Торможение после всплеска. Объем выдачи ипотеки снизился, но она по-прежнему — основной способ купить жилье

После вынужденного отказа от «околонулевых» ставок, ипотека замедлила рост относительно прошлого года. Хотя в феврале и марте стало заметно оживление на рынке, о темпах декабря прошлого года речь пока не идет. Замедление налицо, отмечают опрошенные «Фонтанкой» игроки рынка недвижимости. При этом ипотека в любом случае — главный инструмент для покупки жилья, и застройщикам с банками приходится придумывать новые способы поддержать спрос.

С июля прошлого года аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) фиксировали рост доли ипотеки в общем объеме сделок от месяца к месяцу, пока она не достигла абсолютно рекордных для рынка значения — 94% к концу 2022 года. Но в 2023 году в связи с ростом субсидированных ставок заметно изменилась и доля продаж квартир с ипотекой — она составила 84% в январе и феврале 2023 года, то есть вернулась к показателям мая-июня прошлого года.

ЦБ отметил, что в январе ипотека выросла всего на 0,6% после рекордного роста в декабре прошлого года (+3,3%).

При этом вся эта казуистика с ростом доли и динамикой все равно не позволяет ипотеке достичь уровня 2021 года. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», сослался на данные аналитиков, согласно которым по итогам 2022 года в Петербурге ипотечных кредитов выдано меньше на 40%, чем годом ранее. Как показывают объемы выдачи первых двух месяцев этого года, снижение продолжается.

— В нашей компании по итогам 2022 года доля ипотечных сделок составляет 90%, — продолжил он. — Из этого объема на договоры, заключенные по программе семейной ипотеки, приходится 20%. Мы не отмечаем пока замедления роста ипотечного рынка. Однако можно отметить, что увеличилась доля отказов в ипотеке.

— Да, замедление присутствует. Это подтверждается и практикой, и официальной статистикой ЦБ, — отметил Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК». — Ключевая причина — ужесточение условий по субсидированной ипотеке. Как и ранее, подавляющая доля жилой недвижимости приобретается в ипотеку. В комфорт-классе, по нашей практике, 85–90% всех сделок — с ипотекой. В апартаментах ситуация принципиально отличается, здесь доля 30%.

— Действительно, в декабре 2022 года был всплеск сделок с ипотекой, — подтвердил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Тогда всем уже было объявлено, что субсидированных ставок 0,01% и 0,1% в новом году уже не будет. Некоторые банки заявили, что сворачивают программы субсидированных ставок от застройщика, другие банки предупредили о повышении ставок, притом без конкретики. Поэтому клиенты, планирующие покупку квартиры, поспешили «впрыгнуть в последний вагон».

Директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова отметила, что замедление ипотечного рынка наблюдалось лишь в январе. Отчасти оно было связано с сезонным фактором январских праздников, отчасти — с окончанием программ поддержки рынка Центробанком 31 декабря. Но к концу января банки и застройщики перестроили матрицы и определили новые принципы кредитования, а клиенты получили понимание — по какой ставке можно взять ипотеку.

— В феврале рынок начал активно наверстывать январский спад, — добавила она. — Мы видели рост объемов выдачи траншевой ипотеки, рост спроса на программы с субсидируемой ставкой. Этот рост частично обусловлен появившейся информацией от регулятора о скором прекращении подобных программ: покупатели старались успеть оформить кредит на особых условиях.

По итогам февраля доля ипотеки в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» составила более 90%. По мнению Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», замедление роста ипотеки — характерная закономерность, связанная с сокращением спроса на рынке новостроек.

— Доля ипотечных сделок действительно снизилась в начале этого года, — продолжила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Так, в декабре кредиты оформляли 85% наших клиентов, а в январе и феврале — 65%. В конце прошлого года многие спешили оформить ипотеку по выгодной ставке, опасаясь, что с нового года правила изменятся. Кроме того, именно в нашей компании более востребованными у покупателей становятся программа «Квартира в зачет» и длительные рассрочки.

Доля ипотечных сделок в структуре продаж «РСТИ» по-прежнему имеет высокие значения, но уступает показателям последних месяцев 2022 года, когда продажи с ипотекой занимали порядка 90%: в январе их доля составила 81%, а в феврале — 75%.

— Снижение объемов связано с изменениями условий ипотечных программ, в частности программ с субсидированными ставками, — пояснила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Введенные ограничения привели к тому, что эти программы потеряли прежнюю привлекательность и в феврале составили всего 40% от общего числа ипотечных сделок. В марте тренд на снижение доли сделок с субсидированными ставками продолжился. Покупатели стали чаще выбирать условия стандартных ипотечных программ с господдержкой.

Найти свою программу

В начале этого года в дополнение к ипотеке с господдержкой и к семейной популярностью пользовалась специальная программа — траншевая ипотека, созданная застройщиками вместе с банком. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), также снизилась доля ипотеки в рассрочку. Однако обе программы могут предложить низкий ипотечный платеж только на период строительства, поэтому они интересны значительно меньшему числу клиентов, чем программы субсидирования на весь срок.

— Как мы и прогнозировали, в связи с расширениями условий программы, набирает обороты семейная ипотека: доля в ипотечных сделках выросла до 37% в феврале (в январе — 32%), — пояснила она. — В феврале действовали ипотечные программы со ставкой субсидирования 3% на весь срок. В марте минимальные ставки субсидирования ипотеки уже составляют по госпрограмме 6%, по семейной ипотеке — 4% (объявлено о повышении с 1 апреля еще на 0,5%).

Также эксперт отметила, что в этом году увеличивается доля рассрочки, однако этот инструмент не рассчитан на массового покупателя: его выбирают, прежде всего, клиенты с высоким доходом или те, кто находится в процессе продажи уже имеющегося жилья.

— Наиболее популярны программы траншевой ипотеки (совместно со Сбербанком) и так называемой ипотеки в рассрочку (совместно с Банком «Санкт-Петербург») с минимизацией ежемесячного платежа до ввода дома в эксплуатацию, — продолжил Кирилл Кудрявцев. — Популярность обусловлена тем, что покупатели могут кардинально сократить расходы на ипотеку до новоселья. Что очень удобно, например, если покупатель живет в арендуемой квартире. Недавно мы запустили программу для апартаментов, которая позволяет компенсировать ипотечный платеж в рамках имеющейся программы доходности. Вполне вероятно, что это опция будет востребованной и повлияет на статистику выдачи ипотеки в наших проектах.

— Чаще всего клиенты интересуются ипотекой с отсрочкой первого взноса от банка «Уралсиб», на втором месте — пониженная ставка на период строительства дома от банка «Санкт-Петербург», третье место по количеству заявок — за траншевой ипотекой от Сбербанка, — добавила Мария Орлова. — На четвертое сейчас вышла трехлетняя программа с пониженной ставкой от ВТБ. На мой взгляд, на рынке будут популярны все программы, позволяющие облегчить финансовую нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию.

Юлия Ружицкая также назвала самыми привлекательными для покупателей условиями те, что в рамках программы «Семейная ипотека». Поскольку с 2023 года эту программу расширили и для семей с двумя детьми до 18 лет, независимо от даты их рождения, это станет благоприятным поддерживающим фактором, учитывая высокую рождаемость 2000-х. Схема позволяет купить первое жилье или расширить жилплощадь, а разницу в стоимости покрыть ипотекой по льготной ставке. Льготные условия будут действовать до конца 2024 года.

— Среди плюсов семейной ипотеки: размер первоначального взноса от 15%, предельный размер кредита — до 12 млн рублей, — уточнила эксперт. — Это существенная сумма, пул квартир, подходящих под эти условия, широк. Помимо этого, семейная ипотека позволяет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или погасить кредит средствами маткапитала. В феврале доля семейной ипотеки во всех ипотечных сделках «Главстрой Санкт-Петербург» выросла до 45%, а изменение условий по ИТ-ипотеке также сделало эту программу рабочим инструментом. С начала года мы фиксируем растущий интерес к этой программе.

В компании КВС также на данный момент около половины кредитных сделок— семейная ипотека.

— К слову, это около четверти всех россиян! — говорит Анжелика Альшаева. — Многие наши клиенты специально ждали 1 февраля, чтобы приобрести жилье на новых условиях. Большинство из них также используют маткапитал, который как раз был проиндексирован. На втором месте по популярности находится программа ипотеки с господдержкой, на которую приходится примерно треть кредитных сделок. Остальные клиенты используют военную и IT-ипотеку.

— Целевая аудитория чутко реагирует на выгодные предложения, — добавила Екатерина Немченко. — Рассматривая покупку в определенной локации, где конкурируют объектами различные застройщики, предпочтение отдается тому объекту, в котором есть выгодное предложение не столько по цене, сколько по удобству схемы приобретения и последующих платежей.

Ян Фельдман тоже видит рост запросов на ипотеку от семейных покупателей с детьми, они стали более активно выбирать двух- и трехкомнатные форматы. Также в фокусе внимания и просторные однокомнатные квартиры, их обычно выбирают семьи без детей.

Еще среди покупателей востребованы и программы рассрочек с различными условиями, как альтернатива ипотеке. Но однозначно флагманом 2023 года будет семейная ипотека — основной объем сделок у застройщиков будет заключаться по ней.

«Портрет» ипотеки

Ольга Трошева привела данные портала «Наш.дом.рф», согласно которым средняя сумма кредита по всем выданным ипотечным кредитам и на первичном, и на вторичном рынке в январе 2023 года в Петербурге составила 5,29 млн рублей, а средний срок кредита — более 24 лет.

У ГК «КВС» покупатели в среднем сейчас вносят 1,48 млн руб. в качестве первого взноса и берут в кредит 6,2 млн руб. Ипотека оформляется на 27 лет, но многие клиенты стараются гасить ее досрочно.

Кирилл Кудрявцев подтвердил, что, как правило, первый взнос составляет 15%. Срок обычно 20 лет — фактическая инфляция значительно нивелирует процентную ставку по ипотеке. Поэтому стараться погасить ее заранее, по мнению эксперта, не всегда целесообразно. Чаще всего ипотечными заемщиками становятся люди в возрасте от 30 до 50 лет, с официальным доходом, в браке.

— По нашей оценке половина покупателей считает комфортным первоначальный взнос, не превышающий 500 тыс. рублей, а комфортная ставка для клиента не превышает 4–5% годовых, — добавила Мария Орлова. — Эти вводные мы держали в уме, разрабатывая линейку ипотечных программ совместно с крупнейшими банками. Если мы говорим про программы с субсидированной ставкой, то сумма кредита ограничена 12 млн рублей (для IT-ипотеки — 18 млн) на срок до 30 лет. Особо отмечу рост интереса к семейной ипотеке. Спрос на этот инструмент кредитования обусловил и укрепление тренда популярности двух- и трехкомнатных квартир у покупателей с детьми. Доля семейной ипотеки в общем объеме заявок за полугодие выросла с 40 до 74%.

По словам Яна Фельдмана, средний бюджет покупки в сегменте масс-маркет сегодня составляет около 5 млн рублей в областных новостройках и 7 млн рублей — в городских проектах. По итогам 2022 года в ГК «Ленстройтрест» средний размер кредита составил 7,8 млн рублей. Обычно его оформляют на срок 25 лет, но выплачивают раньше — через 7–8 лет. Ежемесячный платеж с учетом собственных субсидированных программ — 18 тыс. рублей.

Субсидировать или нет?

Реальность такова, что минимальное значение субсидированной ставки приблизилось к базовой процентной ставке по госпрограммам, и, как считает Кирилл Кудрявцев, в ближайшее время эти программы сойдут на нет.

— Появляются новые программы по ипотеке, которые позволяют комфортно войти в ипотеку, — добавляет эксперт. — Фактически, имеет смысл отталкиваться от индивидуальной финансовой ситуации, определив, что важнее: минимальный первый взнос, минимальный платеж, минимальная переплата, минимальные расходы на ипотеку на период строительства дома и так далее.

— В январе субсидированные ставки по ипотеке повысили до 1–3%, а разговоры о том, что надо повышать и дальше, продолжились, — добавил Николай Гражданкин. — В марте обозначился новый виток повышений. Например, Сбербанк с 21 марта повысил ставки по субсидированной ипотеке от застройщиков до 4,5% (для семей с детьми) и 6,5% (для всех остальных). Это практически сравняло ставки с обычной семейной ипотекой (5,7%) и ипотекой с господдержкой (7,7%). Разница — чуть больше одного процента. При этом ВТБ, наоборот, до конца марта снизил ставки по субсидированной ипотеке с застройщиками. В ЖК нашем ЖК «Новый Лесснер» продаются квартиры как в уже заселенных домах, так и в домах, которые сдаются летом этого года. Период рассрочки на них минимальный, поэтому более 90% клиентов пользуется ипотекой.

— Банки продолжают совместно с застройщиками разрабатывать программы, позволяющие покупателям получить комфортные условия покупки и обслуживания своего кредита, — продолжила Екатерина Немченко. — Различные варианты траншевой ипотеки, отсрочки оплаты первого взноса, применение схем кешбэка, понижение процентной ставки по кредиту до раскрытия аккредитива с заемными средствами перед вводом объекта — всё это поиск схемы, которая понравится покупателям.

Ипотеку с околонулевыми ставками от 0,1% пока еще предлагает ряд застройщиков, только теперь они действуют не весь срок кредитования, а определенный период — обычно первые пару лет, уточнил Ян Фельдман. Субсидированные программы останутся в арсенале компаний до тех пор, пока банки будут на них соглашаться. Все зависит от дальнейших ограничений ЦБ, если они продолжатся, то велика вероятность, что такие программы уйдут с рынка.

— Стабильно пользуются популярностью собственные программы по субсидированию части кредита, — добавила он. — Например, наша компания субсидирует семейную ипотеку до уровня 4% годовых на весь период кредитования. Дополнительно эту программу можно суммировать с некоторыми скидками, которые разработаны для клиентов компании, а также с программой трейд-ин.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»