Найди десять отличий: нужно ли делить жилье на классы

Классы жилья — одно из самых размытых определений рынка недвижимости. Эконом, масс-маркет, комфорт-лайт, комфорт плюс — разнообразие вариантов нередко повергает потенциального покупателя в шок и пучину сомнений. Как классифицируется жилье и насколько точны эти градации, разбирались участники круглого стола, организованного «Фонтанкой».

Размытая классификация

Впервые методика классификации жилья по типам была разработана в 2002 году для новостроек Москвы. Спустя десятилетие Российская Гильдия риэлторов ее доработала. Если говорить глобально, существует всего два вида жилой недвижимости: массовое и повышенной комфортности. Эти две большие группы внутри себя тоже делятся: каждая распадается на несколько подтипов. К массовому жилью, согласно классификации Гильдии риэлторов, относятся дома и эконом-, и комфорт-класса. Жилье повышенной комфортности включают в себя дома классов «бизнес» и «элит». По данным экспертов, среди новостроек Петербурга 83% объектов формально относятся к массовому жилью, а 17 — повышенной комфортности.

Стремясь привлечь и удержать покупателя, застройщики добавляют все новые опции, совершенствуя и улучшая предложения. Перемены приводят к возникновению новых подтипов — именно так, например, появились дома класса «комфорт плюс». Однако смешение стандартов и опций привело к тому, что одному классу стали свойственны признаки другого, а определение их отчасти превратилось в маркетинговую историю, перестав отражать реальные стандарты.

— Деление недвижимости на классы весьма условно и имеет в первую очередь маркетинговое значение. Классификация новостроек была составлена гильдией риелторов, но законодательно она не закреплена. По сути, деление на классы позволяет застройщикам мотивировать цены на жилье, а покупателям — понимать, какой набор дополнительных услуг они получат к своим квадратным метрам, — считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

Помимо этого, полагает заместитель вице-президента по жилой недвижимости, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин, в каждом конкретном проекте имеет смысл — и девелоперы стараются именно так и поступать — закладывать определенные решения под конкретную целевую аудиторию.

— 10 лет назад ситуация была иной: массовое жилье и элитное сильно отличались и визуально, по фасадным и архитектурным решениям, и по остальным продуктовым характеристикам — их невозможно было сопоставить. Не случайно в течение 18 лет, с 2003 по 2020 год, мы строили элитное жилье и комфорт-класс под разными брендами. Но в последние годы это разделение потеряло актуальность, свидетельство чему — множество новых терминов, которые «изобрел» рынок: бизнес-лайт, комфорт-плюс и так далее, — уверен Михаил Гущин.

Однако, несмотря на размытость границ, застройщики убеждены: классификацию объектов нужно сохранить.

— Деление на классы упрощает и позиционирование, и восприятие проектов. А также обязывает к соблюдению определённых параметров в соответствии с заявленным классом. Это может стать инструментом конкуренции: если ожидания застройщик превосходит, то его проекты выделяются в классе. По мере «подтягивания» всего рынка к новым критериям восприятия, как соответствие времени и конкурентному окружению, происходит и его развитие, — считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

По его мнению, границы классов определяются, прежде всего, бюджетом проектов. Если бы этого деления не было, то его стоило бы придумать, потому что прямая корреляция цены и качества с локациями прослеживается не всегда. И даже если место одно и то же, в нем может появиться и стандартное жилье, и комфорт-класс. По соседству с высоким комфортом может появиться и бизнес. В обозначении категории, уверен эксперт, покупатели видят определенную заявку и учитывают ее в отборе потенциальных проектов.

Доступное жилье

Как отмечает Надежда Калашникова, недвижимость в зависимости от локации, качества планировок и строительных материалов принято делить на четыре класса: стандарт (он же эконом), комфорт, бизнес и премиум. Но в последние годы границы классов все более размываются. Например, жилье бизнес-класса можно найти уже не только в местах, граничащих с центром города, но и в спальных районах. А расположенные на территории области огромные жилые массивы со скудной инфраструктурой нередко именуются комфорт-классом — по сути, являясь экономом.

— Стандартное жилье — это аккуратное обозначение наиболее бюджетной недвижимости, среди которой также есть более и менее хорошие представители. Эконом существует, как его ни назови, до тех пор, пока существует задача сэкономить, — согласился с коллегой Сергей Софронов.

Он отметил, что сегмент эконом-жилья, как правило, закрывает потребности в первом жилье для молодежи и приезжих. На Западе есть термин starter home — недвижимость начального уровня: недорогая, с одной-двумя спальнями. Она покупается на минимальные личные накопления плюс ипотека. В России очень похоже — ключевым фактором позиционирования и спроса в этом сегменте остается цена.

Жилье комфорт-класса предполагает более качественные условия проживания. Это — новостройка, расположенная в районе с удобной транспортной доступностью и хорошей инфраструктурой. В основном, отмечают специалисты, дома комфорт-класса строятся по кирпично-монолитной технологии, позволяющей делать квартиры разного формата. Иногда в одном доме могут быть десятки планировочных решений.

— Сейчас застройщики крайне редко позиционируют свои объекты как эконом-класс. Это можно объяснить высокими требованиями, которые предъявляют современные покупатели. Спрос рождает предложение, поэтому большинство строящихся жилых комплексов по качеству и наполнению соответствуют уровню «комфорт-класс». Например, нормой стали закрытые дворы, просторные входные группы, колясочные и кладовые, площадки для детей разных возрастов с антитравматичным покрытием и многое другое, что раньше было признаком дорогого жилья. Также в комфорт-классе начали встречаться квартиры необычных планировок: например, с террасами и мансардами, — привела пример генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Класс комфорт-плюс от простого комфорта может отличаться очень незначительно — например, более высоким качеством лифтов или отделки мест общего пользования. «Комфорт-лайт» же может обладать чуть менее престижными характеристиками, к примеру, детских площадок. Отапливаемый паркинг, как правило, есть в домах класса комфорт-плюс.

«Например, к классу комфорт-плюс относится ЖК «Поэт» Компании Л1. Он расположен по соседству с комплексом «традиционного» комфорт-класса «Лондон Парк», здесь нет студий, зато представлены квартиры с террасами, что больше характерно для недвижимости бизнес-класса. Кроме того, в ЖК «Шекспир», «Поэте» и «Байроне» смонтированы скоростные лифты «Отис». И их по три на подъезд, несмотря на то, что на каждом этаже не более шести квартир. Кстати, ограниченное число квартир на этаже — это тоже преимущество», — рассказала Надежда Калашникова.

По мнению Анжелики Альшаевой, жилье комфорт-класса — это доступные цены в сочетании с качеством.

— Очень часто это масштабные объекты комплексного освоения территорий: например, ЖК «Любоград» в Стрельне, рассчитанный на 11 тысяч жителей. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура. Еще одна отличительная черта комфорт-класса — квартиры с чистовой отделкой от застройщика, — объяснила Анжелика Альшаева.

— Этажность проектов комфорт-класса прямого влияния на позиционирование не оказывает, — отмечает Сергей Софронов. — Напротив, может служить дополнительным фактором визуального комфорта. Например, в проекте ЖК Friends покупатели получают прямое соседство с Новоорловским заказником. И поскольку в наших домах по 25 этажей, то сразу очень большое число покупателей могут выбрать вид на лесной массив.

Эксклюзивное предложение

Наличие или отсутствие отделки, кстати, считается важным признаком класса жилья. Квартиры в домах «бизнес» и «элит» обычно сдаются без отделки совсем или же с черновой, чтобы покупатель смог сделать ремонт «под себя». Важно и место — дом бизнес-класса просто не может быть построен на окраине города. Этот тип жилья всегда отличает хорошая транспортная доступность и удобное расположение.

— Обязательным условием для жилья бизнес-класса является престижная локация и камерный формат. Пример — клубный дом «Б57» на 150 квартир, который расположен в Московском районе, рядом с парком Победы, — объяснила Анжелика Альшаева.

По словам Сергея Софронова, бизнес-класс представляет собой некую бескомпромиссность: в доме отлично все.

— Более дорогие и качественные материалы отделки, лучшая тепло- и шумоизоляция, большие окна, дверные проемы, малое число квартир на этаже. В нашем понимании такие проекты не должны предполагать размещение студий. Хотя такое на рынке встречается, — подчеркнул Сергей Софронов. — Недавний пример проекта без компромиссов — введенный в эксплуатацию в ноябре жилой комплекс «Новый Невский» на 120 квартир, рядом с Невским проспектом.

Появление студий в домах бизнес-класса отмечают и другие эксперты. Так, Надежда Калашникова сообщила, что метры стали уступать локации. Она отметила, что в новой парадигме покупателей полезным должен быть каждый метр — и речь не только о комфорте квартир, но и об удобстве жилой среды с точки зрения нагрузки на социальную инфраструктуру.

Элитное жилье от комфорта существенно отличается. Это — штучный товар на рынке, и в настоящее время он в дефиците. По подсчетам аналитиков компании Knight Frank St Petersburg, свободное предложение в этом сегменте сократилось до минимальных значений за последние 11 лет.

— Между элитной недвижимостью и бизнес-классом существует целый самостоятельный сегмент — премиум. Премиальная недвижимость предлагает очень многое из параметров элитной недвижимости, но никогда не преследует цель «все самое-самое», — пояснил Сергей Софронов. — То есть редкая, неповторимая локация и виды — обязательно. Наиболее современные решения во всех составляющих, от технологий строительства до дизайна общественных мест — само собой. Лестницы в каррарском мраморе или свой лифт в квартиру — совсем не обязательно. В отличие от действительно элитных домов, в которых отдельный лифт из паркинга в прихожую — нормальное явление.

Премиальный комплекс «Северная корона» на набережной Карповки как раз тот случай: 250 метров фасадов вдоль линии воды, практически все квартиры видовые, стиль модерн в духе Петроградской стороны, окна-люкарны, террасы, клубные сервисы для жителей, ландшафтный дизайн от создателей концепции «Тучкова Буяна». Перечислять можно очень долго.

Элитные проекты, уверены эксперты, — это эксклюзив. Будь то особняк в парковой зоне центральной части города или единственная двухэтажная квартира в историческом здании с открытки, но это жилье существует в единственном экземпляре, оно уникально.

Элитные дома всегда располагаются в черте города в престижных локациях. Надежда Калашникова подчеркнула, что отличительной особенностью этого типа является малое — не более 200 — квартир, просторные паркинги, где число машиномест совпадает или даже превышает количество квартир; индивидуальный проект дома.

Они также обычно располагают особой инфраструктурой для жильцов, отметил Михаил Гущин: «Например, в ЖК Futurist мы оборудуем переговорные, где можно провести важную встречу; wellness-зону, куда можно пригласить массажиста или косметолога; тренажерный зал. В проекте «Крестовский IV» — тренажерный зал, массажный кабинет, хамам и даже комнату для медитаций, не говоря уже о помещении переговорной».

Индивидуальный выбор

Однако девелоперы убеждены: выбор покупатели делают, ориентируясь не на общий класс жилья, а на реальные характеристики конкретных проектов. Что вполне объяснимо с учетом того, как «размываются» границы классов. Если в традиционной локации комфорт-класса появляется проект, который по своим продуктовым характеристикам приближается к элитному жилью, потребители готовы платить «премию» к цене квадратного метра, более дорогого в сравнении с «соседями».

— Наглядный пример — наш жилой комплекс Ultra City, который мы в 2014 г. выводили на рынок еще под брендом «Северный город». Уже первая его очередь по многим параметрам отличалась от традиционного комфорт-класса: уникальный дизайн-код, продвинутые технологии домофонии, представление о дворе как об общественном пространстве, — привел пример Михаил Гущин. — Во второй очереди, которая стартовала три года спустя, мы пошли еще дальше: создаем уникальные детские площадки с оборудованием из Германии, которых нет пока даже в элитных проектах в центре города. По технологиям, дизайну, планировкам и другим характеристика подобный проект можно легко представить себе и в центре, если сделать «скидку» на этажность. С точки зрения огромной территории внутреннего двора у него даже преимущество, поскольку в исторической застройке создать такой двор невозможно.

В целом же, считают эксперты, современные реалии таковы, что жилые комплексы даже одного класса могут серьезно отличаться друг от друга. Реализуя проекты, каждый девелопер использует собственный наработанный опыт, формируя из разрозненного набора опций индивидуальную среду обитания.

Дина Фальковская, «Фонтанка.ру»