Достаем калькулятор и считаем: в каком случае брать ипотеку выгоднее, чем снимать жилье

В начале 2026 года средний платеж по ипотеке в Петербурге стал заметно больше, чем аренда жилья. Это бьет и по планам молодых семей обзавестись своим родовым гнездом, и по инвестиционным схемам.

«Фонтанка» провела большое исследование рынка ипотеки и аренды и с цифрами в руках готова доказать: в обычных условиях с экономической точки зрения брать ипотеку, даже льготную, вместо того чтобы спокойно арендовать то, в чем живешь, имеет смысл только в случае с однушкой.

Как только речь заходит о квартирах побольше, вся экономика рушится, и получается, что за жизнь в тех же условиях семье надо платить на 20–30 тысяч больше. С перспективой «зато свое» через 30 лет.

В идеальном мире «льготная» ипотека под 6% существует, чтобы семьи могли расширить жилье под «новых» детей, отделив одну-две детские комнаты от мам-папиной спальни. Реальность же такова, что, во-первых, средний размер кредита, который получают сейчас ипотечные заемщики, совершенно уверенно указывает на то, что даже на двушку его не хватит. Вот данные Центробанка именно по ипотечным квартирам в новостройках (а льготные у нас на другое и не дают) по состоянию на 1 февраля 2026 года.

Еще увереннее статистика средней площади квартир, которую сейчас покупают в Петербурге и окрестностях: от 33 до 37 квадратных метров в зависимости от района. Только в этом случае переселиться из съемной однушки или студии в ипотечную однушку же — экономически оправданно.

Разница в платеже будет почти несущественной. А если иметь в виду, что в ближайшие пару месяцев начнется сезонный рост ставок, а предложения долгосрочной аренды резко упадут, то можно будет даже выгадать.

Да, разумеется, 6,23 миллиона рублей, которые сейчас отмечает для Петербурга Центробанк, — это «средняя температура по больнице», и кто-то действительно берет большие семейные квартиры. По расчетам «Фонтанки» на основе данных ЦИАН, сейчас модальное значение средней площади двушки — 58,16 квадратного метра, трешки — 81,55 квадратного метра.

Особо отметим: речь только о квартирах, подходящих под «семейную» ипотеку, то есть никаких апартаментов и т. п. Плюс в этих расчетах учитывались только квартиры эконом- и комфорт-сегмента. Конечно, какие-то семьи могут позволить себе взять в ипотеку элитную трешку за 50–70 миллионов рублей. Порадоваться за них стоит, но вряд ли такие сделки статистически значимы.

Опираясь на помесячную статистику средней цены метра с учетом комнатности и класса от «Домклик», можно примерно рассчитать, как в динамике менялась цена на «просто двушку» и «просто трешку» в Петербурге.

А если обратиться к данным Центробанка о средневзвешенных сроке кредита и процентной ставке по месяцам для Петербурга, можно плюс-минус вычислить средний платеж по «семейной» ипотеке в динамике. Сразу надо объяснить огромный провал летом 2022 года. Тогда в стране происходили процессы, которые в том числе привели к аномальному явлению: строители искусственно занижали проценты по ипотеке, по сути, субсидируя покупателей.

«С начала лета ипотека с господдержкой стала всё чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика. Это позволяет банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%). В итоге средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года», — отмечал тогда регулятор.

Так уж вышло, что такие вот маркетинговые истории приводили к огромным рискам заемщиков: по факту строители в ДКП, а банки в кредитных договорах указывали более высокие цены, закладывая туда эту «процентную субсидию». И в случае дефолта заемщика рыночная цена его квартиры оказывалась процентов на 20–30 ниже обязательств перед банком. И даже лишившись квартиры, он оставался должен, несмотря на несколько миллионов первоначального взноса и выплаченных платежей.

Короче, Центробанк активно боролся с этой практикой, и к началу 2023 года в целом поборол. Провал лета 2022-го следует считать аномалией, однако те, кто тогда брали по таким схемам квартиры, сейчас реально платят по 40 тысяч в месяц за двушку и по 60 за трешку. Сейчас такое, конечно, просто невозможно.

Однако статистика показывает, что основная масса покупок всё же — не двушки-трешки, а малогабаритное жилье с прицелом на отселение старшего ребенка. Пока что это наиболее доступная стратегия улучшения жилищных условий в рамках льготной ипотеки.

Еще недавно среднемесячный платеж по ипотеке был равен или даже ниже ставки аренды студии или однушки. Особенно для тех, кто успел отхватить ее по сверхвыгодным условиям лета 2022 года. То есть, по факту, покупку ипотечной студии в новостройке оплачивали не заемщики-владельцы, а арендаторы. И еще оставалось на коммуналку и мелкий текущий ремонт.

Однако со временем доходность аренды падала. Сперва она пробила психологическую отметку в 10% (примерно в начале — середине 2010-х годов), а затем стала падать дальше. В итоге, по расчетам «Дом.РФ», только за вторую половину 2025 года показатель доходности упал с 6 до 4,9%.

В итоге стоимость аренды падает, причем наиболее заметно — в самых ликвидных сегментах однокомнатных квартир и студий. И да, это сезонное явление: ближе к лету за счет ухода части из них во временную посуточную сдачу туристам и сокращения предложения для долгосрочной аренды цена опять ненадолго поднимется.

Но параллельно с этим огромными темпами растет и средний платеж по ипотеке. Это связано и с серьезным ростом цен на квадратные метры, и с постепенным внедрением «комбинированных» ставок, когда часть кредита берется на льготных условиях, а часть — на «рыночных». Это особенно актуально в Петербурге, где максимальный размер льготного кредита давно не покрывает реальной стоимости квартир. Тем более «семейных».

Когда же немолодая уже семья (у молодой денег таких нет) всё же решает приобрести то, что задумывалось в кабинетах чиновников изначально, — большую и просторную квартиру, где места хватит и папе-маме, и детям, желательно, по комнате бы досталось, — внезапно получается какая-то ерунда.

Начнем с того, что курс на многодетную семью, взятый государством в пропаганде повышения рождаемости, не так уж сильно был подхвачен застройщиками. К примеру, по состоянию на март 2023 года в Петербурге на всем его огромном рынке с миллионами квадратных метров сейчас присутствует только 19 предложений четырехкомнатных квартир, подходящих под критерии «семейной» ипотеки. То есть новостройка и не апартаменты. Можете сами убедиться.

Причем только один-единственный жилой комплекс в Юнтолово может порадовать «четырешкой» за приемлемые 22 миллиона рублей, за которую при среднестатистических раскладах (средние сейчас для Петербурга 336 месяцев — срок и 20% первый взнос) надо будет платить 108 тысяч рублей в месяц на протяжении 28 лет. В целом, если затянуть пояса, при нынешних зарплатах это подъемно, главное, чтобы все здоровы были. Таких квартир на момент написания статьи было доступно шесть. На весь город. Неудивительно, что при таких раскладах большие семьи продолжают ютиться в малюсеньких квартирах или же арендуют «трешки-четырешки» за гораздо меньшие деньги.

Следующее по цене предложение — 42 миллиона на «намыве» со сроком сдачи в 2028 году, а из готового — 45 миллионов рублей там же. Есть 46 миллионов на Суздальском проспекте, еще что-то на «намыве», дальше — 69 на Обводном канале, опять «намыв» по 75, ну и для гурманов — 136 миллионов на Чапыгина и 155 — на Чкаловской.

Да, выходит, чтобы расселить всех детей по отдельной комнате не в Юнтолово, мам-папе надо будет отдавать 28 лет по 220 тысяч рублей.

Но даже если детей только двое и хватит трешки, то предложений дешевле 20 миллионов на весь наш город всего девять. Это только Юнтолово, Парголово или Кронштадт.

Самый минимум, на что можно ориентироваться при выборе трешки сейчас, — 25 миллионов, а это значит, ежемесячный платеж — 123 тысячи. Из сдающихся в этом году — 49 трешек в Юнтолово, Парголово, Кронштадте, добавляется Сосновая Поляна.

Уже относительно вольно можно выбирать при бюджете в 30 миллионов и ежемесячном платеже, соответственно, 147 тысяч. Просто напомним, минимальный первоначальный взнос будет 6 миллионов.

Но допустим, у вас нет проблем с Юнтолово или Парголово, вы всерьез задумались о трешке в ипотеку. Садитесь с калькулятором и начинайте считать.

И видите, что если пускаться в это плавание прямо сейчас, то, честно говоря, жить в съемной трешке в удобном для вас месте, а не на отшибе без школ, садиков и два часа до работы, стоит на 25 тысяч дешевле, чем платить ипотеку.

Ну хорошо, трешка много, допустим, двушку. Семья с одним-двумя небольшими детьми вполне себе может жить и в нормальной двушке. Не 28 лет, конечно, пока выплачивается кредит, но какое-то время.

Тут разница между «зато своей» квартирой на периферии и съемной, где вам нравится, — 22 тысячи. За год, между прочим, четверть миллиона.

На графиках мы отчетливо видим сближение кривых в летние сезоны. Так получается потому, что многие хозяева переводят свои квартиры в режим посуточной сдачи, забирая с рынка самые привлекательные лоты. Плюс набег студентов в августе-сентябре, под который стоимость аренды также взлетает. По факту же снимать просторную квартиру в любом случае выгоднее, чем брать такую же в ипотеку. Да, фактор неопределенности и зависимости от хозяев присутствует. Так что тут каждый выбирает, что ему больше подходит.

К слову, эксперты в области аренды подтверждают: на их рынке всё просто замечательно. В том числе и потому, что планы платежеспособных арендаторов обзавестись своим жильем пока отложены до лучших времен.