Большинство строителей поднимает цены. Нашли, где в Петербурге квартиры наоборот подешевели

Инструментальные подсчеты показывают, что с начала года цены в петербургских новостройках выросли в среднем на 12%. Средняя температура по больнице никак не касается конкретного человека, который выбирает одну единственную квартиру, так что «Фонтанка» проанализировала 25 крупных ЖК заметных застройщиков, и теперь точно знает, где что дорожает, а где дешевеет.

Чтобы проследить динамику изменения цен на квартиры, «Фонтанка» обратилась к одному из крупнейших в стране онлайн-агрегаторов. В Петербурге и окрестностях на нем сейчас более 36,3 тыс. квартир: это предложения уникальных объектов в конкретном корпусе, на конкретном этаже, конкретной площади. И у каждого из них своя цена.

Квартиры в Петербурге продают далеко не только застройщики. Кроме них — огромное количество агентов, посредников и даже физлиц, которые продают новостройки по переуступке. Первые могут делать какие-то скидки за счет своих агентских комиссий, а «физики» — чисто в теории — могут продавать даже себе в убыток, если срочно понадобились деньги. Так что эти предложения необходимо игнорировать, если мы собираемся говорить о положении дел именно в строительной отрасли. Хотя, конечно, какая разница покупателю, у кого он покупает квартиру и какова причина скидки, если ему выходит дешевле.

Таким образом, в выборке «Фонтанки» оказались только предложения от самих застройщиков. Кроме того, мы старались избегать вариантов, которые зачастую первыми попадают под скидочные программы: самые дешевые студии (их стоимость, как правило фигурирует в рекламе с формулировкой «Квартиры от ХХХ рублей»), а также непопулярные в народе первые этажи.

Далее список был сужен до тех объектов, которые находятся в экспозиции как минимум с января. Это нужно было сделать, чтобы проверить тезис о том, что если квартиры у строителей долго не продаются из-за падения спроса (а это объективно так), то они будут снижать цены, чтобы побыстрее их сбыть с рук.

В конечном итоге выбор получился не так широк, хотя несколько десятков ЖК все же подошли под нужные критерии: предложения от застройщика квартир, которые в продаже уже минимум полгода. В нескольких случаях сравнение бралось не с январем, а с февралем, но вряд ли это сильно повлияло на итог.

Из 25 вариантов по всему городу 11 подешевели по сравнению с январем, а 14 подорожали. Бросается в глаза, что скидки склонны делать одни и те же застройщики. Кроме одного крупного петербургского игрока в этом списке также заметные федеральные застройщики.

Многие из снижений цен совпадают с маркетинговыми предложениями о скидках на определенные квартиры. Однако динамика стоимости показывает, что это в большинстве случаев системное снижение в течение нескольких месяцев, а не разовая акция.

К примеру, трехкомнатная квартира в Новосаратовке в январе стоила 11,9 млн рублей, а к 1 апреля цена упала до 9,5 миллионов. С тех пор застройщик «играл» скидкой в 20%, периодически вводя ее и отменяя. Однако в итоге вышло, что с 1 апреля цена в 9,5 млн рублей держалась 69 дней, а 11,9 миллионов — всего 39 дней. Таким образом, отвечая на вопрос, упала ли ли цена, можно выбрать любой из ответов, который удобен для обоснования позиции отвечающего. Но в сухом остатке мы видим, что реальная стоимость все же тяготеет к нижней границе.

Примечательно, что в течение 2025 года цены на квартиры нередко изменялись в гораздо большем диапазоне, чем это отражено в таблице. Например, 2-х комнатная квартира на Политехнической к 1 января стоила 13,8 млн рублей. Уже в феврале застройщик поставил новую цену — 14,1 миллиона. Однако к апрелю ее снизили сперва до 13,3 млн рублей, а затем в мае до 12,7 миллиона, и на этом уровне она с тех пор и держится.

Двухкомнатная квартира в Галерной гавани, начав год с 24,8 млн рублей, к февралю за несколько итераций подешевела аж до 22,1 миллиона. Такая цена, впрочем, продержалась всего пять дней, а затем застройщик начал рывками повышать цену, пока она не достигла в конце марта 23,9 млн рублей. Далее до июня следует внешне немного беспорядочный период повышений и понижений. После этого с 23 ровно цена подскакивает сразу на 1,2 миллиона и затем уже только растет понемногу до 24,5 к сегодняшнему дню. То есть, формально говоря, с января квартира, конечно, подешевела на несколько процентов, но если смотреть на ситуацию глубже, выходит что с панических 22,1 миллиона в феврале она к сегодняшнему дню выросла в цене больше, чем на 10%. Короче, все сложно.

Или вот трешка в Колпино. Год начала с 13,1 млн рублей, продержалась так до середины февраля, а потом начались скачки. В апреле, мае и июне ее можно было приобрести на миллион дешевле. А в июне был один день, когда указывалась стоимость 11,5 млн рублей. В итоге эта ситуация также откатилась, и сейчас, потеряв лишь немного, квартира продается за 12,7 млн рублей.

А вот однушка в Стрельне, которая к январю и так уже подорожала до 8,6 млн рублей, повышалась в цене четыре раза: два раза в феврале и два раза в июле, каждый раз на 50 тысяч. В итоге — 8,8 млн рублей. Тут все просто. Еще проще в элитном квартале под Пушкиным. Большая четырехкомнатная квартира начинала год с 53,4, затем в феврале и марте случились три повышения, и с тех пор она стоит 59,8 миллиона.

Как видите, ценообразование в жилищном строительстве — это колоссально сложный предмет. Более того, маркетологи крупного холдинга могут проводить 20 планерок, рассчитывать себестоимость и заложенную в договоре с банком о проектном финансировании доходность, но в какой-то момент купивший «на котловане» квартиру частник выскочит с предложением переуступки на 10% дешевле официальной цены. Чтобы, например, положить выручку на депозит или богато выдать дочку замуж. И кто-то схватит именно эту квартиру, а потом будет потирать руки, мол, цены у строителей пошли вниз, скоро всей вашей шарашкиной конторе кирдык.

Редкий человек на просторах нашей родины не видит явного и очевидного скорого разорения всех застройщиков и раздачу квартир «по себестоимости», какой бы они себе ее ни представляли. За признаки краха на рынке принимают и праздничные скидки, и маркетинговые подарки кладовок, и сюрпризы по отделке. А с ними и скидки по кредитной ставке, и отказ от агентской комиссии, и специальные предложения по неликвидным квартирам на первых этажах.

Но суровая реальность такова, что в целом квартиры в Петербурге дорожают, причем даже быстрее инфляции. а говорить о том, какая цена «настоящая» или «справедливая», можно лишь в момент подписания договора, в котором эта цена указывается цифрами и прописью.

О том, что строители — не альтруисты, говорить нет нужды. Но что конкретно у них с доходностью, можно судить по официальной отчетности. Рентабельность по чистой прибыли у Setl City — 13%, у группы ЛСР (со стройматериалами) — 12%. С московскими мастодонтами все сложно. Если у ПИКа рентабельность 22,8, то у «Самолета» — так уж вышло — 2,4%. На четверых у них чистой прибыли только за прошлый год получилось 143 млрд рублей. Совокупный финансовый результат всей строительной отрасли стремится к триллиону.

И даже с учетом того, что за прошлый год себестоимость строительства жилья выросла на 18% (по данным Минстроя), если по-честному, даже если строители весь год ничего не будут продавать (а это даже близко не так), разорение отрасли не грозит. Хватит и на хлеб с маслом, и на что-то еще.

Разумеется, в отрасли налицо системный кризис. Чистые продажи по ДДУ за полугодие рухнули в Петербурге на 40% к прошлому году: всего 670 тыс. м2. Однако падающий спрос был нивелирован сокращением предложения. Вместо прошлогодних 3 млн м2 на сегодняшнюю дату в городе строится всего 2 млн м2. И даже с учетом того, что генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов в разговоре с «Фонтанкой» прогнозирует по итогам года ввод 2,5 млн м2 жилья, никакой «затаренности» у строителей нет и близко.

Более того, под определенным углом наблюдается даже некий дефицит по отдельным сегментам и локациям. К примеру, нигде южнее Юнтолово вы сейчас в черте КАД не найдете бюджетную семейную трехкомнатную квартиру до 15 млн рублей. Все они в очень ограниченном количестве есть только на севере Петербурга.

Отдельно стоит напомнить, почему строители даже при всем желании не могут заметно снизить цены (если не считать символических 200-300 тысяч). Дело в том, что никто из них сейчас не строит дома на свои деньги. И тем более на деньги дольщиков. Вся отрасль уже пару лет как перешла на проектное финансирование, при котором банк, утвердив предложенный девелопером бизнес-проект, дает ему кредит (кстати, тоже не бесплатный), а все деньги от продажи квартир падают на т. н. эскроу-счета в банке.

«Вскрыть» эти счета строители могут только после сдачи дома в эксплуатацию. После этого им надо расплатиться с банком, а что останется, уже забрать себе. Банк зорко следит за тем, чтобы у строителя остались деньги на покрытие кредита, и в договоре о проектном финансировании четко прописывает, почем квартиры можно продавать. Игнорирование этого требования приведет к тому, что банк потребует немедленно вернуть весь кредит целиком (а это многие миллиарды, уже закопанные в котлован и железобетон), что, конечно, любого строителя поставит в крайне неудобную позу.

И вот только если какие-то квартиры останутся после этого непроданными (а такое бывает нечасто в последнее время), строители и могут по какой-то внезапной причине уже продавать их по той цене, что им вздумается.

«Для сданных объектов, можно демпинговать, если тебе нужна оборотка, надо пополнить земельный портфель или погасить кредит», — объясняет Алексей Белоусов. Однако в нынешних условиях редкий строитель готов идти на демпинг.

«Нет объективных причин для снижения цен на квадрат, скорее, наоборот, они вынужденно будут расти, даже в таких непростых условиях», — прогнозирует отраслевой эксперт.

Спрашивать у тех, у кого цены поднялись, «Фонтанка» ничего не стала. Их объяснения и так все много раз слышали. А вот те, у кого нашлись объявления о продаже квартир со снижением цены относительно января, прокомментировать это захотели.

«Наше базовое ценообразование по проекту „Литера“ с января не менялось. Около месяца назад действительно была запущена акция „Квартиры месяца“, в рамках которой на ограниченное количество лотов (около 15% от текущего объема предложения) были установлены специальные цены. Это не общее снижение, а временная маркетинговая активность с ограниченным ассортиментом, — объяснили в RBI. — По другим нашим проектам ситуация аналогичная — пересмотра цен с начала года не было. Однако в рамках продвижения мы регулярно запускаем акции и спецпредложения на отдельные квартиры, что может восприниматься как снижение, но не отражает общей ценовой политики».

«Да, на первый взгляд кажется, что произошло заметное снижение цен в нашем объекте на Политехнической. Но по нему у нас изначально были указаны цены с рассрочкой на полтора года. А теперь мы снизили из примерно на 10%, но указали цену при 100% оплаты. То есть для нас теперь продажи в рассрочку и растянутые по времени выплаты не в приоритете. Быстрые и дешевые деньги для нас эффективнее, и мы сделали акцент на 100% оплату. При этом цена в рассрочку даже выросла, — объяснили „Фонтанке“ в отделе маркетинга „Евроинвест Девелопмента“. — Если говорить по поводу других объектов, то ситуация по ним очень отличается. Например, городские объекты почти полностью все распроданы. В Ленинградской области у нас очень хорошо разбирают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. В Мурино и Кудрово действительно произошла небольшая сезонная корректировка цен, но только на студии и однокомнатные квартиры. А семейные квартиры у нас хорошо берут, там никаких корректировок нет».

«Информация, размещённая на сторонней платформе, некорректно отразила динамику цен. Базовая цена действительно была уточнена: корректировка составила около 10% в рамках пересмотра подхода к отображению стоимости, а не из-за падения рыночной цены, — объяснил Игорь Бадиков, директор по продажам девелоперского холдинга AAG. — На протяжении последнего года стоимость квартир в наших проектах стабильно растёт — по отдельным лотам рост составляет от 1 до 2% ежемесячно. По итогам года увеличение достигло в среднем 5–6% в зависимости от конкретного корпуса и характеристик объекта. Мы не фиксируем и не ожидаем системного снижения цен. Компания работает в премиальном сегменте, и ценообразование носит индивидуальный характер. Да, возможны точечные предложения с дисконтом в пределах 5–10% — но только для ограниченного круга клиентов и при условии персональных переговоров. Это не отражает общую ценовую политику, которая остаётся стабильной и ориентированной на долгосрочную инвестиционную привлекательность».

«По проекту „Живи! в Рыбацком“ ценовая динамика остаётся положительной и соответствует общим рыночным трендам рынка. Незначительные снижения по отдельным лотам могут быть связаны с текущими акционными предложениями или особенностями конкретных квартир. Мы регулярно анализируем спрос и гибко управляем предложением, чтобы сохранять стабильный темп продаж», — рассказал «Фонтанке» Рустам Хамдамов, директор дивизиона Северо-Запад по продажам группы «Самолет».