«С кем ребенок — того и ипотека»: как рынок новостроек в феврале привыкал к новым правилам игры

Рынок жилья начал 2026 год не с традиционного январского затишья, а с мощного импульса благодаря переменам в программе семейной ипотеки: доходило до разводов и попыток взять 17-ю льготную. Однако уже к февралю стало понятно: декабрьский ажиотаж во многом «съел» спрос будущих периодов. В результате январь оказался сильным, а февраль — переходным.

На круглом столе «Фонтанки» участники обсудили, как рынок новостроек адаптируется к изменениям в программах семейной ипотеки в 2026 году.

Директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова прямо говорит: декабрь 2025 года стал аномальным. По ее словам, ажиотаж вокруг изменений в семейной ипотеке максимально захлестнул рынок первичной недвижимости, и в декабре в воронку продаж попали даже те клиенты, которые планировали покупать в январе и позже.

— Мы подписывали сделки 30 декабря до двенадцати часов ночи. Желающих было очень много, — отмечает она. — Часть броней, которые не успели оформить до конца декабря — из-за сложностей записи в банках или личных обстоятельств клиентов, — перешли на январь. Поэтому первый месяц года оказался очень хорошим: многие девелоперы выполнили планы и даже немного перевыполнили их.

При этом, по мнению Татьяны Халиловой, рынок рассчитывал на «еще один декабрь»: компании не отпускали сотрудников в отпуска, готовясь к повторному всплеску. Но вау-эффекта не случилось: план удалось выполнить, однако повторения декабрьского пика не было.

Февраль же, по ее оценке, стал переломным.

— Мы видим снижение числа обращений и клиентов, готовых оформлять ипотеку по новым правилам, — говорит она. — Сейчас девелоперы фактически заново нарабатывают базу — уже с более длинным циклом сделки.

По оценке спикера, февраль может оказаться примерно на 25% слабее января. Но отмечается легкое оживление вторичного рынка: на фоне снижения ключевой ставки больше клиентов приходят с намерением продать имеющееся жилье.

Ажиотаж по поводу изменений в семейной ипотеке начался еще осенью 2025 года, подтверждает основатель и инвестор инвестиционно-финансовой компании «Финкредит» Евгения Вихрова. С сентября-октября фиксировался активный рост, а в декабре и январе был зафиксирован рекордный объем сделок. Она рассказала, что приходили люди за 17-м ипотечным кредитом, что у кого-то ребенку исполнялось 7 лет через неделю — люди стремились воспользоваться шансом.

— В конверсии с сентября по январь у нас рост в два раза — до 93%. Практически все клиенты уходят с семейной ипотекой, — говорит она. — Однако с изменением условий структура спроса изменилась: семейная ипотека просела примерно на 30-35%. Зато портфель диверсифицировался: выросли сделки с залоговым кредитованием, рефинансированием, альтернативными инструментами.

Она обращает внимание и на качественные изменения в потоке клиентов. Появилось больше тех, кто использует рассрочку как промежуточный инструмент, рассчитывая позже перейти в ипотеку.

«Феноменальным» называет январский спрос начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“» Светлана Денисова. По ее словам, девелоперы опасались, что банки после окончания периода повышенной компенсации по льготным программам ужесточат условия по одобрению, но этого не произошло.

— Январь оказался очень богатым на сделки, но уже в последней декаде месяца стало заметно снижение объема бронирований, — рассказала она. — Февраль оказался «очень скромным», но это ожидаемая плата за декабрьский и январский рывок.

Рынок довольно быстро адаптируется к новым требованиям: банки постепенно приходят к более единообразной практике одобрения, растёт число обращений. Более того, ожидания новых изменений условий семейной ипотеки с июня, о которых публично заявлялось на федеральном уровне, могут вновь запустить волну ажиотажа во втором квартале.

— Нас снова ждёт период большого оживления и подъёма, — прогнозирует Светлана Денисова.

Заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» Максим Жабин называет ноябрь–декабрь 2025 года «эффектом последнего шанса».

— Всплеск сделок был связан не с общим ростом спроса, а с изменениями в правилах семейной ипотеки, ограничивающими возможность оформления кредита обоими родителями, — уточнил он. — Январь оказался закономерным продолжением, а февраль — периодом наблюдения за новой динамикой.

По словам Максима Жабина, краткосрочные пики не меняют фундаментальной картины: квадратный метр продолжает дорожать, что влияет на решения покупателей.

Февраль же ожидаемо стал для рынка периодом адаптации.

— Банкам, застройщикам и клиентам потребовалось время, чтобы разобраться в обновленном перечне документов и процедурах одобрения, — пояснила коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Пакет действительно расширился, появилось больше нюансов — от требований к регистрации членов семьи до проверки кредитной истории обоих супругов.

По словам эксперта, семейная ипотека уже не единственный драйвер: спрос распределился между рассрочкой, стандартной ипотекой и программами зачета жилья. Текущие колебания укладываются в рамки переходного периода.

В годовом сопоставлении январь 2026 года показал рост: доля ипотеки увеличилась на 21%, а объем ипотечных сделок — на 40% к январю 2025-го, отметил руководитель отдела кредитования и страхования ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев. Но ажиотажа в начале года не было: основной спрос был удовлетворен в ноябре–декабре.

— С февраля, после ужесточения условий и расширения перечня документов, сроки выхода на сделку выросли, а объем выдач по семейной программе снизился, — подтвердил он.

— Именно неопределенность и опасения становятся драйвером решений: семьи не хотели рисковать и откладывать покупку, — говорит коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев. — Поэтому январь для петербургской агломерации оказался нетипично активным.

Часть декабрьских сделок перетекла на начало года, а дополнительным фактором стали ожидания изменений с 1 февраля. Снижение активности в последний месяц зимы стало ожидаемой коррекцией после всплеска, считает эксперт.

Ситуация характерна для всей страны: в январе 2026 года банки выдали 430 млрд рублей ипотечных кредитов — рекордный объем для этого месяца, добавил директор филиала «ССК» в Санкт-Петербурге Артем Шабанов. Ключевым фактором стала активная реализация семейной ипотеки до вступления новых правил в силу.

Декабрь 2025 года установил рекордные значения — покупатели стремились завершить сделки до анонсированных изменений в семейной ипотеке. Это создало эффект «вымытого» спроса, отметил директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

— Январь продолжил этот тренд, однако сокращение предложения сыграло свою роль: сегмент комфорт-класса, наиболее активный для сделок по льготным ипотечным программам, показал хоть и высокие, но не рекордные результаты, — резюмировал он. — Февраль, согласно ожиданиям участников рынка, демонстрирует временное снижение активности на 10–15% из-за завершения ажиотажа и адаптации к новым условиям программы.

Ключевое изменение, о котором говорят все участники рынка, — ограничение «одна ипотека на одну семью». Если раньше оба супруга могли оформить льготный кредит отдельно, то с 1 февраля 2026 года эта возможность закрыта. Именно это решение и стало спусковым крючком декабрьско-январского ажиотажа.

Как подчеркивает Артем Шабанов, это главные перемены после отмены массовой льготной ипотеки 2020 года. Оформление семейного кредита теперь ограничено одним договором на семью.

— Раньше оба супруга могли воспользоваться программой отдельно, и многие стремились сделать это до вступления новых правил в силу, — пояснил он.

По словам Татьяны Халиловой, семейная ипотека в последние годы часто использовалась не только для улучшения жилищных условий, но и как инвестиционный инструмент.

В четвертом квартале 2025 года рынок фактически собрал весь инвестспрос. После ужесточения правил он ушёл в ноль: сделки под семейную ипотеку теперь становятся точечными и связаны в первую очередь с реальным улучшением жилищных условий, отметила она.

Евгения Вихрова подтверждает: ограничение одной ипотеки на семью стало болезненным прежде всего для нестандартных ситуаций.

— Если у жены всё в порядке, а муж банкрот или с плохой кредитной историей, семья теряет право на семейную ипотеку, — объясняет она. — Кроме того, банки серьезно ужесточили подход к заемщикам. Если два года назад льготную ипотеку можно было оформить «по двум документам» с долей одобрений до 70%, то в октябре–декабре одобрение составляло около 25%.

По ее словам, банки делают акцент на официальных доходах и реальных отчислениях — как для наемных сотрудников, так и для ИП и руководителей компаний.

— Гайки закручиваются. Банки чистят портфель, потому что доля просрочек по банковским продуктам выросла, — отмечает Евгения Вихрова.

Светлана Денисова добавила, что ужесточения ударили и по самым обычным семьям с непростыми жизненными обстоятельствами.

— Есть ситуации, когда супруг временно недееспособен, есть безвестно отсутствующие. Всё это становится препятствием, — пояснила она.

В первые недели после изменений банки по-разному трактовали требования. Например, возникали вопросы к регистрации ребенка с титульным заемщиком. Постепенно, по её словам, юридические службы крупных банков унифицируют подходы, требования становятся более понятными, но часть проблем остается — и семьи, имеющие право на льготу, не всегда могут ею воспользоваться.

— Рыночная ипотека на первичном рынке фактически отсутствует, — говорит Светлана Денисова. — За прошлый год в компании были единичные сделки. Высокие ставки делают её неприменимой для покупки новостроек — она востребована скорее на вторичке.

— Изменения в семейной ипотеке сработали как классический стимул «последнего вагона» в декабре, но в феврале стали сдерживающим фактором из-за неопределенности, — говорит Владимир Колесников. — Основное ужесточение — правило «одна льготная ипотека на семью» — не ломает рынок фундаментально. Гораздо более чувствительным оказался информационный фон вокруг возможной дифференциации ставок в зависимости от числа детей.

По его словам, угроза повышения ставки до 12% для семей с одним ребенком действительно может заморозить принятие решений этой категорией покупателей. Это подтверждается и рыночными данными о росте осторожности потребителей .

Максим Жабин обратил внимание, что сам факт обсуждения изменений в публичном поле сработал сильнее, чем их конкретные параметры: те, кто мог воспользоваться программой на прежних условиях, сделали это заранее.

— Сегодня семейная ипотека остается драйвером, но ее стимулирующий эффект ограничен: квадратный метр продолжает расти в цене, а ставки по обычным программам остаются высокими, — продолжил он. — Покупатель трезво оценивает риски и чаще выбирает паузу, даже при наличии льготных программ.

Схожую мысль высказывает и Алексей Бушуев: эффект неопределённости сыграл на опережение: клиенты стремились «зафиксировать прежние параметры». После всплеска рынок закономерно вошёл в фазу охлаждения.

Отдельный фактор — информационный фон вокруг возможной дифференциации ставок в зависимости от количества детей. Кирилл Кудрявцев говорит, что семьи с двумя детьми старше шести лет заняли выжидательную позицию в надежде на возвращение ставки 6%.

— И семьи с одним ребёнком до шести лет, которые теоретически могли бы активизироваться из-за риска повышения ставки до 10%, тоже предпочитают ждать окончательных решений, — отметил он.

На рынке доходило и до курьезов. Как рассказывает Евгения Вихрова, в январе «каждый второй клиент собирался разводиться, чтобы взять семейную ипотеку». Доходило до реальных разводов и споров о том, кто первым подаст заявку, попыток сделать второй снилс. Но в итоге участники рынка признают: схемы «обхода» правил себя не оправдали. Работать приходится в новых реалиях.

По словам Татьяны Халиловой, теперь уже все знают, что ипотека «привязана» к ребенку: с кем он прописан — тот и может подать заявку. Спикер отметила, что сейчас начинается период стагнации ипотечного портфеля.

— Клиент с полностью «белым» доходом и чистой кредитной историей получает больше возможностей для выбора, а девелоперам придется жестче конкурировать за такого покупателя — в том числе через субсидирование ставок на 2-3 года до снижения ключевой ставки и индивидуальные банковские программы, — считает она.

На фоне высоких ставок рассрочка из вспомогательного инструмента превратилась в один из ключевых способов покупки жилья, считает Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы «Аквилон». В компании по итогам 2025 года доля таких сделок выросла с 8% до 21%.

Он уточняет, что самые высокие показатели в портфеле компании зафиксированы в «Аквилон Янино» (16% продаж), а также в корпусах первой очереди «Аквилон ZALIVE» (13%) и «Аквилон VERBA» (12%). В структуре рассрочек лидируют студии — 71%, на однокомнатные квартиры приходится 13%, на евротрешки — 9%.

Ипотека, несмотря на снижение доли, всё равно остаётся основным инструментом: в проектах компании в Петербурге и Ленобласти это 69% сделок, еще 10% — стопроцентная оплата.

— Мы сохранили разнообразие программ с гибкими условиями рассрочки, которые позволяют подобрать оптимальный план платежей практически любому клиенту, — отмечает Михаил Рогатых.

По его словам, инструмент особенно удобен при крупном первоначальном взносе (30–50%), ожидании продажи вторичного жилья или поступления значительной суммы. Минимальный первый взнос может составлять 5% — для фиксации цены. При этом компания обязательно проверяет платежеспособность клиента и его кредитную историю.

В «БФА-Девелопмент» подход более консервативный. Светлана Денисова подчёркивает, что компания никогда не практикует нулевой первоначальный взнос для рассрочек и не опускается до экстремально низких значений.

По итогам прошлого года доля рассрочек в компании не превысила 17% от общего числа сделок, хотя в продаже были квартиры в готовых и строящихся корпусах ЖК «Огни Залива» и в доме бизнес-класса у Большого Суздальского озера.

— Мы зато практически не видим расторжений, — говорит Светлана Денисова. — Многие девелоперы жалуются на высокий процент отказов: покупатели не всегда верно оценивают свои силы. Мы делаем ставку на чёткое администрирование: ежемесячные платежи дисциплинируют клиента, а прозрачная динамика цен дополнительно мотивирует сохранить сделку. Доля расторжений — менее 0,6%, и то по сложным жизненным обстоятельствам.

Артем Шабанов из «ССК» считает, что рассрочка стала востребованной альтернативой классической ипотеке, особенно среди тех, кто рассчитывает на снижение ставок. По оценкам эксперта, около трети покупателей выбирают этот инструмент, откладывая оформление полноценного кредита «до лучших времён».

В ГК «ПСК» в январе доля рассрочек составила 23%, тогда как ипотека — 49%, из которых лишь около 5% приходится на рыночные ставки. Кирилл Кудрявцев отмечает, что компания активно обновляет спецпрограммы с банками, чтобы компенсировать спад по семейной ипотеке. Востребованы длительные рассрочки с первоначальным взносом 30–50%.

— Мы стремимся переводить договоры с рассрочкой в ипотеку, — поясняет он. Логика проста: сначала — умеренная нагрузка, затем, по мере снижения ключевой ставки, — рефинансирование и снижение ежемесячного платежа.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» доля рассрочки не превышает 10%.

— Основной объем продаж в проектах «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный» формируется за счет ипотеки, причем около 80% ипотечных сделок — по семейной программе, а в январе 2026 года эта доля выросла до 86%, — рассказал Алексей Бушуев.

По его словам, наиболее эффективны сейчас длительные рассрочки с небольшим первоначальным взносом или с отложенным платежом — например, через год. Востребованы и схемы без промежуточных платежей с фиксированным графиком.

ГК «КВС» придерживается консервативной и безопасной финансовой политики:

— Все рассрочки — до передачи квартир дольщику, — подчеркивает Анжелика Альшаева. Параллельно внедряются специальные ипотечные условия, трейд-ин с выкупом существующего жилья и обновленная программа «Переезд».

По ее словам, на рынке сформировался весомый отложенный спрос: депозиты — краткосрочный инструмент, а недвижимость остается наиболее надежным активом.

Некоторые застройщики действительно повышают долю рассрочек в своей структуре продаж, отмечает Владимир Колесников.

— Однако мы сознательно никогда не делали из рассрочки основной инструмент продаж, фокусируя внимание на сотрудничестве с банками и создании выгодных ипотечных программ, — рассказал он. — Учитывая возможные риски сделок с рассрочками, мы работаем по достаточно консервативным условиям: первоначальный взнос 20–30%, а срок погашения — строго до ввода дома в эксплуатацию. Доля таких сделок в портфеле не превышает 15%.

Он отмечает, что это позволяет не накапливать кредитные риски, ведь бизнес девелоперов — это строительство, а не банковская деятельность.

Евгения Вихрова оценивает долю рассрочки по рынку 2025 года примерно в 40% сделок при 56% ипотеки. В её практике сейчас из 20 сделок в месяц 4–5 проходят по рассрочке, остальные — кредиты.

По словам эксперта, наиболее распространены схемы 30/70 и 50/50 с последующим переводом в ипотеку. Однако она обращает внимание на новый риск: ускоренное обновление кредитных историй.

— Если рассрочка будет учитываться как нагрузка, то клиенту потом будет сложнее взять семейную ипотеку, — предупреждает она. — Речь идет о случаях, когда покупатели используют заемные средства на первоначальный взнос или набирают несколько объектов как инвестицию.

Татьяна Халилова признаёт, что период распространенности рассрочек фактически завершён:

— Сейчас большинство девелоперов стараются удерживать долю рассрочки в пределах 15-20%. Исключение — премиальный сегмент, где она может достигать 70%: клиенты с высоким чеком предпочитают гибкие графики вместо «долгих дорогих» денег ипотеки.

В массовом сегменте рассрочка — это, прежде всего, мостик к будущей ипотеке. Клиент фиксирует цену, вносит часть средств, ждёт снижения ставок — и затем переходит на кредит.

— Мы всегда начинаем с того, что предлагаем ипотеку. Для нас как девелопера это понятные «быстрые» деньги, — говорит Татьяна Халилова. — А что касается рассрочек, то хотелось бы, чтобы этот инструмент не оставался в зоне ответственности девелоперов, а попал в ведение ЦБ.

Ведь, по сути, рассрочка сегодня — это компромисс между ставкой, осторожностью банков и потребностью рынка в сделках.

Поведение покупателей сегодня напрямую завязано на решения Банка России. Заседание регулятора становится для части клиентов точкой принятия решения — или паузы.

— У нас люди зависимы от ключевой ставки, и когда они видят, что будет заседание Центробанка, выжидают, — говорит Евгения Вихрова. — Могут даже получить одобрение и ждать, какое всё-таки примет решение ЦБ. Если ставка снижается, клиенты рассчитывают оформить ипотеку уже на новых условиях.

По ее оценке, активное возвращение к стандартным рыночным программам возможно при ключевой ставке 11-12%, максимум — 13%.

— Раньше брали кредиты и под 11%, и под 10%, и под 13% — и всех всё устраивало, — напоминает она. — На вторичном рынке минимальная ставка доходила до 6% после последовательного рефинансирования — с 12 до 10, затем до 8–6%. Поэтому ожидание снижения воспринимается как рациональная стратегия.

Евгения Вихрова подчеркивает, что сейчас банки учитывают далеко не все источники дохода — например, вклады, инвестиционный доход, средства от сдачи недвижимости в аренду. Если бы финансовый профиль клиента оценивался шире, больше семей проходили бы по требованиям к доходу.

— «Белых» клиентов с одним-двумя кредитами сегодня мало. Средняя нагрузка — три-четыре обязательства: ипотека, автокредит, кредитная карта, рассрочка, — отмечает она.

Татьяна Халилова подтверждает: клиенты внимательно следят не только за ставкой, но и за любыми новостями — вплоть до индексации материнского капитала.

— Все очень хотят верить в чудо, что завтра ставка станет на порядок меньше, — говорит она. — Но это не пустые мечты, а банальная математика: чтобы пройти по стандартной рыночной ипотеке, семье сегодня нужно показывать 250-300 тысяч рублей официального дохода. К сожалению, таких домохозяйств немного.

Недавнее снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. само по себе структуру сделок не изменило, отмечает Михаил Рогатых.

— Структура сделок по типам оплаты не изменится, пока ставка по рыночной ипотеке не снизится хотя бы до 12-13%, — считает он.

Похожей позиции придерживается и Алексей Бушуев: текущие темпы снижения пока недостаточны, чтобы рыночная ипотека стала основным инструментом продаж.

— В масс-маркете девелоперы по-прежнему ориентируются на семейную ипотеку и расширяют применение рассрочек, — отмечает он. — Более заметные изменения возможны ближе к концу 2026 года, а к 2027-му рыночная ипотека сможет «набрать силу», если динамика снижения сохранится.

Артем Шабанов обращает внимание на разрыв между решениями регулятора и реальной стоимостью кредитов:

— Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 п. п. — до 15,5% годовых, это уже шестой последовательный шаг смягчения политики. Однако средние ставки по ипотеке по-прежнему остаются на уровне около 20% годовых, — поясняет он.

Именно этот разрыв, по мнению участников рынка, и удерживает покупателей в режиме ожидания.

— Главное — устойчивая тенденция на снижение, — уверен Кирилл Кудрявцев. — Вкупе с прогнозом по ставке на следующий год на уровне 8-9% это создаёт позитивное настроение. Существуют ожидания, что к концу года ставка может приблизиться к 10%, но это пока вероятностный сценарий. Чем ниже ключевая ставка — тем ниже ипотечные и депозитные ставки, а значит, выше доля рыночных займов.

При этом девелоперы не готовы строить стратегию на оптимистичных ожиданиях.

— Мы не строим планы на основе предположений о снижении ставки — работаем в условиях того, что есть сейчас, — подчеркнул Максим Жабин. — Финансовые модели проектов формируются с учётом сохранения высокой ставки, а корректировки сроков запуска новых очередей связаны не с самим «ключом», а с оценкой спроса в конкретном месте. Если он «остыл», паузу используют для доработки продукта.

Оживление рынка, по его словам, произойдет тогда, когда ипотечные ставки вернутся в однозначные значения. Пока этого не случится, массового выхода клиентов ждать не стоит.

— Ожидаем снижения ключевой ставки, что станет драйвером для реализации отложенного спроса на стандартную ипотеку, — комментирует Анжелика Альшаева. — Люди хотят улучшать жилищные условия независимо от возраста или наличия детей. Значительный объем средств, накопленный на банковских депозитах, формирует огромный рыночный потенциал, который раскроется при стабилизации условий кредитования.

Светлана Денисова также смотрит на ситуацию менее драматично. По ее мнению, рынок начнет «тонким ручейком» оживать уже при ставке ниже психологически важной отметки в 15%.

— Существует много семей, которые по определению не получают доступ к семейной ипотеке — это и подросшие дети, старшее поколение, одинокие люди. Для них льготных программ нет, — говорит она.

Петербург остается дефицитным рынком: объем поглощения в 2025 году оказался выше ожиданий, а вывод новых проектов не перекрывает проданные объемы. Город по-прежнему привлекателен для региональных покупателей, а обеспеченность квадратными метрами на душу населения остается недостаточной. К этому добавляются инфляционные ожидания и рост себестоимости строительства.

— Я не думаю, что заградительная ставка и ужесточение льготной ипотеки остановят рынок. Нет, не остановят, — резюмирует Светлана Денисова.

Старт года участники рынка называют ожидаемо сложным. После всплеска сделок в конце 2025 — начале 2026 года февраль стал периодом охлаждения и адаптации к новым условиям по семейной ипотеке. Но дальше, уверены эксперты, многое будет зависеть от того, как рынок «переварит» изменения и как поведет себя ставка.

— Застройщики прилагают максимум усилий для удержания клиентов, — обращает внимание на политику стимулирования продаж Евгения Вихрова. — Я вижу, что на одну сделку могут дать сразу скидку и 25%, и 10%, и 5-6% — в сумме до 40%. Утрируя: квартира за 50 млн может обойтись в 33–35.

По ее словам, к этому добавляются рассрочки без первоначального взноса, фиксация цены без удорожания, бонусы на меблировку — 100–200 тысяч рублей.

Евгения Вихрова также считает, что клиенты постепенно разберутся с новой конфигурацией семейной ипотеки и будут искать легальные способы вписаться в требования. Инвесторы — а их, по ее оценке, на рынке больше половины — никуда не уходят.

— Они всегда следят за рынком, ищут, куда вложить и как приумножить, — говорит она. — Сезонность сохраняется: к маю традиционно оживают и загородный сегмент, и новостройки.

— Все скидки, которые мы сейчас даем рынку, — это не наше желание, а необходимость, в рамках которой мы живём, — объясняет Татьяна Халилова. — При снижении ключевой ставки девелоперы начнут сокращать объем дисконтов: субсидированные программы и щедрые скидки — в первую очередь, нагрузка на маржинальность, с которой компаниям предстоит жить и строить.

Она отметила, что у каждого застройщика есть реалистичный, пессимистичный и оптимистичный сценарий. Но все упирается в ключевую ставку: она влияет и на покупательскую способность, и на выполнение планов, и на глобальную маржинальность проекта.

— Мы ожидаем, что в течение 2026-го ставка будет постепенно снижаться, пусть и не настолько быстро, чтобы радикально изменить картину, — прогнозирует Татьяна Халилова. — Если позитивная динамика сохранится, 2027 год рынок встретит с высоко поднятой головой.

Светлана Денисова подтверждает: первый квартал ознаменовался снижением спроса из-за ужесточения семейной ипотеки.

— Но адаптация произойдёт достаточно оперативно. Думаю, уже к концу февраля — в марте увидим оживление, — предполагает она. — Конец второго квартала может оказаться столь же активным, как и финал 2025 года. Главные ожидания — от снижения ключевой ставки: это позволит сократить разрыв цен между первичным и вторичным рынком и удешевит обслуживание проектного финансирования.

Снижение ставки даст возможность застройщикам минимизировать риски и нарастить предложение в масс-маркете.

При этом в первой половине 2026 года доля рассрочек может оставаться высокой — до 40% в структуре продаж, прогнозирует Алексей Бушуев.

— Рыночная ипотека пока не может стать массовым инструментом: ключевая ставка 15,5% сдерживает доступность кредитов, — отмечает он. — Для полноценного возвращения рыночной ипотеки она должна устойчиво закрепиться существенно ниже текущего уровня.

Максим Жабин добавляет: во II квартале по-прежнему будут доминировать льготные программы, прежде всего — семейная ипотека. Рыночная вернется к жизни, когда ставки опустятся в «однозначные значения» — ниже 10%.

— При этом девелоперы все активнее используют новые инструменты финансирования — от цифровых финансовых активов до комбинированных схем с проектным финансированием, — рассказал он. — Классические модели без дополнений уже не работают.

— О возрождении рыночной ипотеки можно будет говорить, когда ключевая ставка приблизится к 8-9% годовых, — соглашается Алексей Бушуев.

Артем Шабанов более оптимистичен: по его мнению, реальные преимущества потребители почувствуют лишь при ставках ниже 16% годовых, пока же рынок живет в режиме осторожной адаптации. Также он обращает внимание еще на один риск этого года — юридическую чистоту сделок.

— История с судебным процессом вокруг сделки певицы Ларисы Долиной стала показательной: в условиях ажиотажа возрастает риск ошибок и фиктивных расчетов, — говорит Артем Шабанов.

Анжелика Альшаева подчеркивает, что рынок сейчас проходит через период непростых продаж, что требует максимального использования всех инструментов.

— Компания ожидает постепенного снижения ключевой ставки до середины года и рассчитывает сохранить результаты 2026-го на уровне прошлого — рекордного за 22 года, — отмечает она. — Значительный объем средств на депозитах формирует огромный потенциал, который раскроется при стабилизации условий кредитования.

Таким образом, 2026 год участники рынка воспринимают как переходный. Первый квартал — адаптация, второй — тест на устойчивость спроса, вторая половина года — возможная точка разворота при снижении ставки и уточнении условий семейной ипотеки.

Рынок не ждет чуда, но внимательно отслеживает сигналы. Следующая отсечка — момент, когда ипотечные ставки вернутся к психологически комфортным значениям. Именно тогда отложенный спрос может перейти в реальные сделки — и 2026-й станет не годом выжидания, а годом нового цикла роста.

— Во втором квартале 2026 года основным драйвером останется «семейка», но с усилением роли альтернативных инструментов: трейд-ин, различные сервисные контракты от застройщиков и специальные программы, — подвел итоги Владимир Колесников. — О реальном «возрождении» рыночной ипотеки можно будет говорить при снижении ключевой ставки до уровня, когда ставка по стандартным программам опустится ниже 12–14% годовых. Только при таком уровне ежемесячный платеж станет сопоставим с льготными условиями для широкого круга заемщиков.