Сейчас

-3˚C

Сейчас в Санкт-Петербурге

-3˚C

Пасмурно, без осадков

Ощущается как -6

1 м/с, вос

779мм

76%

Подробнее

Пробки

1/10

Запаслись и переждем: петербургские застройщики купили в 2,5 раза меньше земли под новое строительство

1155
Фото: Андрей Бессонов/ «Фонтанка.ру»
ПоделитьсяПоделиться

По итогам полугодия спрос на землю под жилищное строительство в Петербурге упал в 2,5 раза. Так, по данным аналитиков Rusland SP, за первые два квартала 2021 года девелоперы приобрели 256,32 га, а за аналогичный период текущего года — всего 105,6 га. Эксперты считают, что, с одной стороны, пока рано паниковать, ведь за предыдущие два года земельный банк застройщики пополнили основательно. Но если тенденция затянется, новых проектов в продаже станет меньше, а следовательно, — они будут дороже.

В первом полугодии 2022 года спрос на земельные участки значительно снизился относительно показателей прошлого года. Как отметили в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», в первом квартале года проходили сделки, которые были начаты ещё в 2021 году. При этом по большей части тех сделок, которые планировалось закрыть в марте-апреле, переговоры были отменены или приостановлены из-за общей ситуации в экономике и на рынке.

Что произошло?


На снижение активности девелоперов на земельном рынке повлиял рост ставок по банковским продуктам. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), вслед за повышением ключевой ставки до 20 % в конце февраля банки изменили условия приобретения по бриджам (до 16–18 % от стоимости участка), а по непроработанным участкам и участкам с апартаментами и вовсе могли быть отказы. Поэтому сделки по приобретению земельных участков, планировавшиеся с привлечением банковских средств, приостановились.

— По мере снижения ключевой ставки ЦБ, начиная с конца второго квартала 2022 года, происходит возврат к приобретению участков с привлечением банковских продуктов, — добавила эксперт. — В третьем квартале года девелоперы начали проявлять активность в заключении сделок по приобретению земельных участков: количество сделок в третьем квартале сопоставимо с общим количеством сделок за всю первую половину 2022 года.

Также многим застройщикам земельный банк позволяет взять паузу в покупке участков, так как 2020–2021 годы были рекордными по объемам реализации на земельном рынке, при этом многие застройщики пополняли портфель проектов крупными лотами.

— Если вынести за скобки внутреннюю экономическую и глобальную ситуацию, взаимосвязанные, то высокая активность со сделками с землей в 2020–21 годах естественным образом предопределила текущие результаты, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Чтобы купить новый участок, нужно сначала застроить уже приобретенный. У ряда крупных девелоперов земельный банк пополнен на ближайшие 2–3 года. У других сделки могут совершаться в более спокойном режиме, с учетом оценки реалий спроса и ипотечного рынка. Фактически, сделки с землей есть, но они не всегда совершаются на будущее. Например, в конце октября мы купили большой участок, 24,7 га, в Пушкинском районе. В данном случае участок покупался под уже разработанный проект. То есть, сделка стала завершающей точкой после почти двухлетнего участия в проекте.

Как объяснила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», падение спроса на землю под жилищное строительство объясняется общим снижением активности на рынке. Продажи квартир в новостройках упали сначала в конце февраля, а затем в конце сентября. Соответственно, на фоне общей нестабильности некоторые девелоперы не готовы приобретать пятна под застройку. Однако компания «КВС» сейчас рассматривает покупку новых участков: как в черте города, так и в Ленинградской области.

— Снижение интереса к земельным участкам связано с тем, что в нестабильные времена люди часто задумываются, как дальше развивать бизнес, — говорит Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». — При этом, если говорить о компании «Строительный трест», то мы готовы рассматривать предложения и пополнять наш земельный банк. За последний год мы приобрели несколько крупных участков.

Последний раз похожая картина наблюдалась три года назад, когда строительная отрасль переходила на проектное финансирование и эскроу-счета, отметила Анна Боченкова, руководитель PR службы СК «Дальпитерстрой». На этот раз, по ее словам, причина в другом, но к проектному финансированию происходящее имеет самое прямое отношение. С резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ в феврале — марте этого года выросла и стоимость кредитов, которые застройщики вынуждены брать у банков. В конце октября ключевая ставка ЦБ хоть и снизилась по сравнению с той, которая была на начало СВО, но все-таки остается достаточно высокой — 7,5 %. Вторым, менее важным фактором, по словам Боченковой, может являться рост цен на земельные участки. По данным экспертов, земля под жилищную застройку в Петербурге с 2018 года подорожала на 41 %.

Новые интересы


В 2021 году наметилась тенденция на покупку крупных земельных участков за пределами КАД, в основном, в южном направлении, отметили аналитики «Петербургской недвижимости». Причина — предложение на земельном рынке в северной части заКАДья ограничено — большая часть участков уже освоена. В первом полугодии 2022 года этот тренд продолжился — почти все сделки были заключены на территориях за КАД.

В третьем квартале года девелоперы стали также проявлять интерес к участкам бывших промышленных предприятий, на них пришлось около половины всех сделок в этом периоде. Чаще всего такие участки требуют изменения вида разрешенного использования и поэтому являются долгосрочными инвестициями девелоперов.

За девять месяцев 2022 года наибольшее количество земли в гектарах было приобретено во Всеволожском, Красногвардейском, Выборгском, Петродворцовом и Московском районах (совокупно 90 %). По количеству сделок в лидерах также Пушкинский район.

— В пределах КАД это участки в Выборгском и Московском районах, — говорит Анна Боченкова, — за пределами КАД — Пушкинский район и далее область (Всеволожский и Ломоносовский районы). Все большей популярностью пользуется реновация исторических зданий: здесь речь идет, прежде всего, о покупке земли в центре Петербурга. Если говорить о характеристике наиболее востребованных участков, то покупатель, как и всегда, выбирает разумное соотношение цена-качество. На цену земли влияет местоположение, наличие/отсутствие градостроительных ограничений, наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и собственно площадь самого участка.

— Наиболее востребованные участки для комфорт-класса сегодня расположены на юге городской агломерации: Московский и Пушкинский районы, прилегающие к КАД территории Ленобласти, — добавил Сергей Софронов.

Будут ли последствия


Не совсем корректно говорить, что снижение активности на рынке земли обязательно чревато негативом для строительства в ближайшее время, считает Сергей Софронов.

— Объем сделок с землей находится в зависимости от состояния экономики и потенциального платежеспособного спроса на новую недвижимость, — пояснил он. — То есть отражает общие тенденции, которые есть на рынке жилья. Но не всегда является прямым и уж точно не единственным маркером этих тенденций. Есть последствия в долгосрочной перспективе: снижение количества сделок с земельными участками ведет к снижению вывода на рынок новых проектов. При восстановлении спроса возникнет дефицит предложения, как следствие, дополнительный рост цен.

По словам Софронова, оживить любой рынок, и земельный не исключение, может только экономический рост.

— Оживить рынок земельных «пятен» может, во-первых, политическая стабилизация и, во-вторых, принятие нового генплана, — подытожил Анзор Берсиров. — На сегодняшний день отсутствуют гарантии того, что в него будут внесены нужные изменения. Покупка земельных пятен до принятия генплана — это всегда риски, связанные с большими затратами.

— Строительство — процесс длительный, сложный и неравномерный, — считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Заниматься сравнением показателей спроса на землю за первое полугодие 2021 и 2022 годов не совсем корректно. Необходимо понимать, что строительные компании формируют земельные портфели в соответствии со своими собственными стратегиями, учитывая целый ряд долговременных и кратковременных факторов развития экономики. Если вспомнить, сколько земельных участков было куплено застройщиками за два пандемийных года, становится понятным — сегодня делать вывод о снижении интереса к приобретению земли преждевременно.

Кроме того, эксперт отметил, что напрямую с темпами строительства спрос на землю не связан. Однако, если тенденция к снижению будет продолжаться достаточно долго (год или более), потенциально это может привести к росту стоимости квадратного метра в новостройках.

Анна Боченкова предположила, что следствием нынешней ситуации будет сокращение новых проектов у девелоперов. Соответственно, предложение на рынке нового жилья уменьшится и цены начнут повышаться.

— Восстановление же покупательской активности может начаться при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ РФ, — отметила она. — Однако в ближайшие месяцы это маловероятно, поскольку ЦБ при установлении ставки ориентируется на динамику инфляции. А она, по прогнозам экспертов, будет ускоряться (драйверами выступают и рост цен на товары и услуги, и внеплановая индексация тарифов ЖКХ с 1 декабря). В целом финансовые эксперты прогнозируют снижение ставки не ранее марта следующего года.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Фото: Андрей Бессонов/ «Фонтанка.ру»

ЛАЙК0
СМЕХ0
УДИВЛЕНИЕ0
ГНЕВ0
ПЕЧАЛЬ0

Комментарии 0

Пока нет ни одного комментария.

Добавьте комментарий первым!

добавить комментарий

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

сообщить новость

Отправьте свою новость в редакцию, расскажите о проблеме или подкиньте тему для публикации. Сюда же загружайте ваше видео и фото.

close