Ни туда, ни сюда: цены на новостройки в Петербурге прекратили расти

В начале 2023 года цены на квартиры в новостройках Петербурга и прилегающих районах области не росли. Колебания в плюс-минус 1–2 % объяснялись либо выходом в продажу новых домов с чуть более низкой стоимостью метра на старте, либо, наоборот, преобладанием проектов высокой стадии готовности.

«Фонтанка» вместе со СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросила ведущих застройщиков города, чтобы узнать, какова динамика цен и где можно найти самое бюджетное предложение на рынке.

В прошлом году на рынке главную роль играли субсидированные застройщиком околонулевые ставки. Модель покупки в таком случае предполагала повышение цены для покупателя, но за счет минимальных процентов ежемесячный платеж получался гораздо ниже, чем при обычных ставках. Поэтому покупатели смотрели именно на этот показатель, а стоимость квадратного метра в таких сделках не представлялась рыночной.

— Удорожание объяснялось выбранным инструментом покупки, — объясняет Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Ипотека с субсидированной ставкой повышала цену квартиры в среднем на 15–20 %. Если же квартира приобреталась по другой программе — цена не увеличивалась.

По ее словам, сейчас этот инструмент уже недоступен, и средние цены продажи выровнялись, а реальная продажная цена квартир в новостройках за последний год практически не изменилась, Так, средняя цена квадратного метра в Петербурге по всем проектам — 240 тыс. руб., в Ленинградской области — 150 тыс. руб. Средняя цена в проектах комфорт-класса в черте города находится на уровне около 200 тыс. руб., в бизнес-классе — 270 тыс. руб.

Как уточнила коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко, среднюю цену квадрата по классам жилья на рынке определяют по предложению и это, как правило, стоимость при 100 % оплате: «Иной показатель — стоимость осуществленных сделок, когда были применены условия действующих акций, или условий рассрочек, или ипотеки с субсидированной ставкой». По ее оценке, средняя цена квадратного метра городского жилья эконом-класса — около 170 тыс. рублей, жилье комфорт-класса перешагнуло рубеж в 200 тысяч рублей, бизнес-класс почти дотянул до 300 тысяч, а элитные объекты уверенно демонстрируют цены выше 400 тысяч за квадрат.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» добавил, что средневзвешенная цена предложения в сегменте массового спроса в Петербурге находится на уровне 220 тыс. рублей за кв. м, в бизнесе — 339 тыс. рублей, в премиуме — 503 тыс. рублей. В Ленобласти стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет составляет 145,8 тыс. рублей за кв. м. «Удорожание с учетом субсидированных ставок может достигать 50 %, все зависит от программы банка и стартовых условий клиента», — пояснил Фельдман. Он рассказал, что стоимость недвижимости в кварталах ГК «Ленстройтрест» варьируется от 130 до 300 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от проекта — все они относятся к комфорт-классу, но строятся как в городе — в Приморском и Колпинском районах, так и в Ленобласти — в Янино и Гатчине.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI, говорит о средней стоимости квадратного метра на рынке массового жилья в Петербурге сейчас в 230 тыс. руб. за кв. м: по комфорт-классу — 252 тыс. рублей, в экономе — 185 тысяч. «Это базовые цены — те, которые указывают в предложении, без удорожания за счет субсидирования ипотеки. В среднем по рынку такое удорожание составляет 3–5 %, максимально может доходить до 10 % — при более долгосрочных программах», — пояснила она.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), говорит, что средняя цена квадратного метра по итогам марта в масс-маркете достигла 218,8 тыс. руб., при этом в эконом-классе она 166,4 тыс. рублей, а в классе «комфорт» — 230,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра в недвижимости бизнес-класса составила 338,4 тысяч рублей, а в элитной — 504,2 тысячи рублей. «В разных классах жилья в первом квартале наблюдается стабилизация показателей средней цены за квадратный метр», — добавила Ольга Трошева.

Даже по сравнению с 2022-м начало этого года можно обозначить как стагнацию, не говоря о том, что было в пандемию. Но и в прошлом году динамика была неравномерной, говорят застройщики.

— В 2022 году средний прирост цен на строящееся жилье в Петербурге составил примерно 15 %, — отмечает Ян Фельдман. — При этом основной рост наблюдался в первом квартале прошлого года, с марта цены практически перестали расти, с осени наблюдается стагнация.

По его словам, к концу 1 квартала 2023 года цены в среднем по рынку сопоставимы с ценами на начало года. Однако стоимость «квадрата» по отдельным локациям изменилась в диапазоне от «минус» 11 % до «плюс» 15 %. Это связано со строительной готовностью объектов.

В Группе «Эталон» рассказывают, что в 2022 году цены на жилую недвижимость менялись в зависимости от внешних обстоятельств: изменившаяся в начале года геополитическая ситуация привела к всплеску покупательской активности в марте и апреле, за чем последовал рост цен. Так, в марте 2022 года рост средневзвешенной стоимости метра в строящихся проектах в черте Петербурга составил 15 %. После «пиковых» показателей объемов продаж в марте-апреле последовал спад интереса со стороны покупателей, цены начали стагнировать. До конца года фиксировались незначительные колебания в диапазоне 1–2 % в сторону роста или снижения.

— За 2022 год стоимость квартир в компании «КВС» увеличилась примерно на 15 %, — отметила Анжелика Альшаева. — При этом с начала 2023 года цены практически не менялись, если не считать роста стоимости жилья в отдельных объектах, связанного с увеличением стадии готовности.

Ольга Трошева подтвердила, что по итогам 2022 года по классу «масс-маркет» прирост средней цены составил 15–16 %, основной прирост пришёлся на 1 квартал 2022 года (10–12 %).

— Начиная с апреля, цены находились на стабильном уровне, с сентября по декабрь наблюдалось снижение среднего показателя на 3 % по Санкт-Петербургу и 2 % по Ленобласти, — отметила она. — При этом в январе 2023 года по городу индикатор средней цены продемонстрировал небольшой прирост в 1 %.

Екатерина Немченко соглашается, что под влиянием ажиотажного спроса цены выросли в первом квартале 2022 года, а остальные три квартала шла корректировка цен застройщиками в соответствии с их стратегией продаж:

— В большинстве проектов цены незначительно, но росли вместе со степенью готовности проектов, но было и большое количество акций и специальных предложений, предоставляющих скидки при приобретении квартир. Ипотечные сделки с субсидированными ставками привели к увеличению стоимости конкретных договоров, но не к увеличению цен на рынке, как неверно трактуют некоторые эксперты рынка.

Что касается текущей ситуации, то Елена Петропавловская говорит, что в IV квартале прошлого года цены начали корректироваться в сторону снижения, но в I квартале 2023 г. снижение продолжилось только в эконом-классе: с начала года цены в комфорт-классе остались без изменений, в экономе снизились на 3,4 %, средняя цена по рынку уменьшилась на 0,6 %.

Основным фактором, влияющим на рост или снижение цены, является спрос, отмечает Екатерина Немченко. «При сдержанном спросе рост цен замедляется и цены показывают небольшую положительную динамику, связанную лишь с готовностью объекта, — объяснила она. — Еще один фактор, оказывающий влияние, это себестоимость. Рост себестоимости также может спровоцировать рост цен на квартиры в объекте».

— Как и обычно, в рыночной экономике, на изменение цен влияют соотношение спроса и предложения, — согласилась Елена Петропавловская. — Плюс, поскольку в массовом сегменте основным источником финансирования сделки, а следовательно — и драйвером спроса, является ипотека, то любые изменения ставок и программ субсидирования оказывают влияние и на уровень цен.

Ян Фельдман в качестве основных факторов роста обозначил ипотечные ставки, себестоимость строительства, количество предложений застройщиков.

Что касается себестоимости, то в течение 2022 года она росла.

— По данным наших аналитиков, за период с декабря 2021 года по декабрь 2022 года цены на минеральную вату выросли на 94 %, на гидроизоляционные материалы +71 %, керамические кирпичи и плитка +38 %, ламинат +26 %, пластиковые трубы +48 %, светильники +60 %, — уточнила Ольга Трошева.

Как бы ни была важна стоимость квадратного метра, покупать приходится целую квартиру и рассчитывать бюджет, исходя из общей стоимости. Поэтому самым дешевым жильем остаются студии и однушки. По словам Ольги Трошевой, в городе минимальная стоимость студии без отделки сегодня составляет 2,9 млн рублей, однокомнатной квартиры без отделки — 3,8 млн рублей. В пригороде минимальная цена за студию без отделки — 2 млн рублей, а однокомнатной квартиры без отделки — 2,8 млн рублей.

Ян Фельдман говорит о том, что по состоянию на конец марта, самые бюджетные варианты на рынке: студия за 2,5 млн рублей, «однушка» — 2,9 млн рублей.

При этом у разных застройщиков цены отличаются.

— Самые бюджетные варианты традиционно можно найти в наиболее масштабных, удаленных от центра районах новостроек, — поясняет Елена Петропавловская. — Минимальная стоимость студий в таких кварталах — 3,2–3,5 млн рублей, однокомнатных квартир — 4,5–5 млн рублей. Предложение RBI как премиального девелопера отличается более высокой ценой — на сегодня от 6,8 млн рублей за студию с белой отделкой в сданном проекте Ultra City, но наш потребитель готов платить за определённые характеристики продукта: технологические решения, ландшафтный дизайн, оригинальную архитектуру и т.д.

— Самое бюджетное предложение в объектах комфорт класса «РСТИ» — студии за 4,45 млн руб. и однокомнатные квартиры за 6,24 млн. руб. можно найти в ЖК «Академик» на Пискаревском проспекте, — рассказала Екатерина Немченко.

Как рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», компания «КВС» специализируется на проектах комплексного освоения территорий в новых районах города и области, поэтому в ее жилых комплексах стоимость квадратного метра ниже средней по агломерации. «В кварталах «ЮгТаун» в Пушкинском районе и в ЖК «Ясно.Янино» во Всеволожском районе квадратный метр стоит 185 тыс. руб. и 151 тыс. руб. соответственно, — отметила она, — самое бюджетное предложение среди наших объектов в Ленобласти — студия в ЖК «Ясно.Янино» (3,85 млн рублей), в Петербурге — студия в ЖК «Любоград» в Стрельне (4,1 млн рублей)».

— Если говорить в абсолютных цифрах, то в данный момент в черте города можно найти студии по цене от 3 млн руб., в области — от 3,1–3,2 млн руб., — рассказала Наталья Кукушкина. — Этот показатель может колебаться в зависимости от выхода на рынок новых проектов или очередей в том или другом регионе. Также, безусловно, на цену влияет сам проект, его локация и концепция. К примеру, областная прописка не всегда автоматически даёт цену ниже, чем в городе. Некоторые проекты в 47-м регионе реализуются ближе к метро и более удобны с точки зрения транспортной доступности, чем ряд проектов в черте Петербурга. Это отражается на их стоимости».

Рассчитывать на какие-то серьезные скидки и акции, особенно в популярных районах, не стоит — корректировка цены за счет скидок и акций возможна, но не очень большая. «Все скидки и акции имеют исключительно маркетинговый характер», — считает Ольга Трошева.

Застройщики используют акции и скидки, чтобы оживить продажи по «зависшим» объектам: конкретным типам квартир, этажам и т.д. «Также акции бывают в досрочно сданных корпусах, так как товарный запас в них к моменту ввода может превышать запланированный, — пояснила Наталья Кукушкина. — Размер скидки зависит от типа проекта и конкретной квартиры и может варьироваться от 5 до 20 %».

В Группе «Эталон» отметили, что общий рост цен первого квартала 2022 года был частично нивелирован в ценах сделок увеличенными дисконтами до 20–30 %, введенными некоторыми застройщиками осенью-зимой 2022–2023 гг. для стимулирования продаж. Например, в проектах Группы «Эталон» на сегодняшний день действуют скидки до 20 %, а на отдельные лоты — еще выше, рассрочки (в том числе и на готовые квартиры), различные ипотечные программы, trade-in и т.д.

— По стандартным акциям (например, паркинг или отделка в подарок) снижение цен обычно находится в пределах 10 % и чаще всего распространяется на ограниченный товарный запас, — рассказала Елена Петропавловская. — Например, в RBI сейчас действуют интересные предложения в сданных объектах: в комплексе бизнес-класса «Болконский» в Адмиралтейском районе можно приобрести квартиру с паркингом в подарок, а в Ultra City на Комендантском проспекте — получить отделку в подарок при покупке 3-комнатной квартиры. Или вместо подарка покупатель может воспользоваться скидкой».

Как отмечает Екатерина Немченко, все застройщики столкнулись с необходимостью регулярного стимулирования продаж, поэтому маркетологи всех компаний проявляют максимальную изобретательность:

— С началом весны «сошлись все звезды»: рынок можно однозначно характеризовать как рынок покупателя, застройщики конкурируют за его внимание, закрылись ипотечные программы, которые давали минимальную субсидированную ставку, изменились условия по другим программам. В результате у всех застройщиков есть акции и программы скидок либо инструменты, позволяющие сформировать удобный или выгодный график оплаты договора. Но, как правило, эти программы имеют ограничения по сроку действия и лимитированы количеством квартир, участвующим в акциях, т.к. возможности у застройщиков по снижению стоимости весьма ограничены.

— Сегодня на рынке можно встретить акционные предложения с размером скидки от 20 до 30 %, — говорит Ян Фельдман. — Но чаще такой дисконт могут себе позволить крупные девелоперы, они работают на больших объемах, имеют финансовые и земельные ресурсы, большую устойчивость. Для небольших компаний с меньшими объемами, другой экономикой и маржинальностью проектов, такой размер скидок маловероятен. Резерва для этого практически нет, учитывая банковское финансирование, растущую себестоимость строительства и процентную ставку.

В новых проектах, которые только выходят на рынок, стоимость квадратного метра ниже, чем в тех, что находятся на финальной стадии.

— Стоимость квадратного метра в проектах, которые столько вышли на рынок, всегда ниже, чем в строящихся, это обычная практика, — напоминает Ян Фельдман. — Хотя сейчас разница в цене квартиры на старте продаж и на высокой стадии готовности, конечно, ниже, чем в предыдущие годы.

— Каждая новая очередь в рамках одного проекта будет выходить на рынок по более низкой цене, чем уже строящиеся дома, — говорит Наталья Кукушкина. — Это объясняется фактором строительной готовности. Например, в нашем квартале Parkolovo есть дома на разных этапах строительства. Первая очередь недавно введена в эксплуатацию, вторая очередь находится в середине строительного цикла, а третья очередь будет выведена на рынок весной. Безусловно, мы предложим на нее определенный дисконт по сравнению с уже строящимися корпусами.

Такой подход позволяет покупателю выбрать: приобрести максимально доступное по цене жилье, которое нужно будет подождать, или доплатить и взять квартиру в готовом или почти готовом доме.

Екатерина Немченко отметила, что, как правило, на старте продаж нового объекта формируются самые привлекательные цены. В процессе строительства они только растут вместе с готовностью дома. «При этом новые проекты, которые выводятся на рынок, за счет упрощения и оптимизации могут оказаться дешевле тех, что уже строятся», — добавила она.

— Новые жилые комплексы, которые сейчас выходят на рынок, действительно могут отличаться более низкими ценами, чем уже строящиеся объекты, — считает Анжелика Альшаева. — Частично это объясняется стремлением застройщиков упростить проекты и отказаться от каких-то дополнительных опций в благоустройстве, инфраструктуре или планировках.