее время конкуренцию первичной недвижимости со стороны новой вторичной ослаблял ипотечный фактор — на рынке новостроек ипотечные ставки более привлекательны. С сокращением субсидирования или с появлением интересных программ для вторичного рынка конкурентный фактор будет меняться. Новая недвижимость будет выигрывать у вторичной за счет качества и разнообразия выбора. Вторичная может быть интересна тем, кто ищет конкретные локации, где нового строительства нет.