Крыша протекла и затопила квартиру? Как добиться возмещения ущерба

Перепады температур и обильные осадки в Петербурге могут обнажить дефекты кровли — так вода проникает в ваши квартиры. Что делать, если из-за течи пострадал ремонт? На какие компенсации вы имеете право и как взыскать ущерб? Вместе с юристом Николаем Тямшанским «Фонтанка» составила пошаговую инструкцию для тех, у кого потекла крыша.

С технической точки зрения причины течи с крыши могут быть разными:

• износ материалов;

• механическое повреждение во время чистки льда или от других действий;

• ошибка при монтаже кровельного пирога;

• слишком большое количество снега и наледи на крыше.

Первое, что стоит держать в голове: последствия протечки необходимо зафиксировать на фото и видео. Не факт, что они пригодятся вам в суде, но доказательства всегда лучше иметь на руках. Помимо самой течи, места ее расположения и характера повреждений, на кадрах будут видны и тип обоев, мебели, других элементов интерьера. Эти детали имеют значение для расчета размеров ущерба.

Осмотр и фотофиксацию источника течи в кровле должна будет провести управляющая домом организация. Обычным гражданам это делать запрещают правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Госстроем России, — отмечает Николай Тямшанский.

«Эти данные могут быть очень важными для последующего разбирательства», — говорит Тямшанский.

Жилищный комитет отмечает, что сотрудники управляющей организации должны осмотреть квартиру, где случилась протечка, и составить акт с описанием последствий в течение 12 часов с момента обращения, а за сутки — устранить течь (если речь о кровле).

Если в разумный срок (3 дня) никто не явился, напишите письмо исполнителю. Допустимы следующие способы доставки:

• лично сдать секретарю и получить отметку;

• заказным письмом;

• через ГИС ЖКХ.

Если в течение 3-х дней не удалось получить акт о протечке, обратитесь в ГЖИ с жалобой о невыдаче акта. Жилищная инспекция помогает в 95% случаев, подчеркивает Тямшанский.

Юристы рекомендуют собственникам жилья устранять последствия протечки в квартире только после того, как ответственные лица устранят ее причину, а все повреждения будут прописаны в акте.

Если сотрудники управляющей компании не составили акт о последствиях течи с крыши в разумный срок (такое происходит часто), вы имеете право оформить его самостоятельно, при содействии двух соседей. Необязательно, чтобы это были собственники жилья в доме: главное знать их данные и быть с ними на связи на случай разбирательств.

В акте должен быть подробно перечислен урон вашему имуществу, с описанием вида обоев, материалов, элементов интерьера, моделей пострадавшей техники и т. п. А кроме этого — причина залива квартиры. Она должна быть конкретной, а не абстрактной.

«Иногда бывает так, что акты составляют с формулировкой „протечка сверху“ или „причина неясна“. Все понимают, что речь о кровле, но иногда судья говорит, что нужно техническое заключение, иначе решение не устоит в апелляции», — отмечает Тямшанский.

• Если акт составляет управляющая компания, и вы не согласны с его содержанием, не подписывайте его. Можете написать: «Перечень замечаний к акту прилагается» — и добавить свои замечания на оборотной стороне листа. Или расписаться только рядом с фразой «Копию акта получил». Сохраните копию акта, вне зависимости от того, согласны вы с ним или нет. Даже если управляющая компания составила акт, вы можете оформить свой, более полный. Когда вы составите акт, его копию необходимо отправить управляющей домом организации. Так вы ее уведомите о существовании этого акта. Она вправе не согласиться с ним.

После этого, если ваше жилье застраховано, обратитесь в страховую компанию, вызывайте ее представителя, чтобы оформить страховой случай и получить компенсацию. Страховые компании могут занизить стоимость ущерба, оспорить её можно через суд, отмечает Николай Тямшанский.

ВАЖНО: Если вы получаете выплату по страховке, то на выплату от управляющей компании вы уже права иметь не будете. Исключением будет случай, когда страховка не покрыла весь нанесенный урон.

Для разбирательств с управляющей компанией вам необходимо самостоятельно оценить ущерб. Возможно, с привлечением профессионалов.

«Управляющие организации очень любят занижать стоимость ущерба раз в пять-шесть. Чтобы вам не потерять деньги, необходимо для начала хотя бы изучить цены самостоятельно. Желательно привлечь эксперта-оценщика. И только после этого обращаться в УК за компенсацией», — говорит Тямшанский.

Если ваше помещение затапливает регулярно или потоп был очень сильным и при этом материалы хорошо впитывают влагу, в квартире может быть плесень. Это влечет за собой дополнительные расходы при ремонте, а значит, речь о большем ущербе, который должна вам возместить управляющая организация. В таком случае стоит сразу провести и микологическую экспертизу. Ее стоимость может составить порядка 20 тысяч рублей.

«Микологи не только дают заключение о том, что, условно, эти чёрные пятнышки — именно плесень. Факт наличия плесени влияет на возможность взыскать компенсацию морального вреда. Больше того, микологи дают строительные рекомендации: как правильно плесень устранять. Скорее всего, недостаточно поменять обои, в местах поражения грибком придется отбить всё до кирпича или бетона, использовать противогрибковые средства. Это повышает стоимость восстановительного ремонта на 20-30%», — рассказывает Тямшанский.

• В случае как обычной оценки, так и микологической экспертизы у вас будет на руках отчет. Вы сможете провести переговоры с управляющей организацией, зная реальную стоимость ремонта и имея подтверждение на руках.

«Если они вам предложат разумную сумму, пусть даже на 10% меньше, имеет смысл согласиться. Если же от вас будут требовать дополнительных документов и вы видите нежелание платить, на этом этапе стоит обратиться к юристу и составить официальную претензию», — говорит Тямшанский.

По опыту общественной организации потребителей «Справедливость», до судебных разбирательств по вопросам компенсаций доходят городские жилкомсервисы. Но в целом можно говорить о дисбалансе в сторону досудебного возмещения вреда.

Судятся горожане из-за того, что их запросы на компенсацию игнорируют, предлагают несоразмерно маленькие суммы или вовсе отказывают.

Если вам нанесен ущерб менее 100 тысяч рублей, иск необходимо подавать мировому судье по месту жительства. Если исковые требования выше 100 тысяч рублей, необходимо обращаться в районный суд. Такой иск подается по вашему выбору: по месту нахождения ответчика или по вашему месту жительства. Исковая давность по таким делам — три года.

Николай Тямшанский рекомендует в случае судебного разбирательства сразу предоставить ЖКС реквизиты счета для добровольного возмещения ущерба.

«Управляющая организация в любой момент может как выплатить полностью сумму, которую от нее требуют, так и любую другую сумму. Если она этого не сделает, для судьи это будет аргумент в пользу взыскания большей суммы в качестве компенсации морального вреда, например», — отмечает Тямшанский.

Что получает собственник по результатам такого суда? Возмещение материального ущерба, компенсацию морального вреда (по оценкам общественной организации «Справедливость», в среднем это обычно по 10 тысяч рублей на каждого зарегистрированного в пострадавшем жилье), возмещение затрат на оценку ущерба, экспертизы и стоимости услуг юриста.

«Удивительно, но факт: такие действия приводят к быстрому устранению причины протечек, которые длились годами. Исполнители направляют лучших кровельщиков и сантехников в первую очередь на те адреса, где живут собственники, способные постоять за себя», — подчеркивают в общественной организации.

Смотрите также разборы от Государственной жилищной инспекции Петербурга:

• что делать в случае протечки;

• куда жаловаться на управляющую домом организацию.

Полезные ссылки:

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда

Срок оформления акта протечки

Куда обращаться в Петербурге, если протекает кровля

Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства

Жалоба на невыдачу акта о протечке

Мировые судьи Санкт-Петербурга