ПоделитьсяОдна из острых проблем развития мегаполисов — маятниковая миграция при их экстенсивном развитии: жители вынуждены ежедневно перемещаться в центр с окраин, тратя много времени на дорогу. Поэтому основная задача для девелопера — формирование новых точек притяжения, если район недонасыщен какими-то функциями. Как это происходит в России, рассказала в интервью «Фонтанке» руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101»* Оксана Моисеева.
Рядом с домом
— Что, по мнению урбанистов, должно находиться в 15-минутной доступности от дома?
— Нужно отталкиваться от социального портрета среднестатистического жителя, причем этот портрет постоянно меняется. Например, почта ещё не так давно была необходимой точкой притяжения в любой локации, а теперь таковыми стали пункты выдачи онлайн-заказов. Жителям важно иметь в шаговой доступности объекты, обеспечивающие возможность саморазвития: спортивные и образовательные, например хобби-центры, обучающие курсы и пр. И это помимо базового пула ежедневных потребностей — магазинов, детских садов, школ, общепита, остановок общественного транспорта и пр. Расстояние до них не должно превышать 500–650 метров, то есть доступность этих объектов не должна превышать больше семи минут.
— На практике так и получается?
— Давайте посмотрим на структуру бизнеса на примере территорий, сформированных сегодня в Новой Москве. Вполне естественно, что значительную долю, около 32%, помещений на первых этажах там занимают продуктовые магазины, поскольку продукты — это предмет первой необходимости.
На втором месте со значительным отставанием (13%) — общепит, причем в Петербурге его доля значительно выше. Замыкают тройку торговля бытовыми товарами (12%). Здесь всё логично — данные товары и услуги нужны подавляющему большинству жителей. А дальше идут те сферы деятельности, которые требуются более узкому кругу граждан.
Например, по 9% приходится на детские центры и товары, рассчитанные, разумеется, на семьи, и салоны красоты, ориентированные на женщин. Есть ещё различные сервисные услуги (8%), товары для животных (1%) и многое другое. Это что касается коммерции.
Теперь про социальную сферу. Ранее школы и вся остальная «социалка» строились позже, чем дома вводились в эксплуатацию. Сегодня девелопер стремится — и это тоже вектор развития — вводить их при заселении первых очередей жилого комплекса. Дело в том, что образовательная среда — это не просто «соцнагрузка» на бизнес, а конкурентное преимущество, опосредованно способствующее продажам жилья в следующих очередях того же проекта.
— Достигает ли новый подход к инфраструктуре своей цели — жители меньше передвигаются по городу?
— Здесь необходимо отметить изменения психологических паттернов поведения: люди сейчас внимательнее стали относиться к временным затратам, в том числе на поездку за покупками в мегамоллы, которые традиционно, ещё 20 лет назад, строили за КАД (МКАД). Тратить на это полдня хотят далеко не все. Хотя еще не так давно такая поездка была делом естественным для многих.
Подобная переоценка, а также насыщение новых районов собственной инфраструктурой, приводит к тому, что около 30–35% жителей построенных ГК «А101» районов не выезжают за их пределы. Это данные из исследований, которые мы регулярно проводим. Вслед за людьми из центра выезжает и бизнес: локальные торговые комплексы и стрит-ретейл в густонаселенных районах развиваются, в то время как мегамоллы пустеют.
В Петербурге, как подтверждает статистика, те же тенденции, что и в Москве: объем вакантных площадей в крупных городских ТРК в моменте достигал 40%, в районных же торговых центрах вакансия не превышала 12%.
— Есть мнение, что развитая инфраструктура повышает цену квадратного метра в проекте. Вы с этим согласны?
— Да, именно поэтому так важно развивать коммерческую недвижимость. Раньше девелоперы относились к первым этажам как ко вторичному продукту, работали с ними по остаточному принципу. Теперь крупные застройщики понимают: девелоперский продукт — единый. Успех жилого комплекса — это прекрасное благоустройство, правильная логистика внутри, качественная инфраструктура. Иными словами, когда человек, который купил квартиру и живет в новом районе, не имеет потребности оттуда выезжать.
Ведь что такое 15-минутный город? Это когда ты спокойно идешь на работу и возвращаешься домой пешком, успеваешь забрать ребенка из детского сада или с секции, а вечером отправляешься на допобразование или фитнес. У тебя вся жизнь в шаговой доступности. Это даже не тренд, это становится нормой и культурой девелопмента — создавать новые территории и развивать их как деловые, общественные и культурные пространства. Голые стены уже давно никто не покупает.
Добавлю, что покупка недвижимости (жилой и коммерческой) в локации с богатой инфраструктурой — выгодная инвестиция, в том числе с точки зрения клиента. Ведь если он вкладывает деньги в постоянно развивающийся район, то его объект со временем в цене будет только расти.
Лайфворкинг вместо офиса
— Одна из важных частей концепции 15-минутного города — создание рабочих мест. Но сегодня это не фабрики и заводы, а прежде всего, удаленные рабочие места?
— Действительно, после пандемии примерно 20–25% сотрудников остались работать удаленно. Они и сегодня выбирают того работодателя, который предоставляет им эту гибкость. Поэтому в составе жилых комплексов у нас появились лайфворкинги, то есть коворкинги шаговой доступности.
— Кто их основные резиденты?
— Представители IT-отраслей, дизайнеры, копирайтеры, работники сферы коммуникаций и PR, журналисты, переводчики. Достаточно популярна преподавательская деятельность: онлайн-образование набирает обороты, в пандемию у многих получилось развить бизнес в интернете. Студенты используют лайфворкинги для подготовки к занятиям и экзаменам — помещения обеспечены всем необходимым оборудованием. Учитывая, что наши собственные лайфворкинги Easy Busy работают в режиме 24/7, люди часто приходят ночью: никого нет, можно в спокойной обстановке позаниматься своими делами.
Ключевая особенность Easy Busy — полный перенос решения всех административных задач клиентов в цифровой формат. В лайфворкингах нет административного персонала. Бронирование рабочих мест и переговорных, подключение к Wi-Fi, принтинг, чат-боты технической и административной поддержки реализованы на базе интегрированной IT-платформы. Доступ в лайфворкинг также осуществляется бесконтактным способом, арендовать рабочее место можно онлайн
— По вашему опыту, в коворкинги у дома ходят регулярно или от случая к случаю?
— Если компания арендует для своего сотрудника рабочее место, то, как правило, берет для него длительный абонемент — от месяца до полугода. Есть почасовая оплата. Но чаще всего люди бронируют место на день, это экономнее.
— Коворкинги приносят доход?
— Если говорить о лайфворкинге небольшого формата (120–130 квадратных метров), то это максимум 40 рабочих мест. Это не генерирующий прибыль объект, его можно лишь вывести в точку безубыточности. Но мы рассматриваем его как важную составляющую инфраструктуры, как реализацию мечты о работе рядом с домом.
У нас на самом деле так и происходит: поработал пару часов, пошел домой, пообедал, потом вернулся, сходил за ребенком, продолжил работу. То есть в течение дня есть возможность передвижения. Ты не привязан к рабочему месту, над тобой не стоит работодатель, при этом ты эффективен и выполняешь свои задачи тогда, когда тебе удобно, попутно занимаясь личными делами. Это очень удобный формат.
— А классические офисы в новых жилых районах появляются?
— Я бы скорее говорила о гибких офисах — они действительно востребованы и уместны в рамках мультиобъектов, совмещающих деловую, торговую, сервисную и рекреационную функции. Для арендаторов важно иметь возможность быстро увеличивать/уменьшать занимаемые площади под текущие потребности, а также изменять пространство. И многие из них совсем не прочь уйти туда, где офис можно расположить рядом с ключевыми объектами инфраструктуры. И заодно жилыми кварталами, в которых, как оказывается, живет значительное число сотрудников. Тем самым девелоперы сегодня успешно интегрируют бизнес-центры внутри локации, обеспечивая возможность для работы и отдыха в непосредственной близости от места проживания. Именно таким задумывался изначально наш бизнес-квартал «Прокшино», совместивший в себе офисный центр, торговую галерею, ресторан, паркинг, супермаркет и пр.
Как создается современный стрит-ретейл
— В Петербурге сдается много коммерции на первых этажах, но владельцы бизнеса — например, пекарен — говорят о том, что подходящих помещений мало. Как вообще застройщики формируют стрит-ретейл в своих проектах?
— На этапе проектирования жилого комплекса работает большая команда. В нее входят в том числе продуктологи. Они, изучая территорию, целевую аудиторию, покупательскую способность, логистику, начинают выстраивать концепцию. Определяют долю коммерции, которая нужна. В зависимости от плотности населения и других факторов она составляет от 6% до 10%. Определяется количество и месторасположение супермаркетов, салонов красоты, а также так называемых «дотируемых объектов», то есть образовательных и социальных учреждений, творческих центров, детских магазинов. То есть вообще всего, что создает социально ориентированную среду, «оживляет» территорию и повышает вовлеченность граждан в общественную жизнь. У нас предусмотрены ещё и фитнес-поинты — небольшие студии для занятий спортом, которые можно арендовать в индивидуальном порядке.
Фактически всё это — функциональное зонирование. Всегда ли план соответствует факту? Конечно, нет. Но формируется «базовый пул», к которому потом присоединяются более мелкие функции.
Например, для ресторанов и пекарен идеально подходят угловые помещения. Мы готовим их технологически — общепит требует больших электрических мощностей, отдельной вентиляционной шахты с увеличенным сечением — однако это не значит, что тот же ресторан здесь точно появится: мы изучаем людские потоки, другие точки притяжения, вообще различные варианты.
Для супермаркетов сразу предусматриваем зоны разгрузки, витрины и т. д. Это называется build-to-suit — строительство под требования заказчика. Не все девелоперы могут так делать, но это — наша стратегия. Большим преимуществом является то, что земля, на которой строит ГК «А101», находится в нашей собственности.
— Такой подход под запросы бизнеса ускоряет покупку и аренду коммерческих метров?
— У нас есть магазин франшиз: здесь её можно купить и разместить в предварительно акцептованном помещении. Акцепт говорит о том, что владелец бренда подтверждает — указанный бизнес будет работать в этой локации и помещение соответствует необходимым параметрам сетевого оператора под конкретный бизнес. Когда мы предложили рынку эту идею, то она была принята «на ура»: операторам не нужно искать подходящие площади, они могут быстрее запустить работу на территории.
— Мало бизнес открыть — его нужно еще и удержать. В петербургских спальных районах можно часто заметить: два салона красоты в одном доме или два продуктовых магазина. В результате один через какое-то время закрывается.
— В 2020 году мы запустили платформенное решение для предпринимателей, благодаря которому они могут управлять своими активами из любой точки мира. Важная его часть — интерактивная карта, которая позволяет проанализировать территорию, на которую выходит оператор. Владелец, например, фитнес-студии может зайти на наш сайт, выставить фильтры и посмотреть, какие фитнес-студии уже открыты в районе, какой у них трафик, где есть свободные помещения. И принять решение — нужно ли сюда идти.
Другое дело, что операторы зачастую ленятся и не используют этот инструмент. Приведу аналогию: каждая последующая жена думает, что с ней-то муж точно не разведется. С бизнесом такая же история: когда десятая кофейня хочет зайти на эту территорию, ее владелец уверен, что предшественники всё делали неправильно, а уж он абсолютно точно знает, как добиться успеха. Это ошибка. Мы как управленцы территории знаем абсолютно все о людях, которые на ней проживают. И делимся этим с предпринимателями. Более того, мы платим за эту информацию большие деньги — если бы предприниматель пошел и самостоятельно эти данные заказал, ему бы это обошлось достаточно дорого.
— А как считается трафик?
— Есть два подхода: квадрокоптеры, которые поднимаются в разное время, и ручной счет, когда стоят статисты и четыре раза в день замеряют людской поток. Потом мы сравниваем эти показатели. Плюс учитываем на интерактивной карте точки притяжения: станции метро (в том числе будущие) и народные тропы. Честно показываем и «медвежьи углы». Их тоже можно удачно приспособить под какую-либо функцию: разместив МФЦ, молочные кухни, пункты выдачи заказов и т. д.
ПоделитьсяСтоличные тренды в Петербурге
— Считается, что петербургский рынок коммерческой недвижимости в среднем на 5 лет отстает от московского. Если это так, то какие столичные тренды ждать в Северной столице?
— Мне сложно сказать, что Петербург отстает, потому что в принципе любой рынок самодостаточен. Он просто другой. Это иное поведение потребителя, иной формат коммерции. Например, я вижу, что здесь востребованы небольшие помещения для бизнеса. Это говорит о более низких инвестициях на входе.
Что можно интегрировать в Северной столице? Я думаю, что нужно внедрять цифровые инструменты, заимствовать наш опыт с управлением коммерческой недвижимостью.
— Зачем девелоперу самому управлять стрит-ретейлом на территории?
— Раньше мы продавали коммерческие помещения на первых этажах и, как следствие, уже никак не могли влиять на бизнес на своей территории. Теперь наша концепция изменилась: мы учимся управлять стрит-ретейлом как торговым центром. Одна из важных задач — создание кластеров, например детского или ресторанного, — для удобства целевой аудитории. Например, мы изучаем наиболее распространенные прогулочные маршруты мам с колясками и на этой основе делаем так, чтобы по пути им встретился продуктовый магазин (купить воды или салфетки), затем — образовательный центр (многие заинтересуются, куда малыша можно будет отвести, когда подрастет), далее — магазин детских товаров. Должна быть и парковая зона, игровые площадки, а с ней рядом — место, где можно выпить кофе.
Девелопер никому ничего не обязан, но, если он хочет, чтобы его продукт был успешен, он должен стать не просто строителем, а менеджером своей территории.
— Как это реализуется на практике?
— До 2023 года у нас не было такой практики, мы не держали помещения в собственности. Сегодня у нас есть площади, которые мы заблокировали для продажи и планируем к заселению домов — в 2023–2024 годах — заполнить арендаторами. Это порядка 18–20 тысяч квадратных метров, или ориентировочно 30% от объема экспонирования. Мы оставляем у себя эту собственность на балансе и формируем из нее «базовый пул»: те объекты стрит-ретейла, которые должны открыться в первую очередь. Через некоторое время можем продать их как готовый арендный бизнес.
Именно так планируется сделать в двух проектах ГК «А101» на территории Ленобласти — в Лаголово и Всеволожске. Ожидается, что в продажу оба выйдут до конца I квартала текущего года.
Рынок инвестиций: скорее жив
— Насколько инвесторы вообще готовы покупать коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов в условиях турбулентности?
— Как я уже упоминала, бизнес постепенно покидает центр и перемещается в новые районы на окраинах. Исходя из этого тренда следует ожидать дальнейшего притока клиентов, а значит — и инвестиций в коммерческую недвижимость и в комплексные жилые проекты, где создается качественная городская среда: в районах за пределами центра Петербурга и «ближнем поясе» Ленобласти. Привлекательными для инвесторов будут проекты с хорошей транспортной доступностью, высокой плотностью населения и долей коммерческой недвижимости на уровне около 8% от общей площади проекта. Это обусловлено ростом стоимости актива по мере развития локации.
— Каков сегодня «порог входа» на рынок?
— Средняя стоимость коммерческого помещения в проектах — 21 млн рублей (до периода санкций — 30 млн). Средняя площадь лотов — 70–90 квадратных метров. Также очень востребованы небольшие лоты по 20–30 «квадратов».
— А какова доходность коммерции?
— Ожидаемая доходность — до 12% годовых. При покупке на стадии котлована стоимость помещения к тому же может увеличиваться на 12% в год по мере строительства, а со второго года эксплуатации — еще примерно на 5%.
— Изменилась ли за минувший год стоимость аренды помещений?
— Средняя арендная ставка держится на прежнем уровне, и никаких признаков её снижения мы не видим. Однако есть тенденция перехода от фиксированной стоимости аренды в сторону процента от оборота. Вообще прошлый год был весьма удачным для нас по уровню дохода от аренды: в III квартале количество сделок увеличилось на 60% по сравнению со II кварталом.
— Есть ли основания для позитива в 2023 году?
— Есть деловая активность — это хорошо. Инвесторы продолжают вкладывать деньги в Россию, несмотря на то что есть альтернативы за рубежом. Доходность коммерческой недвижимости практически в два раза выше, чем по банковским депозитам. Появляются новые инструменты. Рынок аренды внутри жилых массивов растет, он востребован, там нет никакой стагнации.
Кроме того, по нашей локации видно, как предприниматели становятся более активными и прямо участвуют в развитии территорий. Еще недавно было сложно поверить в то, что в России приживется международный опыт кооперации предпринимателей, где они коллегиально принимают решение, открывать салон красоты на территории или нет — уровень сплоченности бизнес-сообщества у нас пока недостаточный для выработки единого мнения о развитии локации. Мы со своей стороны повышаем его, устраивая дискуссии «без галстуков» в нашем «бизнес-кафе». Будем надеяться, что со временем система управления и уровень ответственности за территорию станет таким же, как в лучших мировых практиках. Тем более что движение в этом направлении уже есть.
Анатолий Коваленко, специально для «Фонтанки.ру»
