«Трешка» в новостройке: самые дорогие квартиры с самыми дешевыми метрами

Трехкомнатные квартиры, несмотря на низкую стоимость квадрата, — товар дорогой и менее доступный, чем студии. Средний бюджет покупки «трешки» в пригородах — 8,1 млн руб., тогда как в городе — 12,1 млн руб. Поэтому их доля в квартирографии невелика — даже в самых привлекательных проектах масс-маркета их не больше 10%.

Цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга и Ленобласти за последние полтора года выросла более чем на треть, соответственно, вырос и бюджет сделки. Это касается всех типов жилья, в том числе и трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», если в июле 2020-го в Северной столице средний бюджет покупки «трешки» в новостройке составлял 9 млн руб., то сейчас — уже 12,1 млн руб. Четырехкомнатные квартиры, соответственно, стоили 14,5 млн руб., а сегодня — 16,5.

При этом средняя стоимость квадратного метра в «трешках» и многокомнатных квартирах ниже, чем в студиях и однокомнатных, как в целом по рынку строящегося жилья, так и в отдельно взятых домах. Само собой, самая высокая цена «квадрата» у студий и однокомнатных квартир, поэтому с точки зрения средней стоимости квадратного метра сделка с жильем, где три и более комнат, более выгодная. Например, средняя цена в трехкомнатной квартире в новостройке в городе — 158,5 тыс. руб. за кв. м, в пригороде — 108 тыс. руб. А в студии «квадрат» стоит уже 185 тыс. руб. в Петербурге и 123 тыс. руб. — в пригородной зоне.

«Важно, насколько велика доля такого жилья в доме. Если речь идет о качественном проекте от надежного застройщика, расположенном в хорошей локации, и в котором при этом наблюдается дефицит «трешек», то такие квартиры могут быть выведены в продажу по достаточно высокой цене, — обратил внимание Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — То есть на ценообразование прямо влияет квартирография отдельно взятого жилого комплекса».

Популярность росла

Эксперты констатируют тот факт, что в последнее время на рынке отмечается рост числа покупателей, которые приобретают себе не первое жилье, то есть однокомнатные и студии, а улучшают жилищные условия. Например, после рождения детей. Чаще всего выбор делается в пользу двухкомнатных квартир как более доступных, однако жилье с тремя и большим числом комнат также активно рассматривается.

Так, по словам Дмитрия Ефремова, в жилом комплексе «Северная долина» средняя площадь проданной квартиры увеличилась с 45 кв. м в январе до 48 кв. м в июне. На июль пришелся пик по продаже трехкомнатных квартир.

По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в последние годы доля трехкомнатных квартир в объеме проданного в Петербурге строящегося жилья понемногу росла. Если в 2019-м 6 % проданных квартир — это «трешки», то в 2020-м — 7 %, а в первом полугодии 2021-го — 8 %. Это связано с появлением более выгодных ипотечных условий, что позволило людям покупать более просторное жилье.

По словам генерального директора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, статистика компании показывает, что за первую половину 2021 года на трехкомнатные квартиры пришлось 14 % сделок. В основном такое жилье приобретали покупатели с несколькими детьми. Среди них достаточно популярна семейная ипотека. Доля покупателей трехкомнатных квартир, которые воспользовались этой программой, — 15 %.

Если говорить в целом о льготной ипотеке, то сегодня ее условия изменились — чтобы получить низкую процентную ставку, размер кредита должен составлять не более 3 млн руб. При отсутствии весомого первого взноса таким условиям могут удовлетворить лишь редкие студии в удалении от города в новостройках Ленобласти.

Но чаще всего «трешки» приобретают покупатели с большой семьей, для которых эта квартира — не первая, поэтому многие из них продают имеющееся жилье. Соответственно, сумму, полученную с его продажи, можно использовать в качестве первого взноса. В такой ситуации наиболее выгодной видится покупка в пригородной зоне, где можно приобрести трехкомнатную квартиру в новостройке в среднем за 8,1 млн руб.

Дом дешевле, «трешек» — меньше

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из всех предложений сегмента масс-маркет в Северной столице примерно 10 % приходится на «трешки» и многокомнатные квартиры, причем последних — менее 1 %. В пригородной зоне Ленобласти 5 % составляют «трешки», многокомнатные квартиры единичны.

Эти данные практически совпадают с квартирографией объектов. По мнению Евгении Литвиновой, в среднем доме класса комфорт в городе представлено 8–9 % «трешек», 1 % — четырехкомнатные. В пригородах — 4–5 %, причем многокомнатных в большинстве жилых комплексов нет.

Как уточнил Дмитрий Ефремов, сейчас на первичном рынке в предложении в центральной части Петербурга на долю «трешек» и многокомнатных приходится 23 % квартир, в спальных районах города — 13 %, в Колпинском, Пушкинском, Курортном районах — 6 %, в Ленобласти — 4 %.

При этом, само собой, в проектах верхнего ценового сегмента многокомнатные квартиры встречаются чаще, чем в стандартном жилье. По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Натальи Кукушкиной, в жилых комплексах бизнес-класса и выше, особенно если это небольшой объект, доля квартир с тремя и более спальнями может достигать и 60–70 %.

Компактные, но удобные

Если лет 15 назад на рынке новостроек даже в масс-маркете были представлены трехкомнатные квартиры по 90–100 кв. м, то сейчас в предложении — более компактное, но и более функциональное жилье без ненужных метражей. Например, длинных коридоров, огромных прихожих и прочих излишеств.

По данным опрошенных игроков рынка, наиболее востребованный метраж трёхкомнатной квартиры составляет 70–75 кв. м. На такой площади можно разместить три изолированные спальни по 10–12 кв. м, кухню-гостиную, два санузла и зоны хранения. Максимального значения, конечно же, не существует.

«Метраж «трешек» в жилых комплексах класса комфорт может варьироваться от 68 до 120 кв. метров. В более высоком ценовом сегменте площадь таких квартир может начинаться и от 120 «квадратов», — приводит пример директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Кухня-гостиная — тренд последних лет. Поэтому она, конечно же, присутствует и в «трешках». «Среди планировок трехкомнатных квартир наиболее востребованным вариантом для клиентов является жилье с большой кухней-гостиной. Также популярны мастер-спальни с отдельным санузлом, — говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. — При этом покупатели отдают предпочтение квартирам с функциональными планировочными решениями — с возможностью организовать место для дистанционной работы или учебы для каждого члена семьи, и при этом иметь свободную площадь для проведения совместного досуга».

Как отметила Наталья Кукушкина, многокомнатные, в том числе и «трешки», могут иметь большой плюс по сравнению с остальными квартирами — занимать в доме выигрышные места с хорошим видом и быть ориентированными на две-три стороны света. Тогда как малогабаритное жилье иногда размещается по остаточному принципу.

На старте и после сдачи

Если рассматривать строительный цикл и активность покупателей просторного жилья, то можно отметить, что наибольший спрос регистрируется в момент открытия продаж и на этапе завершения строительства. «Ажиотажная покупательская активность наблюдается на старте и на этапе высокой стадии готовности объекта, — говорит Ян Фельдман. — В промежутке между ними образуется некое плато. При этом цена на эту категорию недвижимости растет равномерно, в зависимости от степени строительной готовности дома».

Высокий спрос на заключительном этапе строительства и в период после ввода можно объяснить тем, что такие квартиры нередко приобретают на смену прежней с меньшим числом комнат. И тут важно, чтобы быстро можно было переехать и заселиться в новый дом. Дмитрий Ефремов полагает, что покупатели такого жилья нередко хотят вживую оценить удобство планировки, уровень окружающей инфраструктуры, выполненного благоустройства и даже вид из окна, то есть рассмотреть уже готовый товар со всех сторон.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»