Экономия на процентах. Окажет ли снижение ставки по льготной ипотеке влияние на спрос

После активного спроса в марте, подогретого паникой и инфляцией, в апреле 12% годовых для льготной ипотеки не смогли разогреть спрос, несмотря на позитивные ожидания девелоперов. Обещанное снижение до 9% на фоне сниженной до 14% ключевой ставки должно дать новый импульс. К тому же решение ЦБ повлияет и на ставки по проектному финансированию, что стимулирует вывод новых проектов на рынок.

«Объединение строителей СПб» опросило ведущие компании города, чтобы узнать, что может сейчас стимулировать спрос и как меняются планы строителей по запуску новых проектов.

Сверху — вниз

Ставка в 12% оказалась высокой из-за текущих цен на недвижимость, к тому же влияют и рыночные ставки на вторичном рынке жилья.

«Текущие условия по ипотеке по-прежнему сильно ограничивают покупателей новостроек, — считает Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA, — В апреле клиенты стали более активно искать и подбирать варианты, но ситуация далека от нормы». По ее словам, изменить положение могло бы субсидирование ставки на вторичном рынке, так как сейчас сокращение количества сделок на «вторичке», где ставка в разы выше, серьезно влияет на динамику спроса в новостройках.

«Сегодня мы видим, что инвестиционная активность на рынке жилья спала, а основную группу покупателей составляют клиенты, которым необходимо решать жилищный вопрос, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Часть из них ищет варианты для покупки уже сейчас, кто-то планирует покупку в течение одного-двух месяцев и пока не принимает решения, ожидая снижения процентных ставок».

По словам Дмитрия Ефремова, анонсированное снижение ставки по господдержке до 9% может заставить отложить покупку жилья до момента начала действия новых условий.

При такой базовой ставке и условия совместных партнерских программ с банками становятся более привлекательными. Так, в наших объектах «Северная долина» и «Юнтолово» квартиру можно будет приобрести по программе господдержки по ставке от 3,2%. С учетом этого тренда можно ожидать подъема спроса на 10–20% в конце мая — начале июня.

«Снижение ставки по льготной ипотеке может подстегнуть спрос на жилье, — соглашается Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Сильного ажиотажа мы не ожидаем, но для некоторых людей это станет стимулом для покупки квартиры. «КВС» также планирует продолжать субсидирование льготной ипотеки, поэтому для наших клиентов ставка будет существенно ниже 9%».

Для покупателей жилья в новостройках снижение ставки до 9% будет весьма заметным. «В среднем в таких условиях ежемесячный платеж снизится на 20%, то есть мы говорим об ощутимой для бюджета семьи экономии, — поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — К тому же надежные застройщики и банки будут дополнительно субсидировать эту льготную ставку, как делают уже сейчас с ипотекой под 12%, и сниженные ставки начинаются от 0,1%».

По словам Ольги Трошевой, льготные ипотечные программы — семейная и с господдержкой, дополнительно субсидированные застройщиками и банками, — естественно, будут ведущим инструментом для покупки жилья в 2022 году. Это видно уже по результатам апреля: доля ипотеки в апреле на первичном рынке практически не снизилась от стандартных значений и превышает 70%. Из них доля семейной ипотеки — 47% и 48% — субсидированные совместные программы застройщиков с банками.

И все же решение об уменьшении ставки по льготной ипотеке с 12% до 9% годовых поможет поддержать спрос на строящееся жилье, но не восстановит его до уровня 2021 года, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Этому помешают снижение доходов населения и общая нестабильность в экономике. А пока нет уверенности в завтрашнем дне, скорее всего, люди будут отказываться от крупных покупок, в том числе от решения жилищного вопроса. Но в любом случае снижение ставки сделает ипотеку доступнее, интерес к первичному рынку сохранится».

По словам Яна Фельдмана, застройщики будут предлагать покупателям собственные программы субсидирования части кредита, по которым ставка будет ниже 9%, что обеспечит более комфортный ежемесячный платеж. В «Ленстройтресте» также разработаны предложения для IT-специалистов.

Что покупают

По словам Анжелики Альшаевой, сейчас наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры: их выбирают 45% покупателей. Однако это не тренд последних недель: данный тип квартир является самым популярным уже на протяжении нескольких лет.

Ян Фельдман говорит, что сегодня в фокусе внимания покупателей одно- и двухкомнатные лоты в жилых комплексах, обеспеченных необходимой инфраструктурой для жизни. «Средний метраж приобретаемой квартиры в проектах нашей компании составляет 46 кв. м. По сравнению с 2021 годом он практически не изменился. Средний размер ипотечного кредита — порядка 6 млн рублей», — отметил он. При этом интерес наблюдается как к новостройкам в городских локациях, так и в расположенных в ближайшей Ленобласти.

Что касается цен, то сегодня предпосылок для их снижения нет, но и такого активного роста, как до этого, пока не ожидается.

«В ближайшее время сильного повышения цен мы не планируем, — комментирует Анжелика Альшаева. — Однако в перспективе стоимость жилья может вырасти из-за увеличения себестоимости строительства».

«Такие факторы, как растущая себестоимость строительства, сложности с поставкой стройматериалов и нарушения логистических цепочек, серьезная инфляция двигают стоимость «квадрата» вверх, — говорит Ян Фельдман. — Корректировка цен возможна в малоликвидных проектах».

Новые проекты

Еще один важный вопрос — строительство новых объектов. Для них строителям нужно привлекать проектное финансирование, а ставки по нему тоже выросли. Однако многие застройщики считают, что их финансовая модель выдержит и такую нагрузку.

«Объединение «Строительный трест» продолжает работать по утверждённым графикам, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Мы не планируем корректировать даты ввода уже строящихся проектов, а также вывод новых объектов в продажу». Так, в апреле 2022 года компания получила разрешение на строительство нового жилого комплекса в Калининском районе Петербурга на пересечении улицы Академика Константинова и проспекта Науки. Начать продажи планируется в течение ближайшего месяца. Новый жилой комплекс будет состоять из трёх этапов строительства, также в состав проекта входит возведение детского сада и общеобразовательной школы.

Не меняла планов и компания LEGENDA. «Ведется активное строительство двух проектов в районе Черной речки, практически завершены монолитные работы в проекте «Малоохтинский, 68», — рассказывает Ксения Садкова. — Были возобновлены работы по проекту на Васильевском острове после 1,5 года вынужденного простоя — в апреле городской суд снял наложенные ограничения. Также в ближайшее время у нас запланирован выход еще одного проекта на Большом Сампсониевском проспекте».

Она отмечает, что по строящимся объектам никаких изменений проектного финансирования не будет, банки подтвердили первоначальные условия на весь период. По новым проектам сейчас ведется активная работа с банками по поиску оптимальных вариантов для всех сторон. «Высокая ключевая ставка серьезно влияет на условия, банки закладывают большие резервы, но мы находимся в диалоге», — резюмировала Ксения Садкова.

По словам Дмитрия Ефремова, застройщики взвешенно оценивают экономику проектов: «Часть из них сосредоточилась на завершении текущих проектов и отсрочила вывод новых, в том числе учитывая снижение спроса и адаптируясь к работе в новых условиях. Рынок балансирует, при этом дефицит предложения и резкие изменения показателей не ожидаются».

Дмитрий Ефремов отмечает, что в существующих реалиях дополнительное значение приобретает фактор надежности застройщика, поскольку покупатели должны быть уверены, что дом будет достроен. Поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать перераспределения спроса в сторону крупных, зарекомендовавших себя застройщиков с устойчивым положением. А приобретение квартиры в новостройке через счета эскроу становится дополнительным плюсом для покупателей. Ведь банк внимательно следит за выполнением обязательств застройщиков на всех этапах строительства, подчеркнули в компании «Главстрой-Санкт-Петербург».