«Если вы нашли квартиру мечты — не стоит ждать». Что будет с недвижимостью Петербурга в 2023 году

В течение прошлого года цены на квартиры в Петербурге росли колоссальными темпами. Максимальный подъем пришелся на первый квартал, в дальнейшем приращение стоимости хоть несколько и замедлились, фарш назад было не провернуть: к началу 4-го квартала средняя цена за квадрат в новостройке составляла 255 тысяч рублей, подскочив в общем зачете в среднем на 15–21 %. Тем не менее к концу года рынок недвижимости вышел на ценовое плато.

Что ждет рынок жилья в Петербурге в 2023 году? Будет ли оно дешеветь? Имеет ли смысл сейчас вкладываться в покупку квартиры? На вопросы «Фонтанки» ответили эксперты.

Что ждет рынок недвижимости в 2023 году

На фоне массового отъезда из страны собственников, вынужденных продавать жилье дешевле рыночной цены, на протяжении всего 2022 года риелторы отмечали переизбыток предложений. При этом спрос, наоборот, заморозился — все отложили покупку до прояснения ситуации, политической и экономической, говорит Дмитрий Дьяконов, основатель риелт-сервиса Arina. Снизилась и покупательская способность.

В 2023 году средний показатель цен на первичном рынке в Петербурге может скорректироваться: спрос поддержат ипотека и субсидированные ставки, скидки и «индивидуальные условия», считает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.

В этом с ней солидарна Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): «На рынке сейчас сложились благоприятные условия для покупки квартиры: продлена программа льготной ипотеки (ставка — 8 %) и существенно расширена программа семейной (ставка — 6 %). Реальные ставки, а значит, и ежемесячный платеж будут еще ниже за счет субсидирования со стороны застройщиков и банков — например, сейчас средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке Петербурга ниже 3 %».

Чему минувший год научил покупателей, так это избирательности — им стало важно понимать, во что они, помимо квадратных метров, вкладывают свои деньги.

«Люди стали чаще обращать внимание на локацию, удобство общей инфраструктуры, видеонаблюдение, автоматизацию дома и наличие зарядки для электромобиля. Их волнует все, от транспортной доступности, до вида из окна. Покупки стали более продуманными, петербургский покупатель стал более придирчив. В 2023 году тренд на избирательность сохранится», — уверен Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions.

В целом динамика рынка будет зависеть от размера ключевой ставки и общей экономической конъюнктуры.

Будет ли жилье дешеветь в 2023 году

Ждать интенсивной коррекции цен вниз точно не стоит: проектное финансирование увеличивает себестоимость строительства, дорожают стройматериалы и площадки под девелопмент. Вносит свою лепту и улучшение концепции создаваемых проектов, говорит Алина Базаева.

«Регулирование цен возможно при пополнении объема рынка. Но застройщики пока не заинтересованы предлагать рынку все свои проектные решения. Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать текущий уровень цен на жилье. В декабре прошлого года почти у всех девелоперов Петербурга и Ленобласти сокращались объемы строительства — объем возводимой недвижимости на начало декабря составил 8,5 млн. кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышал 11,5 млн кв. м», — отмечает она.

Более того, застройщики вынуждены балансировать в достаточно узком ценовом коридоре. Даже по проектам, требующим стимулирующих мер, они лишены возможности предоставлять большие скидки — 90% из них реализуется через счета эскроу, подчеркивает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.

«Весь процесс строительства и продаж объекта согласовывается с банком еще на этапе планирования. В договоре проектного финансирования прописываются не только темпы продаж, но и минимальная цена квадратного метра, по которой застройщик обязуется реализовывать недвижимость. Столь жесткое планирование позволяет оценить экономику и маржинальность проекта. Без этих данных невозможно получить банковские средства на финансирование стройки. Как только обязательства застройщика зафиксированы в договоре проектного финансирования, он уже не может менять их по своему усмотрению. Чтобы базовые параметры договора, как минимальная цена продажи, были пересмотрены, на рынке должны произойти радикальные изменения, например глобальное снижение спроса», — объясняет она.

Демократичный чек возможен лишь у крупных федеральных игроков с большими мощностями и собственными технологиями, нацеленных на развитие земель под Петербургом и строительство массового жилья. Это обусловлено более низкой стоимостью квадратного метра подобных площадок под девелопмент, а также объемами вводимых новостроек.

«Часто серьезные игроки рынка имеют возможность продавать квадратные метры дешевле небольших компаний за счет своих производственных мощностей, что автоматически снижает расходы на строительно-монтажные работы», — подчеркивает Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.

Объемы строительства во всей петербургской агломерации останутся приблизительно на нынешнем уровне, однако в Петербурге спрос и, как следствие, предложение будут сокращаться, а в Ленобласти — наоборот. Этот процесс четко виден уже сейчас.

«В городе на начало октября строилось 8,8 млн кв. м жилья, что на 7% меньше показателя на начало текущего года и на 8% ниже результата октября 2021-го. В области же возводилось на ту же дату 3,4 млн кв. м (речь только о многоквартирных домах) — и это на 7% больше к началу года и на 6% — к октябрю прошлого. Если год назад каждая четвертая сделка в агломерации была в ЖК на территории Ленинградской области, то сейчас — каждая третья», — говорит Виталий Коробов, директор компании Element Development.

Вторичный рынок будет чувствовать себя так же, как в конце 2022 года, — роста цен не будет, считает Александр Антонов, директор отдела продаж pleada.pro: «Ипотечные ставки на вторичку также будут сдерживать ее рост. Мы также увидим дисконты на квартиры на вторичном рынке для тех клиентов, которые хотят приобрести новую недвижимость».

Имеет ли смысл вкладываться в покупку квартиры в 2023 году

Прогнозировать перспективы рынка жилой недвижимости с точки зрения инвестиций достаточно сложно. Резкого всплеска спроса на жилье эксперты не ожидают и без срочной необходимости избавляться от недвижимости не рекомендуют.

Что касается покупки, при стабилизации экономической обстановки недвижимость останется одним из способов сохранения денег в качественных проектах, а также вложением «на будущее» для детей.

«Среди профессионалов рынка недвижимости давно сложилось мнение, что квартиру или дом для собственного проживания нужно покупать тогда, когда возникает такая потребность. Если вы нашли квартиру мечты — не стоит ждать, тем более при такой волатильности рынка», — считает Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well.

Если же речь идет о покупке недвижимости как способе инвестирования, следует учесть пару нюансов.

Когда квартира приобретается для последующей сдачи в аренду, доходность такого инвестпроекта туманна. Здесь стоит учитывать состояние арендного рынка, уровень вовлеченности владельца в сдачу, оснащение и поддержание жилья в достойном состоянии.

«Доходность от сдачи в аренду квартиры на данный момент не превышает 4–5% годовых. К тому же сейчас на рынке есть студии и малогабаритные лоты в апарт-комплексах. Реальная доходность для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет около 6–7% годовых. А в проектах с небольшим номерным фондом, исключительными локальными и видовыми характеристиками доходность может превышать 10–12%. За счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность будет выше, чем в квартирах, расположенных в той же локации», — объясняет Алина Базаева.

Если же инвестор преследует спекулятивную цель и приобретает квартиру на старте продаж, чтобы впоследствии ее продать и получить прибыль от роста стоимости за время строительства, то с этим стоит повременить.

«На фоне экономической и политической нестабильности, а также рекордного роста цен на первичном рынке недвижимости и неопределенности уровня спроса инвесторы не видят такого, же как раньше, потенциала динамичного повышения стоимости актива. Во многих проектах массового сегмента получить высокий доход стало гораздо сложнее, а в ряде случаев невозможно», — считает эксперт.

Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»