Двадцать лет перемен: чего достиг строительный рынок Санкт-Петербурга

За последние 20 лет строительная отрасль Петербурга претерпела значительные изменения: появление федерального закона о дольщиках 214-ФЗ, переход от долевого участия к эскроу-счетам, переход от точечной «уплотнительной» застройки к комплексному освоению территорий. Всё это сформировало строительный рынок в том виде, каким мы видим его сейчас — и различия с тем, что было в начале 2000-х, увидеть достаточно просто.

В этом году СРО А «Объединение строителей СПб» посвятило профессиональный конкурс «Строитель года 2.0» лучшим проектам в Петербурге за последние 20 лет. «Фонтанка» обсудила с представителями строительной отрасли, что изменилось за эти годы на рынке и в самих компаниях и какие проекты из возведенных в городе стали наиболее важными.

Для рынка недвижимости в России, который зародился фактически только 30 лет назад, 20 лет — это существенный срок.

— На тот момент коммерческие девелоперские компании были малоопытными, однако со временем ситуация изменилась, — комментирует Егор Федоров, коммерческий директор GloraX. — Сейчас в строительной отрасли представлено большое количество достойных компаний, которые работают на рынке продолжительное время. И за это время они преуспели как с точки зрения создания продукта, так и с точки зрения качества строительства.

Он отметил, что, в свою очередь, покупатели за этот период стали более взыскательными.

— Нам удалось преодолеть дефицит жилья, который ранее наблюдался на первичном рынке, когда клиенты покупали любые новостройки без разбора, — пояснил Егор Федоров. — Сегодня рынок первичной недвижимости отличается здоровой конкуренцией и богатым выбором жилых комплексов. Проекты соревнуются, конкурируют между собой по качественным характеристикам, по локации, по цене и другим различным критериям. Конкуренция достаточно высокая, и это заставляет всех участников рынка прилагать максимальные усилия, чтобы создавать качественный продукт, который будет востребован.

— С точки зрения строительных объемов большими проектами 20 лет назад считались жилые комплексы до 100 тыс. кв. м, — напомнил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — В те годы наиболее часто для Петербурга использовался термин «уплотнительная застройка». В 2005–2007 годах на рынке стали появляться первые проекты комплексного освоения территории. Участки застройщики получали через городские торги. Именно тогда под руководством Олега Дерипаски наша компания получила право развивать два крупных участка общей площадью 700 га в Выборгском и Приморском районе.

— Наверное, главным изменением стало то, что за 20 лет строительная отрасль из упадочной, какой она была в 90-е, превратилась в одну из передовых отраслей экономики России, — уверен генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. — Этому во многом способствовало развитие спроса: в начале двухтысячных у нас появилось ипотечное кредитование, которое все эти годы активно развивалось и совершенствовалось, и на сегодняшний день мы имеем в России развитой рынок доступного жилья. Далее, за 20 лет удалось избавить рынок от компаний-мошенников, а значит, покупка жилья перестала быть рискованным мероприятием. В разы выросли объемы жилищного строительства, увеличился объем инвестиций в строительный капитал, выросло производство строительных материалов (например, цемента — в 2 раза с 2000 года).

По его словам, расширился и спектр стройматериалов, а также в разы улучшилось их качество, в них перестали использовать опасные с точки зрения экологии добавки. Произошли изменения технологического плана, стала другой архитектура. К примеру, если в начале 2000-х монолит воспринимался как передовая технология, то сейчас она уже общепринятая. В архитектурных решениях появились яркие фасады, панорамное освещение, застекленные лоджии и другие новинки, которые на сегодняшний день используются довольно широко. Поменялись планировки квартир, появились студии, кухни-гостиные, кабинеты и т. д. Очень большие подвижки произошли в благоустройстве.

— Существенно вырос ввод жилья — в начале нулевых он был невероятно низким, многие девелоперы строили проекты на свои собственные средства, — соглашается Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Спрос также был небольшим, ипотека была не распространена, к тому же многие покупатели еще переживали последствия кризиса 1990-х годов. Платежеспособность населения была далека от сегодняшних показателей. В нулевые начали рефинансировать ипотеки и снизили ставки, что спровоцировало бум спроса и дефицит предложения. Ответом стал рост темпов ввода, но вместе с этим несовершенная законодательная база создала явление обманутых дольщиков. Проблему решили только в 2010-х годах.

Безусловно, за последние 20 лет невероятный рывок в отрасли произошел и в части строительных материалов и оборудования, считает он: сегодня в распоряжении застройщиков есть передовые компьютерные технологии, например BIM-моделирование и современные материалы с отличными характеристиками. Кроме того, за эти годы девелоперы смогли тщательно изучить опыт зарубежных коллег и применили лучшие практики в своих проектах.

В целом по рынку отмечается значительное улучшение потребительских свойств и жилых зданий, и самих квартир.

— Если 20 лет назад квартиры были чрезмерно большими, подъезды неудобными, а дворы — маленькими и заставленными машинами, то сейчас новые проекты стали гораздо более практичными и ориентированными на потребителя, — считает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Застройщики очень сильно продвинулись во всех аспектах: в мастер-планировании новых кварталов, организации дворов, планировках квартир. Можно сказать, что за последние 20 лет застройщики научились строить разумные кварталы мирового уровня, и это стало повсеместным явлением. Без этого уже сложно представить себе новую застройку.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева также отмечает повышение уровня интерьерных и экстерьерных решений жилых домов, а также их благоустройства.

— Всё это выросло очень существенно: во дворах — целые плейхабы вместо одиноких песочниц, современные спортивные и детские площадки, ландшафтный дизайн, фасадные решения с применением навесных фасадов, рост площади остекления, увеличение оконных проемов, — рассказала она. — Сейчас новые архитектурные требования и повышенное внимание к энергоэффективным свойствам зданий, что задало тренд на вентилируемые фасады. Эта технология позволяет не только повысить тепло- и звукоизоляцию, но и оформлять фасад различными материалами снаружи: клинкерный кирпич, композитные панели, различные вставки и даже стекло. В МОПах — прозрачные входные группы с уровня земли, с кладовыми, колясочными и местами для отдыха и ожидания со скамьями, диванчиками, столиками…

Вячеслав Семененко, директор по региональному развитию ГК «А101», считает самым существенным изменением поворот в сторону качественных изменений концепций жилых районов массового строительства, тех, которые мы сейчас относим к категории комфорт-класса.

— Существенные изменения были зафиксированы в 2014 году, — отметил он. — До этого в начале нулевых и на петербургском, и на московском рынках девелоперы в основной своей массе предпочитали строить либо серийное жилье, которое просто закрывало потребность в собственной крыше над головой, либо элитные новостройки.

А вот после 2014 года, когда строительный и финансовый рынки прошли через кризисы 2008 и 2014 годов, предпочтения и застройщиков, и покупателей стали всё больше смещаться в сторону жилья для среднего класса — с одной стороны, массового, с другой — обладающего уникальными характеристиками, которые раньше были более характерны для бизнес-сегмента.

— Потребитель всё больше тяготел к комфорту, всему этому способствовала и благоприятная социально-экономическая ситуация в стране, а также готовность финансовых организаций совершенствовать свои продукты, которые стимулировали развитие первичного рынка недвижимости, — добавил Вячеслав Семененко. — Также на это во многом повлияли инициативы «ДОМ.РФ» по внедрению механизмов развития качественной городской среды.

Изменились за 20 лет и сами технологии продаж. Так, Дмитрий Ефремов отмечает, что тогда квартиры нередко продавались при помощи минимального набора рекламных материалов. Достаточно было прайс-листов, нескольких листовок с небольшим описанием жилого комплекса. Иногда даже проектные материалы использовались для целей продаж и демонстрации планировок клиентам. Сделки могли отмечаться в «Экселе», без CRM.

— В начале 2000-х Росреестр только начинал регистрировать сделки по ДДУ, система проходила наладку, и регистрация могла длиться очень долго. Сейчас можно достаточно быстро и в онлайн-режиме проверить подлинность многих документов и справок, которые необходимы для сделки, 20 лет назад таких возможностей не было, — вспоминает он. — Но ведущие строительные компании уже тогда развивали полный цикл маркетинга жилого комплекса, внедряли элементы 3D-визуализаций планировок.

Сейчас же продажи, с одной стороны, упростились благодаря развитию вспомогательных инструментов. С другой стороны, покупатель стал более требовательным, репутация крупного бизнеса постоянно на виду, информация в Интернете распространяется мгновенно, поэтому застройщику нужно быть по-настоящему убедительным, чтобы привлечь клиента, выгодно продемонстрировать ему свой продукт со всех сторон. Серьезное внимание уделяется развитию дистанционных продаж с онлайн-бронированием, удаленной регистрацией сделок. Меняется и коммуникация с клиентами: создаются виртуальные туры по жилым комплексам, чат-боты с ответами на оперативные вопросы, а также целые службы заботы о клиентах.

За последние 20 лет появилось немало зданий и сооружений, коренным образом изменивших городской ландшафт. Чемпионом по упоминаниям среди профессионального сообщества стал Лахта Центр — его в качестве выдающегося объекта назвали практически все.

— Башня стала новым символом города, — пояснила Наталья Кукушкина. — Санкт-Петербург идет по достаточно консервативному пути развития в плане градостроительства и архитектуры, в связи с чем первый небоскреб является действительно значимым событием для города.

Помимо Лахта Центра, Аркадий Скоров назвал такие проекты, как Вантовый мост, комплекс защитных сооружений от наводнений (дамба), ЗСД, «Газпром арену», участок кольцевой дороги через Кронштадт, Морской собор и парк «Патриот» в Кронштадте, а также новые станции метро и новые трамвайные линии.

— В городе появилось и продолжает создаваться масса знаковых объектов — это и «Газпром Арена», Лахта Центр, парк «Остров фортов в Кронштадте», а также множество общественных пространств: «Севкабель порт», «Новая Голландия» и другие креативные кластеры, — продолжил перечисление Дмитрий Ефремов.

— Если говорить об инфраструктурных объектах, то, очевидно, что это дамба и в целом КАД, а также ЗСД и новая платная трасса М10, — продолжил Вячеслав Семененко. — Это инфраструктурные мегапроекты, крупнейшие стройки, которые существенно повлияли на город. Дамба не только соединила северный и южный берега залива, но и обезопасила город от наводнений. КАД связала все основные дорожные магистрали, расходящиеся из центра Петербурга в направлении Москвы, Мурманска, разгрузив город и дав стимул для развития новых территорий. Такая же функция легла и на ЗСД, который позволил разгрузить транспортную сеть в центре Петербурга, снял напряженность на Васильевском острове, в северных и южных районах. Без этих проектов было бы невозможно бурное развитие пригородов Петербурга. Радует, что городские и областные власти не останавливаются и продолжают реализацию крупных инфраструктурных проектов — Восточный скоростной диаметр должен значительно улучшить транспортную ситуацию на востоке города и во Всеволожском районе области.

Он также отметил строительство Лахта Центра и стадиона на Крестовском острове:

— Эти проекты, хотя и вызвали массу обсуждений, стали в итоге новыми городскими символами и местами притяжения.

Ян Фельдман среди крупных инфраструктурных проектов отметил также новый терминал аэропорта Пулково, а среди работ девелоперов — комплексы Bonava — Magnifika Life style, Skandi Klubb, и ЖК Ultra City от RBI. В сегменте проектов комплексного освоения территории — «Балтийскую жемчужину», она выделяется яркой архитектурой и насыщенной жилой средой.

Ольга Трошева среди знаковых проектов вспомнила Вторую сцену Мариинского театра, а также жилые проекты-миллионники, которые сформировали, по сути, новые городские микрорайоны.

В начале XXI века строительная отрасль жила по другим правилам.

— Цена квадратного метра изменялась в условных единицах, — вспоминает Дмитрий Ефремов. — Для взаиморасчетов часто использовался бартерный формат. Квадратными метрами расплачивались с подрядчиками. По бартеру квартиры обменивали на стройматериалы и оборудование. После завершения строительства эти площади «выбрасывались» подрядчиками на рынок с дисконтом, что осложняло работу самим строительным компаниям.

Началом «систематизации» рынка стало появление Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который вступил вступил в силу 1 апреля 2005 года и с тех пор не раз менялся, отметил он.

Вячеслав Семененко выделил две ключевые точки: сначала закон дисциплинировал рынок, вторым поворотным годом стал 2019-й, когда в силу вступили обязательные требования по проектному финансированию и эскроу-счетам.

— Эта система изменила подготовку проектов и процесс сделок. Она также упорядочила рынок и усилила влияние еще одного важного участника — банков, — добавил он.

— Этот закон утвердил новый механизм использования эскроу-счетов, запустив его в 2019 году, — рассказал Аркадий Скоров. — У авторов 214-ФЗ была цель — сделать долевое строительство прозрачным, доступным и безопасным для дольщиков. Закон с последующими поправками учел практически все интересы дольщиков на всех этапах строительства, начиная с котлована и заканчивая получением ключей. Что же касается застройщиков, то с годами они научились работать по этому закону, но поначалу было, конечно, тяжело, поскольку на повестке дня остро встал вопрос поиска банка-партнера для проектного финансирования. Не у всех это получилось, некоторым компаниям пришлось уйти с рынка, кого-то перекупили.

— Наиболее значительным изменением мы считаем переход на безопасную схему приобретения недвижимости на первичном рынке, реализованную с использованием эскроу-счетов, — подтвердил Егор Федоров. — Этот механизм не предусматривает передачу денег от дольщика напрямую застройщику. До момента ввода объекта в эксплуатацию деньги хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик может получить доступ к ним только после ввода объекта. Эта схема реализации новостроек существенно снизила риски покупателей жилья. Данное изменение привело к тому, что рынок от хаотичного перешел в стадию юридически прозрачного.

— Принятие в 2004 году федерального закона № 214-ФЗ стало важным шагом на пути к цивилизованному рынку недвижимости, — соглашается Наталья Кукушкина. — Закон позволил очень существенно сократить количество несданных или сданных с задержкой жилых домов. В свою очередь, переход в 2019 году на финансирование строительства через эскроу-счета еще больше повысил безопасность вложений в строящееся жилье и сделал его покупку максимально безопасной.

Ян Фельдман, помимо закона о долевом строительстве и дальнейшего введения эскроу-счетов, отметил такие правовые изменения, как создание Росреестра, а также принятие нормы о обязательстве застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры. Все эти меры были направлены на главную цель — урегулировать отношения между девелопером и покупателем с фокусом на защиту интересов последнего.

Для каждой строительной компании последние 20 лет складывались по-разному.

— Если учесть, что в этом году наша компания отметила своё 25-летие, то за последние 20 лет мы из небольшой строительной фирмы превратились в крупный строительный холдинг, объединяющий более 20 предприятий, — говорит Аркадий Скоров. — За это время построено и сдано в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров и около двухсот жилых, социальных, коммерческих объектов и культовых сооружений.

Он напомнил, что СК «Дальпитерстрой» является партнером города в реализации жилищных программ — в течение многих лет компания побеждает в конкурсах на поставку городу жилья для очередников. Особое внимание уделяется строительству объектов социальной инфраструктуры: уже построено 4 школы, 6 детских садов, 2 поликлиники, сейчас одновременно строится 3 крупнейших в Петербурге сада по 440 мест каждый и школа на 1925 учеников. Общая площадь возводимых социальных объектов — более 73 тыс. кв. м. Кроме того, в этом году предстоит спроектировать еще 2 школы, 2 садика и 3 поликлиники на севере и юге города, а построить всё это планируется в течение 3–5 лет.

— За 27 лет существования нашей компании она прошла уже пять кризисов. И важно, что каждый раз она выходила из них с «апгрейдом», новыми навыками и еще большей гибкостью, — вспоминает Ян Фельдман. — Для застройщика эта особенность имеет первостепенное значение — то, что он способен переживать сложные периоды, становясь только сильнее и адаптивнее и продолжая при этом создавать новые проекты. Для покупателя это сигнал, что такой компании можно доверять, она удержит свои позиции при любых обстоятельствах.

А некоторых компаний 20 лет назад еще не существовало.

— История GloraX насчитывает 9 лет, — пояснил Егор Федоров. — За это время мы приобрели необходимый опыт и экспертизу для того, чтобы создавать качественные, интересные и конкурентоспособные проекты. В своей работе мы делаем ставку на IT-решения и высокие технологии. Фактически технологиями пронизана вся наша деятельность: от стадии проектирования и создания BIM-модели проекта до комплектации наших объектов системами «умный дом» и «умная квартира».

Активно развиваться и внедрять новые технологии компании стараются независимо от времени их присутствия на рынке.

— Мы стараемся идти в ногу со временем и постоянно работаем над улучшением своего продукта, внедряя новые стандарты качества и комфорта, начиная от передовых технологий 3D-проектирования и заканчивая авторским ландшафтным дизайном во дворах, — говорит Наталья Кукушкина. — Это позволяет нам стабильно удерживать первые места по объему строительства жилья в Ленинградской области и реализовывать такие масштабные проекты, как «Город Первых» в Новосаратовке или Parkolovo на севере Санкт-Петербурга. В последние годы мы также расширили свои компетенции на строительство социальных объектов и дорог, что позволяет нам реализовывать готовые проекты квартальной застройки «под ключ».

— Если в 2000х мы могли себя назвать застройщиком «точечных» проектов в Москве, то сейчас возводим целые районы с продуманной инфраструктурой, новыми рабочими местами, бизнес-кластерами и передовыми школами, — рассказал Вячеслав Семененко. — В 2022 году мы ввели в эксплуатацию рекордный для истории Группы объем — почти 830 тыс. кв. м и вышли на рынок Ленинградской области. В проектах ГК «А101» во Всеволожске и Лаголово мы учли весь наш опыт, накопленный за все годы.

По словам Дмитрия Ефремова, за 20 лет строительство жилья перешло от уплотнительной застройки к комплексному развитию территории. Концепция самодостаточных районов стала ключевым трендом на рынке Петербурга и области. Заявленные в середине 2000-х проекты «Северная долина» и «Юнтолово» уже стали частью города и продолжают формировать новые городские кварталы.

В каждой компании мы попросили также выделить самые выдающиеся или удавшиеся, по мнению самих застройщиков, проекты.

— Мне нравится наш строящийся ЖК Imperial Club — всегда мечтала жить на берегу Невы в таком прекрасном месте и в доме с такой интересной архитектурой, — говорит Ольга Трошева.

— Мы любим все наши ЖК, но особенно гордимся кварталом бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка», — продолжила Наталья Кукушкина. — Он сочетает в себе все особенности топового проекта: квартальную застройку, современную качественную архитектуру, продуманные общественные пространства. Он является прекрасным примером превращения депрессивного квартала в модный транспарентный живой район. Это наш вклад в создание качественной жилой среды в Санкт-Петербурге.

— Мне сложно выделить какой-либо из наших проектов — они все разные, и каждый со своими уникальными особенностями, — говорит Ян Фельдман. — В зависимости от предпочтений человека, если хочется выбрать квартал со сдержанной, лаконичной архитектурой и камерной атмосферой, то это будет финский городок «Юттери». Если покупатель, напротив, склонен к динамичной и активной жизни, то для него лучшим вариантом станет наш голландский квартал «Янила». Для кого-то в приоритете иметь зеленое окружение и жить с панорамными видами — тогда фаворитом будет «Окла». За эстетикой пригорода и близостью к дворцово-парковым ансамблям отправляйтесь в шведский квартал «IQ Гатчина». Не могу сказать, что какой-то наш проект самый лучший, они все возводились по нашим эталонам и стандартам, которые мы считали правильными. При этом мы не стоим на месте и постоянно улучшаем наш продукт — в каждой новой очереди любого квартала «Ленстройтреста» вы найдете какие-то отличия. Мы неустанно трудимся над тем, чтобы наши комплексы отвечали последним запросам жителей и соответствовали всем трендам рынка.

— С 2013 году в Парголово компания реализует уникальный благотворительный проект «Ольгинская детская деревня», в рамках которого многодетные семьи с приемными детьми получают коттеджи в безвозмездное бессрочное пользование, — рассказал про благотворительный проект СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. — На сегодняшний день сдано в эксплуатацию более 20 таких коттеджей. Считаю этот проект нашим лучшим проектом, но не могу не сказать еще о двух, тоже очень значимых: это школы в Шушарах и Парголово, каждая на 1925 мест, которые мы сдали в 2022 году.

— Если рассматривать введенные в эксплуатацию проекты, то одним из лучших можно назвать Grand House, расположенный в центре Петербурга, — говорит Егор Федоров. — Это камерный клубный дом премиум-класса, квартиры в котором уже полностью проданы. Он является настоящим украшением города и реализован в концепции классической архитектуры. На первый взгляд даже непонятно, что дом является новостройкой. Это монументальное здание с качественным благоустройством и классической монументальной архитектурой.

А из строящихся проектов он отметил GloraX Premium Василеостровский, который возводится на намывных территориях Васильевского острова и отличается уникальным архитектурным решением. Над архитектурной концепцией комплекса работало голландское бюро KCAP Architects & Planners, отличительной особенностью проекта являются золотые навершия и золотой шпиль.