Общее место. Как в парадной могут появиться бар, мойка лап и улыбчивый консьерж

Парадная и лестница, почтовые ящики — такое скучное представление о местах общего пользования постепенно дополняется новыми функциями. Они создают впечатление о доме и добавляют комфорта.

Под влиянием запроса покупателей МОПы постепенно трансформируются — особенно по сравнению с советскими проектами. А вот то, насколько масштабна будет эта трансформация, зависит от класса жилья и политики застройщика.

Расширяем горизонты

В принципе, к местам общего пользования — или проще МОПам — в многоквартирных домах относится все за пределами квартир. Как уточняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, эти пространства также принадлежат жильцам, но пользоваться ими могут в равной степени не только сами собственники, но и посторонние люди. Коридоры и лифты, входная группа и двор со всеми площадками, дорожки и лестницы, клумбы и зеленые насаждения, в отдельных случаях — открытая стоянка или подземный паркинг — расширенный перечень приводится в статье 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Соотношение общей площади таких помещений к жилой площади может составлять до 40%.

— К МОПам относят всё общедомовое имущество, принадлежащее всем жильцам дома, а не одному собственнику, — уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Это входная группа, коридоры, колясочные, лифты и лифтовые холлы, лобби, ресепшн, места для мойки лап животных. В дорогих проектах к МОПам могут также относиться бассейн, спортивный зал, сигарная, детский клуб — словом, любые помещения, которые относятся к общедомовому имуществу.

— По сути МОП — это вся площадь дома, исключая квартиры, которые находятся в личной собственности их владельцев, — говорит Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Требования для застройщиков в части МОП есть только по классу пожароопасности стройматериалов в зависимости от огнестойкости здания, а также санэпидзаключение о безопасности используемых материалов с точки зрения содержания в них вредных веществ.

Как добавил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», к МОПам внутри здания можно отнести входные группы, холлы, лифты и лестницы, коридоры, подвал и некоторые другие помещения. На внутренней территории жилого комплекса это будут детские и спортивные площадки, автостоянки, зоны для курения и т.п.

— Стандарты оформления мест общего пользования зависят от класса новостройки и собственных стандартов застройщика, его подхода к строительству, — уточнил Фельдман. — Чем выше категория жилья, тем больше дополнительных опций и сервисов для жильцов, а также площадь самих холлов. Так, в новостройках массового сегмента места общего пользования занимают в среднем от 10 до 25% от общей площади дома. В более дорогих проектах под МОПы может выделяться до 40%, и тут мы говорим уже не о подъездах, а представительных лобби, где размещены стойка ресепшн, зона ожидания с удобной мебелью для гостей, баром, службой охраны и консьерж-службой.

А что на практике?

Любой современный ЖК начинается с красивой парадной — это лицо дома, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Поэтому холл первого этажа непременно должен быть просторным, светлым, из качественных дорогих материалов. Большое значение уделяется естественному освещению — для этого устанавливают прозрачные входные двери, через которые сразу просматривается весь холл. Если размеры парадной позволяют, в ней выделяют лаундж-зоны для ожидающих, места для хранения велосипедов и колясок. В плане безопасности обязательно видеонаблюдение на входе в парадную, у лифт-холла, на выходе во двор. Вместо информационных досок с висящими бумажками получили распространение электронные экраны, куда выводятся объявления для жильцов, информация от УК, время и прочее.

— Хорошо зарекомендовала себя практика устройства двухсторонних парадных, с двумя входами, — добавил эксперт. — Один вход с улицы, куда можно подъехать на машине, разгрузить вещи и пр. А второй вход ведет во двор, свободный от машин. Жителям не надо обходить весь дом, чтобы попасть во двор или, наоборот, на улицу. В ЖК «Новый Лесснер», например, в большинстве парадных предусмотрено по два входа — со стороны улицы и закрытого двора с ландшафтным дизайном.

В принципе, это можно назвать возвращением к истокам — в старом фонде, например, во многих домах до сих пор есть парадный вход и черный.

Просторные и светлые холлы — это еще и один из признаков безопасного дома, считает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», — так они отлично просматриваются, а значит, даже маленькие жители могут без опаски заходить в подъезд. Кроме того, соседи не заденут друг друга дверью из-за того, что не видели стоящего с другой стороны человека. Поэтому «КВС» проектирует сейчас прозрачные входные группы во всех ЖК. Также в помещениях устанавливаются большие зеркала, которые визуально расширяют пространство.

— Колясочные уже давно стали нормой для жилья комфорт-класса, — добавила Альшаева. — Жители домов с закрытой территорией и видеонаблюдением охотно оставляют в парадных не только коляски, но и велосипеды и самокаты. Один из новых трендов — забота о комфорте четвероногих обитателей и их хозяев. Так, в парадных ЖК «Любоград» и «ЮгТаун» будут обустроены специальные места для мытья лап.

— Для современного жилья характерно повышенное внимание к местам общего пользования, особенно на первом этаже, ведь они являются визитной карточкой дома. Формируют так называемый «опыт прибытия», создают первое впечатление о доме, — говорит Наталья Кукушкина. — В первую очередь в современных жилых комплексах увеличивается их площадь. В наших сегодняшних проектах площадь входной группы приближается к 100 кв. м. Во-вторых, с каждым годом создаются более интересные дизайн-проекты отделки МОПов. Если раньше застройщики обходились штукатуркой и покраской, то сегодня даже в массовом сегменте можно встретить дизайнерский керамогранит, разноуровневое освещение, зеркала, декоративные элементы — панели, роспись, элементы мебели.

Нужно отметить, что помимо чисто внешней привлекательности такие пространства должны быть ещё и вандалоустойчивыми, а также удобными в эксплуатации. Все элементы должны быть заменимы, поверхности доступны для мытья и текущего ремонта. При этом у жильцов не должны быть космические счета за содержание общедомового имущества, отметила Кукушкина.

Сегодня в домах комфорт-класса ГК «Ленстройтрест» места общего пользования занимают около 20% от общей площади. Они включают зоны для хранения колясок, велосипедов, самокатов и другого инвентаря. Входные группы с большой площадью остекления оборудованы датчиками движения и видеокамерами. Для сохранения хорошего обзора территорию около подъездов не засаживают высокими деревьями. Еще из обязательных современных элементов в МОПе — бокс для использованных батареек и специальный ящик для спама. Под колясочные компания выделяет порядка 7–10 кв. м, а для велосипедов в новых очередях дополнительно устанавливают систему подвесного хранения.

Визуальное оформление МОПов действительно приобретает важное значение. Например, в типовой застройке как такового дизайна МОПов не было, отметил Николай Гражданкин: «Была просто темная лестница, ведущая к лифту — в случае если этот лифт вообще был. А еще сине-зеленые крашенные стены. Вот и весь дизайн».

В проектах ГК «Ленстройтрест», например, отделка МОПов перекликается с общим дизайн-кодом квартала. Например, над внешним обликом новой очереди голландского квартала «Янила» работали специалисты шведской компании Semren&Mensson, которые учли изначальный дизайн-код проекта, предложенный архитектором Рюрдом Гитемом (KCAP Architects&Planners, Нидерланды).

Покупатель диктует условия

В настоящее время явно видна тенденция к увеличению площади МОП. Разумеется, она основана на запросах покупателей, считает Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». Возвращаются колясочные, популярны места для хранения велосипедов в виде пристроек к дому с навесом. Востребованы кладовые в подвальных помещениях как альтернатива балконам, где жильцы предпочитают хранить те же велосипеды, колеса и т.д. Все это девелоперы сегодня стараются предусмотреть в своих новых архитектурных проектах.

— Я бы сказала, что сегодня к нам в новом обличье возвращаются идеи архитекторов 20-х годов прошлого века, когда разрабатывались проекты, в которых большое внимание уделялось функционалу МОП (так называемые «дома-клубы» Ле Корбюзье с прачечными, помещениями для досуга и т.д.), — пояснила эксперт. — Цена за квадратный метр в таких домах — это своеобразный входной билет в клуб. Причем речь не обязательно об элитном жилье, такой подход к архитектуре МОП все чаще начинает применяться в домах класса «комфорт».

Еще из новинок Каролина Гогунова отметила лобби-пространства для деловых бесед с одомашненным интерьером (уютный диванчик, пара кресел); пространства для общего досуга (читальные залы, детские комнаты, помещения для игр — например, в настольный теннис — и т.д.); холлы со «вторым светом».

— Если говорить о тенденциях, то девелоперы все больше ориентируются на внутреннюю инфраструктуру для дополнительного комфорта жильцов, — говорит Елена Валуева. — Например, в МОПах проектов комфорт-класса, как правило, обустраивают колясочные, места для хранения велосипедов и самокатов, также сейчас популярны мойки для собак. Доступ жильцов туда осуществляется по электронному ключу. Также, по нашим наблюдениям, в жилье комфорт-класса на смену консьержам приходит система СКУД и видеонаблюдения. В проектах более высокого уровня может быть зона ожидания, ресепшн и камин. А увеличенная высота потолка на первом этаже кардинальным образом меняет восприятие входной группы здания.

Также Елена Валуева отметила тенденцию к «особенному» благоустройству дворов комплексов. Например, в ЖК «Триумф Парк» в каждой очереди благоустройство будет отличаться: в четвертой очереди разбит эко-парк, в недавно сданной пятой очереди открыт детский городок, в строящейся шестой будут многофункциональная спортивная площадка, беседки и детский огород.

Подход к планированию мест общего пользования и входных групп в жилых комплексах продолжает меняться, добавляет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». Для большинства общественных зон в новостройках разрабатываются индивидуальные дизайн-проекты и решения, ранее доступные в жилье высокого ценового сегмента, появляются в новостройках масс-маркет. Места для хранения личных вещей, велосипедов, колясочные дополняются пространствами для отдыха, встреч и общения. В холлах устанавливаются кресла, скамейки, столики, чтобы у жителей было место для отдыха, встречи детей со школы, курьера и общения с соседями.

— По решению жильцов, могут быть установлены газетницы, вендинговые аппараты, — продолжает Ефремов. — Важный пункт — создание безбарьерной среды. Сквозные парадные с минимальными перепадами высоты, широкими проемами и лестничными маршами — одно из требований времени. Также пространство МОП становится интерактивным. В холлах устанавливаются смарт-панели, где можно посмотреть прогноз погоды, задать вопрос УК, воспользоваться интерактивными сервисами. Меняется и подход к безопасности — стационарные трубки с одной кнопкой сменяются онлайн-системой, с помощью которой жители могут вызвать городские экстренные службы, связаться с диспетчерской службой или УК. Например, в 15-й очереди «Северной долины» жителям доступно приложение, с помощью которого можно получать картинку с камер в парадных, дворах, паркингах.

— Тем не менее основной тренд — это удобство ежедневного использования и безопасность, — подытожила Наталья Кукушкина, — прозрачные входные двери с большой площадью остекления, безбарьерный доступ. Важна заметная навигация — квартирные таблички, указатели, диапазоны квартир, всё это облегчает жизнь гостям, курьерам и самим жителям. Эти тренды — долгоиграющие, они с нами останутся, а вот конкретный дизайн — это история более пластичная: сегодня в моде плитка террацио, а завтра в моду может войти плитка-кабанчик — это уже детали.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»