Ещё и доплатить придётся? Сколько стоит отдых на ипотечных каникулах

«Не знаю, связывались ли вы когда-то с ипотекой. Я связалась», — написала редакции читательница Екатерина. Ежемесячный платеж по ее договору составляет 130 тыс. рублей, а выплатить на сегодня остается чуть более 10 млн рублей. Она рассказала, что увидела рекламу ипотечных каникул от своего банка и решила поинтересоваться, что дают и на каких условиях. Девушка на том конце провода сообщила, что банк готов предоставить паузу сроком на три месяца, а после удалилась, чтобы рассчитать, сколько заемщице это будет стоить. Уже на этом моменте собеседница напряглась.

«Возвращается с ответом, что если я возьму ипотечные каникулы на три месяца, то срок кредита увеличится на восемь месяцев. А сумма переплаты увеличится на 660 тыс. Я, конечно, отказалась, но если у людей безвыходное положение, теряют работу например, то банк готов обобрать их еще», — посетовала Екатерина.

«Фонтанка» полезла перепроверять: как-то больно много. Но выяснилось, что в случае с Екатериной банк повел себя очень по-джентльменски. На самом простом специализированном онлайн-калькуляторе у нас получилась какая-то астрономия.

Тут нет ошибки. Все дело в изначальном условии — после окончания каникул сохранить ежемесячный платеж ровно на том же уровне, что был раньше, при этом проценты продолжают начисляться. Хотя никаких штрафов и пеней не начисляется. Дело в том, что в самом начале выплат большая часть платежа уходит на покрытие процентов, рассчитанных сразу на 30 лет. Через год тело кредита при таких условиях с 15 млн рублей сократится лишь на смешные 50 тыс. И вот на эту сумму процент продолжит начисляться, добавляясь, грубо говоря, к телу долга. А само тело останется неизменным.

В этих условиях — при сохранении старого размера платежа — сумма процентов, которые надо выплатить в очередном месяце, будет почти равна платежу. И сам долг будет сокращаться лишь на 300 рублей. Таким образом, на долгие месяцы вы окажетесь в ситуации, когда будете платить практически только проценты, которые, естественно, почти не будут сокращаться. Соответственно, будет удлиняться срок кредита. А вместе с ним, естественно, и проценты, и переплата.

В итоге, если следовать той самой простой арифметике, вместо запланированных ранее 30 лет и 40 млн переплаты получатся те самые 54 года и астрономические 97 млн рублей переплаты за кредит в 15 млн.

Именно поэтому банки каждый раз рассчитывают индивидуальный график после окончания каникул, чтобы размер платежа позволял не только оплачивать проценты, но и гасить тело долга. Или, например, предлагают вносить небольшие суммы, чтобы сокращать долг «принудительно».

Такой подход позволяет вместо десятилетий увеличить срок кредита всего на 6-8 месяцев (при трехмесячных каникулах), а переплату — «всего» на 500-700 тыс. Обратной стороной такого благородства станут повышенные платежи в первые месяцы после каникул.

В любом случае принцип «просто не платить три месяца» не сработает. Несколько месяцев без взносов в любом случае будут стоить вам очень серьезных денег. Сколько именно — на усмотрение банка.

Также за ипотечными каникулами обратилась читательница Анжела. Она брала ипотеку несколько лет назад, примерно под 9% с ежемесячным платежом около 26 тыс. рублей. По телефону того же банка ей также сообщили, что могут оформить каникулы на три месяца.

«У вас увеличение срока ориентировочно будет пять месяцев, переплата — 74 580 рублей, — доложил менеджер, воспользовавшись программой, которая все быстро посчитала и перестроила график. — Как вижу, по календарю у вас после каникул первые два месяца будут полностью в проценты уходить средства. Дальше уже, соответственно, будут уходить также в основной долг».

Анжела отметила, что ее даже не спросили о причине обращения — например, есть ли у нее трудные жизненные обстоятельства. Судя по ее весьма скромной переплате, большая часть кредита уже выплачена, иначе цифры были бы другие.

Согласно наблюдениям «Фонтанки», такая информационная открытость — особенность одного конкретного банка. Это большая редкость, когда кредитная организация заранее отвечает на вопрос: «Сколько это будет стоить?» Обычно они строго следуют букве закона и показывают график уже только после заявления одновременно с началом каникул. К тому же по закону они вообще могут по своему усмотрению изменить график.

На самом деле петербурженкам предложили не те ипотечные каникулы, которые придумали для помощи несущим тяжелое бремя и прописали в законе. Речь шла о программе реструктуризации задолженности на условиях самого банка. Причина обращения в таких случаях роли не играет, и дополнительные документы, подтверждающие наличие трудностей с оплатой, не запрашиваются. Но это может вводить в заблуждение тех, у кого действительно есть основания на получение помощи.

В качестве меры поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, ипотечные каникулы утверждены ст. 6.1-1 Федерального закона 353-ФЗ. Они представляются на срок до шести месяцев. В течение этого периода человек может либо вообще не вносить платежи, либо вносить какую-то посильную часть. Неуплаченные за это время платежи переносятся в конец срока и идут после обычных платежей по первоначальному графику. При этом сумма основного долга, сумма процентов и размер ежемесячного платежа по закону меняться не должны.

Для получения такой льготной паузы заемщик должен подтвердить документами соблюдение нескольких условий:

1. Он ранее не пользовался каникулами по 353-ФЗ.

2. Жилье, на которое он взял кредит, является для него единственным.

3. Начальная сумма кредита не превышает 15 млн рублей.

4. Он попал в трудную жизненную ситуацию.

Также Федеральный закон № 373 предусматривает отдельные ипотечные каникулы для военнослужащих.

Без всех этих обстоятельств заемщик все равно может обратиться за послаблением, но тогда банк может ему предложить собственную программу ипотечных каникул. У разных кредитных организаций она называется по-разному — например, индивидуальная программа реструктуризации или рефинансирования. Такая формулировка позволяет избежать путаницы с льготной программой. Как правило, использование именно такой банковской отсрочки может приводить к образованию переплаты. Это связано с особенностями программы и индивидуальными условиями человека.

«Банковские каникулы оформляются на срок до трех месяцев в дистанционном формате. Для их подключения не требуется предоставлять документы или обосновывать причины обращения. Для государственных каникул условия иные: жизненная ситуация заемщика должна соответствовать установленным критериям, а также необходимо собрать пакет подтверждающих документов. Банковские каникулы предлагаются в тех случаях, когда клиент не соответствует требованиям госпрограммы, не может оперативно собрать документы или ему требуется срочная отсрочка платежей», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе ВТБ.

Там отметили, что по условиям банковских каникул заемщику дается отсрочка ежемесячного платежа. Ставка по кредиту остается прежней, штрафы не взимаются, кредитная история не страдает. При этом проценты за период каникул не аннулируются, а погашаются в последующих платежах, из-за чего пересматривается график и увеличивается общий срок кредита. «Ежемесячный платёж после каникул не меняется, но общая переплата растет за счет удлинения срока и включения накопленных процентов в структуру аннуитетного платежа», — подчеркнули в банке.

«Если кредит или жизненная ситуация клиента не соответствуют требованиям, описанным в законе, им может быть доступна реструктуризация по собственным программам банка. Такая реструктуризация может быть проведена по всем типам кредитов и вне зависимости от их суммы, а также предусматривает разные сроки отсрочки или иные условия исполнения обязательств», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе Сбербанка. Это доступно клиентам при предоставлении документов, подтверждающих снижение дохода или наступление иной сложной жизненной ситуации.

«При этом банк может и сам, до обращения клиента, предложить реструктурировать долг. Если заемщику подходит предложение, он может подтвердить проведение реструктуризации в своем личном кабинете в мобильном приложении или на сайте банка», — добавили там.

По словам представителей Сбера, в большинстве случаев при реструктуризации ежемесячные платежи по кредиту уменьшаются на определенный срок — например, на шесть месяцев устанавливается платеж в размере 10% от суммы процентов за пользование кредитом, начисленных в течение соответствующего месяца. В то же время неуплаченные суммы переносятся в конец графика и причисляются к будущим платежам или, в случае увеличения срока кредитования, формируют новые платежи.

«Фонтанка» изучила базовые условия таких коммерческих программ для заемщиков четырех крупнейших банков по объему выдачи ипотеки. Условия и требования банков заметно отличаются.

Сбербанк связывает возможность реструктуризации с такими обстоятельствами, как существенное сокращение дохода, потеря работы, декрет или отпуск по уходу за ребенком, утрата трудоспособности. Заемщику и другим участникам кредитного договора может потребоваться предоставить подтверждающие документы, причем банк вправе запросить дополнительные сведения.

ДОМ.РФ также предлагает индивидуальную реструктуризацию для клиентов, попавших в трудную жизненную ситуацию: она распространяется на ипотеку, позволяет уменьшить или приостановить платежи и может предусматривать отсрочку до 12 месяцев с платежом от нуля рублей. При этом среди условий программы указаны наличие хотя бы одного оплаченного планового платежа и перерыв не менее 12 месяцев после предыдущей реструктуризации.

В то же время некоторые банки предлагают более доступные варианты отсрочки, для которых не требуется подтверждать снижение доходов. Например, ВТБ указывает, что его программа кредитных каникул доступна при отсутствии просроченной задолженности. Для ипотеки предусмотрена трехмесячная отсрочка с нулевым платежом. При этом первоначальная сумма кредитного договора не должна превышать 20 млн рублей, с момента оформления ипотеки должно пройти не менее шести месяцев, а просрочек быть не должно.

Альфа-Банк также заявляет, что не требует подтверждать снижение дохода и не устанавливает ограничения по сумме ипотечного кредита. Воспользоваться программой могут клиенты с хорошей кредитной историей, без просрочек в самом Альфа-Банке и других банках, если по кредиту уже внесено как минимум три платежа. Таким образом, для заемщика, которому нужна временная передышка, но который не может подтвердить потерю дохода или другую трудную жизненную ситуацию, именно такие банковские программы могут оказаться наиболее доступным вариантом.

Различаются и максимальные сроки отсрочки. У ВТБ для ипотеки в собранных условиях указаны три месяца, тогда как ДОМ.РФ предлагает индивидуальную реструктуризацию с льготным периодом до 12 месяцев. В Альфа-Банке конкретный срок отсрочки определяется условиями предложения и новым графиком платежей.

При этом общая для банковская логика такова: заемщик получает возможность временно не платить или платить меньше в моменте, но кредит при этом не прекращается. Проценты продолжают начисляться на сумму основного долга по действующей ставке, а после окончания льготного периода банк формирует новый график.

Наиболее интересная особенность таких программ — то, как именно банк переносит платежи. В некоторых случаях заемщик после окончания отсрочки продолжает платить примерно ту же сумму, что и раньше, но в течение определенного периода его платежи направляются прежде всего на погашение процентов, накопившихся за время каникул. Только после их выплаты платежи снова начинают включать одновременно проценты и основной долг.

Именно такая схема объясняет, почему банковская отсрочка может оказаться для заемщика значительно дороже, чем кажется на первый взгляд. Допустим, человек платит по ипотеке 130 тыс. рублей в месяц и получает возможность три месяца ничего не платить. На первый взгляд кажется, что он просто пропустит платежи на 390 тыс. рублей и затем вернется к прежнему графику. Но во время отсрочки основной долг не уменьшается, а проценты продолжают начисляться.

Если после каникул банк сохраняет прежний размер ежемесячного платежа, то сначала часть или весь платеж может уходить на погашение накопившихся процентов, а погашение основного долга возобновится позже. В результате первоначальный график растягивается: к трем месяцам, когда заемщик не платил, может добавиться еще несколько месяцев, необходимых для погашения накопившихся обязательств.

Собственная программа банка может стать способом пережить временные финансовые трудности без просрочки по ипотеке и ухудшения кредитной истории, но это не бесплатная пауза. В зависимости от механизма заемщик может получить меньший платеж сейчас, но более долгий срок кредита и большую общую сумму выплат в будущем. Поэтому перед оформлением такой поддержки имеет смысл запросить у банка не только размер платежа после каникул, но и полный новый график, конечную дату погашения и расчет общей суммы, которую заемщик выплатит за весь срок кредита.

Качество кредитных портфелей банков в конце 2025 — начале 2026 года заметно ухудшилось из-за так называемого вызревания кредитов, выданных заемщикам в 2023–2024 годах в рамках массовой программы льготной ипотеки. По данным Банка России доля проблемных ипотечных кредитов на 1 апреля 2026 года выросла до 1,8%. Шестью месяцами ранее она составляла 1,2%. Для покрытия рисков по этим кредитам банки создали резервы. Также регулятор считает, что выдачи более качественных кредитов в последующие годы стабилизируют портфель.

С 1 сентября 2026 года вступает в силу новый вид ипотечных каникул, которые будут доступны семьям при рождении или усыновлении второго и последующих детей. Его правила существенно отличаются от уже работающего механизма. Заемщики смогут приостановить платежи по ипотеке на срок до 18 месяцев (1,5 года), но с седьмого месяца по их обязательствам продолжат начисляться проценты. То есть размер переплаты по кредиту может увеличиваться примерно по той же схеме, что описана выше.