Какую квартиру может себе позволить семья с детьми по льготной ипотеке в Петербурге

Воодушевление на рынке после снижения ключевой ставки привело к прогнозам чуть ли не о скором возрождении ипотеки. Но это все разговоры в пользу бедных, а «Фонтанка» прикинула, на что в реальности в Петербурге может рассчитывать семья с детьми со средней по городу зарплатой в нынешних условиях. Спойлер: очень мало на что, но повыбирать можно.

По последним подсчетам Петростата, среднемесячный доход работающего жителя Петербурга еще весной 2025 года составил 113,9 тысячи рублей. Если столько получают оба супруга, получается уже, в принципе, сумма, позволяющая рассчитывать на относительно безбедную жизнь даже с учетом выплаты ипотеки. Но, конечно, если речь идет не об ипотеке по рыночным ставкам, а по льготной — 6%.

Итак, обратимся к калькулятору. Минимальная стоимость приличной квартиры с тремя спальнями (а какой смысл брать меньше семье с детьми) внутри КАД — 15 млн рублей. Позже мы посмотрим, какие именно квартиры имеются в виду.

Даже льготная ипотека сейчас предполагает 30%-й первый взнос. Для большинства молодых семей это совершенно неподъемная цифра (5 млн рублей), однако мы находимся в реальном мире и понимаем, что наша условная семья с двумя детьми и двумя успешно работающими за среднюю зарплату родителями уже где-то живет. И если они не иногородние и не живут в съемном, то хотя бы бабушкина «однушка» у них есть. А это уже гарантированные 5 млн почти наверняка.

Иными словами, мы рассматриваем гипотетический вариант с квартирой за 15 млн рублей, первым взносом в виде существующего жилья за 5 млн рублей и очень большим желанием расшириться и жить, расправив плечи. Заметим сразу: не имея такого желания, вписываться во все это лучше не стоит. Куда проще снимать тысяч за 70-90 приличную большую квартиру, сдавая бабушкину «однушку». Выйдет то на то, но головной боли и мороки на порядок меньше.

Итак, в кредит нам надо 10 млн. Нынешняя рыночная ставка в 25% (средняя на июль 2025 года, по данным «Дом.РФ», — 24,85%) — сразу нет. Платеж там уходит за 200 тысяч при любых раскладах, а переплата даже за минимальные 10 лет кредита будет 17 млн сверх тех десяти, что и так придется отдать.

На отрезке в 25 лет общая сумма выплат составит астрономические 62 млн, что, наверное, было бы очень приятно банку, но нам в такие игры играть не хочется. Тем более что разница в ежемесячном платеже в 10-летнем кредите и в 25-летнем по большому счету уже несущественная.

В качестве альтернативы можно прикинуть, под сколько можно будет перекредитоваться в обозримом будущем, взяв рыночную ипотеку сейчас. 18% — это сегодняшняя ставка ЦБ, 12% — это то, что оптимисты закладывают в среднем на следующий год. Даже среднесрочный оптимизм предполагает ежемесячный платеж больше 100 тысяч, что для нашей гипотетической семьи означает одно: посидеть с детьми маме в декрете не придется. Из роддома — сразу к станку.

Однако раз мама рожает детей — как минимум уже второго, нет нужды оглядываться на коммерческую ипотеку. Перед нашей семьей открывается прекрасный мир льготной ипотеки под 6%. И варианты разных сроков кредита предполагают уже очень широкий диапазон ежемесячных выплат: от 111 тысяч за короткий кредит на 10 лет с переплатой всего 3,3 млн рублей до почти нестрашных 64 тысяч при 25-летнем кредите, который обернется двойной переплатой, но очень нескоро.

Что же останется на руках у семьи, если мама хотя бы полтора года сидит в новой «трешке» с ребенком, а папа работает и платит по кредиту.

Как мы помним, его зарплата 114 тысяч. Плюс у мамы выплаты по уходу за ребенком до 1,5 года. То есть 40% от зарплаты, а значит — 45,6 тысячи. Итого 160 тысяч.

Пожалуй, на 10 лет им рассчитывать не стоит — платеж будет великоват. А вот на 15 лет — нормально. На руках после ипотеки будет оставаться 75 тысяч, что, конечно, весьма скромно, но это же только пока мама дома. Потом выйдет на работу, будет еще плюс 70 тысяч — уже можно будет даже как-то немножко на отпуск откладывать.

Дальше интересно: семья ведь получит материнский капитал — 912 тысяч. Который как расчетливые люди они внесут на досрочное погашение. Там есть два варианта — сократить платеж или сократить срок выплат. Если первое — то с 84 платеж снизится до 76 тысяч, что и так приятно.

Второй вариант гораздо выгоднее. Хотя платеж остается тем же, вместо 15 лет платить останется всего лишь 13 лет. А главное — резко сократится общая переплата. Ведь кроме закрытого тела кредита на 912 тысяч, на 1,1 млн рублей сократятся за счет этого и начисленные за весь срок проценты. То есть итого маткапитал позволит сэкономить плательщику подобного кредита 2 млн.

К слову, если изначально вписаться в кредит на 25 лет, то взнос суммы маткапитала в погашение тела кредита сократит его срок на 4,5 года (до 20,5 года), а размер начисленных процентов — на 2,6 млн. А еще говорят, маткапитал бесполезен!

Ну и к самому интересному. А что же за квартира такая, которую семья сможет себе позволить купить.

Сразу оговорим критерии: 1) до 15 млн, 2) в пределах КАД, 3) как минимум «трешка», причем честная — с тремя спальнями. Ну и, разумеется, 4) никаких апартаментов, потому что если даже получится их по какой-то схеме купить по семейной ипотеке (почти наверняка не удастся), то уж применять к погашению кредита маткапитал никак не получится — на 100%. Ну и, напомним, по условиям льготной ипотеки в Петербурге это может быть только 5) новостройка.

Полностью удовлетворяет этим критериям лишь несколько локаций — все на севере города:

— Парнас, причем «дальний», очень неблизко от метро;

— новая часть Суздальского проспекта;

— окраины Комендантского проспекта;

— Юнтолово.

Экзотику типа Лисьего Носа, пожалуй, не стоит брать в выборку, хотя, возможно, кому-то и приглянется.

На Крайнем Севере есть два варианта в соседних уже построенных и сданных 27-этажных домах. Оба — судя по планировке — очень приличные. Одна квартира чуть поменьше и вообще за 13,9 млн рублей, другая непринципиально побольше, но за 14,8 млн.

В обеих квартирах есть неоценимый плюс для любых пап и мам — родительская комната находится в отдалении от детских и не имеет с ними общих стен. Если вы понимаете, о чем мы.

Кухни у этих квартир одинаковые — 12,5 кв. м (что очень неплохо), и там, и там — два санузла, один из которых с полноценной ванной. Принципиальная разница лишь в размере «родительской» комнаты. Или, как ее теперь можно называть, «мастер-спальни». В первом случае это 12 м, во втором — 15,5. Папа может позволить себе микро-тренажерный зал на этих трех «квадратах» или мама — гардероб повышенной вместимости. Стоит ли это лишнего миллиона — каждый решает сам.

Короче, ну а чего бы нет. Если не смущает понимание близости КАД — километр по прямой — и частного сектора. Чуть было не написали «зато IKEA рядом», но нет. А да, есть подвох — обе квартиры на первых этажах (высоких). Все, что выше, — уже будет дороже 15 млн, но посмотреть тоже можно.

Тут главный подвох — квартир еще нет. И появятся они не скоро: по плану, во втором квартале 2027 года. Из плюсов — это не первые этажи (с третьего по седьмой), из минусов — они чуть меньше, чем на Парнасе, — в среднем 65 кв. м, что для «трешки», конечно, по нижнему краю приемлемости. Стоят они все примерно одинаково — 14,4-14,8 млн.

Ну и плюс место — тоже, откровенно говоря, неблизко. Пишут, что это Коломяги, но кажется, что уже скорее Парголово. Зато новый красивый Суздальский позволит сманеврировать более разнообразно, чем откровенно задыхающийся Энгельса в первом варианте.

Здесь все компактнее — сказывается недостаток хотя бы еще 5-7 м. Зато есть и относительно отдельная родительская спальня, что приятно — с балконом. Можно там курить, а можно гантели поднимать или цветочки поливать — кому что ближе. Ну, или все сразу. Балкон в целом немаленький, 3,7 м, можно развернуться.

Тут, конечно, радует, что строители понимают необходимость второго туалета в «трешках» и то, что прихожую можно сокращать в угоду дополнительному личному пространству для родителей и подрастающих детей. А размеры отдельной кухни-гостиной позволяют, хоть и потеснившись, принимать гостей, которым не лень будет ехать в такую даль.

Здесь два очень разных варианта. Один ближе к Парашютной, «Ленте» и живописному Шуваловскому карьеру. Второй — ближе к ЗСД и природе. Под природой мы будем понимать бескрайние поля Каменки.

Цена первого — 14,9 млн рублей. Из минусов — пап-мамина спальня там не отделена от детских. Балкон есть, но в гостиной, которая вполне интеллигентно совмещена с кухней. Настолько интеллигентно, что глаз прямо сам прочерчивает гипрочную стенку, на случай, если придется забирать к себе бабушку, жертвуя большой кухней.

Бабушке в таком случае достанется лоджия для помидорной рассады и пространство под кровать и запланированный застройщиком телевизор. Всем остальным — кухня метров на 10, что в целом мало, но довольно приемлемо.

Сразу стоит отметить: расположение конкретно этой квартиры, пожалуй, наиболее выигрышное из всех имеющихся у нас вариантов. Что там со школами и садами, сказать наверняка трудно, но как-нибудь все сложится.

Вариант на Комендантском за 14 млн — это компромисс. Это самая маленькая квартира, всего 52 кв. м. И, как нетрудно догадаться по метражу, это никакая не «трешка», а самая обыкновенная «двушка».

В выборку мы ее включили тоже только из-за безграничных возможностей, которые предоставляет небогатому, но рукастому человеку гипрок. Почти 16-метровая кухня-гостиная легко делится напополам, к «отрезанной» комнате добавляется нормальная такая лоджия на 3,4 м, и как бы «трешка» с большой натяжкой, но получается.

В сухом остатке — те же необходимые для большой семьи два санузла, но — увы! — первый этаж. Зато дом уже сдан. Заказывай гипрок и дверь, ставь и въезжай.

Юнтолово знаменито тем, что обе дороги, которые к нему ведут, — бутылочные горлышки, плюс с одной стороны вообще железнодорожный переезд. Но чем это хуже Парнаса или Бугров? Да ничем.

В этом районе, который застраивается комплексно единственным девелопером, квартиры в новостройках по нашим критериям можно повыбирать — там их с десяток. На любом этаже, от первого до двадцатого (из 23). Диапазон — от 14,1 млн за первый этаж без балкона до 14,7 млн за высокие этажи с балконами.

Планировка — очень удачная. Ее даже можно назвать фаворитом нашего списка. У родителей не только собственное пространство, отделенное от детей большой по сегодняшним меркам кухней-гостиной, но даже с такой же, как на Суздальском, лоджией и со своим собственным мастер-туалетом-душем. Как люди семейные заверяем: это ценно!

Никаких переделок, которые прямо сразу же хотелось бы броситься делать, глаз не видит. Единственное — микроскопическая прихожая где-то 1,6х1,7 м. Если поставить гардероб (только узкий), то дверь основного туалета будет угрожать гостям. Ну и да, бабушку селить будет совершенно некуда.

Квартиры в Юнтолово тоже придется подождать около года, планируемый срок сдачи — II квартал 2026 года, причем застройщик вроде не давал пока повода сомневаться в сроках сдачи.

Так или иначе, семье с двумя, а в перспективе и (как просит от нас государство) с тремя детьми вполне есть что выбрать в Петербурге в не самых стыдных локациях и с вполне приличными планировками.

По недавним подсчетам ЦИАН, с начала года средняя цена на жилье в Петербурге продолжает расти быстрее инфляции (+12% за январь — июнь) и уже достигла 283 тысяч рублей за метр. Это похоже на правду, если судить по истории изменений цен на те квартиры, о которых сегодня было рассказано. В трех местах из четырех цены и правда выросли, больше всего — в Юнтолово. Впрочем, одна из квартир на Комендантском очень прилично подешевела. Почему — неизвестно.

А вот вписываться ли во все это (напомним, будет еще ремонт) — решает каждая семья самостоятельно.