«Перестали покупать все подряд». Петербургский рынок апартаментов превращается в поле для профессиональных инвесторов

За 2025 год на петербургский рынок апартаментов вышло шесть объектов площадью 50,7 тыс. кв. м (или 1,2 тыс. юнитов). По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на рынке по-прежнему 85% юнитов — это сервисные апарт-отели. Рынок меняется, но, несмотря на экономические вызовы, по-прежнему остается привлекательным для инвесторов — особенно для тех, кто знает, чего хочет и с чем имеет дело.

Каким оказался 2025 год для сегмента апартаментов, почему классическая модель «купил и сдаёшь» больше не работает автоматически и чего ждать рынку в 2026 году, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В 2025 году было введено в эксплуатацию 9 объектов в Петербурге и один объект в Ленинградской области — всего 2,5 тыс. юнитов, или 86,6 тыс. кв. м. По сравнению с 2024 годом объем ввода снизился на 46%.

— Сокращение вывода новых проектов продолжается уже несколько лет, в том числе из-за правовых факторов, усиливающих урегулирование сегмента, и эта тенденция сохранится, — говорит Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). — Однако сервисные апартаменты остаются привлекательными для инвесторов, несмотря на корректировку получаемой или обещанной доходности из-за изменений в НДС для юридических лиц по УСН с января 2025 года, а также усиливающуюся фискальную нагрузку на УК, повышение туристического налога до 2% и рост НДС с 20% до 22%_.

Что касается спроса, то в 2025 году на первичном рынке апартаментов продали 3,3 тыс. юнитов — это на 6% меньше, чем в 2024. Наибольшая доля (67%) пришлась на сервисные апартаменты, формат «аналога жилья» занял 32%, элитные юниты — 1%.

Районами-лидерами по спросу ­стали «спальные»: Невский (21%), Приморский (16%), Красногвардейский (15%) и Московский (13%). Эксперт связывает это с развитием территорий вдали от центра и сдвигом структуры предложения труда.

— Первая половина года была довольно сложной: рынок просел в среднем на 20–25%. Но вторая половина оказалась лучше, — сообщила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Для покупателей инвестиционной недвижимости снижение ключевой ставки дало положительный психологический сигнал. Многие стали перекладывать средства с банковских депозитов в недвижимость как раз в третьем-четвертом кварталах из-за снижения ставок по вкладам. Также мы заметили переток интереса между сервисными и гостиничными апартаментами в сервисную часть.

— Классическая модель «купил и сдаешь» перестала выглядеть безальтернативной: инвесторы стали больше считать и сравнивать недвижимость со вкладами, — пояснила Шагане Багдасарян, генеральный директор Группы компаний «Метры». — В результате спрос сместился, то есть покупателю стало важно не просто наличие объекта, а инвестиционная стратегия. Проекты без четкой экономики начали выпадать из спроса. Параллельно росли издержки: стройматериалы, эксплуатация, — это дополнительно отфильтровало рынок, и слабые проекты ушли, а сильные начали трансформироваться. Итог — если раньше приобретали все подряд, то сейчас покупают более профессионально.

Кроме того, и государство стало играть более активную роль в регулировании и обелении гостиничного сектора, куда входят в том числе апарт-отели, — добавил Николай Черноиванов, директор по развитию компании «СОЮЗ Девелопмент». Так, вступил в силу закон 436-ФЗ об обязательной классификации гостиниц: с одной стороны, это повышает качество услуг для гостей апарт-отелей, но в то же время есть риски, что его появление спровоцирует уход части объектов в теневой сектор.

— Также немного изменился портрет покупателя, — добавил он. — Если в предыдущие годы среди них было много неопытных инвесторов, то сейчас — во всяком случае, в нашей компании — мы наблюдаем более грамотных, с опытом владения апартаментами, которые диверсифицируют портфель. Либо же это владельцы частного арендного бизнеса, которые «наелись» самостоятельной сдачей квартир, особенно посуточно, и решили доверить сдачу профессионалам. Предложение на рынке становится более качественным: новые объекты предлагаются сразу с услугами управляющей компании, девелоперы стараются «упаковать» свой объект еще на этапе разработки концепции.

— В 2025 году мы стартовали с нашим первым инвест-курортом с акватермальным комплексом в Курортном районе недалеко от Финского залива, — продолжила Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место». — Это не городской апарт-отель, а рекреационный объект, место для отдыха в окружении природы. Наш покупатель — это инвестор, который умеет считать деньги. И как только ключевая ставка стала снижаться, а за ней и ставки по вкладам, люди стали перекладывать средства из депозитов в метры. Это отразилось и на интересе, и на количестве сделок.

Эксперт отметила дефицит качественного предложения в Петербурге и Ленинградской области на фоне роста спроса на локальный туризм. Этому способствует нарастающий мировой тренд на сокращение длительности отпусков. Жизнь ускоряется, и людям все тяжелее уезжать на две недели, выпадать из множества процессов, в которых они участвуют. Поэтому многие путешествуют недалеко и недолго, но чаще.

По данным Алексея Бушуева, коммерческого директора компании «Главстрой Санкт-Петербург», на начало января 2026 года около половины сервисных апартаментов приходилось на проекты комфорт-класса, еще 45% — на бизнес-класс. Средняя цена предложения во всех классах за год выросла примерно на 13% при сопоставлении показателей января 2025 и января 2026 года.

По словам эксперта, сегмент апартаментов фактически сформировался как цивилизованный и институционализированный рынок арендного жилья, одновременно выступающий инструментом участия частных инвесторов в гостиничном бизнесе.

— Дополнительным фактором стабильности стало формирование собственной аудитории арендаторов, ориентированных на средне- и долгосрочное проживание, — добавил Алексей Бушуев. — Прежде всего, это молодежь и командировочные, для которых принципиален сервис: клининг, питание, развитая внутренняя инфраструктура, включая коворкинги и спортивные пространства.

Спад покупательской активности в начале года, вызванный высокой ключевой ставкой, экономической неопределенностью и повышением цен, отразился на поведении аудитории, считает Юлия Апалькова, заместитель руководителя отдела рекламы ГК «Лидер Групп». Если в 2024 году цикл сделки от первого контакта до заключения договора не превышал трех месяцев, то в 2025 году стало больше покупателей, у которых срок принятия решения занял от четырех до восьми месяцев.

Также наметилась тенденция к сокращению сегмента покупателей крупных лотов (от двух юнитов в одни руки) — с 40% в 2024 году до 27% в 2025 году. Это вызвано ростом отложенного спроса, который накапливается в ожидании ввода проекта в эксплуатацию.

— Однако сервисные апартаменты остаются на 20% доступнее квартир аналогичных характеристик, а топовые локации и программы гарантированного дохода обеспечивают им конкурентное преимущество на рынке строящейся недвижимости, — говорит она. — Как показывают последние годы, сезонные факторы в сегменте строящейся недвижимости уступили место влиянию экономической и информационной повестки, особенно банковской политики. С середины 2024 по середину 2025 года наблюдалось активное привлечение средств аудитории на высокодоходные депозиты.

Рынки загородной и городской инвестиционной недвижимости, несомненно, разные. Как отметила Елена Гуцол, городской уже сформировался, и профессионалы здесь понимают, что такое хороший проект, на котором можно заработать. Есть некие стандарты качества, на которые ориентируется инвестор.

— Загородный рынок неоднородный и находится в стадии формирования, — продолжила эксперт. — Мы видим, с одной стороны, бум глэмпингов, а с другой стороны, эти проекты исчезают, как мотыльки, через год-два-три. Зачастую они становятся местом отдыха на один раз в хорошую погоду. Люди хотят разных впечатлений, и если нет инфраструктуры, то таким проектам очень сложно генерировать постоянный устойчивый поток гостей, особенно вне сезона, — если они, конечно, не находятся в уникальных природных локациях. Учитывая это, в проектах «Место» мы сделали ставку на разнообразное наполнение: бассейны, парные, спа, рестораны — то, что сможет обеспечить круглогодичную загрузку апартаментов.

Загородные инвестпроекты только-только начинают появляться — соответственно, крупные девелоперы еще начинают выходить в этот сегмент.

По словам Шагане Багдасарян, город — это, в первую очередь, про ликвидность, про оборот, а загородка — про сценарии использования и качества продукта. То есть ключевое отличие — это структура спроса. В городской инвестнедвижимости покупатель чаще ориентирован на понятные и быстрые модели: аренда, перепродажа. В загородном сегменте решения принимаются дольше, а мотивация как будто бы сложнее, так как здесь микс решений: инвестиции, личное использование и какой-то опыт, лайфстайл, ценности.

— Самый важный момент — это зависимость инвестнедвижимости от концепции, — говорит она. — В городе место и планировки могут вытянуть объект, но загородная недвижимость без сильной концепции просто не сработает. Фактически загородный объект чаще приближается по логике к гостиничному бизнесу. Здесь выше сезонность и волатильность дохода — в отличие от города, где загрузка более равномерна. Это делает сегмент потенциально более доходным, но и более рискованным. Спрос на рынке загородной недвижимости постепенно смещается от просто дома к упакованным инвестиционным продуктам с понятной экономикой, то есть загород — это рынок для более осознанного инвестора.

— Загородный рынок, на мой взгляд, более сложный и подходит для игроков рынка, у которых апартаменты — основной вид деятельности, — отметила Татьяна Халилова, — так как в сегменте классических городских апартаментов портрет покупателя довольно прозрачен и понятен. Загородные инвестиционные проекты действительно должны быть очень продуманными с точки зрения УТП, «коробочными» продуктами с понятной доходностью, но, скорее всего, с более долгой окупаемостью.

— Нашей компании загородная недвижимость интересна, — рассказал Николай Черноиванов. — Мы периодически оцениваем варианты, но сформированных чисто инвестиционных продуктов на этом рынке пока нет. Портрет покупателя отличается по сравнению с массовым городским предложением сервисных апартаментов. На мой взгляд, это горожане, которым, скорее, свойственна эмоциональная покупка в привязке к сезонности. Как только солнышко пригревает, снег тает, люди начинают активно ездить за город, видеть офисы продаж на объектах и совершать спонтанные покупки.

Поэтому, по его словам, чаще всего такие объекты рассматриваются в гибридном формате: и как инвестиции, и как место, чтобы иногда там жить и отдыхать самому. В ближайшее время эта тенденция продолжится, особенно в условиях закрытых границ и дороговизны зарубежных поездок.

Алексей Бушуев видит принципиальное отличие загородных объектов от городских в характере среды. Городские апартаменты, как правило, опираются на уже сформированную инфраструктуру мегаполиса и чаще работают в формате краткосрочного проживания, ориентированного на деловой и туристический спрос. В загородных проектах девелоперу необходимо создавать полноценную среду внутри комплекса.

— Речь идет не только о размещении, но и о точках притяжения — оздоровительных и спортивных функциях, СПА, ресторанах, прогулочных пространствах, — пояснил он. — Загородная инвестиционная недвижимость в большей степени работает с образом жизни и восстановлением ресурса, тогда как городские форматы используют потенциал уже сложившейся городской среды.

Рекреационная недвижимость с хорошей концепцией показывает более низкую волатильность цены за номер, чем в городских проектах. Как рассказала Елена Гуцол, среднесуточная стоимость проживания по открытым тарифам в отелях Курортного района 4-5 звезд в летний период была в районе 17 тыс. рублей за номер, а в зимний — 15 тыс., то есть разница совсем невелика. Но достигается это именно за счёт инфраструктуры и локации.

— Тариф в загородном сегменте выше — соответственно, потенциальная доходность инвестора тоже больше, хотя велики и расходы на эксплуатацию отеля, — говорит эксперт. — А средняя заполняемость там ниже, чем в городских, которые показывают заполняемость более 80% по году. В загородном сегменте хороший показатель — 65%.

— У нас больше 250 квартир в управлении, и 2025 год показал заполняемость 76%, а доходность — 11,5%, — продолжила Шагане Багдасарян. — Мы очень зависим от сезона и от погоды. Также заметили, что ключевым фактором становится не только место. Лет пять назад ты мог выбрать объект в самой классной локации — и вокруг не было конкурентов. А сегодня, скорее всего, конкуренты там уже появились, и тогда преимуществом становится качество управления и сервиса. То есть если ты сегодня не додал клиенту какую-то мелочь, условную воду, то завтра он просто не вернётся.

Так что, по словам эксперта, сервис напрямую влияет на заполняемость объекта. При этом долгосрочная аренда остаётся стабильным и понятным инструментом, особенно в городских объектах на фоне ограниченной доступности покупки жилья. Арендаторы остаются надолго, что снижает текучесть и повышает предсказуемость дохода для собственника. Но в «высокий сезон» краткосрочная аренда, безусловно, более выгодна для инвесторов.

— Мы работаем в историческом центре города — в основном, в сфере посуточной аренды, — добавил Николай Черноиванов. — У нее ярко выраженная сезонность, но, тем не менее, в среднем по году в наших проектах загрузка стабильно держится на уровне 70–80%.

Что касается долгосрочной аренды, эксперт привел в пример наметившуюся среди собственников тенденцию сдавать квартиры в спальном районе в аренду и с небольшой доплатой снимать в центре города апарт-отели с сервисами на длительный срок. По его словам, Петербург по-прежнему держит планку в плане туристического потока: растет загрузка, тарифы на проживание и, соответственно, доходы инвесторов. Например, в одном из проектов компании на Английском проспекте номер площадью 20 кв. м в среднем приносит около 70 тыс. рублей в месяц чистыми.

Татьяна Халилова отметила ярко выраженную сезонность краткосрочной аренды: «Для Санкт-Петербурга конец весны — начало лета наиболее загруженный период. В это время в городе сезон белых ночей, проходит ПМЭФ — в итоге все объекты размещения заполнены на 100%, а цены могут увеличиваться кратно. В зимний период спрос, конечно, гораздо скромнее.

В сфере краткосрочной аренды мы все в прошедшем году боролись за корпоративных клиентов, в том числе иностранных гостей: заключали договоры с туроператорами и пытались разработать индивидуальные условия, чтобы привлечь постоянные контракты на размещение командировочных сотрудников. На этом фоне история с долгосрочной арендой выглядит более стабильной. И до тех пор, пока ипотечные ставки на классическую ипотеку высокие, тренд будет в силе».

Задача управляющей компании — найти баланс в удовлетворении запросов как владельцев объектов недвижимости, так и арендаторов, подчеркнул Николай Черноиванов. По его словам, управляющая компания — в первую очередь бизнес-партнёр.

— Вопрос, кто именно будет управлять апарт-отелем, наверное, один из самых популярных со стороны покупателей, — говорит он. — Роль УК — показать инвесторам на практике, что она союзник в плане дохода, сохранности имущества и роста капитализации. Инженерные системы должны работать бесперебойно, должны быть максимально комфортные условия для гостя в отеле, все вопросы должны решаться оперативно. УК — и хозяйственник, и аналитик, и инвестор в том числе.

По словам эксперта, для инвесторов самые популярные сервисы — это личный кабинет, мобильные приложения, персональный менеджер, комфортные условия договора с точки зрения сотрудничества с УК. Для гостей стандартный набор сервисов консервативен и не меняется уже много лет: охрана, уборка номеров, консьерж-сервис, возможность проживания с животными.

— И, кстати, как показывает практика, гости, которые приезжают с животными, — самые лояльные и чаще всего возвращаются, так как далеко не все гостиницы готовы их принимать, — говорит Николай Черноиванов.

— Если раньше управляющая компания воспринималась как обслуживающая функция, то сегодня она напрямую влияет на доходность, заполняемость, ликвидность объекта, — добавила Шагане Багдасарян. — Мы в 2025 году запустили службу заботы о госте. Наши квартиры разбросаны по городу, поэтому постучаться и спросить, как у постояльцев дела, нет возможности. Но мы обязательно связываемся с ними по телефону и спрашиваем, как проходит его проживание, нужно ли что-то дополнительно. И аналитика показывает, что гости, столкнувшиеся с какой-то проблемой, которую мы смогли исправить, дают нам лучшую оценку.

— Как и в других сферах, инвесторов привлекают известные и крупные УК, — говорит Татьяна Халилова. — Наибольшее доверие, скорее всего, завоюет управляющая компания, которая развивает «историю заботы» и повторных визитов гостя. Отдельно борьба идет за молодежь, которая любит менять места проживания и предпочитает сформированное комьюнити. Мы тоже боремся за клиентов, которые живут в других апартаментах, делаем акцент на привлекательную цену, уровень сервиса, акционные предложения. От конкуренции выигрывает, безусловно, гость, так как даже негативные отзывы позволяют что-то поменять в лучшую сторону.

Елена Гуцол добавила, что один из первых вопросов, который задаёт инвестор, — это сроки окупаемости, второй — какая управляющая компания будет работать на объекте.

— Поэтому мы на самом старте привлекли как консультанта нашу будущую управляющую компанию Vertical Hospitality, которая подключилась уже на этапе проектирования.

Юлия Альпакова привела данные аналитики продаж ГК «Лидер Групп», которые подтверждают: инвесторы стараются выбирать проверенные и надежные УК.

— Доля сделок с инвесторами, доверяющими нашей управляющей компании YES, повысилась с 10% в 2024 году до 28% в 2025 году, — добавила она.

— Именно УК формирует реальный арендный поток: отвечает за заполняемость, работу с туристическим спросом и устойчивость финансовой модели, — подтвердил Алексей Бушуев. — Наличие опытного оператора снижает инвестиционные риски и делает доходность более прогнозируемой, поэтому взаимодействие с УК всё чаще начинается уже на этапе разработки концепции — как в городских, так и в загородных проектах.

Шагане Багдасарян полагает, что 2026 для рынка инвестиционной недвижимости будет годом еще большего отбора и профессионализации. Ключевым трендом, по ее мнению, окажется фокус на управлении, а не на объекте.

— Стоимость привлечения финансирования продолжит расти, поэтому сервис, лояльность и возврат клиентов станут критичными, — говорит она. — Проекты без сервиса будут терять доходность даже при хорошем расположении. А давление на маржинальность из-за роста издержек и налогов, подорожания эксплуатации и персонала усилит разрыв между профессиональными игроками и остальным рынком. То есть, в 2026 году инвестиционная недвижимость окончательно превратится из простого актива в управляемый бизнес.

— Мы ждём от 2026 года роста, — продолжил Николай Черноиванов. — У нас будет ещё один старт, будем активно масштабироваться. Я соглашусь, что рынок инвестиционной недвижимости становится все более профессиональным, а инвестор — все более требовательным. Проекты-однодневки, которые в какой-то момент хорошо стартовали, показали хорошие результаты, дальше, к сожалению, не выдержали конкуренции. Инвесторы это тоже осознают и будут голосовать рублем за то, что для них более понятно, подготовлено, проработано. Также мы видим, что и законодатели предпринимают меры, чтобы вывести посуточную аренду из тени в прозрачное правовое поле.

Эксперт прогнозирует, что в современных рыночных условиях будет явное сокращение стартов: предложений будет меньше, но они будут более качественными. А в связи с повышением НДС и ростом затратной части продолжится рост цен на проживание.

— В 2026 году мы планируем реализовать последние лоты в нашем апарт-отеле «GloraX Заневский» около метро «Ладожская», — подытожила Татьяна Халилова. — Наша амбициозная цель на год — оказаться в топ-3 лучших по доходности.

— Мы ожидаем, что в 2026 году рынок апартаментов постепенно стабилизируется, а объем сделок вернется к уровню 2024 года, — рассказала Юлия Альпакова. — Для нас ключевым фактором станет ввод в эксплуатацию проекта YES Leader, который привлечет новую аудиторию: инвесторов, ищущих быструю доходность, и тех, кто хочет жить в престижном районе с высокой деловой активностью. Дополнительным стимулом послужит нарастающий дефицит предложения в премиальных локациях города, особенно в бизнес-классе.

Алексей Бушуев назвал ключевым трендом сохранение устойчивого спроса на инвестнедвижимость, прежде всего — на апартаменты с профессиональным управлением и развитой сервисной составляющей. На этом фоне заметно меняется отношение к аренде в целом: неформальный рынок становится менее удобным и более рискованным — как из-за ужесточения регулирования, так и из-за роста ожиданий со стороны арендаторов.

— Потребители, однажды воспользовавшиеся цивилизованным форматом размещения с сервисами, управляющей компанией и инфраструктурой, как правило, не готовы возвращаться к «серой» аренде, — пояснил он. — Этот сдвиг в потребительском поведении усиливает позиции апарт-отелей и сервисных проектов. А основным вызовом для сегмента в 2026 году остается ограниченный набор финансовых инструментов покупки.

Светлана Московченко прогнозирует в 2026 году самый значимый объем ввода последних лет в Санкт-Петербургской агломерации: 19 комплексов всех форматов (включая новые очереди) суммарным объемом 11,4 тыс. юнитов.

— Хотя рынок апартаментов в Санкт-Петербурге начинает демонстрировать признаки насыщения, он сохраняет потенциал для качественных проектов, — подытожила она. — Успех будут обеспечивать современный продукт с сильным отельным оператором или УК, удобной локацией, продуманным позиционированием, инфраструктурой и элементами мультиформатности (интеграция с коммерческими помещениями, офисами и коливингами).